Partición hereditaria. La jurisprudencia ha admitido la posibilidad de realizar adjudicaciones de bienes, con compensación en metálico del exceso. Sin embargo, en el presente caso, debe procederse a la venta en pública subasta los bienes hereditarios. atendiendo a la composición del caudal, en el que no existe metálico, nos encontramos por tanto con dos parcelas, consideradas indivisibles, que deben ser repartidas entre cinco herederos a partes iguales. Carecería de sentido atribuir a cada uno de los coherederos una cuota en cada uno de los dos bienes, porque de esta forma no se pondría fin a la situación de indivisión, en la que los litigantes se encuentran, cuando no han sido capaces de alcanzar un acuerdo. Tampoco resulta posible formar lotes, dado que únicamente hay dos bienes y cinco herederos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2025 (D. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Se interponen tres recursos de casación contra la sentencia de apelación que, confirmando la de primera instancia, aprobó las operaciones divisorias de la partición de la herencia de los difuntos D. Carlos Miguel (fallecido el 9 de febrero de 1991) y D.ª Ángela (fallecida el 20 de mayo de 2002).

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.En la confección del inventario, la contadora hizo constar que presumía que el régimen económico matrimonial de los causantes era el de gananciales, al no constar otro, y que no se había procedido a su liquidación. Hizo constar igualmente que, según la prueba aportada, todos los bienes del inventario eran privativos de Ángela, que falleció bajo testamento en el que instituyó como herederos a partes iguales a sus hijos Gema, Faustino, Mónica y Sergio y a su nieta Marisa, hija del premuerto hijo Florentino.

La contadora partidora incluyó en el inventario los siguientes bienes:

«1.- Parcela rústica en el DIRECCION000 con una superficie de 1.585,23 metros cuadrados. Que se corresponde con la propiedad ne L de las relacionadas en el informe pericial aportado como Documento anexo n.º 7 junto con el escrito de demanda; una vez deducidos/descontados de los 3.817 23 metros cuadrados que se hicieron constar en el referido informe pericial, los 2232 metros cuadrados, que fueron objeto de donación a De. Mónica, mediante escritura de donación otorgada ante la Sra. Notario de La Laguna Doña ANA MARIA ALVAREZ LAVERS, en fecha 4 de enero de 1991. LINDA: AL NORTE, de Don Justo; al SUR, de Florentino; al ESTE, Doña Ángeles y al OESTE, propiedad de Don Indalecio. Valoración: 17.691,16 €».

Liquidación de la sociedad de gananciales. Adjudicación de participaciones sociales. Operaciones divisorias. Transmision de las acciones y participaciones sociales. Valoración. Contraindicaciones de la venta en pública subasta.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de julio de 2020 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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TERCERO.- Recurso de casación

1. Motivo y razones.

En el único motivo admitido se denuncia infracción de los arts. 1061, 1062, 1406 y 1410 CC y de la doctrina jurisprudencial que los interpreta. El recurso se interpone al amparo del art. 477.2.3.º LEC y, para justificar el interés casacional, cita las sentencias 737/2016, de 21 de diciembre, y 104/1998, de 16 de febrero.

En su desarrollo sostiene, en síntesis, que la sentencia recurrida infringe el art. 1061 CC, al que se remite el art. 1410 CC, porque aprueba las operaciones divisorias del cuaderno particional a pesar de no existir igualdad en los lotes. Añade que es perfectamente factible la venta de las participaciones a través de pública subasta, solución que conforme al art. 1062.II CC es la que procede cuando lo pide uno de los partícipes, tal y como ordenó la sentencia de primera instancia, cuya confirmación solicita.

2. Decisión de la sala. Desestimación del recurso.

2.1. Admisibilidad del recurso.

Debemos dar respuesta en primer lugar al óbice de inadmisibilidad planteado por la recurrida para rechazarlo.

Jurisprudencia sobre el enriquecimiento injusto en relación con las adjudicaciones realizadas en pública subasta en el curso de procedimientos de realización de garantías hipotecarias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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TERCERO.- Decisión de la Sala. Enriquecimiento injusto. Requisitos. Aplicación al supuesto de la obtención de plusvalías muy relevantes tras la adjudicación de un inmueble al acreedor en los casos del art. 671 LEC antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013.

