Control de incorporación en los supuestos de subrogación de los consumidores en un préstamo al promotor. Nulidad de la cláusula de interés remuneratorio. Contrato de compraventa de vivienda con subrogación en el préstamo hipotecario al promotor en el que no intervino directamente la entidad bancaria acreedora, que había consentido previamente dicha subrogación. La escritura de subrogación no supera el control de incorporación por falta de entrega a los compradores de una copia del préstamo al promotor, por omisión en ella de las condiciones del interés remuneratorio y por inexistencia de oferta vinculante y de información precontractual. Efectos de la no incorporación de la cláusula controvertida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2026 (Sentencia: 161/2026, Recurso: 1218/2019, Ponente: RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes para la resolución de los recursos

Son antecedentes de interés para resolver los recursos, admitidos por las partes o acreditados por la prueba practicada, según resulta de las actuaciones de primera y de segunda instancia, los siguientes:

1.D. Jesús Carlos y D.ª Debora suscribieron el 21 de noviembre de 2003 un contrato de compraventa, con subrogación en un préstamo hipotecario al promotor, que se documentó mediante escritura pública otorgada ante el notario D. Juan Bermúdez Serrano y en la que intervino como parte vendedora la promotora Construcciones Govi S.L. El objeto de la compraventa fue una vivienda unifamiliar sita en la DIRECCION000, de nueva apertura, de la localidad de Peligros (Granada).

Dicha vivienda estaba gravada con una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros de Ronda, Almería, Málaga y Antequera, hoy Unicaja Banco S.A.U., que conllevaba una responsabilidad hipotecaria de 69.980 euros por principal, intereses ordinarios de una anualidad al 21%, intereses de demora de dos anualidades al 25% y un porcentaje de dicho principal (20%) para costas y gastos. En la escritura de compraventa no intervino la entidad bancaria acreedora de la referida carga hipotecaria.

2.La información que consta en la escritura pública de compraventa sobre la carga hipotecaria en cuestión, que derivaba del préstamo al promotor, se limitó a la fecha y forma de constitución -la escritura pública otorgada ante el mismo notario el 23 de febrero de 2020 bajo el número 506 de protocolo-, al plazo de duración -estipulado en veintiocho años, de los cuales los tres primeros serían de carencia, de modo que se abonarían únicamente los intereses devengados de las cantidades dispuestas- y a la amortización durante los 25 años siguientes mediante el pago de 300 cuotas, con periodicidad mensual, comprensivas de capital e intereses. No se incluyó ninguna referencia ni mención al tipo de interés establecido en el préstamo al promotor. No obstante, sí se indicó que las cuotas se fijarían de modo que la cantidad a pagar aumentaría cada año en un 2% al margen de la variación al alza o a la baja que pudieran experimentar como consecuencia de la revisión del tipo de interés aplicable.

Condiciones generales de la contratación. Acción de nulidad de condición general de imposición de gastos al consumidor en una escritura de adjudicación de vivienda por cooperativa y subrogación en préstamo hipotecario. Falta de legitimación pasiva de la entidad financiera que no ha intervenido.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de mayo de 2022 (D. PEDRO JOSÉ VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- El 27 de diciembre de 2012, D. Arturo suscribió con Jardines de Venecia, Sociedad Cooperativa, una escritura de adjudicación de vivienda y subrogación en préstamo hipotecario. La escritura contenía la siguiente cláusula: "Todos los gastos e impuestos que devengue esta escritura, excepto el Impuesto Municipal Sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía), serán satisfechos exclusivamente de la parte adquirente".

2.- El adjudicatario y prestatario interpuso una demanda contra Caixabank S.A. en la que solicitó la nulidad de la mencionada cláusula y la devolución de las cantidades abonadas por su aplicación.

3.- La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda al estimar la excepción de falta de legitimación pasiva planteada por la entidad demandada. Condenó al demandante al pago de las costas.

4.- Recurrida la sentencia por el demandante, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación, declaró la nulidad de la estipulación y condenó a la devolución por la demandada de parte de los importes satisfechos.

SEGUNDO.- Motivos de casación

El recurso de casación se fundamenta en cinco motivos:

El primer motivo denuncia la infracción de los artículos 80.1 y 82.1 del TRLCU al haberse declarado la nulidad de una estipulación contenida en una escritura en la que no ha intervenido la entidad demandada.

