Ley 57/1968. El art. 3 de la Ley 57/1968 introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato, si bien, tal doctrina jurisprudencial no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador, matización que ha llevado al TS en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas. En el presente caso, el mero hecho de que hubieran expirado el plazo de entrega cuando se resolvió el contrato no ampara la reclamación de los compradores contra la aseguradora por ser dicha resolución oportunista, habida cuenta que fue hecha tres meses después de que la construcción de la vivienda hubiera finalizado y cuando ya sabían que la licencia de primera ocupación se había pedido y se estaba tramitando administrativamente, sin atisbo alguno de incertidumbre en cuanto a su próxima concesión (lo que finalmente aconteció, dado que se expidió solo una semana después de que comunicaran a la promotora y a la aseguradora su decisión de resolver el contrato).

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En este litigio, los ahora recurrentes, compradores de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, reclaman de la aseguradora demandada el pago de las cantidades anticipadas por ellos a la promotora a cuenta del precio y sus intereses. La demanda ha sido desestimada en las dos instancias con fundamento en el efecto prejudicial o positivo de lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución de la póliza en cuanto a la inexistencia de incumplimiento de la promotora por ser aplicable el plazo de entrega pactado en dicha póliza. Los recurrentes niegan en su recurso por infracción procesal que lo resuelto entonces vincule en este procedimiento declarativo ordinario y defienden en casación la responsabilidad de la aseguradora desde la perspectiva de la especialidad del art. 3 de dicha ley y por considerar que el plazo de entrega era el indicado en el contrato.

Para la decisión de los recursos son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 18 de mayo de 2007 D. Vicente y D. Narciso suscribieron con la vendedora Promociones Cuevas Sánchez, S.L (en adelante PCS o la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 2 de la demanda), que tuvo por objeto la vivienda «Bloque DIRECCION000», más garaje y trastero anejos, perteneciente a la promoción «Golf and Beach Resort» sita en el municipio de San Roque (Cádiz). La vivienda debía entregarse en septiembre de 2008 (estipulación tercera) o, como máximo, el 30 de enero de 2009 (estipulación cuarta).

Compraventa de bien inmueble. Cambio de titularidad registral tras el fallecimiento del vendedor. Requisitos de la resolución del contrato de compraventa de bien inmueble por incumplimiento. En el presente caso no existe incumplimiento puesto que la actividad condicionante de la efectividad de la entrega de la cosa vendida no dependía de la voluntad de la parte vendedora, ni de los ahora demandados, sino de la superación de un requisito urbanístico dependiente de un tercero ya previsto en el contrato, que era la aprobación urbanística del plan de reparcelación.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 16 de septiembre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- El 25 de enero de 2007 Augesco Gestión y Desarrollo S.L. (en lo sucesivo, Augesco) suscribió un precontrato de compraventa con D. Ezequiel por el que Augesco adquiría el 50% proindiviso de la finca registral núm. NUM000, sección 7ª, del Registro de la Propiedad núm. 1 de Murcia. El otro 50% de la finca no fue objeto del negocio, al pertenecer a un tercero, Babedo S.L.

En el precontrato se pactó que el precio sería de 1.202,02 euros por cada metro edificable, según el proyecto de reparcelación que estaba tramitándose en el Plan Parcial ZP-Pn-4.1 El Puntal, de Murcia; y en el momento de la firma Augesco entregó a cuenta del precio 350.000 €.

2.- En febrero de 2007 se suscribió el contrato de compraventa, que especificó los metros resultantes y en el que se pactaron nuevos pagos a cuenta, que con el ya hecho anteriormente sumaron un total de 700.000 €, que fueron abonados por Augesco al Sr. Ezequiel.

3.- El 8 de febrero de 2008 se firmó un documento denominado "contrato de concreción de precio", que firmó el Sr. Ezequiel en su propio nombre y en representación de su esposa Dña. Candelaria, dado que la parte de la finca objeto de la compraventa era ganancial, en el que se hacía constar que: (i) la compradora había entregado a cuenta 700.000 €; (ii) el precio final ascendía a 2.057.257,23 €, por lo que quedaban por abonar 1.357.257,23 €; (iii) seguía pendiente la aprobación del proyecto urbanístico antes mencionado.

4.- El proyecto de reparcelación fue aprobado inicialmente el 18 de julio de 2007, pero a la fecha de la demanda no se había aprobado definitivamente.

5.- Tras fallecer el Sr. Ezequiel, sus herederos han dispuesto de parte de la mitad de la finca objeto de la compraventa, de manera que, de ese 50%, el 15,5% está inscrito a nombre de su viuda y el 34,5% a favor de una sociedad denominada Agropecuaria El Casis S.L., de la que son administradores dos de los hijos del Sr. Ezequiel.

6.- Augesco formuló una demanda contra la viuda y herederos del Sr. Ezequiel, en la que solicitó la ineficacia (resolución) del contrato por dos motivos: principalmente, por la disposición unilateral del objeto vendido por los herederos del vendedor; y, subsidiariamente, por el incumplimiento de la condición pactada para la eficacia del contrato -la aprobación del proyecto de reparcelación-. Por lo que solicitó que se declarase la resolución del contrato y se condenase a los demandados a la devolución a la demandante de la suma de 700.000 € entregada a cuenta.

Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. El banco avalista también responde cuando el incumplimiento de la promotora consiste en no entregar la vivienda libre de cargas como se había obligado.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de marzo de 2021 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- El presente litigio versa sobre la responsabilidad del banco demandado como avalista respecto de los anticipos hechos por el comprador de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, y como el caso resuelto por la sentencia de esta sala 255/2019, de 7 de mayo, sobre viviendas en construcción de la misma promotora, entonces codemandada (Construcciones y Reformas del 47, S.L., en adelante CR-47), la controversia se reduce a si el aval colectivo garantiza la devolución de dichos anticipos en un caso de incumplimiento del vendedor consistente en no haber levantado, antes del otorgamiento de escritura pública, las cargas hipotecarias que gravaban la vivienda, cuyo importe era superior al precio que quedaba por pagar.

