Legitimación de una comunera, propietaria en proindiviso del 50% de una finca rústica, para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria -una cooperativa controlada por el otro comunero, propietario del 50% restante-, sin el consenso de ese segundo comunero, cuando está acreditado un patrón reiterado de retraso e impago, existe un pacto de división de la renta por mitad entre ambos copropietarios y una confusión de intereses entre la arrendataria y el comunero no demandante. Cuando las decisiones de administración de la cosa común no pueden adoptarse por mayoría, como es el caso, el art. 398 CC reserva la decisión al juez, sin establecer ningún cauce procedimental concreto, por lo que, teniendo en cuenta que el procedimiento entablado por la actora es un procedimiento plenario en el que no existen limitaciones de alegación ni de prueba, la ponderación de todas las circunstancias concurrentes y la necesidad de proteger el interés de una de las comuneras tiene anclaje normativo en dicha norma, más aún si se tiene en cuenta que el interés del otro comunero no coincide en absoluto con el interés de la comunidad, sino que se trata de un interés personal propio o equiparable al de la parte arrendataria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2026 (Sentencia: 1242/2026, Recurso: 10806/2025, Ponente: RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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PRIMERO.- Cuestión controvertiday resumen de antecedentes

La cuestión que debemos resolver en el recurso de casación se refiere a la legitimación de una comunera, que actúa en beneficio propio como propietaria en proindiviso del 50% de una finca rústica, para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago contra la arrendataria -cooperativa controlada por otro comunero, propietario del 50% restante-, cuando está acreditado un patrón reiterado de retraso e impago de las rentas y existe un pacto de división de la renta por mitad entre ambos comuneros. Para constituir correctamente la relación jurídico-procesal ha sido también demandado el otro comunero, que ha actuado conjuntamente con la cooperativa demandada y que se ha opuesto a la demanda.

La sentencia recurrida, a diferencia de lo que había decidido el tribunal de primera instancia, reconoció la legitimación de la demandante y estimó íntegramente la demanda. Recurren en casación la arrendataria y el segundo comunero y su recurso va a ser desestimado.

Son antecedentes necesarios para resolver el recurso, que resultan de los hechos probados o admitidos por las partes y de las actuaciones de primera y de segunda instancia los siguientes:

1.Dª. Patricia y D. Maximo son propietarios, por mitades e iguales partes, de la finca rústica denominada Majazul Nuevo, sita en el término municipal de Bargas (Toledo).

2.El 1 de diciembre de 2009, Dª. Micaela, madre de Dª. Patricia y de D. Maximo, que era entonces usufructuaria de dicha finca, la arrendó a la mercantil Majazul, Sociedad Cooperativa de Castilla-La Mancha (en adelante, Majazul), por un plazo de veinte años. En el contrato se estableció una renta de 6.000 euros anuales durante los cinco primeros años, que se incrementaría hasta 8.415 euros anuales a partir del 1 de enero de 2.014, con actualizaciones anuales sucesivas desde entonces conforme al IPC. La renta debía ser abonada en un solo pago antes del día 30 de noviembre de cada anualidad.

3.Tras el fallecimiento de Dª. Micaela, que tuvo lugar el 19 de mayo de 2016, quedaron como copropietarios de la finca al 50 % los dos hermanos Maximo Patricia, que hasta entonces habían ostentado la nuda propiedad en el mismo porcentaje.

4.Majazul es una cooperativa de clase agraria de primer grado controlada por D. Maximo, que actualmente ejerce el cargo de secretario del Consejo Rector, del que otras épocas ha sido presidente. Este cargo lo ocupa su hijo D. Maximo desde el 5 de diciembre de 2020. Son socios de la cooperativa D. Maximo, sus dos hijos, D. Maximo y D.ª Dulce (la demanda se refiere a ella como « Juliana»), y la hija de la demandante, D.ª Flor. La sentencia recurrida declara probado que la demandante está desvinculada de la cooperativa desde el 5 de diciembre de 2020. La familia de D. Maximo ostenta una mayoría de 3/5 y es quien ejerce de hecho el control de la cooperativa. Es un hecho no controvertido que la relación societaria y familiar está muy deteriorada.

Comunidad de bienes para la explotación de un inmueble. Principio de la autonomía de la voluntad. Fuerza vinculante de los estatutos. Facultad de los comuneros de separarse de la explotación común del inmueble según lo acordado por la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso, partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Mediante instrumento público de 6 marzo de 1972, se otorgó escritura de obra nueva relativa a un solar edificable de 3100 m2, sito en el término municipal de Puerto de la Cruz que, a efectos de condominio, se consideró idealmente dividido en 186 partes iguales.

