Propiedad horizontal. Acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios respecto a dos trasteros. La propiedad horizontal como un régimen de propiedad especial. Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectación de los comunes por destino. La prescripción en el caso de comunidad de propietarios. Prescripción adquisitiva extraordinaria de elementos comunes por destino. Trasteros poseídos en concepto de dueño, pública, pacífica y sin interrupción por plazo de treinta años. Nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios consistente en la proclamación de que los trasteros litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad. No corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º-Es objeto del proceso la acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios del edificio litigioso, sito en la DIRECCION000 de Madrid, con respecto a dos trasteros que aparecen identificados con los números DIRECCION001 y DIRECCION002 del DIRECCION003 del inmueble que son utilizados, en exclusiva, y respectivamente por la demandada la Sra. Leocadia, propietaria del piso NUM000, que lleva como anejo el trastero n.º NUM001, y por la codemandada la Sra. Azucena, propietaria del NUM002, que tiene como anejo los trasteros NUM003 y NUM004. La demandante considera que se trata de elementos comunes, por lo que solicita se declare que los citados trasteros pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procede la restitución de su posesión.

2.º-A esta pretensión se oponen las demandadas con el argumento de que han adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva, al sostener que eran disfrutados, antes de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por sus propietarias las hermanas Adela, dueñas en proindiviso de todo el inmueble, y siguieron utilizándolos tras el otorgamiento de la escritura pública de extinción del proindiviso sobre el inmueble, adjudicación de los pisos a las propietarias y constitución del régimen de propiedad horizontal mediante instrumento público de 30 de noviembre de 1962, por el que se dividió el edificio en 15 pisos, cada uno con sus anejos en el DIRECCION003 del edificio, sin que conste la adjudicación de los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002, que son utilizados únicamente por las codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están cerrados con la llave correspondiente de la que disponen solo las codemandadas.

3.º-La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, que estimó la acción ejercitada, y declaró que los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes, tal y como se había acordado en la junta de propietarios celebrada el 29 de noviembre 2016, cuya validez no ha sido impugnada, condenando a las demandadas a desalojarlos y ponerlos a disposición de la comunidad demandante, con la correlativa desestimación de la reconvención formulada por medio de la cual estas pretendían que se declarase la adquisición de la propiedad de los trasteros por prescripción adquisitiva o usucapión.

La calificación de la servidumbre de luces y vistas como aparente, continua y negativa. Cómputo del plazo para su adquisición por usucapión. La acción negatoria de servidumbre. Falta de prescripción extintiva.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 26 de abril de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia, según han sido fijados por la Audiencia Provincial:

1.º) El 7 de julio de 1977, D.ª Dulce y su suegro D. Luis Francisco (que intervino también como defensor judicial de su nieto Jesus Miguel) otorgaron escritura de declaración de obra nueva de la que resulta que:

(i) D. Luis Francisco y su hijo D. Juan Francisco eran propietarios pro indiviso de una finca al lugar de DIRECCION000, en la parroquia de Santa María de Rutis, Concello de Culleredo, en A Coruña.

(ii) D. Juan Francisco falleció el 3 de enero de 1969, en estado de casado con D.ª Dulce, dejando un hijo, Jesus Miguel.

(iii) El 14 de marzo de 1969, se extinguió la comunidad proindivisa existente sobre la citada finca por medio de documento privado (protocolizado notarialmente el 7 de julio de 1977), adjudicando a D.ª Dulce y a su hijo Jesus Miguel la siguiente finca:

"Parcela de monte bajo peñascoso llamado " DIRECCION001", " DIRECCION002" y " DIRECCION003", sita en el lugar de DIRECCION004, parroquia de Santa María de Rutis, Ayuntamiento de Culleredo, de cabida cuatro áreas y cuarenta y cuatro centiáreas, que linda por el Norte y Oeste con monte de herederos de D. Bernardo; Sur, con la parcela adjudicada a D. Luis Francisco; y Este, camino de Vilaboa a Palavea".

2.º) D.ª Dulce construyó en dicha parcela una casa a sus expensas, que describió así:

"Casa sin número en el lugar de DIRECCION004, parroquia de Santa María de Rutis, ayuntamiento de Culleredo, compuesta de planta baja, que ocupa la superficie cubierta de cuarenta y ocho metros cuadrados. Tiene unido terreno descubierto por el Oeste o espalda, con una pequeña franja al frente, que en total mide trescientos noventa y seis metros cuadrados. Forma todo una sola finca de cuatrocientos cuarenta y cuatro metros cuadrados, que linda: por su frente, Este, camino de Vilaboa a Palavea; izquierda entrando, finca de D. Luis Francisco; y derecha y espalda, monte de los herederos de D. Bernardo".