A tenor de lo declarado probado en la sentencia recurrida, y conforme a los antecedentes tomados en consideración por la sentencia de esta sala antes mencionada, son datos relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1. Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 9 de enero de 2006, D. Federico suscribió con CR-47 un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción que tuvo por objeto la señalada como n.º NUM000 y el garaje n.º NUM001 de la URBANIZACION000", sita en CALLE000 NUM002 de Mairena del Alcor (doc. 1 de la demanda).

1.2. En lo que ahora interesa, el contrato decía lo siguiente:

a) Sobre las características de la vivienda (párrafo quinto del expositivo primero):

"Las fincas se hallan libres de toda carga, ni ocupantes ni arrendatarios ni pesa sobre ella ningún derecho que terceros puedan ostentar".

b) Sobre el plazo de entrega de la vivienda:

"CUARTA: La vivienda no se entregará al comprador antes del mes de Diciembre de 2007".

"SÉPTIMA: La escritura de compraventa se otorgará, una vez terminada la construcción, a requerimiento de la parte vendedora y dentro del mes siguiente a la licencia de primera ocupación, siempre que no sea antes de Diciembre de 2007".

c) Sobre las garantías de devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio:

"SEGUNDA:

"[...]

"e) Se entrega a la compradora aval por la cantidad que se expresa en la cláusula segunda letras a y b (30.000 euros), conforme a la Ley 57/68 reguladora de la materia".

Compraventa de vivienda para uso residencial. Ley 57/1968. No incurre en responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 la entidad de crédito que no consta conociera los anticipos de los compradores por tratarse de ingresos hechos no por los compradores ni por la entidad promotora, sino por una sociedad mercantil. La responsabilidad legal de la entidad receptora una no es una responsabilidad "a todo trance, a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino "una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley", esta no ampara "a quienes, como los compradores recurridos, contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta".

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de febrero de 2021 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- La controversia en casación se reduce a si cabe exigir la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 a la codemandada-apelante Bankia S.A. (antes Bancaja) frente a los compradores-demandantes, ahora recurrentes, respecto de la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas por ellos en una cuenta de la promotora-vendedora en dicha entidad de crédito, ingresos llevados a cabo no por los compradores ni por la promotora-vendedora sino por un tercero, la mercantil Aldea Asesores S.L., (en adelante Aldea).

Son hechos relevantes para la decisión del recurso los siguientes: (i) con fecha 9 de abril de 2006, D. Gabino y D.ª Ana María suscribieron con la entidad New Medina Villas S.L. un contrato privado de compraventa que tenía por objeto una vivienda (identificada como DIRECCION000 NUM000) de la promoción "Conjunto Residencial DIRECCION001" que la citada sociedad iba a construir en el término municipal de Zurgena, Almería (doc. 2 de la demanda); (ii) siguiendo el calendario de pagos pactado, a cuenta del precio de 222.560 euros (IVA incluido) los compradores anticiparon a la promotora un total de 77.896 euros, que se abonaron de la siguiente forma: a) 3.000 euros en concepto de reserva, antes de la firma del contrato (en concreto el 8 de marzo de 2006), mediante transferencia a la cuenta n.º NUM001 indicada en el contrato (cláusula segunda) que la promotora-vendedora tenía abierta en una sucursal del Banco de Valencia (actualmente Caixabank S.A.) de la localidad de Garrucha, Almería, siendo esta entidad bancaria la que además financiaba la promoción y avalaba la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores en virtud de póliza colectiva; b) los 74.896 euros restantes, con fecha 7 de abril de 2006 mediante transferencia a una cuenta de la promotora en Bancaja (actualmente Bankia S.A.), sucursal de Roquetas de Mar, Almería, por orden de la mercantil Aldea, indicando en el concepto de la transferencia " DIRECCION001 Tipo DIRECCION000 NUM000. Gabino 21477" (doc. 18 de la demanda); (iii) por tanto, los ingresos en la cuenta de la promotora en Bankia S.A. no se hicieron por los compradores sino por una sociedad limitada; (iv) la obra no se ejecutó en el plazo previsto en el contrato (31 de julio de 2007), la promotora fue declarada en concurso, que fue calificado como culpable (procedimiento en el que se reconoció a los demandantes un crédito por importe de 77.896 euros), y la empresa quedó en liquidación por inviabilidad; (v) en la demanda del presente litigio los compradores solicitaron la condena de los dos bancos referidos a pagarles todas las cantidades ingresadas por ellos en cada una de las cuentas de la promotora en dichas entidades más sus intereses legales desde las respectivas entregas, todo ello por haber aceptado tales ingresos sin asegurarse de que se hicieran en cuentas especiales debidamente garantizadas, y tras ampliarse la demanda los demandantes también interesaron la condena de Caixabank S.A. como avalista; (vi) en lo que aquí interesa, Bankia S.A. negó su responsabilidad, tanto porque en el contrato se indicaba que los pagos debían hacerse en una cuenta concreta de la promotora en Caixabank S.A., que era el banco que financiaba la promoción y avalaba al promotor, como por no haber podido controlar ni fiscalizar los ingresos de los compradores en Bankia S.A., al ser realizados por una sociedad mercantil (hecho segundo del escrito de contestación); (vii) la sentencia de primera instancia, estimando íntegramente la demanda, condenó solidariamente a las dos entidades demandadas al pago de las cantidades ingresadas en Bankia S.A. (74.896 euros), más intereses legales desde su ingreso (106.493,90 euros en total a fecha de interposición de la demanda), y solo a Caixabank S.A. como avalista al pago de los 3.000 euros de la reserva más intereses desde su ingreso (4.275,53 euros a la fecha de la demanda), fundando las pretensiones contra Bankia S.A. en la responsabilidad legal del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968; (viii) las dos codemandadas recurrieron en apelación, alegando Bankia S.A. su falta de culpa in vigilando al haberse asegurado antes de recibir los ingresos de que existía aval otorgado por Caixabank S.A.; y (ix) la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de Caixabank S.A. y, estimando el de Bankia S.A., desestimó la demanda respecto de ella, impuso a los demandantes las costas de la primera instancia causadas a la misma y no impuso a ninguna de las partes las costas del recurso de apelación de la entidad absuelta, todo ello razonando, en lo que ahora interesa, que era Caixabank S.A., por su condición de avalista y financiadora de la promoción, la única que debía responder del total anticipado por los compradores-demandantes, ya se tratara de las cantidades ingresadas en la cuenta indicada en el contrato abierta por la promotora en dicha entidad, ya de las ingresadas en la cuenta abierta en Bankia S.A., pues esta última no reunía los requisitos que llevaron a esta sala, en su sentencia de 21 de diciembre de 2015, a declarar la responsabilidad de la entidad receptora con base en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, dado que Bankia S.A. no financiaba la promoción, ni era avalista ni "conocía" los contratos ni "pudo conocerlos".

