Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. El banco avalista también responde cuando el incumplimiento de la promotora consiste en no entregar la vivienda libre de cargas como se había obligado.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de marzo de 2021 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- El presente litigio versa sobre la responsabilidad del banco demandado como avalista respecto de los anticipos hechos por el comprador de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, y como el caso resuelto por la sentencia de esta sala 255/2019, de 7 de mayo, sobre viviendas en construcción de la misma promotora, entonces codemandada (Construcciones y Reformas del 47, S.L., en adelante CR-47), la controversia se reduce a si el aval colectivo garantiza la devolución de dichos anticipos en un caso de incumplimiento del vendedor consistente en no haber levantado, antes del otorgamiento de escritura pública, las cargas hipotecarias que gravaban la vivienda, cuyo importe era superior al precio que quedaba por pagar.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia recurrida, y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia de esta sala antes mencionada, son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 9 de enero de 2006, D. Federico suscribió con CR-47 un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la señalada como n.º NUM000 y el garaje n.º NUM001 de la URBANIZACION000", sita en CALLE000 NUM002 de Mairena del Alcor (doc. 1 de la demanda).

1.2. En lo que ahora interesa, el contrato decía lo siguiente:

a) Sobre las características de la vivienda (párrafo quinto del expositivo primero):

"Las fincas se hallan libres de toda carga, ni ocupantes ni arrendatarios ni pesa sobre ella ningún derecho que terceros puedan ostentar".

b) Sobre el plazo de entrega de la vivienda:

"CUARTA: La vivienda no se entregará al comprador antes del mes de Diciembre de 2007".

"SÉPTIMA: La escritura de compraventa se otorgará, una vez terminada la construcción, a requerimiento de la parte vendedora y dentro del mes siguiente a la licencia de primera ocupación, siempre que no sea antes de Diciembre de 2007".

c) Sobre las garantías de devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio:

"SEGUNDA:

"[...]

"e) Se entrega a la compradora aval por la cantidad que se expresa en la cláusula segunda letras a y b (30.000 euros), conforme a la Ley 57/68 reguladora de la materia".

Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

1. La parte recurrente, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, por interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, interpone recurso de casación que articula en dos motivos, de los que se inadmite el primero de ellos por plantear cuestiones procesales que exceden al ámbito de este recurso.

En el motivo segundo, la parte recurrente denuncia la infracción de los artículos 668.3 y 670 LEC, por infringir la doctrina de esta Sala respecto a que la adquisición de un bien hipotecado comporta también la subrogación del adjudicatario en la deuda que la hipoteca garantizaba. Cita en apoyo de su tesis las SSTS de 20 de junio de 1997 (núm. 562/1997) y de 30 de enero de 1999 (núm. 47/1999).

2. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser desestimado.

Aunque la literalidad del antiguo artículo 131 LH, particularmente de la correlación de sus reglas 8.ª, 10.ª y 13.ª, pudo presentar alguna duda de interpretación acerca del alcance de la subrogación legal establecido y su posible extensión a la propia obligación garantizada, no obstante, dicha cuestión quedó resuelta y aclarada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 2006 (núm. 435/2006) que, con referencia a dicho contexto normativo, declaró:

«[...] Es de aceptar dicho motivo, pues el «tercero» adquirente en subasta pública no es el «tercero hipotecario» al que se refiere el art. 34 LH, sino que es el de buena fe que participa en ella, del art. 114 LH, como traducción del principio de publicidad, y de. «no oponibilidad» del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley, según el que, si bien el acreedor hipotecario puede repetir (si no se le han pagado) por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que debía verificarse el reintegro del capital, si bien, en cuanto al tercero interesado en dichos bienes (como lo es el tercer poseedor de los mismos, de buena fe, adjudicatario en subasta judicial, que es a quien puede perjudicar tal repetición), no podrá exceder la garantía de la cantidad que por ella se reclame con arreglo al referido artículo 114».