1.- Marco legal aplicable.

1.1. El marco legal en el que se desenvuelva la cuestión debatida fue expuesto en nuestra sentencia núm. 261/2015, de 13 de enero (correspondiente a la misma versión vigente ratione temporis que la aplicable en el caso presente), sentencia que cita el recurrente como referente central de su argumentación impugnativa.

Dicho marco está integrado, en lo que ahora interesa, por los preceptos que se citan a continuación.

La primera referencia es el art. 1911 CC que recoge el principio general de responsabilidad patrimonial universal por deudas, al prescribir que " del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros". Conforme al art. 105 LH, la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble, por los prestatarios, no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el reseñado art. 1911 CC. En este sentido, conviene advertir que las partes no convinieron, sobre la base de lo previsto en el art. 140 LH, una responsabilidad patrimonial limitada al importe de la hipoteca o una dación en pago.

Por ello, ante el impago de las cuotas del préstamo, instada la ejecución hipotecaria, el acreedor hipotecario podía, a falta de postores, hacer uso de la facultad que le confería el art. 671 LEC, en la versión vigente en aquel momento: pedir, en el plazo de veinte días, la adjudicación del bien por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le debía por todos los conceptos.

La Ley no prevé su adjudicación, en todo caso, por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca, sino que expresamente legitima al acreedor hipotecario para optar por la adjudicación por el 50% del valor de tasación, sin perjuicio de que en reformas legislativas posteriores este porcentaje se hubiera incrementado (al 60% y luego al 70%), en caso de vivienda habitual del deudor.

En este contexto, el art. 579 LEC preveía que cuando la ejecución se hubiera dirigido exclusivamente contra un bien hipotecado en garantía de una deuda dineraria, como es el caso, si, subastado el bien hipotecado, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podía pedir el embargo por la cantidad que faltaba y la ejecución proseguiría con arreglo a las normas ordinarias aplicable a toda ejecución.

Ejecución hipotecaria instada por la ejecutante, siendo el tipo de subasta establecido en la Escritura de préstamo hipotecario inferior al 75% del valor de tasación del inmueble, contraviniendo lo ordenado por el art. 682.2.1º LEC (ley 1/2013). La AP considera que con independencia de que las escrituras otorgadas con posterioridad a la entrada en vigor del precepto deban contemplar el tipo de subasta al menos en el 75% del valor de tasación, la norma contiene un mandato dirigido al Juez de no admitir la subasta por un tipo inferior a ese porcentaje aunque en la escritura sea inferior, pero, por eso mismo, el título no pierde su eficacia ejecutiva ni queda condicionada la admisión a trámite de la demanda.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 29 de diciembre de 2016 (D. Francisco Ramón Moya Hurtado de Mendoza).

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PRIMERO.- El Auto recurrido inadmitió la ejecución hipotecaria instada por la ejecutante, por ser inferior el tipo de subasta establecido en la Escritura de préstamo hipotecario al 75% del valor de tasación del inmueble, art. 682.2.1º LEC.

La ejecutante discrepa del pronunciamiento recurrido por atribuir efecto retroactivo a la nueva redacción del art. 682.2.1ª LEC, ya que la Escritura de préstamo hipotecario se formalizó antes de la entrada en vigor de la nueva redacción de la norma por Ley 1/2013, habiendo presentado en cualquier caso escrito en fecha 13 de octubre de 2014 para la subsanación del defecto con fijación del tipo de subasta en cantidad del 75% del valor de tasación.

SEGUNDO.- La cuestión planteada ha sido objeto de pronunciamiento por parte de esta Sección, Auto de 24 de febrero de 2015, que establece "

