Propiedad horizontal. Doctrina y casuística sobre los supuestos en que es necesario para impugnar los acuerdos de una junta de propietarios el requisito impuesto en el art. 18.2 LPH, según el cual el comunero impugnante "deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas” y las excepciones al mismo.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de febrero de 2022 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1º.- Es objeto del presente recurso, la demanda que es formulada por el actor D. Jacobo contra la comunidad de propietarios de la PLAZA000 n.º NUM000 de Segovia, URBANIZACION000, a los efectos de la obtención de un pronunciamiento judicial que declarase la nulidad del acuerdo de la Junta General Extraordinaria, celebrada en fecha 18 de enero de 2016, en la que se acordó, por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble, por considerarlo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El demandante pretendía, con ello, que cesase la sostenida perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y que se condenara a la demandada a clausurar la puerta de nueva apertura, reponiendo la tabiquería a su situación preexistente.

2º.- La comunidad demandada se opuso a la demanda, alegando, en primer término, el incumplimiento del requisito impuesto en el art. 18.2 LPH, según el cual el comunero impugnante "deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas", habida cuenta que era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

3º.- El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Segovia, que decretó, por tal causa, el archivo del procedimiento en la audiencia previa. Contra dicha decisión se interpuso recurso de apelación, que fue estimado por la Audiencia Provincial de Segovia, mediante auto, cuya nulidad fue promovida por la comunidad demandada y desestimada por el tribunal provincial. Devueltos los autos y, seguido el proceso, en todos sus trámites, se dictó sentencia por parte del referido juzgado, que decretó la nulidad del acuerdo adoptado.

4º.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso apelación, en el que la comunidad de vecinos volvió a suscitar la cuestión concerniente a que el actor no se encontraba al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad, que impone el art. 18.2 de la LPH, motivo de oposición que fue de nuevo desestimado por la Audiencia, que dictó sentencia en la que confirmó la pronunciada por el Juzgado.

5º.- Contra sentencia se formuló el presente recurso de casación.

Propiedad horizontal. Junta de Propietarios. Orden del día. La jurisprudencia exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 13 de enero de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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CUARTO.- Motivo tercero. Al amparo del artículo 477.1 de la LEC, se denuncia la infracción de las normas aplicables para resolver el objeto del proceso y, en concreto, cuando dice que "el orden del día no era expresivo de cuál iba a ser la propuesta a debatir", infringe el artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece la prevalencia del sistema de "elección". El motivo presenta interés casacional porque existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales al existir criterios dispares entre lo mantenido por la Sección 4.ª Audiencia Provincial de Zaragoza en las sentencias núm. 489/2014, de 30 de diciembre, recurso núm. 392/2013 y la sentencia núm. 430/2016, de 19 de diciembre, recurso núm. 343/2016 y lo mantenido por la Audiencia Provincial Valencia en sentencia núm. 355/2017, de 24 de octubre (recurrida ) y en la sentencia núm. 524/2005, de 21 de septiembre, dictada por la Sección 11.ª en el recurso núm. 706/2005.

Alega la recurrente que la Comunidad de Propietarios, según un anterior acuerdo venía designando al presidente con carácter rotatorio, entre las tres fases de la comunidad y sin embargo introdujo el sistema electivo en el acuerdo impugnado, lo que considera adecuado de acuerdo con el art. 13 de la LPH.

De lo actuado resulta que en acuerdo de 8 de abril de 2011 se decidió como sistema de elección de presidente el rotativo bianual. En el orden del día del acuerdo impugnado de 8 de mayo de 2016 se reflejaba "Renovación o reelección de cargos".

