La regulación de la prórroga en los contratos de arrendamiento a voluntad del arrendatario. La regulación de la LAU de 1994 sobre la duración de los contratos de arrendamiento y el juego de la autonomía de la voluntad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

En la presente sentencia se aborda la validez y eficacia de una cláusula de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda concertado tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

A los efectos decisorios de tal cuestión controvertida, partimos de los siguientes antecedentes:

1.º-La Caja de Ahorros Municipal de Burgos y D. Arcadio suscribieron, con fecha 25 de febrero de 2000, un contrato de arrendamiento de vivienda, sita en la DIRECCION000, de Burgos, por una renta mensual de 100.000 pesetas, que se actualizaría conforme a lo dispuesto en el art. 18 LAU. Al tiempo de interposición de la demanda, la renta contractual ascendía a la cantidad de 1.040 euros mensuales.

2.º-Con la misma fecha suscribieron un primer anexo al contrato en el que, entre otras cláusulas, las partes pactaron:

«SEGUNDA.- La vivienda arrendada lo es para ser destinada única y exclusivamente a satisfacer la necesidad de vivienda permanente y despacho del arrendatario y su familia.

»TERCERA.- El contrato de arrendamiento tendrá una duración de ocho años a partir de la firma del presente contrato, con efectos económicos de 1 de junio de 2000.

»CUARTA.- Caso de que el arrendatario desista del contrato antes de cumplirse el plazo establecido, no deberá indemnizar al propietario con una mensualidad del importe que satisfaga en el momento de la renuncia, por cada año completo que faltase hasta cumplir el plazo».

3.º-También, firmaron un segundo anexo al contrato con una estipulación especial 1.ª que, bajo el epígrafe prórroga del plazo, literalmente señala:

«Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.

Opción de compra. Distinción entre plazo de duración del derecho a exigir la recompra (término de eficacia y vigencia de la obligación) y el término de cumplimiento de la prestación. La distinción entre la duración de los derechos y el término de vigencia de las correlativas obligaciones, y el término de vencimiento o cumplimiento de las prestaciones. La obligación de readquisición como precontrato de opción. No es una obligación a término, sino una obligación con duración temporal limitada. Interpretación de los contratos.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 25 de octubre de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

i) El 19 de septiembre de 2007, Sociedad Gestora del Parque Científico-Tecnológico de Cantabria, S.A. (en adelante PCTCAN) constituyó en escritura pública un derecho real de superficie con opción de compra sobre una parcela de su propiedad, sita en el en el Parque Científico y Tecnológico de Cantabria, a favor de Soningeo S.L.

ii) Entre las obligaciones de la superficiaria contenidas en la estipulación cuarta de la escritura, se encontraba la de construir y tener totalmente terminada sobre la parcela objeto del derecho de superficie, en un plazo no superior a treinta meses desde el otorgamiento de la escritura, una edificación cuyas características generales, destino y coste desglosado en partidas se recogían en el proyecto básico aprobado por PCTCAN (conforme a la descripción y planos que figuraban en los anexos 2 y 3 de la escritura), en el que se presupuestaba la ejecución de la edificación en la cantidad de 1.650.000,00 euros.

iii) El derecho de superficie se constituyó por un periodo de 25 años desde la firma de la escritura a cambio de un precio de 150.750,00 euros.

iv) En la cláusula sexta del contrato se pactó lo siguiente:

"Adicionalmente a la constitución del derecho de superficie, PCTCAN otorga a la superficiaria un derecho de opción de compra sobre la finca descrita en el Expositivo I de la presente Escritura.

"La superficiaria podrá ejercitar el derecho concedido dentro del periodo de vigencia del derecho de superficie, en cualquier momento.

"El precio para el ejercicio de opción de compra ascenderá a 250 euros metro cuadrado de edificabilidad. A estos efectos, el importe nominal de la constitución del derecho de superficie y los cánones anuales abonados se computarán como pagos a cuenta de dicho precio.

