Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución de contrato de arrendamiento por ruina técnica o económica prevista en el artículo 118.2 de la LAU de 1964.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011. (1.165)

TERCERO.- Resolución de contrato de arrendamiento por ruina técnica o económica prevista en el artículo 118.2 de la LAU de 1964.

A) La jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964, resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica (STS de 30 de junio de 2009).

B) El motivo interpuesto en el recurso de casación ha de desestimarse. Efectivamente, tal y como indica la parte recurrente, las SSTS fijan como doctrina jurisprudencial que tanto el importe de las obras como el valor de lo edificado han de referirse a las concretas dependencias objeto de arrendamiento.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato de arrendamiento por causa de ruina. Para la determinación de la ruina técnica de un edificio, amén de la valoración individualizada, es preciso computar las reparaciones que exija el inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando los elementos comunes se encuentren afectados de importantes deficiencias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2009.

PRIMERO.- La entidad Hotel Enara SL, interpuso demanda de juicio ordinario contra Doña Antonieta , por la que se solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en su día concertado por causa de ruina.

La sentencia de 1ª Instancia estimó la demanda, en atención a la concurrencia de causa resolutoria consistente en la ruina económica de la cosa arrendada, prevista en el artículo 118.2 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que exige que la reconstrucción supere el 50% del valor real de los concretos pisos y locales objeto de la misma, entendiendo que tal precepto viene referido a la totalidad del edificio y no al local arrendado considerado este de forma individualizada.

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, dictándose sentencia por la Audiencia Provincial de Valladolid, desestimatoria del recurso de apelación, confirmando la sentencia de 1ª Instancia en el sentido de que tal precepto viene referido a la totalidad del edificio y no al local considerado este último de forma individualizada.

Se interpone recurso de casación al amparo del ordinal 3º del artículo 477.2 de la LEC 2000 , en el que, tras citar como infringido el artículo 118 de la LAU , se alega existencia de interés casacional por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales y oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.