Propiedad horizontal. Impugnación del acuerdo de construcción de una piscina. Aun no mostrando su discrepancia en los treinta días establecidos en el art. 17.1 de la LPH, el comunero no quedaba privado de legitimación para impugnar el acuerdo. Nada obsta a que la construcción de una piscina, dentro de una comunidad de propietarios, pueda entenderse como un servicio común de interés general, aprobable por una mayoría de 3/5 ( art. 17.3 LPH). En cuanto la no demostración de discrepancia, en el término de 30 días, nunca supone que haya dejado de ser disidente y por ello el recurrente podrá disfrutar de la exoneración de pago recogida en el art. 17.4 LPH. En consecuencia, los demandantes no deberán hacer frente a los gastos de construcción ni tampoco a los de mantenimiento de la piscina, si bien no podrán hacer uso de la misma.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

Don Alfredo, hoy recurrente, interpuso una demanda de juicio ordinario contra la comunidad de propietarios de la manzana NUM001, sector 1-8, URBANIZACION000 (Mancomunidad URBANIZACION000), en la que ejercitaba la acción de impugnación del acuerdo adoptado por la junta extraordinaria de 23 de abril de 2015.

Alegó que no pudo acudir a la referida junta, en la que se había incluido como uno de los puntos a tratar la construcción de una piscina; que recibió el acta de la reunión donde constaba la aprobación de la construcción de dicha piscina con el voto a favor de las 3/5 de los asistentes, que los gastos derivados de la instalación y mantenimiento correrían solo a cargo de los propietarios que votaran a favor y que, al necesitarse 3/5 del total de los vecinos, quedaba pendiente de aprobación para que el resto de propietarios no presentes en la junta pudieran prestar su conformidad en el plazo de 30 días. Que, aunque no estaba conforme con la construcción de la piscina, no manifestó su voto en contra al pensar que, al no haber votado a favor, no tendría que contribuir a los gastos. Y que se encontró con la sorpresa de que se había computado su voto a favor, y se había celebrado otra junta con fecha 5 de noviembre de 2015 en la que se había llegado al acuerdo de cobrar una cuota mensual de 50 euros a los vecinos que habían votado a favor de la construcción, incluidos aquellos a los que se les había imputado un voto favorable.

Consideró que el acuerdo de 23 de abril de 2015 es contrario a la ley, ya que la construcción de una piscina comunitaria no puede considerarse de interés general y, por tanto, no puede aprobarse su construcción por la mayoría de 3/5 partes de los propietarios, sino por unanimidad.

Propiedad horizontal. Régimen de mayorías para la adopción de un acuerdo de compra de la empresa que suministraba el agua caliente y calefacción, así como la compra de las instalaciones de la central térmica, con el fin de mantener el servicio. El TS entiende que, aunque existe una modificación del título constitutivo, al tratarse del mantenimiento de un servicio ya existente, es suficiente la mayoría de 3/5 de las cuotas de propiedad, con arreglo al art. 16.3 LPH.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de octubre de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

1.- La demanda.

Los demandantes, D. Braulio, Dña. Rosario, Dña. Salome, D. Celso, D. Cipriano, Dña. Sonia, D. Damaso, Dña. Trinidad, D. Diego, Dña. Victoria, D. Eliseo, y Dña. Asunción, son los copropietarios de las viviendas de pisos NUM001., NUM002., NUM003., NUM004., NUM005., y NUM006. del edificio de la Comunidad de Propietarios de PASEO000 núm. NUM000 de San Sebastián, e impugnaron mediante demanda de 20 de octubre de 2016 un acuerdo comunitario adoptado en junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, acuerdo de 9 de junio de 2016, aprobado por mayoría de tres quintos que dispone la continuidad con el sistema actual de calefacción y la compra de las instalaciones de la central térmica de Bero Thermik S.L. y sus instalaciones.

Conviene aclarar que, conforme al título constitutivo de la Comunidad, el servicio de calefacción y agua caliente se presta mediante el suministro desde una central térmica, a través de una red de distribución, que en la actualidad era propiedad de un tercero, Bero Thermik S.L., que ha manifestado su voluntad definitiva de no seguir explotando el servicio, y planteando como única opción la compra de todas sus instalaciones, muebles e inmuebles.

2.- Resolución del pleito en primera instancia, la sentencia.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. En lo que interesa al recurso de casación que nos ocupa, declaró que:

"Tercero. Por lo que hace al tema más arduo del debate, se considera que el criterio de la junta y la decisión comunitaria son ajustados a derecho en cuanto al entendimiento de que para continuar con el servicio de calefacción mediante la compra de la central de Berothermik a través de una Agrupación de Comunidades, es suficiente la mayoría de 3/5 de las cuotas de propiedad, con arreglo al art. 16.3 LPH.