El segundo motivo denuncia la infracción de la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios.

El tercer motivo denuncia la infracción de la norma octava del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.

El cuarto motivo denuncia la infracción del artículo 1303, en relación con el art. 1709 del CC, y en relación con el art. 100 del Reglamento del AJD que estaba vigente en el momento de la subrogación.

El quinto motivo denuncia la infracción del artículo 1303 CC, al determinarse que Caixabank debe asumir el pago de los gastos derivados de la operación de compraventa de la vivienda, como consecuencia de la declaración de nulidad de la condición general referida a la atribución de dicho gasto entre las partes.

Condiciones generales de la contratación. Acción de nulidad de condición general de imposición de gastos al consumidor en escritura de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario. Falta de legitimación pasiva del banco que no ha intervenido en el otorgamiento de la escritura.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 1 de marzo de 2022 (D. PEDRO JOSÉ VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- El 8 de septiembre de 2009, Dña. Esmeralda y D. Alexis suscribieron, una "ESCRITURA DE VENTA PISO CON SUBROGACIÓN" que incluía la siguiente cláusula ("G"): "Todos los gastos, impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad que origine esta escritura y posteriores a ella, serán satisfechos íntegramente por la parte compradora".

2.- Los compradores y prestatarios interpusieron una demanda contra Abanca Corporación Bancaria S.A. en la que solicitaron la nulidad de la mencionada cláusula de gastos y la devolución de las cantidades abonadas por su aplicación.

3.- La sentencia dictada en primera instancia estimó parcialmente la demanda, declaró la nulidad de la cláusula en cuestión y condenó al banco restituir a los prestatarios los importes abonados por ellos en concepto de aranceles notariales y registrales y gastos de gestoría con sus intereses. No efectuó condena en costas.

4.- Recurrida la sentencia por la entidad demandada, la Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación con condena en costas a la recurrente.

Condiciones generales de la contratación. El control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo hipotecario al promotor. El hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que éste se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria, que presta su consentimiento a dicha subrogación, de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de enero de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO. - Resumen de a ntecedentes

1.- D.ª Marí Trini y D. Emilio interpusieron demanda de juicio ordinario contra Banco Popular S.A. (después Banco de Santander S.A.), en la que solicitaban se declarara la nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario a interés variable, originariamente concedido a la sociedad mercantil promotora de la vivienda, en el que se subrogaron cuando compraron la vivienda, mediante escritura pública de 3 de marzo de 2006.

En el otorgamiento de dicha escritura, además de vendedor y comprador, intervino Banco Popular para prestar su consentimiento a la subrogación del comprador y formalizar la novación modificativa de algunas de las condiciones financieras del préstamo hipotecario (entre las que no figuraba la cláusula suelo impugnada).

Dicho préstamo hipotecario tenía una cláusula que fijaba en el 3,50% el límite mínimo a la variación del tipo de interés (una "cláusula suelo").

2.- El Juzgado Mercantil estimó la demanda y declaró la nulidad de la cláusula que limitaba la variabilidad del interés, pues el banco no suministró la necesaria información sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo.

3.- Banco Popular apeló la sentencia y la Audiencia Provincial estimó el recurso. Consideró que no se podía exigir a la entidad financiera que informara a los demandantes sobre las características y elementos del préstamo hipotecario porque el préstamo se formalizó inicialmente con la promotora.

Cláusula suelo. Control de transparencia. Subrogación en el préstamo al promotor con modificación de algunas condiciones. El adecuado conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios. En el presente caso, ese resultado se obtuvo con la información dada por el banco con antelación suficiente, que permitió al cliente tener una comprensión efectiva de la existencia de la cláusula suelo y de las consecuencias que comportaba.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 15 de octubre de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Antecedentes del caso

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes hechos fijados en la instancia:

1.- D. Miguel interpuso una demanda en juicio ordinario contra Banco Mare Nostrum, S.A (en la actualidad Bankia) para que se declarara la nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario a interés variable, originariamente concedido a la sociedad mercantil promotora, en el que se subrogó cuando compró la vivienda, mediante escritura pública de 26 de octubre de 2011.