El recurso de casación de Caixabank S.A. fue inadmitido, razón por la cual su condena ha quedado firme.

El recurso de casación de los demandantes se funda en la existencia de interés casacional por oponerse la sentencia recurrida a la jurisprudencia de esta sala sobre la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, y lo que se pide es que se estime la demanda respecto de Bankia S.A. y se la condene a devolver a los compradores las cantidades ingresadas en dicha entidad más sus intereses legales desde su ingreso. Subsidiariamente, para caso de que se desestime el recurso, solicita que no se le impongan "las costas devengadas respecto de Bankia, S.A.".

Bankia S.A. ha pedido la desestimación del recurso con imposición de costas a los recurrentes.

Compraventa de viviendas. Cantidades entregadas a cuenta. La responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. En definitiva, no basta con la prueba de que se hicieron los anticipos, sino que ha de probarse que las cantidades se ingresaron en alguna cuenta de la promotora en la concreta entidad de crédito.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 25 de enero de 2021 (D. Francisco Marín Castán).

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SEXTO.- El recurso de casación se compone de un solo motivo, fundado en infracción del art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 y en la existencia de interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial de esta sala fijada por la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, reiterada en otras posteriores, sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito con arreglo a la norma citada como infringida.

En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que según dicho precepto y su interpretación jurisprudencial, el banco solo puede responder de las cantidades anticipadas que se ingresaran en una cuenta de la promotora en el propio banco, pero no de las no ingresadas; y (ii) que por lo alegado en el recurso extraordinario por infracción procesal, los documentos incorporados a las actuaciones prueban que solo una parte de los anticipos (por importe total de 6.955 euros) fue ingresada en el banco hoy recurrente, por lo que su responsabilidad debe limitarse a ese importe.

Termina solicitando que se case la sentencia recurrida y se reduzca la condena del banco a pagar al demandante únicamente la cantidad de 6.955 euros más sus intereses legales desde el 15 de junio de 2016.

Compraventa de viviendas en construcción. Entrega de cantidades a cuenta. Ley 57/1968. Vivienda perteneciente a una promoción respecto de la cual existía póliza colectiva de entidad bancaria garantizando la devolución de los anticipos. No aplicación de la ley en favor de compradores que no consta adquirieran la vivienda con finalidad residencial, e inexistencia en este caso de pacto entre dichos compradores y la vendedora al objeto de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas con sujeción de la garantía a lo establecido en dicha ley.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de noviembre de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- En el presente litigio los compradores de una vivienda en construcción, tras desistir de su acción frente a otra entidad codemandada como avalista, reclaman de la avalista colectiva (Caixabank S.A., en adelante Caixabank) las cantidades entregadas en su día a cuenta del precio, aunque en casación la controversia se reduce, dada la razón decisoria de la sentencia recurrida para confirmar la desestimación de la demanda, a determinar si es o no aplicable a los compradores-recurrentes el régimen de garantías de la Ley 57/1968 y, en caso de serlo, si dicha entidad avalista debe responder de las cantidades anticipadas por los demandantes en efectivo y previstas en el contrato, pero no ingresadas en ninguna cuenta de la promotora.

Como esta sala se ha pronunciado ya en otros recursos sobre compraventas de viviendas de la misma promoción (residencial " DIRECCION000"), en los que también ha sido parte la misma entidad bancaria demandada ( sentencias 436/2016, de 29 de junio, y 33/2018, de 24 de enero, entre otras), para la decisión del presente recurso debe partirse de los siguientes datos:

1. Hechos probados o no discutidos:

1.1. Tras formalizar la reserva unos días antes, con fecha 10 de abril de 2006 D. Alfonso y D.ª Esperanza, con residencia habitual en Elche, suscribieron con la entidad Trampolin Hills Golf Resort S.L. un contrato privado de compraventa de vivienda (doc. 3 de la demanda) que tenía por objeto una vivienda en construcción de la urbanización denominada " DIRECCION000", promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad en Campos del Río (Murcia). El precio de venta se fijó en 95.000 euros.

1.2. En lo que aquí interesa, el contrato incluía las siguientes estipulaciones:

La quinta, que, ante el incumplimiento de la vendedora, facultaba a los compradores a resolver el contrato, "con devolución de las cantidades entregadas más el interés legal previsto en la Ley 57/1968 de 26 de julio".

La séptima, fruto de negociación individual, que no formaba parte de contratos similares sobre viviendas de la misma promoción (doc. 31 de la contestación, folios 287 a 298 de las actuaciones de primera instancia) y del siguiente tenor:

Compraventa de viviendas en construcción. Entrega de cantidades a cuenta. Ley 57/1968. La responsabilidad de la entidad avalista no es la que incumbe como depositaria a la entidad de crédito no avalista, sino la derivada de dicha garantía, de forma que la entidad avalista o aseguradora, incluso colectiva a falta de avales o certificados individuales, responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin los límites cuantitativos expresados en el aval o en la póliza de seguro, y su responsabilidad en relación con las cantidades anticipadas previstas en el contrato tampoco depende de que se ingresen o no esas cantidades en la entidad avalista ni del carácter de la cuenta del promotor en que se ingresen.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 18 de noviembre de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- En el presente litigio los compradores de dos viviendas en construcción bajo el régimen de la Ley 57/1968 reclamaron de la entidad avalista colectiva la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio. Dada la razón decisoria de la sentencia recurrida para confirmar la estimación parcial de la demanda, la controversia se reduce en casación a determinar si la demandada debe responder como avalista de las cantidades anticipadas por los demandantes y previstas en el contrato pero no ingresadas en ninguna cuenta de la promotora.