Acción reivindicatoria sobre la espada Tizona, que perteneció al Cid Campeador. Adquisión del dominio por usucapión extraordinaria de bienes muebles. La possessio ad usucapionem no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata. Esta última es la del sujeto que detenta materialmente la cosa, y la posesión mediata es, sin embargo, una posesión sin contacto material pero reconocida por el detentador o poseedor inmediato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Como antecedentes necesarios para el planteamiento de la cuestión litigiosa, la sentencia recurrida fija los siguientes:

1) La espada llamada Tizona, que perteneció al Cid Campeador, parece ser que llegó a Navarra de la mano de su hija D.ª Ana María y que, tras figurar inventariada en la armería de distintos reyes, fue regalada por Fernando el Católico a Monsen Pierres de Peralta el Joven, en recompensa por los servicios prestados a la Corona de Aragón, esencialmente por las gestiones por él realizadas para lograr el matrimonio entre Fernando de Aragón e Isabel de Castilla, resultando que desde el último tercio del siglo XV la espada Tizona estuvo unida al Mayorazgo de Falces.

2) Uno de los marqueses de DIRECCION000, D. Millán estuvo casado con D.ª Caridad, Condesa de DIRECCION001, en segundas nupcias para ella, sin que tuvieran descendencia.

3) D. Millán, Marques de DIRECCION000, falleció el día 29 de Junio de 1896 y D.ª Caridad contrajo nuevo matrimonio con el Marqués DIRECCION002, habiendo otorgado esta última testamento el día 6 de Agosto de 1924 en el que, entre otras disposiciones, en su apartado Undécimo dispuso: «Lego a mi sobrino Don Jose Pablo, actual marqués de DIRECCION000 o al que lo fuere en el día de mi fallecimiento, el Panteón que hoy es de mi propiedad y se construyó a expensas de mi difunto esposo Don Millán, Marqués que fue de DIRECCION000, con los cuadros y cuanto haya en él, pudiendo utilizar para sí las sepulturas que hubiere vacías y encargándole la conservación del edificio en que están los cuerpos depositados. Asimismo lego a mi dicho sobrino Don Jose Pablo, actual Marqués de DIRECCION000, o al que lo sea si éste no viviera el día de mi fallecimiento, los once cuadros al óleo retratos de personajes de la casa de DIRECCION000, y además uno de los retratos de mi difunto esposo juntamente con las armaduras y cascos, bastón del Condestable y Tizona que se dice perteneció al Cid, encargando al legatario trasmita este recuerdo al sucesor del título de Marqués de DIRECCION000 ».

Derecho de Servidumbre. Servidumbres constituidas por título o adquiridas por prescripción adquisitiva o usucapión: Doctrina. Accesión invertida y servidumbres de luces y vistas: Doctrina de la Sala.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2016 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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CUARTO.- TÍTULO

1.- Nuestro Código Civil emplea en distintas ocasiones la expresión «título» como instrumento hábil para la constitución de las servidumbres (art. 537, 539, 540, 541 etc.) aunque otras veces habla de «voluntad de los interesados».

A partir de tal dato hay quienes equiparan título y modo de adquirir (art. 443) concediéndole un sentido amplio como hecho que explica y justifica el nacimiento del derecho (abarcaría así tanto el negocio jurídico como la usucapion o el destino del pater familias), mientras que otros, parecen seguir el criterio contrario, no considerando la usucapión como título sino como algo diferente.

Así título sería para algún autor de la doctrina científica la convención «inter vivos» o la disposición «mortis causa» destinadas al nacimiento de la servidumbre. Así lo recogía el Tribunal Supremo (5. 2-6-69), entendiendo por título todo acto jurídico, bien sea oneroso o gratuito, «inter vivos» o de última voluntad.

Siguiendo este orden expositivo hay que precisar que el término título se ha de emplear en sentido jurídico-material, y no como meramente instrumental o documental, existiendo dentro de esa denominación una gran variedad de supuestos.