Se señaló igualmente que sobre la finca antes descrita sus propietarios han construido a sus expensas, con materiales propios y sin adeudar nada por mano de obra ni dirección técnica o facultativa, el inmueble que se describe a continuación denominado DIRECCION000, en el término municipal de Puerto de la Cruz, situado en la DIRECCION001, que se compone de nueve plantas y azotea.

Se adquirió dicha finca en la forma y proporción que se indicó, mencionándose igualmente el «apartamento que corresponderá en caso de disolución de la comunidad a cada una de las partes», y de esta manera se realizó a cada uno de los comuneros la asignación de un apartamento determinado con su numeración correspondiente, con la advertencia expresa de que «los apartamentos números superiores al 500 se identifican a EFECTOS INTERNOS, CON UNA CENTENA MÁS, o sea el 501 y siguientes son el 601 y siguientes y así sucesivamente».

2.º-Por medio de una escritura pública de 16 de febrero de 1994, el presidente de la comunidad de bienes del DIRECCION000 protocolizó el acta de la Junta General Extraordinaria de la indicada comunidad celebrada el 31 de enero de 1994, relativa a los estatutos de la comunidad. En ellos, consta lo siguiente, en lo que ahora nos interesa:

« Artículo 1.- Constitución LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 queda constituida por todos los titulares de cuotas indivisas, en la Comunidad de Bienes establecida en el DIRECCION000", sito en la calle [...] A tal efecto, dichos titulares participan en la referida Comunidad, según los porcentajes que fueron asignados en su día, en la escritura pública en la que se formó dicha Comunidad de Bienes y en la que el propio tiempo, a efectos identificatorios, se señalaba un determinado apartamento del edificio, porcentaje que se mantendrá en idéntica cuantía en el supuesto de que, en el futuro se procediera a la división horizontal del edificio y se individualizarán las propiedades de cada titular.

»Esta comunidad se regirá por los presentes Estatutos y por los acuerdos que se adopten en sus Juntas Generales, y en su defecto, por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, y en los artículos 392 y concordantes del Código Civil.

[...]

Medianería horizontal. Casas a caballo. Aplicación, según cada caso, del régimen jurídico de la comunidad de bienes, el de la medianería o el de la propiedad horizontal.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 7 de junio de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes de hecho

A los efectos decisorios del presente debate judicializado hemos de partir de los siguientes antecedentes:

1.º- El objeto del proceso

Los actores D. Benigno y su mujer D.ª Isidora interpusieron demanda contra D.ª Sonia y contra D. Rubén, D.ª Tatiana, D.ª Trinidad, D. Nicanor, D.ª María Luisa y D.ª Tamara, a la sazón esposa e hijos de D. Alonso, del que fueron declarados herederos abintestato por acta de notoriedad de 14 de noviembre de 2002.

En dicha demanda, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimaban favorables a sus pretensiones, suplicaron que se acordase la remoción de la puerta de hierro colocada por la parte demandada y cualquier otro elemento que impida o limite el acceso a la cubierta del edificio litigioso; se declare la ilegalidad de las obras realizadas por los demandados en la cubierta comunitaria, por ser inconsentidas y haberse ejecutado en elemento común, además de no cumplir lo preceptuado en la escritura de obra nueva, que las delimitaba a la construcción de una vivienda de similares características y, por último, se les condene a demoler a su costa las obras realizadas, restituyendo la cubierta a su estado original.

2.º- Hechos probados

Son hechos no controvertidos, documentalmente constatados a través de los correspondientes instrumentos públicos, los siguientes.

(i) Mediante escritura pública de 26 de septiembre de 1967, D. Alonso vendió a los actores un terreno, bajo la condición expresa de construir, en el plazo de un año, un edificio de una sola planta, ocupando toda la superficie del solar enajenado, con la solidez suficiente para edificar sobre esa planta dos más que corresponden al vendedor o a sus derechohabientes, toda vez que dicha compraventa ha sido realizada con esa condición de que el comprador edifique una planta en el solar y el vendedor las restantes plantas o pisos sobre la primera.

(ii) Ejecutada por los actores la mentada edificación, con fecha de 23 de septiembre de 1994, D. Benigno y D. Alonso suscribieron escritura de obra nueva, en la que pactaron una cláusula tercera del siguiente tenor literal:

Retracto de marca. Retracto de comuneros. Requisitos del retracto de comuneros: plazo de caducidad, necesaria identidad entre lo transmitido y lo retraído, y exigencia de que la transmisión se haga en favor de un extraño a la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 9 de marzo de 2021 (D. Pedro José Vela Torres).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Vitrificados del Norte S.A.L. (en adelante, Vitrinor) es cotitular de un tercio de la nuda propiedad de las marcas "Magefesa", nacionales núms. 1.014.151, 1.014.153 y 1.014.154; comunitaria núm. 3.187.771; e internacional núm. 476.731.