Como esta sala se ha pronunciado ya en otros recursos sobre compraventas de viviendas de la misma promoción (residencial " DIRECCION000"), en los que también ha sido parte la misma entidad demandada ( sentencias 436/2016, de 29 de junio, y 33/2018, de 24 de enero), para la decisión del presente recurso debe partirse de los siguientes datos:

1. Hechos probados o no discutidos:

1.1. D. Porfirio y D.ª Milagros con fecha 11 de enero de 2007, y D. Roman y D.ª Palmira con fecha 3 de abril del mismo año, suscribieron con la entidad Trampolin Hill Golf Resort S.L. sendos contratos de compraventa (docs. 1 y 2 de la demanda) cada uno de los cuales tenía por objeto una vivienda en construcción de la urbanización denominada " DIRECCION000", promovida por la vendedora en una parcela de su propiedad en Campos del Río (Murcia).

1.2. Siguiendo el calendario de pagos pactado, a cuenta del precio de compra los Sres. Porfirio y Milagros anticiparon a la promotora un total de 25.260 euros, a razón de 6.000 euros pagados en efectivo el 11 de diciembre de 2006 (doc. 3 de la demanda) y los restantes 19.260 euros el 16 de enero de 2007 mediante transferencia a una cuenta corriente de la promotora designada en el contrato (terminada en 632) y abierta en la entidad Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, "La Caixa", actualmente Caixabank S.A., en adelante Caixabank (doc. 3 A de la demanda).

Por su parte los Sres. Palmira Roman anticiparon a la compradora un total de 25.680 euros, a razón de 6.000 euros el 1 de marzo de 2007, mediante transferencia a la cuenta designada en el contrato (doc. 4 A de la demanda), y los restantes 19.680 euros el 3 de abril de 2007, mediante cheque bancario entregado a la promotora (doc. 4 B de la demanda).

Compraventa de viviendas. Entrega de cantidades anticipadas. Los pactos estrictamente privados entre una sociedad del sector inmobiliario y una promotora-vendedora por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la Ley 57/1968 no vincula al banco que tiene concertada con la promotora-vendedora una póliza colectiva de aval para la promoción de que se trate, pues la jurisprudencia sobre la efectividad de las pólizas colectivas se funda en la protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores incluidos en su ámbito, no a los profesionales del sector inmobiliario ni a los particulares que compren para invertir.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de octubre de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- En el presente litigio la sociedad mercantil ahora recurrente, compradora de dos viviendas en construcción pertenecientes a la misma promoción, formuló, después de haber recuperado una parte de las cantidades anticipadas a la promotora (en concurso) mediante la ejecución del aval individual otorgado por Banco Popular Español S.A., demanda contra esta misma entidad y contra Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A., a la que también consideraba garante, en este caso en virtud de póliza colectiva, reclamando el resto de las cantidades anticipadas y sus intereses legales, todo ello por considerarse la demandante-recurrente amparada por las garantías de la Ley 57/1968 con base en que se había pactado expresamente su aplicación.

Conviene precisar que es firme la absolución de Banco Popular Español S.A., no personada ante esta sala, dado que la sentencia de primera instancia desestimó la demanda frente a dicha entidad y la demandante solo la apeló para que no se le impusieran las costas causadas a esa demandada. Por lo tanto, la controversia objeto del recurso de casación atañe exclusivamente a la otra entidad bancaria.

Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

El carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios"), establecido en su art. 7, no impone que, una vez producido el incumplimiento del vendedor por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado y vencido por tanto el derecho del comprador a reclamar la devolución de las cantidades anticipadas, el comprador pueda llegar a una transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto este responde por el vendedor. Una cosa es que, de existir, el aval o seguro deban garantizar la devolución total de las cantidades anticipadas (no siendo oponibles al comprador los límites cuantitativos) y otra que el comprador no pueda disponer de su derecho sobre los anticipos (incluyendo los intereses) y transigir, admitiendo que se le devuelva solo una parte.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de julio de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.-La controversia objeto del presente litigio y del presente recurso de casación se reduce a determinar la eficacia, en el ámbito de unas compraventas de viviendas en construcción sometidas al régimen de la Ley 57/1968, de unos documentos según los cuales los respectivos compradores reconocían haber recibido todas las cantidades avaladas entregadas a cuenta y liberaban al banco avalista de cualquier responsabilidad por este concepto, pese a que las cantidades entregadas a cuenta excedían de las constatadas en aquellos documentos.

En función de esta cuestión controvertida, son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.- Ha quedado probado o no se discuten estos hechos:

1.1 Los compradores son cuatro matrimonios: D. Imanol y D.ª Bernarda, D. Jacobo y D.ª Carina, D. Joaquín y D.ª Casilda, y D. Justiniano y D.ª Constanza.

1.2 Entre 2008 y 2009 cada uno de los matrimonios suscribió con la promotora Grupo de Empresas Bruesa S.A. un contrato privado de compraventa de vivienda (con garaje y trastero) perteneciente a la promoción "Mirador de Basatxu" que la primera iba a construir en el llamado Sector SSU-04 de Barakaldo (docs. 5 a) 5 b) 5 c) y 5 d) de la demanda).

Las viviendas debían ser entregadas a lo sumo el 31 de diciembre de 2010 (cláusula quinta).

1.3 A cuenta del precio pactado cada matrimonio entregó a la promotora, en total, las siguientes cantidades [docs. 8 a), 8 b), 8 c) y 8 d) y doc. 9 de la demanda]:

a) Sr. Imanol y Sra. Bernarda: 81.712,34 euros.

b) Sr. Joaquín y Sra. Casilda: 82.372,88 euros.

c) Sr. Justiniano y Sra. Constanza: 63.707,11 euros.

d) Sr. Jacobo y Sra. Carina: 64.413,96 euros.