La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento. La tácita reconducción del art. 1566 CC: su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que requiere el consentimiento presunto de todas las partes.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de marzo de 2021 (D. JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia.

i) El 1 de agosto de 1998, D. Gabino, demandado y ahora recurrido, suscribió, como arrendatario, un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000, de Madrid y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio; el contrato se concertó con la mercantil "Veraum Trama,S.L.", entonces propietaria de dichos inmuebles.

ii) El 12 de agosto de 2016, los Sres. Rosario Sabina, demandantes y ahora recurrentes, adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

iii) El 4 de enero de 2017, los demandantes formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los demandados "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría". La sentencia de apelación añade que "el mismo tenor literal se contiene en el acta de requerimiento formalizada el 31 de enero de 2017 (...). Pese a lo manifestado en la audiencia previa, la comunicación remitida el 28 de junio de 2018 se refiere también únicamente a la vivienda (...) y la dirige el letrado de los actores al demandado como propietarios de la vivienda NUM000 de la CALLE000 de Madrid, aunque se hace referencia al vencimiento del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998, se envía el requerimiento "a efectos de que no se produzca la tácita reconducción establecida en el art. 1.566 del Código Civil ni prórroga alguna" [...]"

En dichas comunicaciones no se hace referencia a los garajes objeto del arrendamiento.

La duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento. El régimen de prórroga forzosa de los arrendamientos en la LAU de 1964 y su supresión por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril. Doctrina jurisprudencial sobre la interpretación de los contratos, la función de la instancia y los límites de su revisión casacional. Su aplicación a la novación contractual. Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de marzo de 2021 (D. JUAN MARÍA DÍAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia.

1.- El 2 de junio de 1975, D. Efrain, como arrendatario, concertó con la entonces propietaria, un contrato de arrendamiento cuyo objeto fue el "local estudio primera" sita la planta piso NUM001 de la casa nº NUM000 de la CALLE000, de Barcelona.

2.- El 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10 nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1975 correspondiente a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad", en el que pactaron lo siguiente:

"Primero.- Ambas partes acuerdan modificar con efectos del día 1º de febrero de 2002 el objeto del presente contrato establecido como local estudio primera por la vivienda situada en la planta NUM000 (anterior vivienda portería). El importe de la renta a partir del citado 1º de febrero de 2002 se fija en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

"Segundo.- Se autoriza al inquilino para que efectúe en la vivienda bajos las obras que estime oportunas siendo el coste de las mismas enteramente a su cargo y siempre y cuando no afecten a la estructura del edificio, ni debiliten los materiales empleados en la construcción, ni se refieran a elementos comunes, dándose como plazo para su realización hasta el día 31 de enero de 2002.

"Tercero.- En la referida fecha de 1º de febrero de 2002 Don Efrain dejará el estudio primera libre vacuo y expedito y a disposición de la propiedad.

"Cuarto.- Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

3.- Posteriormente UPL-GRACIA 2017, S.L. (en adelante UPL) adquirió el edificio al que pertenece la citada vivienda, por lo que se subrogó en la posición de la arrendadora en el citado contrato de arrendamiento.

Nulidad radical de contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles por la falta de fijación de la duración máxima del régimen. Improcedencia del cobro anticipado de las cantidades satisfechas antes del período de desistimiento y obligación de devolver dichas cantidades.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Los demandantes, Don Enrique y doña Daniela formularon demanda en fecha 1 de octubre de 2010 contra Anfi Sales S.L.y Anfi Resort S.L. solicitando la nulidad del contrato suscrito entre las partes el 22 de junio de 2004 y, subsidiariamente, su resolución, o en su defecto que se declare la improcedencia del cobro anticipado de las cantidades satisfechas antes del período de desistimiento y la obligación de devolver dichas cantidades por duplicado.

En virtud del contrato suscrito los demandantes adquirieron el aprovechamiento por turno durante la semana cuarenta y cinco de la suite 322 del Complejo (resort) denominado Anfi Beach Club por precio de 9.744, libras esterlinas.

Opuestas las demandadas a las pretensiones de la demanda, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 5 de diciembre de 2011 desestimando íntegramente la demanda. Los demandantes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria (sección 5.ª) dictó sentencia de fecha 28 de enero de 2014, por la que estimó parcialmente el recurso y resolvió estimando la petición subsidiaria y condenando a las demandadas a la devolución de las cantidades entregadas como anticipos por importe de 975 Libras esterlinas, más intereses, por el incumplimiento del artículo 11 de la Ley 42/1998. Igualmente declaró la nulidad parcial de la cláusula 16 del contrato en el sentido de excluir en su párrafo primero la expresión «o de cualquier otra cantidad» y, en su párrafo segundo, la de «al Club o».