SEGUNDO. - Sobre la cuestión se han dado soluciones diferentes en las distintas Audiencias Provinciales, cuatro de ellas resumidas en el Auto de 2 de octubre de 2014 dictado por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona: inadmisión por no cumplirse el requisito procesal al reputarlo un presupuesto de procedibilidad; inadmisión por considerar abusiva la cláusula que establece un valor de tasación a efectos de subasta muy inferior al real; admisión por considerar que la norma no puede aplicarse retroactivamente; y admisión, pero subsanación, ajustándose de oficio por el Tribunal el valor del bien a efectos de subasta al 75 por ciento impuesto por la norma. Por otro lado la Audiencia Provincial de Castellón no lo considera un requisito de admisibilidad de la demanda, sino como " una limitación procesal establecida para el momento en que se haya de fijar el tipo para la subasta " (Auto de 26 de mayo de 2014 de la Sección 3ª). En cuanto a esta Audiencia Provincial de Madrid, la Sección 18 ª, en su resolución de 2 de octubre de 2014, consideró que se trataba de un requisito subsanable y por el Juzgado debía ofrecerse un plazo para corregirlo, razonando al efecto " Ese requisito es claro que concurre en el caso de autos y por lo tanto en principio la demanda de ejecución ha de admitirse, sin perjuicio de que aún siendo tal la tasación pactada, no pueda fijarse un tipo inferior al 75 % dicho cuando el bien se saque a subasta y ello porque aunque no se hubiera así pactado porque no era entonces legalmente exigible, sí lo es en el momento en que la carga se ha de ejecutar. No se podía exigir esa constancia de tipo mínimo en el momento de formalizarse la garantía, porque no era una exigencia legal, pero sí se puede exigir en el momento de subastar la finca porque ahora ya sí lo es".

Liquidación del régimen económico matrimonial. La efectiva partición requiere la formación de lotes que permitan la adjudicación independiente a cada cónyuge, y si ello no fuere posible por ser los bienes indivisibles, y no compensables con otros, se procederá a su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, y reparto del producto de la venta al 50% para con tal activo decidir sobre la partición de todos los bienes, pudiéndose entonces hacer compensaciones en metálico si la igualdad de los lotes lo exigiese.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2017 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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SEGUNDO.- Enunciación y planteamiento.

Se denuncie literalmente, en un único motivo, la infracción por interpretación errónea del artículo 440 CC en relación con el artículo 1062 del mismo texto legal.

La cita del artículo 440 CC, en que tanto hincapié hace la parte recurrida, es un claro error material, pues el recurrente en el antecedente v del recurso cita como inaplicado el artículo 404 CC.

En el desarrollo del motivo cita como doctrina jurisprudencial que se considera infringida la siguiente: La adjudicación de la cosa indivisible a uno de los comuneros indemnizando a los demás se supedita al convenio entre los comuneros. Si no hay pacto, la fórmula procedente para poner fin a la comunidad, en cuanto derecho que puede ser ejercitado por cualquier comunero en todo momento, es la venta de los bienes con reparto del precio entre los comuneros en proporción a sus cuotas, ya que el dato determinante de la forma de poner fin a la comunidad no puede ser la conveniencia o interés particular de uno o varios de los comuneros. La formación de lotes como compensación económica es una solución que comporta dificultades dada la magnitud de las diferencias de valor de los lotes propuestos. Se citan las SSTS de 17 de noviembre de 2003, 14 de diciembre de 2007 y 3 de mayo de 2011.

TERCERO.- Consideraciones previas a la decisión.

1.- En la litis que se enjuicia no se ejercita la actio conmunedividundo, como acción autónoma y singular, sino que se sigue un procedimiento de liquidación de sociedad de gananciales, aunque sea cierto que el principal activo de la sociedad, disuelta y no liquidada, sea la vivienda y sus anejos objeto del debate.

La finalidad de la liquidación es la división y adjudicación del haber partible, si existiese, transformándose en real e individualizada la cuota de cada interesado, que antes era ideal o potencial.

Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- Adquisición de bien inmueble en subasta judicial. Alcance de la subrogación respecto de las cargas o gravámenes anteriores del bien. Artículo 668.3 LRC y antiguo artículo 131 LH. Doctrina judicial aplicable.

1. La parte recurrente, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, por interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, interpone recurso de casación que articula en dos motivos, de los que se inadmite el primero de ellos por plantear cuestiones procesales que exceden al ámbito de este recurso.

En el motivo segundo, la parte recurrente denuncia la infracción de los artículos 668.3 y 670 LEC, por infringir la doctrina de esta Sala respecto a que la adquisición de un bien hipotecado comporta también la subrogación del adjudicatario en la deuda que la hipoteca garantizaba. Cita en apoyo de su tesis las SSTS de 20 de junio de 1997 (núm. 562/1997) y de 30 de enero de 1999 (núm. 47/1999).

2. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser desestimado.

Aunque la literalidad del antiguo artículo 131 LH, particularmente de la correlación de sus reglas 8.ª, 10.ª y 13.ª, pudo presentar alguna duda de interpretación acerca del alcance de la subrogación legal establecido y su posible extensión a la propia obligación garantizada, no obstante, dicha cuestión quedó resuelta y aclarada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, en la sentencia de 11 de mayo de 2006 (núm. 435/2006) que, con referencia a dicho contexto normativo, declaró:

«[...] Es de aceptar dicho motivo, pues el «tercero» adquirente en subasta pública no es el «tercero hipotecario» al que se refiere el art. 34 LH, sino que es el de buena fe que participa en ella, del art. 114 LH, como traducción del principio de publicidad, y de. «no oponibilidad» del art. 32, por lo que el mismo sólo responde de la carga real en que consiste la hipoteca, y no de otras cargas personales del deudor, no garantizadas, sin alcance a tales terceros, ya que, según el indicado art. 114, sus obligaciones se limitan, además de a responder por el principal adeudado, sólo al pago también de los intereses, en principio, de los 2 últimos años, y de la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto, en cuyo caso no se pueden asegurar por la hipoteca pagos de intereses por plazo superior a cinco años; mandato que es reiterado en el art. 146 de la propia ley, según el que, si bien el acreedor hipotecario puede repetir (si no se le han pagado) por los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que debía verificarse el reintegro del capital, si bien, en cuanto al tercero interesado en dichos bienes (como lo es el tercer poseedor de los mismos, de buena fe, adjudicatario en subasta judicial, que es a quien puede perjudicar tal repetición), no podrá exceder la garantía de la cantidad que por ella se reclame con arreglo al referido artículo 114».

Aplicación del principio general de interdicción del enriquecimiento sin causa en un supuesto de subasta judicial cuyo objeto de tasación queda referenciado en el valor del solar de la finca registral, sin incluir el posible valor de lo edificado muy superior al valor del solar. Requisitos de aplicación del enriquecimiento injustificado. Subsidiariedad de la acción.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, el principio general de interdicción del enriquecimiento sin causa en un supuesto de subasta judicial cuyo objeto de tasación queda referenciado en el valor del solar de la finca registral, en la que la tasación de la finca subastada se realizó exclusivamente sobre el valor del solar, sin incluir el posible valor de la obra nueva en construcción. Valor de lo edificado muy superior al valor del solar, propiamente dicho. Con lo que la mercantil adjudicataria adquiere, por título de cesión del remate, la susodicha finca registral con todo lo que hay en ella, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 353 del Código Civil, respecto a la adquisición por derecho de cesión.

2. En este contexto, no se cuestiona la legalidad de la adquisición resultante para la mercantil adjudicataria, tanto respecto del solar objeto de subasta judicial, como de lo construido en el mismo, conforme a la legalidad, sino el enriquecimiento injusto que le ha reportado en atención al empobrecimiento sufrido por los demandantes, anteriores compradores y permutantes de parte de las viviendas y plazas de garaje en cuestión, posteriormente cesionarios de los derechos sobre las mismas a raíz de la escritura de dación en pago que la mercantil promotora Gestmarfil, S.L, ante su incumplimiento de los anteriores contratos, realizó en favor de los demandantes con fecha de 30 de julio de 2009. Cesión de derechos cuyo valor patrimonial o de realización ha quedado plenamente frustrado ante el procedimiento de ejecución instado por Construcciones Fuentesantillana, S.L., empresa subcontratada por la promotora, y la adjudicación resultante en favor de la inmobiliaria "Nuestra Señora del Saliente, S.L.", aquí parte recurrente.

Ejecución hipotecaria. Admisibilidad del Recurso de Apelación contra el Auto resolutorio del recurso de revisión formulado contra el Decreto de adjudicación de la finca subastada.

Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona (14ª) de 2 de octubre de 2015 (Dª. Marta Font Marquina).

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PRIMERO.- Los codemandados interponen el presente recurso de queja contra el Auto de 23 de enero de 2015 que deniega el recurso de apelación contra el Auto resolutorio del recurso de revisión formulado contra el Decreto de adjudicación de la finca subastada.