2.- Compañía de Cubiertos S.L. (en adelante, Cubiertos) era también nuda propietaria de una tercera parte indivisa de las mencionadas marcas.

3.- Mediante contrato de compraventa de 30 de junio de 2013, Cubiertos transmitió su cuota de nuda propiedad a Cantra S.L., cotitular del tercio restante de la nuda propiedad.

4.- Vitrinor formuló una demanda contra Cantra, en la que ejercitó una acción de retracto respecto del 50% de la nuda propiedad de una tercera parte indivisa de las mencionadas marcas "Magefesa" (la vendida por Cubiertos a Cantra).

5.- Tras la oposición de la demandada, la sentencia de primera instancia desestimó la demanda por los siguientes y resumidos motivos: (i) no procedía el retracto porque la transmisión no se había hecho a un tercero, sino a otro comunero; (ii) la pretensión contraviene lo previsto en el art. 1521 CC, porque la subrogación solo sería en la mitad del derecho.

6.- Recurrida en apelación dicha sentencia por la parte demandante, la Audiencia Provincial estimó el recurso, por las siguientes y resumidas consideraciones: (i) la Ley de Marcas contiene una regulación autónoma (autosuficiente) del retracto, por lo que éste es procedente, aunque la cesión no se haya hecho a un tercero; (ii) no resulta de aplicación el art. 1521 CC, por lo que puede ejercitarse el retracto sobre el 50% de lo adquirido, en aplicación de las normas sobre comunidad de bienes; (iii) la acción de retracto no está caducada, porque no pudo ejercitarse hasta que se tuvo cabal conocimiento de todos los extremos de la venta.

7.- Cantra interpuso un recurso de casación.

Las situaciones de precario en el caso de bienes en comunidad. Legitimación para ejercitar una acción de desahucio por precario en las comunidades hereditarias y postgananciales frente a un cotitular que detenta la posesión de forma exclusiva. Corresponde a cualquiera de los cotitulares siempre que su estimación redunde en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 21 de diciembre de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes acreditados en la instancia.

1.- El 7 de junio de 1990, el matrimonio formado por la demandante D.ª Macarena y D. Luis Angel adquirieron para su sociedad de gananciales una vivienda sita en el piso NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de Málaga.

2.- Tras su divorcio, la demandada, D.ª Leticia, contrajo matrimonio con D. Luis Angel, y fijaron su residencia en la citada vivienda.

3.- D. Luis Angel falleció dejando testamento otorgado ante notario el 13 de diciembre de 2013, en el que nombraba legataria de todos sus bienes a D.ª Leticia.

4.- D.ª Macarena presentó demanda en la que solicitaba sentencia en la que se declarara: (i) que la demandada ocupa la vivienda sita en el piso NUM000 de la CALLE000 nº NUM001 de esta capital, sin título alguno y sin pagar ningún tipo de contraprestación y, por tanto, en situación de precario; (ii) haber lugar al desahucio por precario de la demandada del inmueble descrito; y (iii) que se condenara a la demandada "a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal".

5.- El juzgado de primera instancia estimó la demanda.

Comunidad de Usuarios destinada a la explotación de un negocio de generación de energía solar en los llamados «huertos solares». Capacidad para ser parte. Se trata de una comunidad de bienes -de las también denominadas doctrinalmente como «dinámicas» o «empresariales»- que presenta las siguientes notas: (i) origen convencional, formalizada en escritura pública; (ii) vinculada funcionalmente a la actividad empresarial de explotación de huertos solares realizada por cada una de las sociedades mercantiles integradas en la comunidad (que para serlo necesariamente han de ostentar la titularidad de uno de los huertos solares que forman en su conjunto una explotación unitaria); (iii) que presenta características propias de las sociedades irregulares [de tipo colectivo]; (iv) dotada de una organización estable, a través de un órgano de administración regulado en sus estatutos (con atribución de amplias facultades de gestión y representación) y financiero-contable (igualmente regulada en sus estatutos); (v) que actúa en el tráfico como centro de imputación de determinados derechos y obligaciones, entre ellos los de naturaleza tributaria, como sujeto autónomo u obligado tributario; (vi) además, ostenta legalmente la condición de empresario a efectos laborales; (vii) y por ello tiene legalmente reconocido algunos de los efectos propios de la personalidad jurídica; (viii) y entre estos efectos debe incluirse el del reconocimiento de su legitimación y capacidad procesal cuando la acción que ejercite o frente a la que se defienda esté vinculada a alguno de los derechos u obligaciones cuya titularidad ostente.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 16 de septiembre de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

El pleito comenzó con demanda interpuesta por la Comunidad de Usuarios Albujón Solar, frente a Iberglobasol Murcia S.A., en la que se expuso que esta última promovió la planta solar fotovoltaica de Lobosillo (Murcia) integrada por 127 huertos solares independientes que constituyen, cada uno de ellos, el único activo de las 127 sociedades Albujón Solar que conforman la comunidad de usuarios.