2.- En la referida escritura de préstamo con garantía hipotecaria inicialmente concedida al promotor/vendedor se hacía constar que en el momento de hacerse la subrogación en el préstamo hipotecario por parte del adquirente, este debía optar de forma expresa, en la escritura de compraventa con subrogación, por el plazo de amortización en dicho préstamo y por el tipo de interés. En cumplimiento de esta previsión contractual, en la estipulación quinta de la escritura de compraventa y subrogación, el comprador manifestó la siguiente opción:

"Quinto. La parte adquirente manifiesta en este acto que opta por el índice de referencia identificado como el interés variable semestralmente, utilizando como referencia el tipo medio al que se ofrezcan depósitos interbancarios en euros a plazo de un año, que publique en el BOE el Banco de España el mes anterior en el que tenga lugar la subrogación. A dicho referencial, sin efectuar conversión alguna, se le añadirá un margen diferencial de 1,00 puntos porcentuales.

"En cualquier caso, la Caja tendrá derecho a exigir y la parte prestataria vendrá obligada a satisfacer intereses, como mínimo, al tipo del 3,50% nominal anual, y un máximo del 14% nominal anual, cualquiera que sea la variación que se produzca.

"Asimismo, y en este actor, la parte compradora, se acoge a un plazo de amortización del préstamo de 360 meses".

Condiciones generales de la contratación. Cláusula suelo. Control de transparencia. Subrogación en el préstamo al promotor con modificación de algunas condiciones. El adecuado conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios. En el presente caso, ese resultado se obtuvo con la información dada por el banco con antelación suficiente, que permitió al cliente tener una comprensión efectiva de la existencia de la cláusula suelo y de las consecuencias que comportaba.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 6 de octubre de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes hechos fijados en la instancia:

1.- D.ª Guillerma interpuso una demanda en juicio ordinario contra Caixabank, S.A. para que se declarara la nulidad de la cláusula suelo del préstamo hipotecario a interés variable, originariamente concedido a la sociedad mercantil promotora, en el que se subrogó cuando compró la vivienda, resultante de la novación pactada y documentada en la misma escritura de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario de 1 de agosto de 2011. En concreto la cláusula cuya declaración de nulidad se solicitó era la incorporada a la estipulación séptima de la citada escritura, del siguiente tenor:

"Séptima. Novación. La dirección de la sucursal de la entidad Cajasol, de Ciudad Expo, ha autorizado la subrogación del préstamo hipotecario objeto de esta escritura a favor de la parte compradora, en las condiciones consignadas en el título constitutivo del préstamo hipotecario, excepto en el tipo de interés nominal mínimo en las revisiones será el 3,00%".

En la citada escritura pública de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble, se incorpora nota simple informativa de la información registral de la finca, en la que, en el apartado relativo a las cargas de la finca, se incluye la hipoteca objeto de la subrogación y sus principales condiciones financieras, entre las que figura un tipo de interés mínimo del 3,75%.

2.- El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y declaró la nulidad de la citada cláusula de fijación del interés nominal mínimo (suelo), incorporada al préstamo hipotecario a través de la referida novación, y condenó a Caixabank a recalcular las cuotas del préstamo hipotecario excluyendo la aplicación de la cláusula, y a la restitución de los intereses indebidamente cobrados con efectos retroactivos desde el inicio de la aplicación y al pago de las costas, al entender que la entidad financiera no había cumplido los deberes de transparencia material respecto de dicha cláusula, al no constar documentalmente la entrega del folleto informativo y la oferta vinculante previstas en la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994.

Condiciones generales de la contratación. El control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo hipotecario al promotor. En el presente caso el TS confirma la sentencia desestimatoria de la AP al entender que la demandante solicitó la modificación de determinadas condiciones financieras del préstamo hipotecario en que se pretendía subrogar, incluida la relativa al tipo de interés ordinario, con una antelación de más de un mes respecto de la firma del contrato, en los mismos términos que se incorporaron a éste a través del documento privado de 20 de octubre de 2008; en este documento se incorporó el límite a la variabilidad de los intereses de forma sencilla y clara; sin provocar una alteración subrepticia del precio del crédito; añade que existieron "negociaciones precontractuales y que en esta información previa la inclusión de la cláusula tiene la misma relevancia que el diferencial, con los elementos necesarios para percibir su verdadera relevancia, significándose el suelo como un elemento definitorio del objeto principal"; y que transcurrió un tiempo prudencial desde la solicitud de las nuevas condiciones con la inclusión de la cláusula hasta la firma del contrato definitivo un mes más tarde. En definitiva, se proporcionó a la demandante en tiempo oportuno una información suficiente y clara para que pudiera tener una comprensión efectiva de la existencia de la cláusula suelo y de las consecuencias que comportaba.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 23 de septiemre de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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CUARTO. - Formulación del segundo motivo del recurso 1.- El motivo se introduce con el siguiente encabezamiento: "Segundo.- Infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso al amparo del art.

