Derecho de retracto del arrendatario de vivienda unifamiliar. Para apreciar la concurrencia de la excepción prevista en el art. 25.7 LAU es necesario verificar que concurre alguno de los supuestos de «venta conjunta o venta en globo» que el precepto contempla, a saber, (i) que la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble o, en su caso, de la misma urbanización; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Como dijimos en la sentencia 592/2025, de 21 de abril, solo en estos casos procede excluir el tanteo y el retracto. En el presente caso no solo no se acredita que nos hallemos ante alguno de los supuestos en los que el legislador exceptúa el derecho de retracto, sino que la prueba practicada acredita, primero, que no se vendieron el conjunto de viviendas propiedad de Larsom en la urbanización, sino que Goya Rea solo adquirió 54 de las 65 que pertenecían a la propietaria concursada; y, segundo, que tampoco se enajenaron todas las viviendas existentes en la urbanización, toda vez que 6 de ellas ya pertenecían a terceros. Al no concurrir las excepciones previstas en el art. 25.7 LAU, son aplicables las reglas generales del retracto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2026 (Sentencia: 684/2026, Recurso: 2021/2024, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no cuestionados por las partes o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) La mercantil Larsom Grupo Inmobiliario S.A. (en adelante Larsom) era titular de 65 fincas sitas en la DIRECCION000, Aljaraque (Huelva), entre las que se encontraba la urbana destinada a vivienda unifamiliar, sita en la DIRECCION001, e inscrita en el Registro de la Propiedad de Punta Umbría al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003.

ii) Con fecha 5 de julio de 2011 la entidad Metrosol Renta S.L.U. (sociedad participada al 100% por la mercantil Larsom y cuya administradora única era a su vez la esposa del administrador único de esta última sociedad), en su afirmada condición de «titular del derecho de cesión del arrendamiento», arrendó la referida vivienda a D. Carlos Daniel.

iii) En virtud de escritura pública de fecha 11 de noviembre de 2015, la entidad propietaria Larsom arrendó la referida finca a Metrosol, junto con al menos otras 53 más.

iv) En fecha no precisada, la sociedad Goya Debtco Dac adquirió el crédito hipotecario que gravaba, entre otras, la citada finca titularidad de Larsom y ubicada en la DIRECCION001 de la DIRECCION000, y, al resultar impagado, instó el concurso de la deudora. Dicha solicitud dio lugar a la incoación por el Tribunal de Instancia Mercantil (Sección 2.ª) de Sevilla del procedimiento 431/2018, en el que, por auto de fecha 3 de enero de 2019, se declaró el concurso necesario de Larsom y, posteriormente, se acordó la apertura de la fase de liquidación, en la que se aprobó el plan de liquidación presentado por la administración concursal.

Retracto arrendaticio urbano. Solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos. La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario. Desde esa perspectiva, la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial al imponer al arrendatario una carga de indagación que la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad. Tal razonamiento no solo desnaturaliza el régimen legal del retracto arrendaticio, sino que entra en frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum ex iniuria sua nemo habere debet), ni fundar una consecuencia jurídica favorable en su propia conducta omisiva (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de enero de 2026 (Sentencia: 28/2026, Recurso: 6503/2020, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.D. Florencio (sucedido posteriormente por su viuda, D.ª Visitacion) formuló, el 5 de marzo de 2019, una «demanda de juicio declarativo ordinario sobre acción de retracto arrendaticio urbano contra la sociedad Obras Tabiur S.L.», respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Valladolid, con base en los siguientes hechos:

i) El demandante es arrendatario de la vivienda objeto del proceso, que constituye su domicilio habitual, donde convive con su esposa, en virtud de contrato de arrendamiento de fecha 20 de octubre de 2016, suscrito con Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria, SA (Caja España).

ii) Dicha vivienda fue vendida por Caja España a la demandada, sin que al arrendatario se le practicara notificación alguna de la transmisión.

iii) La demandada, al comprobar que la vivienda se encontraba ocupada por el demandante, formuló denuncia por un presunto delito de usurpación, tramitándose juicio por delito leve en el que recayó sentencia absolutoria, al quedar acreditado que la ocupación de la vivienda por el demandante y su familia se encontraba amparada por justo título.

iv) No fue hasta la celebración de dicho procedimiento penal cuando, a requerimiento del letrado del demandante, la demandada exhibió su título de propiedad, consistente en escritura pública de compraventa de varias viviendas sitas en distintos inmuebles, entre ellas la que constituye el objeto del presente retracto, otorgada el 28 de septiembre de 2018.

v) En dicha escritura resulta especialmente relevante que Caja España manifestara que la vivienda se encontraba «libre de arrendamientos», pese a conocer la existencia del contrato de alquiler vigente, en virtud del cual venía percibiendo regularmente las rentas mensuales.