Se sostiene en el Auto resolutorio que el Decreto de adjudicación no es definitivo. Se sostiene en el recurso que una vez adjudicada la finca el procedimiento ha de entenderse formalizado, toda vez que los posibles actos posteriores son únicamente accesorios, todo ello, de conformidad al artículo 454.bis.3 de la LEC, en relación al artículo 455.1 de la misma LEC.

SEGUNDO.- La Sala es conocedora de que la cuestión presentada no es pacífica. En tanto unos entienden que a falta de previsión específica, el auto resolviendo el recurso de revisión es apelable, otros entienden lo contrario.

Pues bien, esta Sala ha de pronunciarse a favor de la posibilidad de apelar el auto que resuelve definitivamente la adjudicación, por el hecho de que ha de entenderse que pone fin al procedimiento, aunque falte formalizar la inscripción.

Aunque la parte puede acudir al procedimiento declarativo-plenario para hacer valer el derecho, no obsta que en el procedimiento hipotecario la parte afectada pueda alegar defectos o excepciones al auto de adjudicación a favor de tercero o de la propia acreedora, ya que los sucesivos actos, como la inscripción del Auto, no se erigen a entender de la Sala en la continuación del juicio, puesto que se trata de actos meramente formales que únicamente supone la inscripción a efectos jurídicos, pero es el Decreto lo que pone fin al procedimiento hipotecario, siendo por ello que cabe entender que el Auto es definitivo, y en consecuencia susceptible de recurso de apelación.

Ejecución hipotecaria. Alcance de la reforma introducida en el art. 682.2 LEC por la Ley 1/2013. En los procesos hipotecarios iniciados con anterioridad, la fijación de un valor de salida de la subasta inferior al 75% del valor de tasación no impide su prosecución, pero, como mucho, antes de los anuncios de la subasta, se ha de fijar el nuevo precio de salida, resultante de aplicar, cuando menos, el 75% del valor de tasación.

Auto de la Audiencia Provincial de Madrid (12ª) de 21 de mayo de 2015 (D. José María Torres Fernández de Sevilla).

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SEGUNDO.- La cuestión que suscita remite, en último término, a fijar el posible alcance de la reforma introducida en el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, en cuanto, en virtud de la misma, se acaba con la libertad omnímoda de las partes para fijar el precio o valor por el que debe ser sacada a subasta la finca en caso de realización por el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.

En efecto, tal artículo, tras la reforma, establece que "Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes: 1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario". La norma es aplicable, igualmente, al procedimiento de venta extrajudicial (artículo 129.2 de la Ley Hipotecaria, igualmente reformado).

Las cuestiones que se pueden suscitar respecto de las hipotecas constituidas con anterioridad a la vigencia de la Ley 1/2013, pero ejecutadas tras ella, se han de resolver a través de las Disposiciones Transitorias de la misma Ley, siendo de aplicación (en cuanto el supuesto de tasación distinta a la exigida por la nueva norma no está expresamente contemplado) las Disposiciones Transitorias 1 ª y 4ª.1.

La primera de ellas en relación a los "procedimientos en curso", establece que "esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento".

Civil – D. Reales. Acción de división de cosa común. A falta de convenio entre las partes, debe procederse a la venta en pública subasta previa tasación con admisión de licitadores extraños.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 26 de marzo de 2015.

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras.

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Primero.- Ante el fallo de la sentencia apelada en el que, tras acordarse la disolución del pro indiviso detallado en el mismo, se acuerda: "y a falta de convenio entre las partes, procédase a la venta en pública subasta previa tasación con admisión de licitadores extraños....", por la parte demandada se alza recurso de apelación en el que, en definitiva, se invoca que no se ajusta a derecho, en concreto a lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil, el que la solución sea la venta en "pública subasta". Así, tras indicar que cuando la cosa es indivisible, la ley ofrece a los condueños bien la alternativa de adjudicarse el objeto del condominio a uno de ellos mediando la correspondiente indemnización, o bien solicitar la venta del bien común y reparto del precio, especifica: " en ningún lugar se establece que necesariamente dicha venta deba llevarse a efecto mediante pública subasta".