Vamos a centrarnos en la de negocio jurídico y dentro de él en la de contrato por ser, entre otras cosas, al que alude e invoca la recurrente.

Llegados a este estudio de la cuestión se han de hacer dos precisiones: Que este negocio «inter vivos» no requiere forma especial alguna; de ahí que pueda ser verbal, como el que se predica; y que en caso de duda la interpretación debe ser restrictiva, apareciendo de forma concluyente e inequívoca la voluntad de las partes de constituir la servidumbre.

No desconocemos que cuando se trata de convenciones verbales la dificultad es máxima para el que ejercita la acción, sobre todo si la situación fáctica es perdurable en el tiempo, ya que se crea la duda de si se trata de servidumbre constituida o acto meramente tolerado.

Para ello resulta de interés las inferencias que puedan hacerse de los actos o explicaciones que rodean la situación.

Civil – D. Reales. Derecho de propiedad. Usucapción. Prescripción adquisitiva. Naturaleza y alcance que presenta el deslinde administrativo, en el plano de la controversia o conflictos de los títulos de propiedad. Limitación del deslinde administrativo efectuado por la Administración como posible título determinante de la propiedad discutida, pues dicho título, de eficacia administrativa, solo otorga presunción posesoria en favor de la Entidad pública a cuyo nombre figura, pero sin que sea suficiente, por el solo, para rectificar o lesionar el derecho de propiedad de terceros.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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3. Hecha esta precisión conceptual también conviene puntualizar que la cuestión controvertida en el presente caso, a tenor de la discrepancia en la fundamentación de ambas instancias, se centra en la prescripción adquisitiva alegada por la actora respecto de la finca objeto de la litis.

Por tanto, la cuestión de la naturaleza y alcance que presenta el deslinde administrativo, en el plano de la controversia o conflictos de los títulos de propiedad, resulta pacífica conforme a la doctrina tradicional de esta Sala. En este sentido, y conforme a lo preceptuado por la Ley de Montes de 8 de junio de 1957, aplicable al presente caso, debe destacarse la limitación del deslinde administrativo efectuado por la Administración, así como de la mera inclusión en el Catálogo de Utilidad Pública, como posible título determinante de la propiedad discutida, pues dicho título, de eficacia administrativa, solo otorga presunción posesoria en favor del Patrimonio Forestal del Estado y, en su caso, de la Entidad pública a cuyo nombre figura, pero sin que sea suficiente, por el solo, para rectificar o lesionar el derecho de propiedad de terceros; STS de 31 de diciembre de 2002 (núm. 1296/2002). Presunción posesoria que, por extensión lógica, tampoco permite determinar directamente la naturaleza demanial de la finca enclavada cuyos títulos resulten discutidos.

En esta línea, tampoco puede resultar discutida la especial protección que el Registro de la Propiedad confiere al titular que inscribe su derecho, particularmente del reconocimiento posesorio y de su proyección con relación a la usucapión secundum tabulas y el principio de legitimación registral derivado de la presunción de exactitud del Registro (artículos 35 y 38 LH); STS de 11 de julio de 2012 (núm. 454/2012). En el presente caso, conforme a lo argumentado por la sentencia de Primera Instancia, y a la calificación otorgada por el Registrador de la Propiedad, no cabe duda que la mera y previa inscripción del monte, que accedió por el cauce del artículo 206 LH, sin su debida delimitación y deslinde, y cuya obligatoriedad derivaba tanto de la Orden Ministerial que la materializó, como de la propia Ley de 1957, cuestión que impidió la posible contradicción de los afectados prevista por el artículo 306 del RH, no solo no impedía la posible inscripción de fincas enclavadas o colindantes a dicho mote sin deslinde alguno, como así ocurrió al proceder el Registrador a la inscripción del predio de la actora, sino que tampoco impedía el anterior reconocimiento posesorio registral respecto de las fincas inscritas y debidamente identificadas.

Civil – D. Reales. Adquisición de la propiedad. Prescripción adquisitiva. Usucapión extraordinaria de bienes inmuebles por el transcurso del plazo de treinta años. Posesión en concepto de dueño.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2014 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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6. (...) Existe jurisprudencia pacífica sobre la usucapión extraordinaria de bienes inmuebles por el transcurso del plazo de treinta años de la que puede servir como síntesis la sentencia del 7 de febrero de 1997 que sienta lo siguiente:

"La usucapión extraordinaria precisa simplemente de los requisitos comunes, sin necesidad de justo título ni buena fe. Y tales requisitos son la posesión, con los caracteres que enumera el art. 1941 y el tiempo, que es de mayor duración. La posesión, a los efectos de la usucapíón, debe ser en concepto de dueño (o titular del derecho de que se trata), pública, pacífica y no interrumpida.