Derecho de tanteo y retracto legal en materia de arrendamientos urbanos. Excepciones al mismo. La «venta conjunta» no puede constituir una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente pero no se debe exige que la venta sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de su totalidad se realice en un solo acto o en múltiples actos siempre que sean simultáneos en el tiempo. La excepción también se aplica cuando el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. La sentencia recurrida, que el TS confirma, no desestima la demanda de retracto porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio -uno de ellos, el arrendado-, sino porque ha vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda desestiman la acción de retracto arrendaticio ejercitada por D.ª Adela respecto del local sito en el DIRECCION000 de Sevilla, inscrito en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Sevilla, al tomo NUM000, libro NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca número NUM004, del que es arrendataria por contrato de 1 de enero de 2010 que sustituye a otro anterior de 15 de enero de 2003.

Dicho local fue vendido por su propietaria y arrendadora, D.ª Raimunda, junto con otro colindante sito en el mismo edificio -la finca registral núm. NUM005- a D. Elias, mediante escritura pública otorgada el 31 de mayo de 2017.

Las sentencias de instancia consideran que en el caso no cabe el retracto en virtud de lo establecido en el art. 25.7 de la LAU, que también resulta aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda conforme a lo dispuesto en el art. 31 del mismo texto legal.

Lo que establecía dicha norma en la redacción aplicable, por motivos temporales, era lo siguiente:

«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

»Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.».

Lo que considera el Juzgado de Primera Instancia es que el derecho del arrendatario al retracto que establece el art. 25 de la LAU «tiene las limitaciones que el mismo precepto recoge, y en concreto en el punto 7 cuando se trate de la venta conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble» y que «Este es precisamente el caso de autos, en que la demandada vende los dos únicos locales que hay en el inmueble, de su propiedad, por lo que debe desestimarse la demanda».

Doctrina sobre el derecho de retracto arrendaticio urbano en caso de venta conjunta. El art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de venta conjunta previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Éstos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-D. Alfredo, D. Inocencio, D. Erasmo, D. Pedro Enrique y Dña. Eloisa, D. Dimas y Dña. Flor, D. Abelardo y Dña. Debora, D. Porfirio, Dña. Trinidad, Dña. Cristina y D. Teofilo, Dña. Adela, D. Serafin y Dña. Palmira, Dña. Eufrasia y Dña. Socorro, Dña. Inmaculada, Dña. Angelica, Dña. Florinda, D. Desiderio y Dña. Leocadia, Dña. Virtudes y D. Felicisimo, Dña. Eugenia, Dña. Natividad y D. Herminio, D. Abilio y Dña. Serafina, Dña. Herminia, Dña. Angustia y D. Melchor, D. Alejandro y Dña. Valentina, D. Esteban y Dña. Noemi suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre unas viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a las personas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

Retracto arrendaticio urbano. No opera la exclusión del art. 25.7 LAU porque no consta que se transmitiera la totalidad del inmueble donde se ubican los pisos arrendados. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión los derechos de tanteo y retracto, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de noviembre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-El 10 de noviembre de 2006, Dña. Adelina, D. Indalecio, D. Juan Carlos y D. Jesús suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre cuatro viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre cuyas promociones se encontraban determinadas fincas del edificio sito en la DIRECCION000, de Madrid, entre ellas, las viviendas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que, aunque el objeto de la compraventa fueron 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso de casación.

Retracto de finca hipotecada. Es admisible el ejercicio del retracto por el arrendatario mediante la subrogación en la deuda hipotecaria que grava la finca retraída pero es necesario contar con el consentimiento del acreedor hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2020 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La cuestión jurídica que se plantea en este recurso es si es admisible el ejercicio del retracto por el arrendatario mediante la subrogación en la deuda hipotecaria que grava la finca retraída sin contar con el consentimiento del acreedor hipotecario.