Propiedad horizontal. División de local comercial en dos viviendas de uso individualizado. Sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de julio de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- La comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Benidorm interpuso demanda contra doña Marcelina solicitando que se declare contraria a derecho la división del local de su propiedad sito en dicho edificio para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que se declaren contrarias a derecho otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

La sentencia de primera instancia centra el objeto del pleito en el cambio de destino de local a vivienda y en el hecho de que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos y resuelve estimando la demanda sólo en parte a efectos de condenar a la demandada a reintegrar el estado de cosas al momento anterior al de la realización de las obras que afectan al exterior del edificio, desestimando la pretensión de la entidad demandante de declarar contraria a derecho la división del local de su propiedad efectuada por la demandada.

La comunidad de propietarios recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia por la que, con desestimación del recurso, confirmó la dictada por el Juzgado porque no ha habido una segregación jurídica con la constitución de nuevas fincas registrales.

Contra esta sentencia formula recurso de casación, por interés casacional, la comunidad de propietarios.

Propiedad horizontal. Legitimación activa del presidente de la comunidad de propietarios. Doctrina jurisprudencial: necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta. Dado el orden del día, que incluía la aprobación del cerramiento de las terrazas, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

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SEGUNDO.- En el único motivo del recurso se alega vulneración del art. 14 e) en relación con el art. 13.3, ambos de la LPH, e infracción de la doctrina de esta sala en cuanto a la necesidad de que el presidente de la comunidad cuente con autorización expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales, citándose por número de resolución y fecha de la misma las sentencias de esta Sala que a juicio de la parte recurrente justifican el interés casacional invocado respecto de las cuestiones planteadas (sentencias 699/2011, de 10 de octubre, y 204/2012, de 27 de marzo). En su desarrollo la parte recurrente extracta la doctrina contenida en las citadas sentencias alegando que de la misma se desprende que la representación orgánica del presidente no es suficiente para que pueda actuar en juicio por cuenta de la comunidad sin mediar autorización o mandato expreso adoptado en junta; que dicha autorización debe ser previa, en el sentido de que debe incluirse en el orden del día de la junta en la que se vaya a adoptar el acuerdo por el cual se decida el ejercicio de acciones judiciales; y que debe ser expresa a favor de quien ostente en ese momento el cargo de presidente, y para el ejercicio de acciones judiciales, no admitiéndose autorizaciones genéricas o inconcretas. La parte recurrente considera que estas exigencias no se respetaron en el presente caso, porque ni se incluyó en la convocatoria de la junta de 6 de agosto de 2007 previsión alguna al respecto en el orden del día, ni el acuerdo adoptado en dicha junta contuvo autorización expresa al presidente ni, en todo caso, se especificó que la autorización fuera para el ejercicio de acciones judiciales contra los propietarios que hubieran realizado cerramientos no permitidos. Por todo ello alega que la sentencia recurrida se apartó de esa doctrina al apoyar su razón decisoria en la idea de que el presidente puede actuar siempre en beneficio de la comunidad, sin precisar previa autorización de la misma para el ejercicio de acciones judiciales.

Propiedad horizontal. Junta de propietarios. Orden del día. La jurisprudencia exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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CUARTO.- Motivo tercero.Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.1 LEC, por infracción de lo dispuesto en el art. 16.2 LPH por la aprobación de acuerdos sobre asuntos no incluidos en el orden del día de la reunión, aunque sean aprobados al tratar del punto relativo a ruegos y preguntas, en oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo que resulta, entre otras, de las SSTS de 12 de enero de 2012, 15 de junio de 2010, 18 de septiembre de 2006, 10 de noviembre de 2004, 26 de junio de 1995 y 27 de julio de 1993.

Motivo cuarto. Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.1 LEC, por infracción de lo dispuesto en los arts. 14.e) y 13.3 LPH, en oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo que declara que para ejercitar acciones en defensa de la comunidad de propietarios el presidente necesita un previo acuerdo de la Junta que le autorice a ello, que resulta, entre otras, de las SSTS de 10 de octubre de 2011 y de 27 de marzo de 2012.