Jurisprudencia civil. Compraventa de vivienda en construcción con entrega de cantidades a cuenta. La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales. El comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, pero en tal caso la sujeción del aval al régimen de la Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de su interpretación jurisprudencial. En consecuencia, la cobertura de los avales no podrá extenderse a más cantidad que la expresada en ellos, pues al no darse la finalidad residencial los avales podrán tener la fuerza ejecutiva que les asigna la Ley 57/1968, pero al margen de su literalidad no será aplicable en contra del banco avalista la doctrina jurisprudencial sobre la improcedencia de oponer el límite cuantitativo del aval.

 Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de septiembre de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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NOVENO.- El recurso de casación se articula en tres motivos que procede examinar conjuntamente.

El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1255, 1281, 1089, 1091 y 1258 CC, los dos primeros sobre la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad contractual y los tres últimos sobre el principio pacta sunt servanda, y en su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que la condición de inversor o no del comprador es irrelevante cuando, como en este caso, la sujeción a la Ley 57/1968 resulta del propio contrato; y (ii) que este es el criterio de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 486/2015, de 9 de septiembre, 575/2013, de 19 de septiembre, y 360/2016, de 1 de junio, que admiten la posibilidad de que el comprador no consumidor y el vendedor puedan pactar la aplicación del régimen de garantías de la Ley 57/1968.

El motivo segundo se funda en infracción de los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 y vulneración de la jurisprudencia de esta sala sobre la improcedencia de los límites cuantitativos del aval, y en su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que como las partes se sometieron voluntariamente a las garantías de la Ley 57/1968, no es procedente limitar dicha garantía a la cantidad indicada como límite máximo en los avales individuales, puesto que el avalista responde de la totalidad de los anticipos; (ii) que este criterio jurisprudencial se contiene en la sentencias 476/2013, de 3 de julio, y en las sentencias de 13 de enero, 16 de enero, 30 de abril, 23 de septiembre y 21 de diciembre de 2015; y (iii) que, en consecuencia, el banco avalista debe responder de la totalidad de las cantidades anticipadas y sus intereses legales, de tal forma que debe restituir lo que aún no ha devuelto más los intereses devengados por el total de los anticipos.

Compraventa de vivienda para uso residencial: Ley 57/1968. Acción contra aseguradora en reclamación de las cantidades entregadas a cuenta. Plazo de prescripción de la acción: es el general del art. 1964 CC y no el de dos años del art. 23 LCS.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 1 de julio de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- Centrada la disconformidad de la compradora-recurrente en el plazo de prescripción aplicado por el tribunal sentenciador a la acción contra la aseguradora de la devolución de los anticipos, y fijada ya doctrina por esta sala a partir de su sentencia de pleno 320/2019, de 5 de junio, en el sentido interesado en el recurso de casación (aplicación del plazo de prescripción general del art. 1964 CC -quince años en su redacción aplicable- en lugar del previsto en el art. 23 LCS), a lo que no se opone la aseguradora recurrida, procede estimarlo sin necesidad de resolver el recurso por infracción procesal, al referirse este último a la falta de motivación de la sentencia recurrida.

La estimación del recurso de casación determina que proceda casar la sentencia recurrida, ya que cuando se interpuso la demanda no habían transcurrido quince años ni tan siquiera desde la fecha contractualmente establecida para la entrega de la vivienda, y remitir las actuaciones al tribunal de apelación para que dicte nueva sentencia en la que, no pudiendo tener ya la acción civil por prescrita, se pronuncie sobre todas las cuestiones planteadas respecto del fondo del asunto.

Resolución de compraventa de vivienda por incumplimiento esencial de la vendedora. La compradora no fue informada por los vendedores de que no habían solicitado la licencia requerida por la legislación urbanística para hacer las obras de segregación y división que se llevaron a cabo y de las que resultaron, entre otras, la vivienda adquirida, por lo que como consecuencia de la situación irregular de la vivienda, aun en el caso de que hubiera caducado la posibilidad de proceder a la demolición de lo construido, existe sobre la misma una grave limitación de las facultades de aprovechamiento que faculta para obtener la resolución del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 22 de junio de 2020 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- Antecedentes

El presente recurso versa sobre la resolución por incumplimiento ejercitada por la compradora de una vivienda que procede de la segregación de otra sin que se hubieran solicitado las pertinentes licencias de obras y de primera ocupación.

El juzgado desestima la demanda y la Audiencia declara la resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores, que interponen recurso de casación.

Son antecedentes necesarios del recurso, tal y como han quedado acreditados en la instancia, los siguientes.

1. El 21 de mayo de 2007, D.ª Maribel compra en escritura pública a D. Teodulfo y D.ª Josefina la vivienda sita en Madrid, CALLE000 NUM000.

La vivienda procede de la división de la vivienda situada en el piso NUM000 en otras cuatro viviendas de menor tamaño, D1, D2, D3 y D4, sin que los propietarios de la misma, luego vendedores, hubieran solicitado ni obtenido la previa licencia de obras ni posteriormente la licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Madrid.

Esta situación irregular dio lugar a un expediente de la sección de disciplina urbanística del Distrito de Ciudad Lineal del Ayuntamiento de Madrid, que dictó orden de demolición sobre las obras ejecutadas en el inmueble litigioso con fecha 23 de marzo de 2016.

La compradora interpone demanda contra los vendedores por la que solicita la declaración de nulidad de la compraventa o, subsidiariamente, la resolución del contrato.

El plazo de prescripción contra la entidad aseguradora bajo el régimen de la Ley 57/1968 es el general del art. 1964 CC.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- El objeto del presente recurso se reduce a determinar si la acción del comprador contra la aseguradora que garantizaba la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con arreglo a la Ley 57/1968 está sujeta al plazo de prescripción de dos años establecido en el art. 23 LCS para el seguro de daños, como resuelve la sentencia recurrida, o, por el contrario, como sostiene la parte recurrente, el plazo aplicable es el general del art. 1964 CC, quince años en la redacción de este precepto aplicable al presente caso por razones temporales.