Alegatos de pleno rechazo pues no sólo las partes litigantes no han llegado a acuerdo alguno de adjudicación, sino que, en todo caso, de no concurrir acuerdo entre las mismas, la única solución es la ofrecida en la sentencia: la venta en pública subasta.

Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30-7-1999 consideró: "excluída en este caso.... la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de procederse a la división de la Comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta....". Igualmente, en la Sentencia de 30 de abril de 2009 el Tribunal Supremo, ante la indivisibilidad del bien, razonó: "la solución ha de venir dada por el mantenimiento íntegro del conjunto y que la división de la Comunidad -no del bien- se lleve a efecto mediante la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños", consideración repetida en otras sentencias como en la de 19-6-2000 o en la de 3-4-1995.

Proceso Civil. Ejecución hipotecaria. Subasta judicial. Derecho del ejecutante de ceder el remate a un tercero. Existencia o no de plazo para ceder el remate.

Auto de la Audiencia Provincial de Valencia (s. 6ª) de 26 de septiembre de 2014 (Dª. María Eugenia Ferragut Pérez).

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PRIMERO.- El presente recurso que ha presentado la parte actora en este procedimiento de ejecución hipotecaria, contra el auto de fecha 15 de Abril de 2.014 que desestimó el recurso de revisión formulado frente al Decreto de 25 de febrero de 2.014 que dispuso desestimar la revisión solicitada por el Procurador Sr. Medina del Decreto de fecha 25/02/2014 y confirmarlo íntegramente y, para ello argumentó: "De conformidad con el art. 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, "solo el ejecutante podrá hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero", añadiendo que "la Cesión se verificará mediante comparecencia ante el Secretario Judicial responsable de la ejecución...", por lo que la facultad de ceder el remate a un tercero viene implicita concedida al ejecutante en dicho artículo, gozando de tiempo suficiente desde que se celebró la subasta,27 de enero de 2014 hasta la fecha en que se dictó el Decreto de adjudicación a su favor, 25 de febrero de 2014, para efectuar la comparecencia de cesión del remate de la que habla el mencionado artículo." Alega el apelante que sus solicitudes de cesión de remate no fueron proveídas por el Juzgado, dictándose el Decreto de adjudicación sin conceder ni denegar la cesión de remate, lo que le ha impedido ejercer el derecho que le reconoce la LEC.

SEGUNDO.-El art. 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil equipara la situación del ejecutante que hiciere postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero, al ejecutante que solicite la adjudicación de bienes embargados con arreglo a lo previsto en el art. 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Civil – D. Reales. Retracto legal de comuneros. Comienzo del plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto. En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- El único motivo del recurso se apoya en la infracción del artículo 1524 del Código Civil y en la vulneración de la doctrina de esta Sala contenida, entre otras, en sentencias de 14 de diciembre de 2007, 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009.

El artículo 1524 del Código Civil, de común aplicación a los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos anteriores 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».

La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría - para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago (artículo 1521 del Código Civil), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.

La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (SSTS 12 diciembre 1986, 21 julio 1993, 7 abril 1997).

Civil – D. Reales. Comunidad de bienes. División de la cosa común. A falta de acuerdo unánime, es necesario que la subasta se celebre sin limitación alguna pudiendo concurrir a ella los condóminos junto con los terceros con el fin de poder lograr la obtención del precio más alto que sea posible.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El motivo cuarto se refiere a la infracción del artículo 398 del Código Civil por cuanto - entiende la parte recurrente- que establecida por la resolución recurrida la indivisibilidad de la finca, sólo resultaba posible la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, sin que sea pertinente en tal caso la celebración de una subasta previa entre los comuneros en los términos señalados en el hecho cuarto de la demanda, que fueron los acordados por los demandantes -con exclusión del demandado- en reunión que celebraron el 25 de octubre de 2008.

El motivo se estima, lo que dará lugar a la casación parcial de la sentencia recurrida. El artículo 398 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, lo que "a contrario sensu" significa que los actos de dominio -como es el de disposición de la cosa mediante su enajenación- no están regido por dicha regla y precisan de la unanimidad de los partícipes. Son de "administración" todas aquellas cuestiones que regulan el disfrute de la cosa sin alterar su sustancia, mientras que son de "disposición" los actos que representan la enajenación total o parcial, la imposición de un gravamen o la alteración de la sustancia material de la cosa.