Los demandantes han interpuesto recurso extraordinario por infracción procesal y de casación.

Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Nulidad del contrato por incumplimiento de las disposiciones de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, que resulta aplicable por razones temporales. Los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley no pueden tener carácter indefinido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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CUARTO.- La estimación del recurso por infracción procesal conlleva la anulación de la sentencia y que, de conformidad con lo establecido en la regla 7ª de la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, asuma esta Sala la instancia para resolver la cuestión litigiosa teniendo en cuenta lo alegado en el recurso de casación, en el cual se pone de manifiesto cierta discordancia en cuanto a la interpretación de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley 42/1998, de 15 diciembre, por parte de las Audiencias Provinciales de Barcelona y de Las Palmas de Gran Canaria.

No obstante, ha de prescindirse ahora de tales diferencias de interpretación en cuanto esta Sala se ha pronunciado ya sobre la cuestión de modo expreso en su sentencia de pleno núm. 774/2014, de 15 enero (Rec. 961/13), en la cual, al abordar la misma cuestión ahora debatida acerca de la duración del régimen de aprovechamiento por turno, se pronuncia en los siguientes términos:

«La Ley 42/1998, de 15 de diciembre, reguló las fórmulas distintas por las que se podía transmitir el derecho a utilizar un alojamiento durante un periodo de tiempo cada año, las cuales se venían denominando con el término multipropiedad, por más que, como decía en la exposición de motivos, significaban una división temporal del derecho al uso de un bien inmueble. Intentó el legislador, además de transponer la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994 -relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido -, dotar a la institución de una regulación completa, para lo que consideró capital decidir si debían admitirse cualquiera de las fórmulas creadas por la autonomía de la voluntad o si sólo era admisible la modalidad regulada por la Ley, dejando al margen de ésta todas las demás. Y optó por una vía intermedia, mediante la imposición de una detallada regulación del derecho real sobre cosa ajena y la admisión de la variante del arrendamiento por temporada, de modo que, fuera de esta alternativa, el legislador consideró cometido un fraude de ley y, además, que el negocio jurídico fraudulento era merecedor de la sanción de nulidad - artículo 1, apartado 7 -. En la regulación establecida en la Ley tuvo una particular importancia la duración del régimen, determinada, en el artículo 3, apartado 1, entre tres y cincuenta años -" [...] a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción "-. Esa norma es completada por la de la disposición transitoria segunda, en la que el legislador se ocupó de los efectos de la nueva regulación sobre los llamados " regímenes preexistentes ", imponiendo la necesidad de adaptarlos a sus disposiciones, en el plazo de dos años - apartado 1 -. Ciertamente, en el apartado 3 de dicha norma transitoria, tras imponer la adaptación al nuevo régimen, también en lo temporal - " [s]in perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley [...] " -, se permitió la posibilidad de formular, en la escritura de adaptación, la " [...] declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto ". Esta última alternativa, inspirada en el deseo de respetar los derechos ya adquiridos, es la que eligió Anfi Sales, SL, por cuanto declaró, de modo expreso en la escritura de adaptación, que su preexistente régimen seguiría teniendo una duración indefinida».

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración. El alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- (...) Según dispone el artículo 1543 del Código Civil, todo contrato de arrendamiento lo es por tiempo determinado de manera que, sin perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57) o en los arrendamientos de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato (STS de 25 de noviembre de 2008).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente el artículo 1581 del Código Civil, ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Tras las entrada en vigor del Decreto 2/1985, de 30 abril, bajo cuya vigencia se celebró el contrato litigioso, se admitió el pacto que implicaba continuar sometido al régimen de prórroga forzosa de los artículos 56 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con sus causas de excepción y extinción.

Civil – Contratos. Contrato de arrendamiento pactado por meses o por años pero sin duración definida. Inexistencia de prórroga forzosa.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 6 de junio de 2013 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