Los antecedentes relevantes del recurso son los siguientes: (i) con fecha 23 de octubre de 2006 el ahora recurrente (D. Torcuato) compró a Eve Marine S.L. una vivienda en construcción, con garaje anexo, que la promotora-vendedora debía construir en Málaga (doc. 1 de la demanda); (ii) a cuenta del precio anticipó a la vendedora un total de 47.706 euros (bloque documental 2 de la demanda); (iii) la devolución las cantidades entregadas a cuenta se encontraba garantizada conforme a la Ley 57/1968 mediante póliza general n.º NUM000 (doc. 3 de la demanda) emitida por la hoy recurrida, Asefa S.A., Seguros y Reaseguros (en adelante Asefa o la aseguradora), que habría de estar en vigor "hasta la obtención de la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación"; (iv) la vivienda no fue entregada de forma efectiva en el plazo máximo pactado (31 de diciembre de 2008) porque se le denegó la licencia de primera ocupación; (v) la promotora fue declarada en concurso voluntario con fecha 30 de octubre de 2009; (vi) con fecha 22 de mayo de 2015 el comprador demandó a la entidad aseguradora para que le reintegrara las cantidades anticipadas a cuenta del precio con sus intereses legales, argumentando, en síntesis, que Asefa debía responder por la falta de entrega efectiva de los inmuebles al no depender la operatividad de su garantía ni del otorgamiento de avales individuales ni de la previa resolución del contrato de compraventa; (vii) la aseguradora opuso la prescripción de la acción al entender que era de aplicación el art. 23 LCS, que dicho plazo debía computarse desde que finalizó el plazo de entrega de la vivienda (31 de diciembre de 2008) y que el mismo había transcurrido cuando se presentó la primera reclamación a la compañía (que situaba en enero de 2015), pero también se opuso por razones de fondo, negando la existencia de aseguramiento (por tratarse de una póliza colectiva), negando haber tenido conocimiento del contrato de compraventa y de la identidad del demandante, e incluso el pago de prima alguna; (viii) la sentencia de primera instancia declaró que la acción estaba prescrita y desestimó la demanda con imposición de costas al demandante, razonando, en lo que ahora interesa y en síntesis, que por existir una doctrina jurisprudencial contradictoria sobre la cuestión jurídica controvertida debía seguirse el criterio de la Audiencia Provincial de Málaga en casos semejantes y aplicar al caso el plazo de prescripción de dos años del art. 23 LCS, dado que este precepto "no establece excepción alguna respecto del plazo de prescripción y habla expresamente de todo tipo de acciones"; y (ix) la sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación del demandante, confirmó la desestimación de la demanda por prescripción de la acción al haberse interpuesto la demanda después de vencido el plazo de dos años establecido en el art. 23 LCS, "dada la claridad de la norma, la imposibilidad de otra interpretación, el tiempo transcurrido hasta la interpelación a la asegurada, varias veces mayor que el bianual señalado en la norma aplicable".

El art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 impone unos rigurosos deberes de control a las entidades de para proteger a los compradores de viviendas en construcción, pero en ningún caso ampara a quienes contratan por medio de una sociedad, prescinden de la cuenta indicada en sus contratos para el ingreso de los anticipos y, en fin, los ingresan por medio de otra sociedad en una cuenta diferente y una entidad de crédito distinta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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SÉPTIMO.- Como se ha indicado ya, su único motivo se funda en el argumento de que la sentencia recurrida ha vulnerado la jurisprudencia de esta sala sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito receptoras de ingresos de los compradores de viviendas en construcción conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por imponer a CRC una obligación de control o vigilancia exorbitante sobre cualesquiera ingresos en la cuenta abierta por la promotora en dicha entidad que no le impone dicho precepto ni era razonablemente posible a la vista de las circunstancias del caso, entre estas que los ingresos no se hicieron por los compradores sino por una sociedad limitada, último eslabón de lo que CRC denomina "singular mecanismo de sucesivas transferencias y entregas de cheques entre las sociedades mercantiles Plus Advisors y Olé Mediterráneo S.L.".

Los compradores recurridos han opuesto, en síntesis, que la valoración jurídica contenida en la sentencia recurrida de que CRC conoció o pudo conocer la procedencia de los ingresos es correcta y en modo alguno supone atribuir a CRC un control exorbitante, ya que no es verdad que CRC fuera por completo ajena a la relación entre compradores y promotora, dado que fue consciente en todo momento de la actividad inmobiliaria a la que se dedicaba PE y también de que, fruto de esa actividad, PE recibía constantemente en su cuenta incontables ingresos procedentes de compradores de viviendas vendidas por PE, en los que siempre se identificaba perfectamente al comprador o compradores, y se indicaba el importe que se pagaba y la específica vivienda que se estaba comprando, pese a todo lo cual CRC omitió controlar o vigilar dichos ingresos, no siendo óbice para declarar su responsabilidad los supuestos problemas que achaca al sistema informático de transferencias "Ruralvía de Canal Banca Internet".

Compra de chalet que posteriormente pierde las vistas al mar. Error del consentimiento. El carácter esencial del error resulta evidente si se tiene en cuenta el lugar en que se encuentra la vivienda -frente al mar- y la expectativa fundada de que las vistas iniciales se mantendrían en el tiempo, pudiéndose disfrutar "desde cualquier punto de la vivienda". Se trata de un elemento fundamental a tener en cuenta a la hora de adquirir la vivienda, cuya consideración en el momento de la compra resultó errónea para los adquirentes lo que, sin duda, fue determinante para la celebración del contrato. La excusabilidad del error no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error. Cabe afirmar que fue la propia parte vendedora quien, mediante su actuación precontractual, contribuyó decisivamente al nacimiento del error por parte de los compradores.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Don Luis Francisco y doña Rocío, formularon demanda contra Bluegreen Village S.L. solicitando que se declarara:1°) La nulidad del contrato de compraventa celebrado por la demandada como vendedora y por los actores como compradores de la finca sita en el n.° NUM000 de la urbanización privada " DIRECCION000", en Sant Vicenç de Montalt (Barcelona), mediante escritura pública autorizada el día 13 de octubre de 2009, por haber existido error que vició el consentimiento de los demandantes; 2°) Subsidiariamente, la resolución del citado contrato, por incumplimiento contractual de la demandada; 3º) La condena de la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 663.400 euros, en concepto de devolución del precio de compraventa, más su impuesto sobre el valor añadido y los intereses legales devengados por esa cantidad desde la interposición de la demanda, con imposición de costas a la demandada.