477.1 de la ley de enjuiciamiento civil por presentar la resolución del recurso interés casacional, al amparo del número 3° del párrafo segundo del art. 477 de la ley de enjuiciamiento civil, por ser una sentencia contraria a la doctrina del Tribunal Supremo. Se concreta en la infracción de los artículos 80, 82 y 83 del texto refundido de la Ley General para Defensa de los Consumidores y usuarios".

2.- En el desarrollo del motivo, el recurrente argumenta que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia relativa a la transparencia de las cláusulas suelo.

El motivo, por las razones que se exponen a continuación, debe ser desestimado.

QUINTO. - Decisión del tribunal: el control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo hipotecario al promotor. Desestimación del recurso.

1.- Aunque la Audiencia, de forma congruente con los reseñados antecedentes fácticos, alude en su sentencia a la existencia de negociaciones precontractuales entre las partes - hecho que invoca también la demandada en su escrito de oposición al recurso -, no lo hace para apoyar la ratio decidendi de su fallo en la improcedencia de la calificación de la cláusula debatida como condición general de la contratación o en la inaplicación al caso de las normas cuya infracción se denuncia en el motivo, que presuponen la ausencia de negociación individual de las cláusulas a que se refiere, sino como argumento coadyuvante o de apoyo a su conclusión sobre el cumplimiento de los deberes de transparencia material por parte de la demandada, delimitando así el pronunciamiento que constituye la cuestión objeto de la presente controversia, a la que en tales términos debemos dar respuesta.

Cláusula suelo. El control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo hipotecario al promotor. El hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que éste se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria, que presta su consentimiento a dicha subrogación, de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 22 de junio de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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TERCERO.- Decisión del tribunal: el control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo hipotecario al promotor.

1.- Esta sala ha abordado la cuestión del control de transparencia de la cláusula suelo en los casos de subrogación del consumidor en el préstamo hipotecario concedido al promotor y se han modificado algunas de las condiciones de dicho préstamo, en términos favorables para el consumidor, como por ejemplo en las sentencias 643/2017, de 24 de noviembre, 24/2018, de 24 de enero, 216/2018, de 11 de abril, 519/2018, de 20 de septiembre, y 53/2020, de 23 de enero, entre otras, cuya doctrina procede mantener.

2.- El auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 27 de abril de 2017 (asunto C-535/16, caso Bachman) se refiere a la condición de consumidor en caso de sucesión contractual (novación subjetiva). El Tribunal de Justicia resuelve la decisión prejudicial sobre el concepto de consumidor relevante a los efectos de la aplicación de la Directiva 93/13/CEE (art. 2, b). En el caso, se planteaba la aplicación de la Directiva a una relación bancaria establecida inicialmente entre un banco y una sociedad mercantil (por lo tanto, excluida del concepto de consumidor) cuando la posición contractual de esa sociedad la ocupó posteriormente una persona física. A ésta se le reconoce por el Tribunal de Justicia la condición de consumidor, al decir su parte dispositiva:

Compraventa de vivienda con pacto de subrogación en el préstamo hipotecario y asunción de la deuda por los adquirentes. una cosa es la legitimación activa del comprador, tras la novación subjetiva del deudor del préstamo hipotecario, para impugnar, en su caso, cláusulas del contrato de préstamo del que ha devenido parte en virtud de la novación, y otra distinta la pretensión de declarar la legitimación pasiva del banco acreedor en el contrato de compraventa con el referido pacto de subrogación entre comprador y vendedor, del que aquél no ha sido parte. Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 17 de junio de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

1.- El 13 de diciembre de 1999, los actores, D. Teodulfo y Dª. Diana, como compradores, y la sociedad Pavidasa S.L, como vendedora, suscribieron un contrato de compraventa de una vivienda con subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la misma, en virtud de contrato de suscrito en fecha 2 de marzo de 1998 por Pavidasa S.L., como prestataria, con Banco de Caja España de Inversiones, Salamanca y Soria, S.A.U. (en adelante Banco Caja España), como prestamista.

