Arrendamiento de local. Denegación de prórroga. Reclamación de indemnización al amparo del art. 34 LAU que establece el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de junio de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

El objeto de este proceso versa sobre la acción de reclamación de indemnización que, al amparo del art. 34 de la LAU, es formulada por la entidad demandante Fox Old, S.L., contra la mercantil demandada Danisa World, S.L.

Son antecedentes relevantes, a los efectos resolutorios del recurso, los siguientes:

1.º- La demandante Fox Old, S.L. suscribió con la demandada Danisa World, S.L., con fecha 31 de marzo de 2004, un contrato de arrendamiento sobre un local, sito en la calle Postas, número 15 de Madrid, por una duración de diez años, a contar desde la fecha en la que se obtuviera el certificado final de obras, que resultó ser el día 23 de junio de 2.004. Se pactó que el contrato se consideraba prorrogado por un año más, si ninguna de las partes manifestaba su voluntad de no continuar con el arriendo con una antelación de dos meses a la fecha de vencimiento.

El importe de la renta pactada era de 12.000 euros mensuales, con actualización anual mediante IPC.

2.º- Con la intención de continuar con el contrato de arrendamiento suscrito, la entidad actora Fox Old S.L., con fechas 15 y 19 de noviembre de 2013, envió sendos burofaxes a la demandada, en los que solicitaba la renovación del contrato, cuyo vencimiento estaba fijado para el día 23 de junio de 2014, por un nuevo plazo de diez años, y precio de mercado. Con este fin solicitó la celebración de una reunión.

3.º- Posteriormente, mediante documento datado el 14 de febrero de 2014, se firmó entre las litigantes un adendum al contrato de arrendamiento de fecha 31 de marzo de 2004, en virtud del cual se dejaba constancia de la voluntad de las partes de prorrogar la duración del contrato por dos anualidades más. Se fijó como nueva data del vencimiento del arriendo el día 30 de junio de 2016, fecha ésta en la que el local debía quedar libre, vacío y expedito en posesión de la arrendadora. En todo lo no mencionado expresamente quedaba en vigor el contrato de arrendamiento de 31 de marzo de 2004.

4.º- Otra vez, la demandante, en esta ocasión mediante burofax de fecha 7 de julio de 2015, comunicó a la arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato, por un periodo de diez años más, a partir del 30 de junio de 2016, con determinación de un precio de mercado, para lo cual la instó a celebrar una reunión y, de esta manera, fijar los términos de la nueva relación locaticia.

En contestación al precitado burofax, la demandante recibió correo electrónico de fecha 13 de agosto de 2015, mediante el cual la demandada acusó recibo del burofax de 7 de julio de dicho año, y le comunicó la intención de la propiedad de no prorrogar el contrato, que da por finalizado en la fecha establecida en la adenda de 14 de febrero de 2014; es decir, el día 30 de junio de 2016.

5.º- Ante la negativa de la propiedad, Fox Old, S.L, con fecha 30 de junio de 2016, entrega las llaves del local y, por tanto, su posesión a la arrendadora Danisa World, S.L., y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

6.º- Así las cosas, la arrendataria promueve la presente demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 47 de Madrid, que la tramitó por los cauces del procedimiento ordinario 80/2017. La demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por denegación de prórroga forzosa por derribo del edificio. Ejercicio del derecho de retorno una vez reconstruido el edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO.- Inverjardi, SL demandó a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, por los trámites del juicio ordinario, con la solicitud de la declaración de la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio situado en los bajos de la calle Gala número 12, esquina con la calle Girona números 10-12 de Campdevanol, del cual la actora era propietaria, por denegación de prórroga forzosa, con la pérdida del derecho de retorno de la demandada y la condena a ésta al desalojo del local y a dejarlo libre y a su disposición y, subsidiariamente, interesaba que, para el caso de que se concediera el derecho de retorno, se fijara con una superficie máxima de 79,52 m2 o la que judicialmente se determinara; a lo que se opuso la litigante pasiva con la alegación de que los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 se rigen por lo dispuesto en el régimen transitorio de la Ley de 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de dicha Ley, que suprime la prórroga forzosa y, en consecuencia, el contrato de arrendamiento suscrito se extingue a los 20 años de la entrada en vigor de esta ley, esto es, el 1 de enero de 2015, con la añadidura de que sólo cabe iniciar la acción de denegación de prórroga forzosa cuando es firme la autorización gubernativa de derribo.

El juzgado acogió la demanda al considerar que la iniciadora del proceso solicitó la autorización para el derribo del edificio a la autoridad administrativa correspondiente y, una vez concedida, fue notificada a la arrendataria, con observancia por la arrendadora de los presupuestos previstos en los artículo 78 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para ejercitar el derecho de retorno una vez reconstruido el edificio, sin que la arrendataria firmara documento alguno para conseguir tal derecho o el de indemnización, como le posibilitaba la ley, sino que sólo ha impugnado el acuerdo administrativo, lo que, conforme a la jurisprudencia aplicable, no le facultaba para evitar el desalojo; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la audiencia que entendió probado que la parte arrendataria ejercitó correctamente el derecho de retorno, ya que realizó el primer requerimiento de desalojo y, tras el segundo verificado por vía notarial, aceptó las posibilidades que le otorgaba la legislación arrendaticia e instó a la propiedad para que procediera a la redacción del documento, amén de que la arrendadora reconoció durante el proceso el derecho de retorno del arrendatario y, requerido el arrendador, si no se suscribió el documento, debe soportar las consecuencias del artículo 87 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Denegación de prórroga por haber quedado a la libre disposición del arrendatario una vivienda de características análogas a la arrendada.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 6ª) de 21 de septiembre de 2011. Pte: JOSE GOMEZ REY. (1.475)

SEGUNDO.- No tendrá el inquilino o arrendatario derecho a la prórroga legal cuando en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada (artículo 62.5º de la LAU). No exige esta causa de denegación de la prórroga que la vivienda arrendada y aquella sobre la que el arrendatario tiene la libre disposición se encuentren en la misma población o Ayuntamiento, pero sí que tengan características análogas. La situación de una vivienda es una de sus características más relevantes.

Cabe recordar con la SAP Barcelona de 3/05/2011  que " la causa expresada en el caso quinto del artículo 62 Ley Arrendamientos Urbanos es una causa puramente objetiva, un hecho material, haber quedado a la libre disposición del demandado determinada vivienda de análogas condiciones a la que por virtud del arrendamiento está actualmente ocupando; sin que en la interpretación y aplicación del precepto puedan atenderse para justificar su exclusión consideraciones circunstanciales que supongan dejar la causa vacía de contenido, atendida la ratio legis del precepto, que debe vincularse necesariamente al fundamento y finalidad de la prórroga forzosa. La imposición por el legislador a los arrendadores de viviendas de una prórroga forzosa de los contratos, que opera en su perjuicio y en contra de la libre voluntad contractual, tiene como finalidad dotar de estabilidad a una necesidad humana esencial como es la de la vivienda y proteger a los inquilinos que, careciendo de vivienda propia, se encuentran en una situación de inferioridad frente a los propietarios.