La demandada se opuso y, seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona dictó sentencia por la que estimó la demanda apreciando la existencia de error esencial y excusable en el consentimiento prestado por los compradores, a partir de la información de la que disponían y en la creencia de que la demandada llevaría a cabo siempre la construcción de las casas en las parcelas que vendía y que serían respetados los parámetros urbanísticos que garantizaban que la casa a construir, en su caso, en la parcela n° NUM001 no afectaría a las vistas al mar de su vivienda, como efectivamente sucedió debido a la elevación por los adquirentes de dicha parcela de una planta más de la prevista. En consecuencia declaró la nulidad del contrato con devolución de las prestaciones de ambas partes.

Compraventa de viviendas para uso residencial. La aplicación de la Ley 57/1968 depende, conforme a su art. 1, no de la condición de consumidor del comprador, sino de que la vivienda de que se trata esté destinada a domicilio o residencia familiar, finalidad que debe alegarse en la demanda y, tratándose de una sociedad mercantil como en este caso, probarse debidamente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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SÉPTIMO.- Centrada la cuestión en si la Ley 57/1968 era o no aplicable en protección de la compradora demandante, una sociedad limitada, la respuesta ha de ser negativa, con la consiguiente estimación de los dos motivos del recurso, por las siguientes razones:

1.ª) Del documento de aval concertado entre la promotora vendedora y el banco recurrente no resulta ningún pacto expreso que amparase a todos los compradores de viviendas de la misma promoción. Antes bien, el documento se refiere literalmente, "a los efectos de lo dispuesto en la Ley 57/1968", a "terceros adquirentes de las viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o a residencia familiar".

En consecuencia, la sentencia recurrida infringió el art. 1281 CC.

2.ª) En el contrato de compraventa no consta referencia alguna a la Ley 57/1968, de modo que tampoco hubo ningún pacto entre la promotora y la sociedad compradora para aplicar a la compraventa las garantías de dicha ley.

3.ª) Además, un pacto entre comprador y vendedor para aplicar en todo caso las garantías de la Ley 57/1968 no vincularía al banco que hubiera concertado con la promotora-vendedora una póliza colectiva únicamente para compraventas con la finalidad residencial establecida en dicha ley (sentencia 161/2018, de 21 de marzo).

4.ª) De la jurisprudencia de esta sala se desprende que la aplicación de la Ley 57/1968 depende, conforme a su art. 1, no de la condición de consumidor del comprador, sino de que la vivienda de que se trata esté destinada a domicilio o residencia familiar (sentencias 360/2016, de 1 de junio, y 420/2016, de 24 de junio), finalidad que debe alegarse en la demanda y, tratándose de una sociedad mercantil como en este caso, probarse debidamente (sentencias 360/2016, de 1 de junio, 40/2016, de 24 de junio, 675/2016, de 16 de noviembre, y 161/2018, de 21 de marzo, entre otras).

5.ª) Al faltar toda alegación y prueba de esa finalidad residencial, la sentencia recurrida infringió también el art. 1 de la Ley 57/1968.

Contratos bancarios y financieros. Nulidad de compraventa y de préstamo hipotecario. Incumplimiento de obligaciones por parte de la sociedad de tasación designada y vinculada societariamente al Banco. Omisión en el informe de tasación de la inexistencia de estaciones trasformadoras de luz que eran necesarias para suministrar luz definitiva a las naves industriales. Dolo en el vendedor. Error en el comprador. Influencia de la deficiente tasación en la compraventa y en el préstamo hipotecario. Negocios coligados. Conexión entre la compraventa y el préstamo hipotecario. La venta no estaba consolidada ni era irreversible cuando se elevó la promesa de venta a escritura pública y se suscribe el préstamo hipotecario, por lo que el informe de tasación erróneo fue determinante. Mutua devolución de lo percibido y entregado en compraventa y préstamo hipotecario, como consecuencia de la nulidad de ambos negocios jurídicos. Indemnización de daños y perjuicios. Responsabilidad solidaria de la sociedad de tasación y Banco con la vendedora. El Banco no era inmune a la negligencia en la tasación efectuada por una tasadora de la que debía responder y que el Banco impuso, estando tasadora y Banco ligadas societariamente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO.- Hechos probados no controvertidos.

El 22 de diciembre de 2006 el actor suscribió con la mercantil Minastal Grup, S.L., dos contratos de promesa bilateral de comprar y vender sobre dos naves industriales del sector del Torrent de Santa María Magdalena de Vilanova i la Geltrú por un importe de 510.860 euros cada una de ellas. Dichos inmuebles, adquiridos por el demandante se iban a integrar en un polígono industrial compuesto por un total de cuarenta y siete naves de las que finalmente sólo se construyeron siete. Tres años después, el 27 de marzo de 2009, una vez obtenido el certificado final de obra, se otorgó la correspondiente escritura pública de compraventa. A tal efecto, a fin de financiar parte de la operación, el demandante firmó en unidad de acto, ante el mismo notario y en el mismo día un préstamo hipotecario con la entidad financiera Banco Santander por importe de 590.000 euros. Previamente dicha entidad financiera había instado y obtenido la preceptiva tasación por parte de la Sociedad Integral de Valoraciones, S.A. (Sivasa), que se integraba dentro de su grupo empresarial.

Las naves no disponían de suministro de luz definitivo (contando solo con la luz de obra), indicando el vendedor que estaban listas para su uso ordinario, aun a sabiendas de que no lo estaban. Tanto en el proyecto como en la licencia de obra constaba la obligación de la vendedora de acometer dos estaciones de transformación de energía eléctrica, lo que no efectuó.

La no realización de las estaciones transformadoras "hacía las naves inhábiles para uso industrial, destino que es el que aparece en el informe de tasación folio 101 y que figuraba en el proyecto básico y la licencia de obras" (FDD 3 de la sentencia de la Audiencia Provincial).

La sociedad tasadora en su informe no mencionó la ausencia de las estaciones de transformación de energía eléctrica, ni la ausencia de suministro eléctrico definitivo.