La demanda de la comunidad de usuarios tuvo por objeto reclamar a la demandada Iberglobasol la subsanación de los vicios de construcción y de puesta en funcionamiento de la planta solar fotovoltaica, que afectan a infraestructuras de carácter común. Así como el resarcimiento de los gastos que la comunidad actora ha tenido que sufragar hasta la fecha con motivo de la subsanación de tales defectos.

En la audiencia previa la juez de primera instancia desestimó la excepción de falta de capacidad para ser parte al considerar que la demandante es una sociedad civil irregular, estructurada, con estatutos y administrador, de modo que las 127 sociedades que la componen estarían unidas para operar en el tráfico jurídico y económico en orden a conseguir determinados fines, para lo que dispone de un conjunto de elementos patrimoniales y personales. Y, además, en que debe aplicarse la teoría de los actos propios, pues se ha reconocido la capacidad para ser parte de la actora al habérsele demandado en procedimientos previos.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Palma de Mallorca dictó sentencia en la que, tras reconocer legitimación activa a la demandante, estimó en parte la demanda.

Ejercicio del retracto de comuneros respecto de la venta del derecho de un copropietario posterior a la disolución judicial de la comunidad y anterior a su efectiva extinción mediante venta en subasta de la finca en copropiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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TERCERO.- Decisión de la Sala sobre los motivos primero y segundo del recurso. Ejercicio del retracto de comuneros respecto de la venta del derecho de un copropietario posterior a la disolución judicial de la comunidad y anterior a su efectiva extinción mediante venta en subasta de la finca en copropiedad. Desestimación.

El recurso ha de ser desestimado por las razones que se exponen a continuación.

1.- La ratio iuris del art. 1.522 del Código civil.

Se ha ejercitado en el presente caso la acción de retracto de comuneros prevista en el art. 1.522 del Código civil (CC). Este precepto dispone en su primer párrafo: "El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos".

En el segundo párrafo añade una previsión a la que los demandantes se pretenden acoger para retraer proporcionalmente a su participación la cuota indivisa del condominio transmitida: "Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común".

En esencia cabe caracterizar el retracto de comuneros como un derecho real limitado (ius in re aliena) de adquisición preferente que se otorga a los copropietarios de una cosa en común cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños.

Procesal Civil. Capacidad para ser parte y legitimación pasiva de las comunidades de bienes, sin necesidad de que sean demandados los socios o comuneros.

Auto de la Audiencia Provincial de Valencia (s. 6ª) de 4 de mayo de 2016 (D. Vicente Ortega Llorca).

PRIMERO.- Motivación de la resolución recurrida.

La resolución recurrida inadmitió el escrito inicial de juicio monitorio, razonando:

«Único.- Por la parte demandante se ha presentado demanda frente a una Comunidad de Bienes que según reiterada jurisprudencia carencia de personalidad jurídica y por lo tanto debe dirigirse la demanda contra los socios, de conformidad con lo dispuesto en el art 7.2.6 LEC y STS de 17-11-1977 y 28-07-1999, entre otras), ya que ningún condómino tiene per se legitimación pasiva suficiente para representar a los demás y actuar en Su nombre en el proceso. Por este Juzgado se ha requerido a la parte actora a fin de que subsanara dicho defecto formal, sin que haya evacuado el requerimiento, por lo que procede acordar la inadmisión.»

SEGUNDO.- La capacidad para ser parte y la capacidad procesal son presupuestos procesales, que se deben controlar de oficio, tal como establece el artículo 9 LEC, sin que exista óbice para su apreciación en fase posterior, pues como dice el propio precepto, se puede apreciar en cualquier momento del proceso.

La LEC reconoce capacidad para ser parte -sin distinción entre las posiciones activa y pasiva- a "[l]as masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración" (art. 6, apdo. 1, núm. 4.º), como acontece con la herencia yacente o el patrimonio del concursado; a "[l]as entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte" (art. 6, apdo. 1, 5.º), caso en el que se encuentran las comunidades de propietarios constituidas de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal.

Civil – Derechos reales. División de la cosa común. División material. División económica.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- (...) La cuestión planteada no es de carácter procesal, sino sustantivo en cuanto se refiere directamente al tema de fondo. En todo caso el contenido de los artículos 401 y 404 del Código Civil no se refiere a realidades distintas, tratándose de normas que se complementan. En este sentido, la sentencia núm. 1/2013, de 22 enero, dice que «la división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor». De ahí que la aplicación por el tribunal de lo dispuesto por el artículo 401 del Código Civil en ejercicio de la facultad que concede el "iura novit curia" conduce a la misma solución: la venta de la cosa en pública subasta.

(...)

Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. División de la cosa común. A falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El motivo cuarto se refiere a la infracción del artículo 398 del Código Civil por cuanto - entiende la parte recurrente- que establecida por la resolución recurrida la indivisibilidad de la finca, sólo resultaba posible la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, sin que sea pertinente en tal caso la celebración de una subasta previa entre los comuneros en los términos señalados en el hecho cuarto de la demanda, que fueron los acordados por los demandantes -con exclusión del demandado- en reunión que celebraron el 25 de octubre de 2008.

El motivo se estima, lo que dará lugar a la casación parcial de la sentencia recurrida. El artículo 398 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, lo que "a contrario sensu" significa que los actos de dominio -como es el de disposición de la cosa mediante su enajenación- no están regido por dicha regla y precisan de la unanimidad de los partícipes. Son de "administración" todas aquellas cuestiones que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, mientras que son de "disposición" los actos que representan la enajenación total o parcial, la imposición de un gravamen o la alteración de la sustancia material de la cosa.

Civil – D. Reales. Acción de división de la cosa común. Aplicación de las normas de la división de herencia a los partícipes en la comunidad en la división de ésta, cuando la comunidad lo es una pluralidad de objetos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- (...) Ambos cónyuges están de acuerdo en la división y por ello debe procederse a dividir. El artículo 400 CC -dice la STS 27 de febrero 2012 - " recoge la vieja regla romana de acuerdo con la que nadie está obligado a permanecer en la división. El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable".

Por ello debe aceptarse la acción de división en la forma interesada por el ahora recurrente pues ambos cónyuges están de acuerdo en que ello se lleve a cabo, si bien de forma distinta, teniendo en cuenta que la acción de división no extingue el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges cuando se trata de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y uno de ellos la ejercita. "En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999, 4 diciembre 2000, 28 marzo 2003, 8 mayo 2006, 27 de febrero de 2012, entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges (...)".

Civil – D. Reales. Acción de división de la cosa común. División material y jurídica.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- Se desarrolla en un motivo único, en el que denuncia la infracción de los artículos 392.2, 400, 401 y 404, todos ellos del Código Civil. El motivo se argumenta de forma heterogénea. Por un lado, considera que el cotitular sobre una cosa podrá pedir la división de la misma, pero la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso. El de la NUM003 planta se lo adjudicó la Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, y el resto en la escritura pública de liquidación de la sociedad de gananciales, puesto que, como el Tribunal Supremo señala en las Sentencias 14 de julio de 1994 y 16 de diciembre de 1995, entre otras, la división no afecta a la subsistencia del derecho de uso cualquiera que sea su naturaleza.

Por otro, entiende que si bien toda realidad material es divisible, lo que la Sentencia impugnada no ha tenido en cuenta es la doctrina jurisprudencial que establece que deben evitarse los suplementos en metálico por las diferencias de valor (SSTS de 30 de julio de 1999 y 13 de julio de 1996), y que la división de la cosa no desmerezca el inmueble, o grave con un gasto considerable a los comuneros, extremos éstos que aconsejan, según el recurrente, acudir a la venta en pública subasta, como interesó en la contestación a la demanda. Por último, la sentencia tampoco tiene en cuenta la constitución del inmueble en régimen de propiedad horizontal ni el posible destino del ático fuera de ordenación respecto al P.G.O.U vigente en Córdoba, cuestiones esta últimas en las que no se ha entrar. La primera porque en ningún caso ha sido planteado ni resuelto en la sentencia. La segunda, porque se está simplemente especulando sobre una realidad que existió desde el primer momento y que de cambiar afectará por igual a ambos partícipes.

Civil – D. Reales. Comunidad de bienes de tipo germánico y condominio romano. Acción de división de la cosa común.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- En el recurso se alega la infracción de los artículos 401, 404, 406, 1061 y 1062 del Código Civil, por cuanto fundamentalmente el artículo 1061 del Código Civil ("en la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie"), que la Audiencia cita, sólo es aplicable a una comunidad universal de bienes de tipo germánico, y no al condominio romano que es el que existe en el caso presente, y el 404 ("cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio") requiere acuerdo de los condueños, debiendo considerarse que cada uno de los pisos resulta indivisible, y efectivamente se trata de dos inmuebles distintos en el aspecto físico y registral.

El recurso se estima ya que efectivamente, tratándose de una comunidad de tipo romano, las cuotas de participación corresponden a los condóminos sobre cada uno de los bienes sobre los que existe la titularidad común y no sobre el conjunto de ellos, como sucedería en una comunidad de tipo germánico.

El artículo 400 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común»; y, en su párrafo segundo, que «esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».

Civil – D. Familia. Procesal Civil. Liquidación de la sociedad de gananciales. Finalidad: división y adjudicación del haber partible. La perpetuación de la situación de indivisión de un bien, creando una especie de comunidad romana sobre el mismo, es contraria a dicha finalidad.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 24ª) de 29 de marzo de 2012 (Dª. MARIA DEL ROSARIO HERNANDEZ HERNANDEZ).