El extremo que conviene destacar es el carácter de "en concepto de dueño".

La jurisprudencia ha insistido reiteradamente en que es imprescindible para que se produzca la usucapión: Ss. 6 de junio de 1986, 5 de diciembre de 1986, 20 de noviembre de 1990, 14 de marzo de 1991, 10 de Julio de 1992, 29 de octubre de 1994 .

El sentido de esta expresión "en concepto de dueño' también ha sido reiteradamente explicado por la jurisprudencia. La S. 14 de marzo de 1991 expresa: es doctrina de esta Sala la de que como dice de manera expresa el art. 447 CC: y reitera el 1.941, sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de titulo para adquirir el dominio, y tan terminantes son estos preceptos que el Tribunal Supremo al aplicarlos hubo de declarar que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el art. 1.941. sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño (Ss. 17 febrero 1894, 27 noviembre 1923, 24 de diciembre de 1928, 29 de enero de 1953 y 4 de julio de 1963); que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por titulo personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aun que quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini (S.19 junio de 1984) y, finalmente, que para que pueda originarse la prescripción adquisitiva, incluso la extraordinaria como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño". 

Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Usucapión. Requisitos: Justo título, buena fe, posesión a título de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 27 de junio de 2014 (D. Miguel Ángel Larrosa Amante).

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Sexto: Existencia de usucapión en el presente caso a favor de la mercantil demandada.

...

a.- Justo título .- Comenzando por el justo título el mismo, conforme señala el artículo 1952 del Código Civil, éste será aquel que sea válido para la transmisión del dominio cuya prescripción se trate. En el presente caso no ofrece duda alguna la concurrencia de este requisito pues la escritura pública de 9 de julio de 1964 (documento nº 31 de la demanda) es un título hábil para la transmisión del dominio de acuerdo con lo previsto en el artículo 1462 del Código Civil . La parte apelante viene a considerar la inexistencia de dicho justo título, resumiendo muy acertadamente la jurisprudencia sobre este requisito de la usucapión, pero partiendo de un hecho no probado, la mala fe del comprador Sr. Ismael, así como forzando la calificación del vicio que entiende concurre en dicha escritura, que califica de nulidad parcial absoluta o de pleno derecho en relación a la finca 8249.

Por lo que respecta a la primera objeción, y sin perjuicio de que se examine más ampliamente al examinar el requisito de la buena fe, lo cierto es que más allá de especulaciones o interpretaciones interesadas, no existe en las actuaciones dato alguno que permita considerar que el comprador de la finca 9684 pudiera tener conocimiento de que en la misma se incluía otra finca diferente, como es la que es objeto de este procedimiento. No podemos olvidar que la finca 9684 estaba arrendada desde el año 1950 a Hernan y que en el año 1956, después de la adquisición de la misma por Hernan, por éste se llevó a cabo una unidad de explotación que abarcaba no sólo la superficie registral de la finca 9684 sino también la parte posteriormente añadida en la alteración de linderos y superficie llevada a cabo en el año 1964, lo que implica que sí alguien conocía que dicha parte añadida era propiedad de un tercero, ello sólo puede ser predicable del vendedor de la finca 9684 y no del comprador, del que no consta que participase en la ocupación del terreno correspondiente a la finca 8249, por lo que en modo alguno se puede hablar de un título viciado de nulidad por este supuesto contubernio entre comprador y vendedor.

Mirador de La Peña, El Hierro. http://www.turismodecanarias.com/

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Usucapión entre copropietarios. Imposibilidad de que un comunero adquiera el dominio exclusivo o privativo de lo que es elemento común (terrazas, patios, etc.) por usucapión o por prescripción adquisitiva frente a los otros comuneros.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 4ª) de 9 de abril de 2014 (Dª. María Elena Corral Losada).