Se desestiman ambos motivos que se analizan conjuntamente por su relación.

Alega la recurrente que en el apartado ruegos y preguntas del acuerdo de 21 de noviembre de 2011 se aprobó el ejercicio de acciones judiciales para dejar libres y expeditos los patios comunes y sin que ello se incluyese en el orden del día.

Propiedad horizontal. Junta de propietarios para la aprobación de las cuentas anuales. Alcance del derecho del comunero a la información sobre los asuntos de la Comunidad antes y durante la junta de propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 5ª) de de 2015 (D. Víctor Caba Villarejo).

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PRIMERO.- Considera la parte actora y aquí recurrente la entidad mercantil Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL que la sentencia recurrida incurre en incongruencia omisiva ex art. 218 LEC porque no resuelve la petición subsidiaria de anulabilidad o nulidad relativa de los acuerdos impugnados contenidos en los puntos 2º y 3º del acta de la junta de propietarios de 25 de febrero de 2011, objeto de litigio, pues la referida recurrente Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL no solo accionaba su nulidad por ser los acuerdos contarios a la Ley, sino por atentar contra el derecho de los comuneros a que le sean rendidas las cuentas de la gestión del presidente de modo claro y concreto.

Motivo de apelación que se desestima pues es claro que la iudex a quo declara que los acuerdos impugnados relativos a la aprobación de las cuentas correspondientes a año 2010 y los presupuestos del ejercicio 2011, se ajustan a la previsión normativa del art. 14 LPH y por tanto considera que se adecuan a la legalidad vigente y si a su juicio ello es así es porque no incurren en causa de nulidad ni de anulabilidad.

SEGUNDO.- Como segundo motivo de apelación expresa la entidad demandante Proyectos e Inversiones de Maspalomas, SL que es nulo el acuerdo relativo a la aprobación de las cuentas del ejercicio 2010 por infracción de normas imperativas que la Ley (LPH) impone al presidente y al administrador en su formulación y rendición.

Expresa que al presidente de la comunidad de propietarios demandada, en su doble condición de presidente y de administrador, le son exigibles las responsabilidades propias de éste último cargo conforme al art. 20 LPH así como las normas que regulan las obligaciones propias del mandatario (art.1709 y ss CC), debiendo dar cuenta de sus operaciones y justificar todas y cada una de las partidas económicas que consten en las cuentas anuales (art. 1720 CC).

Por tanto antes de poder aprobar unas cuentas, estas deben ser rendidas previamente, pues resulta imposible aprobar lo que no se conoce como también resulta contario a la Ley imperativa (art.1720 CC y 13.5 LPH) que el administrador no justifique los gastos que dice haber realizado y el presidente de la comunidad de propietarios demandada no rindió cuentas, en la junta de propietarios impugnada, como tampoco justificó haber realizado los gastos que constan en las cuentas anuales.

Alega que el presidente de la comunidad en el acto del juicio y previamente en la junta de propietarios no supo rendir cuentas sobre los gastos, ingresos ordinarios y extraordinarios, pagos, etc. ni presentó justificación documental del gasto o ingreso producido.

Propiedad horizontal. Acta de la junta de propietarios. La falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad en el acta puede ser defectos pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta se ratifica lo acordado en ésta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015.

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PRIMERO.- (...) 2.- De las diferentes razones para la pretensión de nulidad de la junta, tan sólo uno de ellos ha llegado a casación. Planteada desde la demanda, fue silenciada en la sentencia de primera instancia, reiterada en el recurso de apelación y resuelta por la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso de casación. Se trata de la pretendida nulidad de la junta por falta de las firmas del presidente y del secretario en el acta en el momento de levantarse ni tampoco en los días siguientes, aunque más tarde si firmaron; lo que es exigencia del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal;

A lo cual, responde la sentencia de la Audiencia Provincial.