SEGUNDO.- (...) La finalidad de la liquidación es la división y adjudicación del haber partible, si existiese, transformándose en real e individualizada la cuota de cada interesado, que antes era ideal o potencial. La efectiva partición requiere la formación de lotes que permitan la adjudicación independiente a cada cónyuge, y si ello no fuera posible por ser los bienes indivisibles, y no compensables con otros, su adjudicación a uno de ellos con abono del precio o su mitad, al otro, si así lo convinieren, y en último término su venta y reparto del dinero obtenido, sin que deba favorecerse el que la comunidad consensual se perpetúe después en una comunidad romana por cuotas, pues ello supondría una división más formal que real obligando a una nueva litis, autónoma, de división de la cosa común (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 1992 y 14 de julio de 1994).

La perpetuación de la situación de indivisión, que es lo realmente pretendido por el recurrente, es contraria a la doctrina expuesta y al artículo 786 de la L.E.C., que dispone que el contador procurara evitar la indivisión, norma de aplicación en base al artículo 810-5 de la L.E.C .

Como se ha visto, a 10 de junio de 2010, fue dictada sentencia de liquidación de la sociedad legal de gananciales que conformaron los litigantes en su segunda fase, de avalúo y adjudicaciones, por la que fueron aprobadas las operaciones divisorias por estos aceptadas, según reza el fallo o parte dispositiva de dicha resolución, la que devino en firme, en cuanto frente a la misma no se interpuso recurso, consintiéndose por las partes.

Civil – Contratos. Venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

OCTAVO.- Motivo quinto. Infracción, por no aplicación, de las normas contenidas en el art. 1261. En relación con el art. 397 del C. Civil y jurisprudencia que los interpreta.

Se desestima el motivo.

Entiende la parte recurrente que el contrato sería nulo en cuanto que ninguno de los condueños puede sin consentimiento de los demás disponer del bien común.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

Civil – Contratos. Venta de cosa ajena. Venta de bienes por uno solo de los comuneros, sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

DUODÉCIMO.- Motivo cuarto. Infracción del art. 1445 del C. Civil, relativo al carácter obligacional de la compraventa y la doctrina jurisprudencial sobre venta de cosa ajena.

Se desestima el motivo.

En la sentencia recurrida se declara nula la venta por ausencia de poder de disposición, pretendiendo el recurrente que se declare la validez de la venta de cosa ajena.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes por uno solo de los comuneros, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

2. Ahora bien, la solución generalmente adoptada por esta Sala en sus sentencias de las últimas décadas coincide con la de la sentencia de primera instancia de este litigio, es decir nulidad de la compraventa por aplicación combinada de los arts. 397 y 1261 CC al implicar la disposición de la cosa común por uno solo de los partícipes una alteración que requeriría el consentimiento de los demás. Es el criterio seguido por las SSTS 19-12-1985, 8-7-1988, 25-5-1990, 23-10-1990, 30-6-1993, 24-7- 1998 y 13-11-2001, así como también por la STS 9-10-2008, ya citada, en otro de sus fundamentos.

Civil – Contratos – D. Reales. Nulidad de la venta de la cosa común realizada por uno de los comuneros sin consentimiento de los demás.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO. - Validez del contrato privado de 9 de enero de 2004.

A) La cuestión jurídica que se plantea en el motivo consiste en determinar si el contrato privado de 9 de enero de 2004, en el que se vendieron las fincas que constituyen cosa común en situación de pro indiviso por uno de los comuneros, es válido y eficaz. La sentencia impugnada ha declarado que la compraventa es nula, dado que al no haberse efectuado la división de la cosa común y permanecer indivisa, al comunero que no intervino en la compraventa le corresponde la propiedad sobre toda la cosa indivisa, por lo que para su venta era necesario el consentimiento de todos los comuneros. La recurrente sostiene que la compraventa es válida porque es un caso de venta de cosa parcialmente ajena.

B) La jurisprudencia de esta Sala viene declarando la nulidad de la venta de la cosa común realizada por uno de los comuneros sin consentimiento de los demás. Han sido distintas las razones en las cuales se ha fundado esta nulidad, aunque todas ellas convergen en un razonamiento idéntico. En algunos casos se ha entendido que la nulidad de la compraventa deriva de la carencia de objeto, el cual, en el contrato de compraventa, está integrado no solo por la cosa, sino también por los derechos que radican sobre ella y son objeto de transmisión (SSTS de 28 de diciembre de 1932, 31 de enero de 1963, 20 de octubre de 1954). En otros casos, la nulidad se ha fundado en que la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa es propia de este determina la existencia de un error en el consentimiento (SSTS de 11 de abril de 1912, 26 de junio de 1924, 8 de marzo de 1929, 7 de abril de 1971, 15 de octubre de 1973, 15 de febrero de 1977, 6 de julio de 1992). La más reciente jurisprudencia parte para la justificación de esta nulidad de la aplicación de los artículos 327 y 1261 CC y considera que la disposición de la cosa común por uno de los comuneros comporta una alteración en ella que requiere el consentimiento de los demás (SSTS 19 de diciembre de 1985, 8 de julio de 1988 25 de mayo de 1990, 23 de octubre de 1990, 30 de junio de 1993, 24 de julio de 1998, 13 de noviembre de 2001, 9 de octubre de 2008).