En las dos instancias se ha estimado la demanda de la arrendataria y se ha reconocido su derecho a retraer la finca "subrogándose en el lugar de los compradores, en el mismo precio y condiciones en que se verificó la transmisión (181.000 euros, mediante subrogación hipotecaria)", por considerar que así lo exige el art. 1521 CC. Recurre en casación la compradora retraída.

Son hechos probados o no discutidos por las partes, necesarios para la resolución del recurso los siguientes.

1.- El 1 de noviembre de 2013, Fegar Sierra De Madrid S.L. (en lo sucesivo, Fegar) cedió en arrendamiento una vivienda unifamiliar en Moralzarzal (Madrid), de la que era propietaria, a D.ª Noelia.

2.- El 7 de agosto de 2014, y en virtud de carta remitida notarialmente a efectos de dar cumplimiento a lo establecido en el art. 25 LAU, se comunicó a D.ª Noelia que Fegar había transmitido a la sociedad Buildingcenter S.A.U. (en lo sucesivo Buildingcenter), entre otras, la finca NUM001 del Registro de la Propiedad de Moralzarzal, arrendada por D.ª Noelia.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Renuncia previa del arrendatario al derecho de retracto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El primero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 8 de la LAU de 1964 en relación con el artículo 6.2 del Código Civil y el 25 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Sostiene la parte recurrente que no ha existido una renuncia válida al derecho de retracto por parte de la arrendataria ya que para ello es necesario que se haga de forma expresa, solemne y clara; siendo así que en este caso se renuncia en general a los derechos que confiera o pueda conferir la ley salvo los que se mencionan de prórroga forzosa y traspaso.

El motivo se desestima. El artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario; mientras que el artículo 8 se limitaba a decir que en aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.

Por otro lado, el artículo 25 de la actual LAU 1994 dispone específicamente que las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, pero ello no implica que la renuncia efectuada en el presente caso carezca de eficacia por estar conferida en términos generales para aquellos derechos distintos al de prórroga forzosa y traspaso. Así lo ha considerado razonadamente la Audiencia interpretando la voluntad de las partes al entender que efectivamente las mismas se plantearon la renuncia del derecho de retracto, sin que la ahora demandante pueda alegar desconocimiento puesto que se trata de una sociedad mercantil que lógicamente es conocedora de los pormenores que rodean los arrendamientos de locales; y buena prueba de ello es la regulación tan detallada que se hace en el extenso contrato de arrendamiento, que contiene hasta trece estipulaciones, comprendiendo incluso la autorización para uso del inmueble por terceros (estipulación segunda) sin duda a instancia de la arrendataria, lo que reafirma la conclusión de que era perfectamente conocedora de los derechos a cuyo ejercicio renunciaba.

Procesal Civil. Retracto legal o derecho de adquisición preferente. Retracto arrendaticio. Equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 4ª) de 5 de julio de 2012 (D. JUAN MARTINEZ PEREZ).

SEGUNDO.- (...) La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de mayo de 2007 declara: " (...) Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala, lo que reitera la de 12 de febrero de 1996. Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas.

(....). La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (sentencias de 2 de marzo de 1959, 29 de enero de 1971 y 30 de junio de 1994, y las que en ellas se citan), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964. El problema es el que se ha expuesto: si se puede ejercitar el retracto antes del acto de aprobación del remate y adjudicación del bien subastado. La misma sentencia citada, de 8 de junio de 1995 confirma tal posibilidad, con apoyo de reiterada jurisprudencia, en estos términos: En un caso en que la retrayente no esperó al otorgamiento de la escritura para deducir su pretensión, sino que lo hizo en los días siguientes a la adjudicación en una subasta del procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de Junio de 1.927, dijo: "... el artículo 1.254 del Código Civil, orientándose en sus concordantes, 1.258, 1.445 y 1.450, ni prohíbe la presentación de las demandas de retracto antes de que los actos de cesión en los procedimiento judiciales sean formalizados y convalidados por la escritura pública, ni establece otra exigencia que la de que las acciones que se utilicen resulten ejercitadas dentro de los nueve días siguientes al de que se tenga conocimiento de la perfección y consumación de la enajenación por la transmisión y entrega del inmueble a la libre disposición del comprador...", y otra de 11 de Junio de 1.985, ya se había pronunciado de manera semejante.