"En cuanto a la nulidad del acta, el artículo 19 LPH regula diversos aspectos formales relacionados con los acuerdos tomados en la Junta de propietarios, y, además de indicar cuál ha de ser el contenido mínimo del acta donde se reflejen aquéllos, dispone cómo habrá de cerrarse (párrafo 3), de modo que se hará con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. La consecuencia del cierre es, como resulta de la propia norma, que, a partir de ese momento, los acuerdos serán ejecutivos, y es también condición necesaria, entre otras, para posibilitar la subsanación de los defectos y errores. Eso no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Con la documentación se produce la prueba gráfica de esa voluntad declarada y permite demostrar su existencia a efectos de ejecutarla, impugnarla o subsanarla, pero no para dotarla de validez."

Propiedad horizontal. Junta de propietarios. No es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2015 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- 1.- El recurso de casación, en el único motivo admitido, está formulado al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al problema jurídico de si es admisible la adopción de acuerdos prohibitivos en una junta de propietarios, no incluidos en el orden del día, es decir, en ruegos y preguntas, que en el presente caso se concreta a una expresa prohibición relativa a una copropietaria.

Ciertamente, las sentencias que cita en el encabezamiento de este motivo son correctas, de acuerdo con la propia jurisprudencia que menciona.

Además, las sentencias de 10 noviembre 2004 y 18 septiembre 2006 apuntan en el tema de que el orden del día deben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos. Así, la primera de ellas dice:

"la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995)."

Lo que ratifica la segunda, de 18 septiembre 2006 al decir:

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Aprobación en junta de propietarios de obras en elementos comunes. No es necesaria la unanimidad cuando las obras no conllevan ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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PRIMERO.- Don Jon demandó a la Comunidad de Propietarios de la que forma parte interesando que fuera declarado nulo un acuerdo adoptado por la Junta en virtud del cual se autorizaba dar permiso a los vecinos del lado derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales de dicho lado y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, y ello porque no fue adoptado por unanimidad y porque además contrariaba otro acuerdo anterior de la Junta que impedía la realización de tal tipo de actuaciones.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, declaró nulo el acuerdo y condenó a reponer la bajante a su anterior situación.

Contra dicha sentencia la Comunidad de Propietarios demandada formuló recurso de apelación en el que expuso como motivo esencial de impugnación la errónea interpretación que se hace en la sentencia de instancia del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el tipo de quórum exigido por la ley para la validez de acuerdos como el impugnado, que ésta considera que debe ser por unanimidad.

La sentencia de la Audiencia estimó el recurso de apelación y, con revocación de la sentencia del juzgado, desestimó la demanda. La sentencia, después de declarar probado que "se ha cambiado o sustituido un elemento común (la bajante de aguas pluviales existente en un ángulo del patio interior del edificio) por otro elemento común similar (una bajante de doble función, de aguas pluviales y residuales a dicha bajante), así como la ampliación del conducto subterráneo existente en el patio para conectar el pozo ", y que el "acuerdo fue aprobado con 8 votos a favor (que representaban el 60,00% de las cuotas), 1 voto en contra (7.50% de las cuotas) y 2 abstenciones. Es decir, no fue aprobado por unanimidad, sino por mayoría", argumenta que " se da una perfecta adecuación entre ambas realidades: la física y la jurídica, porque por la naturaleza de las acciones a realizar en virtud del acuerdo no se puede decir que se estén modificando las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros (únicos casos en que la Ley exige la unanimidad para la validez de los acuerdos)... No hay base legal para la exigencia de unanimidad para la validez de un acuerdo que tiene por objeto la sustitución (y mejora) de un elemento común".

Don Jon formula recurso por interés casacional.

Civil. Propiedad Horizontal. Examen de los casos en que procede declarar la nulidad de los acuerdos adotados en Junta de Propietarios. La determinación de la deuda a cargo de un propietario no constituye ningún supuesto de nulidad de pleno derecho.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. ª) de 21 de octubre de 2014 (D. Ángel Luis Sobrino Blanco).

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PRIMERO.- La pretensión que configura y define el objeto del proceso al que la presente alzada se contrae -no obstante el carácter farragoso de la demanda y su falta de la deseable claridad, orden lógico, concreción, concisión y rigor técnico- persigue la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, en sus reuniones celebradas los días 25 de octubre de 2011 - acuerdo relativo a la fijación de la deuda que, a 30 de septiembre de 2011, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (17 539,55 €)- y 15 de marzo de 2012 -acuerdo relativo, igualmente, a la fijación de la deuda que, a 29 de febrero de 2012, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (16 356,31 €)-.