La citada entidad financiera no intervino, en ningún concepto, en la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria.

En la reseñada escritura de compraventa figuraba una cláusula quinta con el siguiente tenor literal:

"Quinta.- Todos los gastos e impuestos que origine esta escritura, incluso el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, si se devengare, aunque por imperativo de la ley vengan girados a la parte vendedora, los de subrogación en el crédito hipotecario, y los de cancelación y carta de pago en su día, así como los de contribución urbana, gastos de comunidad y cualesquiera otros que los inmuebles transmitidos originen a partir de esta fecha, correrán por cuenta y cargo de la parte compradora".

Condiciones generales de la contratación. Validez de la la cláusula de subrogación en el préstamo hipotecario concedido al promotor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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TERCERO.- Decisión de la Sala. El art. 89.3,b) del TRLCU. Contenido y ámbito temporal de aplicación.

Desestimación.

1.- El motivo denuncia la infracción del art. 89.3,b) del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (en adelante TRLCU), conforme al cual: "en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:[...] 3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: [...] b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación".

Esta norma se considera infringida en relación con las dos siguientes cláusulas contractuales relativas a la forma de pago del precio: (i) Respecto del contrato privado de compra de 18 de mayo de 2005: "A) El resto 180.414,14 euros mediante la subrogación en el préstamo hipotecario, si se obtiene, asignado a esa vivienda y concedido a la promotora, o mediante su pago en metálico, previa cancelación de aquél a cargo de la parte compradora, todo ello, por pacto expreso entre las partes, y en cualquier caso a la entrega de la vivienda; a esa última cantidad le corresponde el 7% de IVA que asciende a la cantidad de 12.628,99 que se abonarán igualmente a la entrega de las llaves".

Condiciones generales de la contratación. El control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el préstamo hipotecario al promotor. El hecho de que la escritura fuera de subrogación en un préstamo hipotecario anterior concedido al promotor, no de concesión ex novo del préstamo, y que se modificaran algunas de sus condiciones (importe del capital prestado, plazo de devolución, o incluso que, dado el contexto de bajada de tipos de interés, se redujera el tipo de interés remuneratorio para hacer atractiva la subrogación al comprador de la vivienda, y que consiguientemente se redujera el límite a la bajada del tipo de interés remuneratorio para adecuarlo a este), no permite afirmar que se hubiera suministrado al prestatario información adecuada para que el mismo conociera la existencia de la "cláusula suelo" y la trascendencia que tenía en la economía de un contrato de préstamo que iba a vincularle durante un periodo muy largo de tiempo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2020 (D. Rafael Sarazá Jimena).

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SEXTO.- Formulación del primer motivo

1.- En el encabezamiento del primer motivo del recurso de casación, los recurrentes denuncian la "infracción del art. 82 Texto Refundido Ley General Defensa Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), en relación a la doctrina jurisprudencial sobre el alcance del deber de transparencia de las cláusulas atinentes al objeto principal del contrato, para evitar un juicio de "abusividad"".

2.- En el desarrollo del motivo, los recurrentes argumentan que la exigencia de transparencia de las cláusulas no negociadas en los contratos concertados con consumidores no se agota en que las cláusulas tengan una redacción clara y comprensible. Tras resumir la jurisprudencia existente sobre el control de transparencia de las cláusulas suelo, los recurrentes ponen de relieve que la consecuencia lógica de los hechos probados, que no combaten, no puede ser que tuvieran conocimiento de la modificación de la cláusula suelo, y que, incluso aceptando que su presencia no hubiera pasado desapercibida, era necesario informar al consumidor sobre cómo puede jugar en la economía del contrato. Y que la experiencia profesional del prestatario no convalida la defectuosa información precontractual de la entidad demandada.

Condiciones generales de la contratación. Compraventa de inmueble. Alcance de las cláusulas contractuales de subrogación ofrecidas por las promotoras a los compradores para la financiación de la adquisición.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2019 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SEGUNDO. Recurso de casación

1. Formulación del motivo.

El motivo denuncia la infracción de los arts. 1105, 1124, 1182 y 1184 CC. Justifica el interés casacional mediante la cita de las sentencias 820/2013, de 17 de enero, 822/2012, de 18 de enero de 2013, y 383/2002, de 30 de abril.