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TERCERO.- (...) 1.- En un edificio o urbanización con división horizontal todo lo que no esté descrito en la escritura de división horizontal como elemento privativo es elemento común por imperativo legal. Así lo dispone el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando dice que: En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.". En suma, sólo es privativo el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente descrito en el título y los anejos que hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, y todo lo que no esté expresamente señalado o descrito como privativo es siempre elemento común en copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, resultando irrelevante que dichos elementos comunes lo sean por naturaleza, por destino o simplemente utilizado por la comunidad para fines distintos como elementos comunes susceptibles de uso individual (como sucede habitualmente en muchos edificios con la vivienda que inicialmente se destinaba a portería, que desafectada de su inicial destino, se alquila a terceros por las comunidades de propietarios, o con otros locales).

Civil – D. Reales. Adquisición del dominio. Prescripción adquisitiva. Usucapión "contra tabulas" ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca que ostenta la condición de tercero hipotecario. Rige lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil, que ha de considerarse derogado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1949 del Código Civil, mientras que el segundo denuncia la vulneración de los artículos 1, 34, 35, 36 y 38 de la Ley Hipotecaria, y 7, 1940, 1941, 1947, 1949, 1950, 1952, 1953 y 1957 del Código Civil, afirmando que la demandante no ha actuado de buena fe y en consecuencia no es "tercero hipotecario" en los términos que para ello requiere la legislación especial.

Considera la parte recurrente que la sentencia impugnada ha vulnerado el artículo 1949 del Código Civil al hacer aplicación del mismo frente a una disposición, como la del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que resulta incompatible con aquél y que ha de entenderse que lo derogó por ser de fecha posterior.

(...) Dice al respecto la Audiencia, en el fundamento de derecho tercero de su sentencia, que «en el presente caso se pretende una usucapión "contra tabulas" ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca que ostenta la condición de tercero hipotecario, por aquélla que se dice poseedora sin título inscrito, si bien su posesión es de fecha anterior a la de la inscripción registral del titular protegido, y estas circunstancias hacen inmune al tercer hipotecario frente a la usucapión ordinaria pretendida, pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1992 "el artículo 1949 es terminante y no permite vacilaciones hermenéuticas: el tiempo empieza a correr desde la inscripción del segundo título, el de los reconvincentes (sic). El artículo 1949 pone énfasis especial en la determinación del día inicial para el cómputo del periodo de prescripción. Este hace referencia a uno de los requisitos de la usucapión "poseer durante el tiempo determinado en la ley". Y sobre todo es necesario "poseer"....» ; más adelante añade que «en contra del tercero, el artículo 1949 no permite el inicio de la prescripción adquisitiva ordinaria "contra tabulas", admitiéndola sólo a partir de la inscripción del titulo que ampara la posesión del usucapiente; valiendo la posesión anterior solo a los efectos de la prescripción extraordinaria».

Civil – D. Reales. Adquisición del dominio. Ineficacia de la donación verbal que no va acompañada de la entrega simultánea de los bienes como justo título para justificar la prescripción adquisitiva ordinaria sobre estos bienes. Prescripción adquisitiva extraordinaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2014 (IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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14. (...) La ineficacia de la donación verbal que no va acompañada de la entrega simultánea de los bienes, conforme al art. 632 CC, en el presente pleito tan sólo conlleva que no pueda considerarse la donación como justo título para justificar la prescripción adquisitiva ordinaria sobre estos bienes, prevista en el párrafo primero art. 1955 CC, en relación con el art. 1940 CC. Pero descartado que hubiera existido este justo titulo, nada impide que pueda operar la prescripción adquisitiva extraordinaria regulada en el párrafo segundo del art. 1955 CC. Lo verdaderamente relevante es que concurran los requisitos legales para este tipo de prescripción, previstos en el reseñado art. 1955 CC, que se integra, como veremos, con el art. 1941 CC y con el art. 1956 CC.

Civil – D. Reales. Adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva o usucapión. Usucapión extraordinaria. Los bienes públicos no pueden ser adquiridos por usucapión. Posesión en concepto de dueño.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- (...) los bienes públicos no pueden ser adquiridos por usucapión, como se deduce de lo dispuesto por el artículo 1936 del Código Civil, que excluye de la prescripción adquisitiva las cosas que están fuera del comercio de los hombres. La propia Constitución dispone en su artículo 132 que "la ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación".

Civil – D. Reales. Usucapión. Prescripción adquisitiva “contra tabulam”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 5ª) de 27 de junio de 2013 (D. MELCHOR ANTONIO HERNANDEZ CALVO).