La jurisprudencia, sin embargo, no rechaza aplicar la dogmática de la venta de cosa ajena, admitiendo la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones (STS de 14 de octubre de 1991, RC n.º 2233/1989, 3 de febrero de 2009, RC n.º 1440/2003), en aquellos casos en los que «todos tienen interés en la decisión», dado que no se conviene la transmisión de la cosa por quien figura con poder de disposición sobre ella, sino que únicamente se impone a quien figura como vendedor la obligación de procurar su transmisión, bien porque se expresa así en el contrato, bien porque se deduce esta interpretación del hecho de que las partes tienen conocimiento de la no-pertenencia al comunero que vende de la totalidad de la cosa vendida (STS de 31 de enero de 1994), de tal suerte que el derecho de los restantes comuneros no resulta afectado, ni viciado el consentimiento de quien cree contratar con quien dispone de la cosa en su totalidad, cuando solo tiene poder de disposición sobre una cuota indivisa. En suma, como declara la STS, de 3 de febrero de 2009, RC n.º 1440/2003, la nulidad de la venta de la cosa común -efectuada por uno de los comuneros sin el consentimiento de los demás- tiene como presupuesto la actuación del vendedor que dispone de la cosa como dueño único o atribuyéndose indebidamente la representación de los demás comuneros, supuesto en el que, por una parte, falta el consentimiento de los restantes condóminos (que, si se diera validez al título, podrían verse despojados de sus cuotas en virtud de una tradición instrumental) y, por otra, no cabe escindir el contrato en perjuicio del comprador para obligarle a adquirir solo una participación indivisa cuando la venta se produce por la totalidad.

La doctrina general sobre nulidad de la compraventa en el supuesto de enajenación por uno de los condóminos, sin el consentimiento de los demás, de la totalidad de la cosa objeto del condominio sufre, pues, una excepción cuando, atendiendo al objeto del contrato y a la intención de los contratantes, procede la aplicación de la dogmática de la compraventa de cosa ajena. La apreciación de esta excepción está subordinada, como se deduce de la jurisprudencia recogida, al estudio de las circunstancias del caso y a la consiguiente interpretación del contrato celebrado.

Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. Acción de división. El derecho de uso de la finca común atribuido en sentencia de separación o divorcio otorga un título que se puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 1ª) de 21 de febrero de 2012 (D. ENRIQUE ALAVEDRA FARRANDO).

SEGUNDO.- (...) debe añadirse que la división de la cosa común es independiente del derecho de uso que pueda tenerse sobre la finca, pues el mismo no desaparece por la división. En éste sentido, como se recoge en por la constante jurisprudencia del Tribunal Supremo: la persona a quien dicho uso se atribuyó en la sentencia de separación o divorcio tiene un título que puede oponer a los terceros adquirentes mientras subsista la situación que dio lugar a la atribución de dicho uso (SSTS de 2-12-1992, 14-7 y 18-10-1994, 16-12-1995, 3-5-1999, 26-4-2002, 28-3-2003 y 27-11-2007, entre otras).

La jurisprudencia ha compaginado los derechos del copropietario a pedir la división, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 400 CC y el mantenimiento de los derechos derivados del artículo 96 CC, de manera que la sentencia del TS de 8 mayo 2006 afirma que [...] "la doctrina reiterada de esta Sala al abordar supuestos análogos al presente sostiene la posibilidad de ejercicio de la acción de división si bien garantizando la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponder en exclusiva a uno de los partícipes. Así la sentencia de 27 de diciembre de 1999, citando en igual sentido las anteriores de 5 de junio de 1989, 6 de junio de 1997 y 8 de marzo de 1999, afirma que «la acción de división de la comunidad representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna, salvo el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse, que corresponde a cualquiera de ellos, ni el ejercicio de la acción procesal al respecto. En el caso de que en virtud de un derecho de usufructo o de uso esté atribuida la utilización de la cosa común sólo a uno de los cotitulares, ello supone la exclusión de los demás respecto de dicho uso o disfrute, pero no les priva de la posibilidad de pedir la división de la cosa». La misma sentencia añade posteriormente que «si bien el cotitular dominical puede pedir la división de la cosa común mediante el ejercicio de la acción procesal, la cesación de la comunidad no afecta a la subsistencia del derecho de uso (cualquiera que sea su naturaleza) que corresponde al otro cotitular, ex-cónyuge, en virtud de la sentencia de divorcio. Por lo tanto, el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó». En igual sentido se ha pronunciado la sentencia TS de 28 de marzo de 2003.