En su desarrollo alega que la sentencia recurrida es contraria a la doctrina sobre la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento y a la aplicación de la regla "rebus sic stantibus". Afirma, en primer lugar, que la jurisprudencia de la sala sobre la "rebus" en el ámbito de la compraventa inmobiliaria no se funda solo en la crisis económica sino en un conjunto de circunstancias (situación económica en el momento de contraer la obligación y en el momento de cumplimiento, grado real de la imposibilidad de financiación) que, en el caso, no se han valorado; en segundo lugar, que la imposibilidad liberatoria ha de ser posterior a la celebración del contrato y no un riesgo tomado en consideración por las partes al contratar, cosa que en el caso no sucede porque las partes previeron en el contrato que si los compradores no obtenían financiación mediante la subrogación pagarían el precio al firmar las escrituras; alega también que no procede la aplicación de la doctrina de la imposibilidad sobrevenida una vez que el deudor está en mora, como lo estaban los demandados desde que se les requirió para que otorgaran la escritura pública.

Condiciones generales de la contratación. Cláusula suelo. Control de transparencia. Subrogación y novación del préstamo hipotecario. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2018 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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SEGUNDO.- Condiciones generales de la contratación. Cláusula suelo. Control de transparencia. Subrogación y novación del préstamo hipotecario. Doctrina jurisprudencial aplicable.

1. En el motivo primero el recurrente, al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC, denuncia la infracción de los arts. 80 y 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de abril, así como del art. 8.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

2. El motivo debe ser estimado.

3. Hemos de tener en cuenta que el control de transparencia de las condiciones generales de los contratos concertados con consumidores ha sido ya analizado en varias sentencias tanto del TJUE como de éste Tribunal Supremo.

En la jurisprudencia del TJUE han abordado esta cuestión las sentencias de 21 de marzo de 2013, asunto C-92/11, caso RWE Vertrieb; 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, caso Kásler y Káslerne Rabel; 26 de febrero de 2015, asunto C-143/13, caso Matei; y 23 de abril de 2015, asunto C-96/14, caso Van Hove. A tenor de estas resoluciones, no solo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, la carga jurídica y económica del contrato.

Cláusulas suelo en contratos con consumidores. Control de transparencia. El hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que este se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2017 (D. Rafael Sarazá Jimena).

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QUINTO.- Decisión del tribunal. El control de transparencia de las cláusulas suelo

1.- Como recordábamos en la sentencia 593/2017, de 7 de noviembre, una cláusula suelo idéntica a la que ahora es objeto de enjuiciamiento y predispuesta en los mismos términos por la misma entidad bancaria fue analizada y declarada nula en la sentencia de Pleno de esta Sala 705/2015, de 23 de diciembre. Dijimos en aquella resolución que esa condición general de la contratación, pese a su comprensibilidad gramatical, no supera el control de transparencia, puesto que con independencia de la prestación del consentimiento por parte del prestatario y de su reflejo en la correspondiente escritura pública, no garantizaba que el consumidor pudiera tener conocimiento efectivo del coste del contrato y, en particular, de que el interés que aparentemente era variable, realmente no era sino un interés fijo variable al alza en función de las oscilaciones del mercado, pero nunca inferior a dicho tope mínimo. De donde se deducía, conforme a la jurisprudencia de la sala, que, al no rebasar la condición general de la contratación puesta en entredicho el control de transparencia, debía declararse su nulidad, a tenor de los arts. 8.2 y 9 LCGC. Añadíamos en dicha resolución que aunque la cláusula suelo sea relativamente clara en su formulación, no se trata de enjuiciar aisladamente la conclusión final que establece el suelo en un determinado tipo porcentual, sino que ha de relacionarse con todos los demás epígrafes del propio contrato relativos al cálculo y determinación del interés variable aplicable. Y se daba la circunstancia de que la cláusula quedaba envuelta entre un cúmulo de estipulaciones, menciones y datos que dificultaban la comprensión efectiva de la realidad resultante, que no era otra que lo efectivamente contratado no era un contrato de préstamo a interés variable, sino un contrato a interés fijo (en el caso objeto del recurso, el 4%, en la primera escritura, y el 3%, en la segunda) únicamente variable al alza. Es decir, se enmascaraba que el consumidor no podría beneficiarse de las fluctuaciones a la baja del mercado de tipos de interés por debajo de dicho porcentaje, sino únicamente verse afectado por las oscilaciones al alza.