TERCERO.- En el segundo motivo se alega, sin expresión de causa procesal, la infracción de los artículos 1.930 y 1.959 del Código civil, pues la prescripción adquisitiva "contra tabulam" no cabe admitirla según los hechos que se tienen por probados.

En efecto, por disposición del artículo 36 de la Ley Hipotecaria frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos que prevé, es decir, cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída a título de dueño por persona distinta de su transmitente o bien siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según lo indicado, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición.

Civil – D. Reales. Prescripción adquistiva o usucapión de bienes muebles.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- En el quinto motivo alega la infracción de los artículos 1955 y 1941 CC, manteniendo la existencia de prescripción adquisitiva sobre los bienes reclamados.

En la cuestión planteada hay que señalar, conforme a la Sentencia de esta Sala de 11 de julio de 2012, que la usucapión requiere de la posesión y del transcurso del tiempo como presupuestos generales de su propia configuración como fenómeno jurídico, conforme a lo expresamente contemplado en el artículo 1941 del Código Civil que articula la possessio ad usucapionem en relación a la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (STS 28 de septiembre 2012). El tiempo es en este caso de tres años del artículo 1955 por la posesión no interrumpida con buena fe respecto de los bienes muebles.

Civil – D. Reales – D. Registral. Acción declarativa de dominio. Prescripción adquisitiva. Usucapión. Doble inmatriculación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 26 de julio de 2012 (D. JOSE LUIS RODRIGUEZ GRECIANO).

CUARTO.- Es procedente de una vez entrar a analizar el contenido del procedimiento. El juicio ordinario se entabla a través de la correspondiente acción declarativa de dominio. Como es bien sabido existen dos acciones que amparan o tutelan principalmente el derecho de propiedad, esto es, la acción reivindicatoria, que es aquella que se da como protección del dominio frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por persona distinta de su titular, y que va encaminada fundamentalmente a la recuperación de la posesión a favor de aquél, y la acción declarativa, que tiene únicamente como finalidad la de obtener la declaración que el actor es propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que lo discute. Requiriendo para que pueda prosperar prueba cumplida por parte del actor del título de dominio de la cosa que reclama, la identificación de la misma y, además, la negación o falta de reconocimiento del título controvertido de dominio por parte del demandado. El título, en cuanto requisito cuya existencia resulta indispensable para el éxito de la acción, equivale a la justificación de la adquisición de la cosa que se reclama de manera que, no tiene porqué identificarse necesariamente con la constancia documental del hecho generador del dominio sino que equivale a la prueba de la propiedad sobre la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste.

Civil – D. Reales. Adquisición de dominio por prescripción adquisitiva o usucapión. Posesión en concepto de dueño.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- El tercero de los motivos se refiere a la infracción del artículo 447 del Código Civil, en relación con el artículo 1941 del mismo código, y defiende que la posesión de la recurrente lo ha sido en concepto de dueño y en consecuencia apta para adquirir por usucapión. El motivo se desestima. Como tiene declarado esta Sala, entre otras, en sentencia núm. 101/1997, de 10 febrero, la posesión "en concepto de dueño" que exige para la prescripción adquisitiva del dominio el artículo 447, «impone necesaria prueba de que el poseedor no es mero detentador y sí precisa un plus de la actividad de tenencia material en cuanto los actos posesorios no han de ser equívocos, sino que han de manifestarse externamente al tráfico como efectivos actos de dominio -"in nomine propio"- para lo que no es suficiente la mera intención ni el acto volitivo interno de querer o creer (SS. 2 julio 1991, 3 junio 1993, 30 diciembre 1994 y 25 octubre 1995). No hay precepto que autorice a presumir la posesión en concepto de dueño (Sentencias de 4 julio 1963 y 18 octubre 1994)».