Por lo que, aunque no viene determinado en el fallo, debe tener en cuenta la recurrente que se garantiza la continuidad del derecho de uso que pudiera corresponderle en exclusiva, conforme la doctrina citada "el derecho de uso se mantiene indemne (..) y una eventual venta de la cosa en subasta pública debe garantizar la subsistencia de aquella medida, que sólo puede ser modificada por la voluntad de los interesados, o por decisión judicial adoptada por el órgano jurisdiccional competente en relación con el proceso matrimonial en que se acordó.". Doctrina que, en todo caso, podrá hacerse valer de haber oposición a dicho uso o contradicción sobre ello, que no lo ha habido en el presente caso, no habiendo sido objeto de debate o discusión.

Civil – Contratos – Sucesiones. Posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás. Nulidad de la venta de cosa común.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivo primero. Infracción de las normas jurídicas y de la doctrina jurisprudencial, en concreto de los arts. 1445 y  1450 del C. Civil en relación con la doctrina jurisprudencial emanada de las sentencias de 5 de julio de 1958, 27 de mayo de 1984 y 31 de enero de 1994, relativas a la validez de los contratos de compraventa realizados por un coheredero antes de la partición, respecto de un bien de la herencia indivisa.

Se desestima el motivo.

Como bien refleja la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2009 (Rec. 4154 de 2009) se han sucedido en el tiempo dos posiciones jurisprudenciales sobre la venta de bienes, propiedad de comunidad hereditaria, por uno solo de los herederos, sin consentimiento de los demás, a saber: 1. La STS 9-5-1980, citando como precedentes las SSTS 28-12-1932, 31-1-1963 y 20-10-1954, se decanta por la nulidad de la venta por carencia de objeto, tesis próxima a la de la sentencia de apelación ahora recurrida, mediante el argumento de que, sin confundir objeto con poder de disposición sobre el objeto, el de la compraventa está integrado no sólo por la cosa sino también "por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar"; la STS 27-5-1982, citando como precedente la STS 1-3-1949 y resolviendo un caso de venta de cosas determinadas de la herencia por un solo coheredero antes de la partición, opta decididamente por la validez del contrato desde el principio general de la validez de la venta de cosa ajena en nuestro ordenamiento, aun cuando no deja de matizar que la eficacia de la compraventa será "puramente condicional, o sea subordinada en todo caso al hecho de que la cosa vendida le sea adjudicada en todo o en parte en las operaciones divisorias"; el mismo principio general de la validez de la venta de cosa ajena preside los razonamientos de la STS 31-1-1994 (rec. 1231/91), que sin ajustarse literalmente a lo pedido por las partes litigantes declara "la validez del contrato como simplemente generador de obligaciones..., pues todos tienen interés en la decisión"; y como no podía ser menos, tampoco faltan sentencias que, dadas las circunstancias del caso, singularmente la creeencia de buena fe del comprador e incluso la creencia común de comprador y vendedor de que la cosa era propia de éste, resuelven el problema declarando la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento (p.ej. SSTS 11-4-1912, 26-6-1924, 8-3-1929, 7-4-1971, 15-10-1973, 15-2-1977 y 6-7-1992).

Civil – D. Reales. Procesal Civil. Copropiedad. Legitimación de un condueño para ejercitar acciones en defensa de la cosa común.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 20 de septiembre de 2011 (D. JOSE MARIA GUGLIERI VAZQUEZ).

PRIMERO.- (...) esta misma Sección 25ª también se ha pronunciado en el mismo sentido expresando un criterio doctrinal que exponemos en el siguiente fundamento (S. 23 Septiembre 2010).

"SEGUNDO. - La cuestión relativa a la legitimación para ejercitar acción instando la denegación de la prórroga forzosa en contratos donde la vivienda arrendada pertenece en copropiedad a varios, fue resuelta de antiguo por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo argumentando que el arrendamiento es un acto de administración que puede realizar cualquiera de los condueños, pudiendo de ese modo uno solo de ellos ejercitar la acción resolutoria del arrendamiento cuando necesite la vivienda para sí, lo cual tiene fundamento en la facultad del artículo 394 CC de servirse de las cosas comunes conforme a su destino, sin que la manera de hacerlo pueda ser intervenida por los extraños (entre otras SSTS de 26 de abril de 1951, 25 de enero de 1958 y 27 de enero de 1970).