PRIMERO.- La parte actora, D. David, ejercita acción de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda sita en el piso NUM000 del número NUM001 de la CALLE000 de Barcelona, celebrado el día 4 de noviembre de 1985, por expiración del plazo. La sentencia recaída en la instancia desestima la demanda y contra la precitada resolución se alza la parte demandante interesando su revocación y se dicte otra sentencia que estime la pretensión actora, por no encontrarse el contrato de arrendamiento litigioso sujeto al régimen de prórroga forzosa del art. 57 LAU 64.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución del recurso conviene recordar:

a) que se tiene dicho con reiteración que el contrato de arrendamiento tiene carácter eminentemente temporal según se desprende de los artículos 1543, 1554-3 y 1569-1 del C.Civil y es por ello que la perpetuidad no se avenga ni conforme con la naturaleza íntima de la cesión de uso o disfrute a menos de impedir o imposibilitar el recobro de los derechos concedidos (ad exemplum SS.TS de 15 de octubre de 1984 y 11 de febrero de 1986), por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico, bien señalando período cierto y determinado o refiriéndolo a un acontecimiento futuro que irremisiblemente ha de suceder, y tanto es así que cuando las partes, con dejación de su soberana facultad dejan de hacerlo es el propio Código Civil (artículo 1581) el que establece normas de carácter subsidiario. Por ello cuando las partes establecen que la duración del contrato es por "tiempo indefinido", por "meses" o por "años" es claro que no señalan tiempo alguno, pero sin que sea lícito atribuir a la palabra una significación que no tiene como la de "a perpetuidad", que es, por demás, incompatible con la esencia misma del arrendamiento; consiguientemente, la expresión "por meses" que se utiliza en el contrato litigioso referida al término significa que el contrato no está sometido a duración determinada, pero si determinable según las normas supletorias del Código Civil a que se ha hecho referencia; y

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- (...) Esta Sala ha declarado con reiteración que, aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En tal supuesto, es necesaria la existencia de un acuerdo expreso de acatamiento, pues, en caso contrario, ha de estarse a la norma general, concerniente a la determinación de la duración del contrato por el tiempo convenido.

Con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, en relación con los sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, en sentencia de 9 de septiembre de 2009, dictada tras Sala de Pleno celebrada el 14 de julio de 2009, se ha declarado que una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil, lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

El acuerdo antes señalado, en general, debe reflejarse en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir su presencia de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa será clara y terminante (aparte de otras, SSTS de 7 de julio de 2010 y 8 de abril de 2011).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración del contrato. Prórroga forzosa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

TERCERO.- La entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 ha derogado el régimen de la prórroga legal forzosa, instaurado por el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, desde entonces, impera plena libertad para determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto de vivienda.

Esta Sala se ha pronunciado en reiteradas ocasiones, con objeto de resolver si los contratos de arrendamiento celebrados al amparo del Real Decreto de 2/1985 podían someterse a una prórroga forzosa, ya no legal, sino convencional y, en virtud del principio de libertad contractual establecido en el artículo 1255, ha declarado la factibilidad de que las partes se sometan al referido régimen, siempre que así lo hayan establecido explícita o implícitamente (entre otras, SSTS de 29 de diciembre de 2009, 7 de julio y 11 de noviembre de 2010).

Dicha doctrina, unida a la jurisprudencia de esta Sala atañente a que la interpretación de los contratos verificada por el Tribunal de instancia debe prevalecer, salvo que resulte ilógica o arbitraria (aparte de otras, SSTS de 7 de julio de 2010 y 8 de abril de 2011), permite rechazar las conclusiones básicas del recurrente.

La hermenéutica de la Audiencia respecto a que la voluntad de las partes era la someterse al régimen de prórroga forzosa no adolece de ninguno de los defectos referidos, porque tras valorar la prueba practicada concluye que la estipulación donde se recogía la duración del arrendamiento era clara y no dejaba lugar a dudas.

Mercantil. Contrato de agencia. Daños por falta de preaviso en los contratos de duración indefinida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2012 (D. RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS).

TERCERO: RECURSO DE CASACIÓN

1. Desarrollo del motivo

25. En el desarrollo del motivo único del recurso de casación la recurrente afirma vulnerado el artículo 25 de la ley 12/1992 del Contrato de Agencia, ya que, pese a que la sentencia declara probado que nada acreditó la actora en relación con los supuestos daños y perjuicios derivados de la omisión de preaviso, concede de manera automática la indemnización solicitada por este concepto, considerando que la falta de preaviso conlleva per se unos daños que son "manifestación del daño emergente y del lucro cesante".