De igual modo puede citarse a propósito de lo ahora discutido la doctrina de esta Sala sobre la variación en el título posesorio. Entre las más recientes, la sentencia núm. 467/2002, de 17 mayo, afirma que «la doctrina sobre la relevancia de acreditar los "actos inequívocos con clara manifestación externa de tráfico" es también plenamente aplicable al caso de que se pretenda haberse producido un cambio en el concepto posesorio (art. 436 CC), de precario en concepto de dueño, y así lo viene entendiendo la jurisprudencia, que declara que la inversión o interversión del concepto o título posesorio no puede operar por el mero "animus" o unilateral voluntad del tenedor sin aquella conducta externa (Sentencias 6 octubre 1975, 13 diciembre 1982, 16 mayo 1983, 29 febrero y 10 julio 1992, 25 octubre 1995), lo que por lo demás no supone más que aplicar una antigua regla del Derecho Romano recogida en textos del Corpus Iuris (D. 41. 2. 3. 19, y C. 7. 32. 5), aceptada por los ordenamientos jurídicos modernos, y de la que se hicieron eco diversas Sentencias de esta Sala (6 octubre 1975, 16 mayo 1983, 13 diciembre 1988 y 25 octubre 1995) con arreglo a la que "nadie puede por sí mismo cambiar la causa de su posesión" ("neminem sibi ipsum causam possessionis mutare posse", en el texto del Digesto; y "nemo causam sibi possessionis mutare possit" en el texto del Codex; y en los cuales también parece existir base -"sibi ipsum", D.; "nulla extrinsecus accedente causa", C.-, para entender que la prohibición se refiere sólo a la mera voluntad)».

Civil – D. Reales. Adquisición de dominio por usucapión. Posesión en concepto de dueño.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

CUARTO.- El único motivo que ha sido admitido denuncia la infracción de lo dispuesto en los artículos 1941 y 447 del Código Civil y mantiene que no se ha podido producir la adquisición del dominio por usucapión al no haber existido una posesión en concepto de dueño por parte de los demandados.

En la formulación del motivo se cita la sentencia de esta Sala de 17 de mayo de 2002 que, seguida por otras posteriores como la de 30 de diciembre de 2010, declara que la fijación en el proceso de la realidad o existencia de los actos o circunstancias que determinan la apreciación de la posesión "en concepto de dueño" pertenece a la «quaestio facti», por lo que su apreciación corresponde al juzgador de instancia y sólo puede ser combatida en casación mediante la denuncia de error en la valoración de la prueba; pero, en cambio, el juicio de calificación mediante el cual se atribuye a los datos fácticos previamente fijados tal significación jurídica de "en concepto de dueño" (concepto jurídico indeterminado) constituye una «quaestio iuris», y, por ende, es susceptible de revisión en casación.

Civil – D. Reales. Prescripción adquisitiva del dominio o usucapión. Posesión en concepto de dueño. Precarista.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 12ª) de 3 de noviembre de 2011 (D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA OCTAVIO DE TOLEDO).

QUINTO.- Antes de analizar la prueba practicada, es procedente hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico aplicable a la prescripción adquisitiva o usucapión.

Ante todo debe tenerse en cuenta que la usucapión no es una institución jurídica que convierta, sin más, cualquier posesión continuada en propiedad o titularidad del derecho real que se posee. Tanto la usucapión ordinaria como extraordinaria deben estar sustentadas en la posesión en concepto de dueño, tal y como resulta de los artículos 447 y 1941, ambos del Código civil (STS 24-12-1928, 29-1-1953, 4-7-1963, 14-3-1991 y 7-2-1997).

La posesión en concepto de dueño no viene dada por el sólo hecho de que quien posee un bien actúe hacia el exterior como propietario, es decir, la posesión en concepto de dueño no es una cuestión meramente subjetiva y que dependa de la actuación voluntarista de quien pretende adquirir el bien por usucapión. La posesión en concepto de dueño, por el contrario, es un concepto objetivo, dado que para que exista posesión a título de dueño es preciso que dicha posesión, aparte de quedar exteriorizada mediante actos propios del titular dominical -o de titular del derecho real de que se trate-, debe estar sustentada en la existencia de un precedente objetivo que ponga de manifiesto que el poseedor no es mero detentador. En consecuencia, si el poseedor lo es por título que implica el reconocimiento del dominio en otra persona, y pasa a actuar como propietario, deberá acreditar que ello no obedece a su simple voluntad de ser propietario.

Civil – D. Reales. Propiedad. Usucapión. Prescripción adquistiva de un condueño frente a los demás.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 5ª) de 19 de octubre de 2011 (D. CARLOS AUGUSTO GARCIA VAN ISSCHOT).

TERCERO.- El recurrente alega que la sentencia de primera instancia ha declarado incorrectamente demostrada la prescripción adquisitiva extraordinaria por no ajustarse a los preceptos aplicables (artículos 394, 444, 447, 609, 1.930, 1.941, 1.042 y 1.949 todos del Código Civil) a la jurisprudencia y a la doctrina científica concretamente porque según la jurisprudencia que establece que no adquiere por usucapión quien posee una finca no en concepto de dueno sino de condueño, ni cuando sus acatos han sido realizados por permiso concedido por el dueno de la finca o se deben a amera tolerancia. (...)