SEGUNDO.- Para la resolución de la cuestión litigiosa -delimitada en la forma expuesta-, ha de recordarse, con carácter previo:

1.º.- Que el régimen especial de propiedad horizontal se caracteriza, esencialmente, por la coexistencia de una propiedad o titularidad individualizada sobre cada uno de los pisos, locales o espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que lo integran (elementos privativos), y de una copropiedad o cotitularidad -inherente e inseparable de la individualizada- sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute (elementos comunes).

2.º.- Que constituye una obligación legal de los comuneros, titulares de los diferentes elementos privativos -establecida en el artículo 9.1.e) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal -, la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y a la dotación del preceptivo fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación o, en su caso, de rehabilitación de la finca 3.º.- Que la Junta de Propietarios constituye, como se desprende del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el primero y principal órgano de gobierno de la comunidad en tal régimen especial de propiedad.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Junta de Propietarios. Acta de la junta. Contenido. Requisitos. Consecuencias de la existencia de defectos en la redacción del acta de la junta de propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 3ª) de 15 de abril de 2014 (Dª. Rosalía Mercedes Fernández Alaya).

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SEGUNDO.- (...) Para resolver las cuestiones planteadas este Tribunal procede recordar primeramente:

a) Que la Junta de Propietarios constituye el primero y principal órgano de gobierno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal (art. 13 LPH). Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o deliberación. Los acuerdos de la Junta constituyen, por tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o tema sometido a su consideración y deliberación.

b) Que la voluntad comunitaria únicamente puede ser expresada por la Junta de Propietarios, y sólo puede ser excepcionalmente suplida por una decisión judicial (art. 17.7 LPH) .

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación activa del presidente de comunidad de propietarios para reclamar judicialmente los daños producidos por defectos constructivos del edificio en los elementos privados de la comunidad. Doctrina jurisprudencial aplicable: es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación normativa del artículo 13 LPH en relación al contenido y alcance del acuerdo general que autoriza para iniciar la reclamación judicial por los defectos constructivos observados en el edificio, en el sentido de si es necesario o se precisa una autorización expresa, otorgada por todos los propietarios, a los efectos de facultar al Presidente para la reclamación de los daños en los elementos privativos de la comunidad. En el presente caso, la autorización se dio de forma genérica por la reclamación judicial y a dicho acuerdo sólo no se adhirieron dos propietarios.

Propiedad horizontal. Legitimación activa del Presidente de Comunidad de Propietarios para reclamar judicialmente los daños producidos por defectos constructivos del edificio en los elementos privados de la comunidad. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

SEXTO.- (...) Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008, declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Caducidad de la acción para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios para el copropietario que estuvo ausente de la junta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- Se plantea recurso de casación en interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 16 y 22 de diciembre de 2008. Los recurrentes no asistieron a la Junta teniendo por tanto la condición de propietarios ausentes de la misma, con lo que la acción no estaba caducada cuando se interpuso puesto que no tenían necesidad de mostrar su discrepancia dentro del plazo de treinta días establecido en el artículo 17.1º de la LPH. Además vulnera la doctrina de la Sala respecto del conocimiento de la notificación del acuerdo al ausente.

Se estima.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación de Acuerdos de la Junta de Propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia (s. 3ª) de 29 de mayo de 2013 (Dª. MARIA CONCEPCION MARCO CACHO).

SEGUNDO.- Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2011 a propósito de estudio de la caducidad de la acción de impugnación de Acuerdos Comunitarios que "... la jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH. La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC (LA LEY 1/1889) y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS 18 de abril de 2007, [RC n.º 1317/2000 ], 10 de marzo de 2010 [RC n.º 1403/2006 ]). "

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Realización de obras en elementos privativos (cerramiento de garaje). Requieron el consentimiento de la comunidad aquellas modificaciones que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 5ª) de 22 de julio de 2013 (Dª. MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ).