Ley 57/1968 y disp. adicional primera de la Ley 38/1999. Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Reiteración de doctrina. Resuelto por incumplimiento de la promotora el contrato de compraventa, la compradora tiene derecho a reclamar del banco avalista la devolución de las cantidades anticipadas con base en la póliza colectiva concertada por la promotora con dicho banco, aunque no se hubiera llegado a extender un aval individualizado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de enero de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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QUINTO.- El recurso de casación se compone de un solo motivo, fundado en infracción del art. 3 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia que lo interpreta.

En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia de esta sala sobre la aplicación de la Ley 57/1968 contenida en las sentencias de 7 de mayo de 2014 y 13 de enero, 16 de enero, 30 de abril, 23 de septiembre y 21 de diciembre de 2015; (ii) que, según esta jurisprudencia, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores de viviendas en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada deben responder del total de los anticipos; (iii) que, además, según esta misma jurisprudencia también deben responder como avalistas aunque falten los avales individuales -porque no debe pesar sobre el comprador la actuación dolosa o negligente del promotor que deja de requerirlos- y aunque la cuenta en la que se hagan los ingresos no sea especial, porque la constitución del aval es una obligación esencial, tiene naturaleza autónoma y su finalidad es garantizar la devolución de las cantidades anticipadas para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido; y (iv) que la sentencia recurrida vulnera esta jurisprudencia porque considera la póliza como un contrato entre el promotor y el banco, y no como un aval, considera que la obligación de entregar el aval era de la promotora y, en fin, considera que a falta de aval individual no se podía reclamar al banco.

Termina solicitando que se case la sentencia recurrida y que, con estimación íntegra de la demanda, se condene al banco a devolver las cantidades reclamadas en la demanda (principal e intereses legales, no solo los devengados hasta la demanda que fueron cuantificados en la misma sino también los que se hayan seguido devengando), todo ello con base en la condición de avalista del banco demandado por razón de la "línea de avales/póliza de garantía constituida".

Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. Responsabilidad de la entidad avalista por el total de las cantidades anticipadas aunque superasen los límites fijados en el aval individual y se ingresaran en cuenta abierta en otra entidad. Diferencias entre la responsabilidad de las entidades bancarias como avalistas y como receptoras de cantidades anticipadas, sin perjuicio de su posible responsabilidad solidaria frente al comprador.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2019 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- La única cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación es si el banco avalista demandado hoy recurrente ha de responder o no frente al comprador de una vivienda en construcción de todas las cantidades anticipadas a cuenta del precio, al margen del límite cuantitativo del aval y de si esas cantidades fueron o no ingresadas en una cuenta del promotor en dicho banco.

Los hechos relevantes para la decisión del recurso son: (i) la existencia de un aval individual de la Ley 57/1968 otorgado por Banco de Valencia S.A. (ahora Caixabank S.A.) con un límite de 1.500 euros; (ii) la entrega por el comprador demandante de la cantidad que reclama en su demanda (72.230 euros), prevista en el contrato celebrado el 8 de junio de 2005 (cláusula Segunda, apdo. B, letra b)) y entregada a cuenta del precio de la vivienda, pero no ingresada en una cuenta de la promotora-vendedora en la entidad avalista sino en una cuenta que aquella (New Medina Villas S.L.) tenía abierta en otra entidad bancaria (Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, actualmente Bankia S.A.); y (iii) el incumplimiento de la promotora, dado que la vivienda no se llegó a construir.

SEGUNDO.- El único motivo del recurso se funda en infracción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 733/2015 de 21 de diciembre, de pleno, 426/2015, de 16 de enero, y 142/2016, de 9 de marzo, sobre la responsabilidad de la entidad de crédito que admita ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de cuenta especial debidamente garantizada.

Compraventa de viviendas para uso residencial. Ley 57/1968. Responsabilidad de dos entidades de crédito en las que una promotora tenía abiertas sendas cuentas corrientes, en las cuales se realizaron ingresos a cuenta por compradores de viviendas de una promoción inmobiliaria. En la medida en que existen circunstancias que ponen en evidencia que ambas entidades conocían o debían conocer que esos ingresos se correspondían a pagos a cuenta de viviendas en construcción, resulta de aplicación la jurisprudencia del art. 1.2 Ley 57/1968. Según esta jurisprudencia, estas entidades, al admitir esos ingresos en la cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responden por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en cada una de ellas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2019 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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TERCERO. Motivo primero del recurso de casación

1. Formulación del motivo primero. El motivo denuncia la infracción del art. 1.2 Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en lo relativo al pronunciamiento desestimatorio de la reclamación cursada frente a Banco Sabadell.

En el desarrollo del motivo se razona que la conclusión a la que llega la sentencia recurrida de que Banco Sabadell no está legitimado pasivamente, porque la cuenta corriente concreta de Caixa Penedés en la que se hicieron los ingresos a cuenta no fue objeto de cesión a Banco Sabadell, se opone a la jurisprudencia sobre el significado y el alcance que impone el art. 1.2 de la Ley 57/1968 a las entidades financieras.

Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

2. Desestimación del motivo primero. La conclusión alcanzada por la Audiencia de negar legitimación pasiva a Banco Sabadell se apoya en la previa consideración de que la cuenta que la promotora tenía en Caixa Penedés y el propio préstamo hipotecario que esta entidad había dado para financiar la promoción no formaban parte de los activos y pasivos traspasados a Banco Sabadell por BMN, quien antes había sucedido en todo el negocio bancario a Caixa Penedés.

La improcedencia, en su caso, de esta valoración jurídica en ningún caso supondría una infracción del art. 1.2 de la Ley 57/1968, sino de las normas que regulan la cesión global de activos y pasivos. Para que pudiera juzgarse sobre la correcta aplicación al caso del art. 1.2 de la Ley 57/1968 era necesario con carácter previo determinar que Banco Sabadell había sucedido a Caixa Penedés en las relaciones jurídicas relacionadas con esa promoción inmobiliaria, como consecuencia de la cesión de activos y pasivos. Negar esta sucesión, como hace la Audiencia, no puede constituir una infracción del art. 1.2 de la Ley 57/1968, sino de las reglas legales sobre modificaciones estructurales aplicables al caso.