CUARTO.- Los argumentos del apelante no son de ser acogidos porque los codemandados en el interrogatorio de amera tajante manifestaron que el codemandado Esteban y su cónyuge venían poseyendo y ocupando la planta NUM001 desde hacía mucho más de treinta anos, y concretamente el hermano del actor Roque y del demandado Esteban, expuso claramente que la totalidad de la NUM001 planita pertenecía a su hermano Esteban ya antes de la muerte de la progenitora de los hermanos Anton  Esteban  Inmaculada Roque, razón por la que aún en vida de ésta, el único hijo que vivía en dicho edificio era Esteban quien al fallecer su madre unió las dos viviendas ocupando y poseyendo al NUM001 planta completa, extremos confirmados por el propio demandante, (...)

Civil – D. Reales. Procesal Civil. Expediente de dominio. Finalidad y alcance de este procedimiento. No cabe dentro del expediente de dominio el reconocimiento de la prescripción adquisitiva, el cual debe quedar reservado al juicio declarativo correspondiente.

Auto de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 6 de julio de 2011 (D. JOSE HERRERA TAGUA).

SEGUNDO.- Esta Sala ha declarado en relación al expediente de dominio, que es un acto de jurisdicción voluntaria con regulación propia y especifica en la Ley y Reglamento Hipotecario, con la singularidad de que permite, al preverlo expresamente, que se suscite determinada y concreta oposición en el mismo expediente, a diferencia de lo que establece el artículo 1817 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, que además de disponer que ha de hacerse contencioso, señala que se tramitará por las normas del juicio que corresponda.

Por tanto, en estos casos, el expediente de jurisdicción se deberá sobreseerse. Ello permite deducir, que, al expediente de dominio, no le es de aplicación la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881, sino la suya propia.

El expediente de dominio, tiene como finalidad exclusiva habilitar de título idóneo de dominio al que no lo tenga, en orden a conseguir la inmatriculación de la finca o la reanudación del tracto sucesivo, sin que se pueda realizar declaración relativa al derecho de propiedad, al ser ésta una cuestión reservada para el declarativo correspondiente, es decir, sólo se admite de hechos para justificar su existencia. En definitiva, si se ha justificado un hecho o acto adecuado para adquirirlo. Constituye lo que se ha denominado titulación supletoria, que tiende a sustituir la ausencia de título propio y adecuado de la adquisición de inmuebles o derechos reales, sustituyendo el título originario y verdadero, revelador de la adquisición o transmisión, por otro en el que se justifica que aquél existió como acto o como documento, o, en su caso, como señala algún sector doctrinal, cuando la adquisición legal del derecho no puede justificarse de una manera directa, como derivada del consentimiento de quien lo transfirió. Su único fin es que se declare probado que se adquirió el dominio de una finca por parte de una persona, pero no referido al derecho de propiedad en sí, sino en relación al acto adquisitivo que se alega. Ello conlleva que no se pueda entrar a declarar el derecho de propiedad, que será una cuestión a ventilar en el oportuno declarativo, de ahí que la resolución que se dicte en el expediente de dominio no goce de los efectos de cosa juzgada, permitiéndose la oposición en el expediente de dominio pero referida exclusivamente a determinar si el promotor ha acreditado suficientemente la adquisición.

Civil – D. Reales. La adquisición del dominio por usucapión extraordinaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011. Pte: ENCARNACION ROCA TRIAS. (1.329)

NOVENO. La adquisición por usucapión extraordinaria.

Los motivos antes resumidos denuncian también la vulneración de los arts. 35 y 36 LH y de las normas del Código civil referentes a la adquisición del dominio por usucapión.

A los recursos del anterior Fundamento, debe añadirse el presentado por D. Faustino y D. Guillermo, que en el segundo motivo denuncia la vulneración de los arts. 609, 1930, 1949 y 1957 CC por su no aplicación.

Estos motivos deben estimarse.

Para la estimación, debe comprobarse si los recurrentes, porque esta sentencia debe limitarse a ellos, han podido llegar a adquirir por usucapión, ordinaria o extraordinaria, el dominio de las respectivas parcelas.