SEGUNDO.- (...) Entrando pues, a resolver sobre el fondo de la cuestión planteada en torno al cierre efectuado por la entidad demandada en la plaza de garaje nº NUM000 de su propiedad, sita en la planta destinada a los garajes del edificio donde se ubica, la jurisprudencia, en interpretación de la LPH en relación con los arts. 394, 396 y 397 CC, ha venido a establecer una limitación sobre la facultad de los propietarios, de modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de un edificio sometido a dicho régimen jurídico, sometiéndola al ius prohibendi de la comunidad de propietarios por cuanto su ejercicio requiere el previo consentimiento de éstos.

Civil – D. Reales. Propiedad Horizontal. Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios. Distinción entre nulidad radical y anulabilidad. Los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo de treinta días, al tratarse de una infracción de la LPH.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

RECURSO DE CASACIÓN CUARTO.- (...) Esta Sala viene declarando, entre otras, en la sentencia de 17-12-2009 que: Con igual posición, la STS de 18 de abril de 2007 (RJ 2007/2073), en su fundamento de derecho tercero, en el párrafo segundo, dice lo que se expone acto continuo: "La doctrina jurisprudencial que, con alguna excepción, cita la sentencia de la Audiencia SSTS de 24 de septiembre de 1991 (RJ 1991/6278), 26 de junio de 1993 (RJ 1993/4789), 7 de junio de 1997 (RJ 1997/6147) y 26 de junio de 1998 (RJ 1998/5018) sobre la distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal, es, como recuerda la sentencia de 5 de mayo de 2000 (RJ 2000/3990), la que se viene manteniendo como más acertada por la moderna doctrina de esta Sala. Más recientemente las sentencias de 7 de marzo de 2002 (RJ 2002/4152), 25 de enero de 2005 (RJ 2005/1200) y 30 de diciembre de 2005 (RJ 2006/1212) explican las diferencias entre nulidad y anulabilidad, sujeta a caducidad, y recuerdan que la jurisprudencia posterior a las sentencias que se invocan en el recurso, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo (...). Es razón por la que no es posible reprochar a la sentencia recurrida la infracción denunciada en el recurso, puesto que se sustenta en una línea jurisprudencial ya superada. Antes al contrario el criterio sostenido, no sólo es el correcto, sino el mismo que se mantiene tras la redacción dada por Ley 8/1999, de 6 de abril, en el sentido de someter la impugnación de acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a las reglas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, con un plazo más amplio y el añadido de nuevos supuestos de impugnación y el abandono de la exigencia de la unanimidad para determinados acuerdos".

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obras realizadas en elementos comunes sin autorización de la comunidad de propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEXTO.- El segundo motivo se formula por infracción de los artículos 12, 13 y 14 de la LPH, en relación con los artículos 3 y 7, e infracción de la doctrina contenida en las SSTS 31 de octubre de 1990 y 5 de marzo de 1998, por cuanto «consta acreditado que la mayoría de los propietarios de la Comunidad han realizado determinadas reformas, instalaciones y obras en las fachadas de sus Viviendas», sin que tales múltiples alteraciones de la fachada hayan sido removidas, cuando aquellas sí que producen un perjuicio estético. Se desestima.

El motivo se fundamenta en una discriminación o desigualdad de trato que en ningún caso contradice la jurisprudencia de esta Sala para atribuir interés casacional a un supuesto en el que el criterio aplicable depende de las circunstancias fácticas del caso. La sentencia recurrida niega que exista esa pretendida desigualdad de trato a que se refiere la sentencia que se invoca de 31 de octubre de 1990, dictada en un supuesto en el que las obras efectuadas no suponían una alteración o modificación de la fachada del inmueble, ya modificada por anteriores obras, y lo que se procuraba no era más que una igualación de la fachada. Lo que dice la sentencia, valorando los hechos, es que no se ha producido esta situación de desequilibrio que señala la recurrente, pues, aun reconociendo cierta permisibilidad de la comunidad respecto de la fachada interior del edificio que da a un patio y no a la vía pública, lo cierto es que la fachada principal no ha "sufrido alteraciones hasta el punto de considerar inútil la pretensión de conservarla sin la alteración que pretende la recurrente o que constituya abuso de derecho el ejercicio de la acción tendente a restituir la fachada al estado que tenía".