2. Valoración de la Sala

2.1. Daños por falta de preaviso en los contratos de duración indefinida

26. En nuestro sistema, como regla, las partes tienen la facultad de desvincularse unilateralmente de los contratos de duración indefinida -en este sentido, sentencia 130/2011, de 15 marzo -, pese a lo cual, el deber de lealtad, cuya singular trascendencia en el tráfico mercantil destaca el artículo 57 del Código de Comercio, exige que la parte que pretende desistir unilateralmente sin causa preavise a la contraria incluso cuando no está así expresamente previsto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1258 del Código Civil, salvo que concurra causa razonable para omitir tal comunicación -de hecho, el deber de legal de preaviso que impone el artículo 25 de la Ley de Contrato de Agencia es una concreta manifestación de dicha regla-. En este sentido la sentencia 130/2011, de 15 de marzo, reiterando la 1009/2005, de 16 de diciembre afirma que "es, desde luego, innecesario el preaviso para resolver los contratos de duración indefinida, pero debe señalarse, como observa la, que, si bien ello es así, sin embargo sucede que un ejercicio de la facultad resolutoria de una forma sorpresiva o inopinada, sin un margen de reacción en forma de un prudente preaviso, puede ser valorado como un ejercicio abusivo de derecho, o constitutiva de conducta desleal incursa en la mal a fe en el ejercicio de los derechos, que si bien no obsta a la extinción del vínculo, sí debe dar lugar a una indemnización cuando ocasione daños y perjuicios."

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. La duración indefinida en los contratos de arrendamiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jurídica celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985: prórroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- La duración indefinida en los contratos de arrendamiento. Arrendamiento para uso distinto de vivienda cuando el arrendatario es persona jurídica celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985: prórroga forzosa. Disposiciones Transitorias LAU 1994.

A) La entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Esta Sala, no obstante tiene declarado que la entrada en vigor del RDL 2/1985 no impide, en el ejercicio de libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse de manera expresa o implícita, que no tácita, al régimen de prórroga forzosa (SSTS 8 de abril de 2011 [RC n.º1656/2007], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007]). No resulta cuestionable, a través de este recurso, que las partes que intervinieron en el arrendamiento objeto de este pleito decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 de LAU 1964, pues así lo interpreta la Audiencia Provincial y no se discute por la parte que ahora recurre. De este modo el objeto del recurso se ciñe a declarar si en la resolución del conflicto planteado resulta aplicable, como así lo valora la sentencia recurrida, la Disposición Transitoria Tercera de LAU 1994.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento voluntario de las partes contratanes al régimen de prórroga forzosa. Requisitos para su validez.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de septiembre de 2011. (1.173)

TERCERO.- Con la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, se suprimió el régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos, de modo que frente al sistema regulado en Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se estableció una plena libertad para fijar la duración de un contrato de esta naturaleza.

Por otro lado, tal y como expone la parte recurrente, esta Sala ha considerado rechazable que, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, el uso de expresiones tales como «tiempo indefinido» o «por meses», permita suponer, sin más, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964; es más, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad (SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008, entre otras); sin embargo, reiteradamente se ha establecido por esta Sala que bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 nada impide que, en el ejercicio de la libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa; en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido; el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato; pero aun en estos casos, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse sin ningún género de dudas (SSTS 9 de septiembre de 2009, y de 7 de julio de 2010).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Duración. Prórroga y la tácita reconducción. Distinción.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 5ª) de 8 de julio de 2011. (1.103)

CUARTO.- Lo cierto es que, como dice la S. de esta sección 5ª, de 18 de diciembre de 2008, la prórroga y la tácita reconducción son dos conceptos diferentes, aunque referidos a una misma realidad, la duración de los contratos. "La prórroga de un contrato arrendaticio supone la continuación en el tiempo de un pacto que iba a fenecer. La tácita reconducción, por el contrario, el nacimiento -si se quiere "re-nacimiento" -de un contrato -de un contrato extinguido. Así lo explica la jurisprudencia. Por todas, la S.T.S. 15 de octubre de 1996, cuando dice que "según la reiterada doctrina de esta Sala (sentencias de 14 de junio de 1984 y 21 de febrero de 1985, entre otras muchas) el artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido-reconducción, consentimiento tácito-otro, que si de ordinario reproduce las características de aquél, no así en cuanto al plazo de duración, pues éste no es el que regía en el contrato extinguido, sino que ha de ser siempre, dentro de la teoría de la reconducción el que señale el artículo 1581.

La prórroga, pues, impide la extinción del contrato; la tácita reconducción del Artículo 1566 C.c., presupone la extinción".

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]