Propiedad horizontal. Obras que afectan elementos a comunes realizadas sin autorización de la comunidad. Legitimación de un copropietario para ejercer una acción frente a otro propietario por alteración de elementos comunes. El Tribunal Supremo desestimó el recurso, señalando que las obras realizadas por los demandados no fueron autorizadas por la comunidad, ya que implican una ampliación de la superficie y modificación del título constitutivo, lo que requiere unanimidad. Se reconoce la legitimación de la actora para defender los elementos comunes y se establece que la acción ejercida es de naturaleza real, sujeta al plazo de prescripción correspondiente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN). 

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso se dirige a que se declare la ilegalidad de las obras realizadas por un copropietario por afectar a elementos comunes de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. El juzgado desestimó la demanda por entender que se había adoptado un acuerdo por la junta de propietarios que autorizaba las obras y que, si bien no contaba con la unanimidad requerida, no fue impugnado por la actora en el plazo de un año que prevé el art. 18.3 LPH. La sentencia de la Audiencia Provincial revocó la sentencia del juzgado al considerar que el acuerdo adoptado no legalizaba las obras realizadas. Interpone recurso de casación la demandada y su recurso, que no impugna la ratio decidendide la sentencia, va a ser desestimado.

Para resolver el recurso de casación debemos partir de los antecedentes de hecho que han quedado acreditados en la instancia.

1.El 12 de septiembre de 2017, Celestina interpuso una demanda de juicio ordinario contra Carolina y Fulgencio, en la que solicitaba la condena a los demandados a demoler la obra realizada en su vivienda, sita en la DIRECCION000 de la DIRECCION001 de Granada perteneciente al DIRECCION001 (casa que en la nota simple del Registro de la Propiedad se identifica como n.º NUM000). Solicitaba también la condena a reponer la vivienda a su estado anterior y la fijación de un plazo prudencial para ello por parte del juzgado y, para el caso de que no se realizara de forma voluntaria por los demandados, que se ordenara su demolición a cargo de los propietarios. La demanda se ejercitó al amparo de los arts. 2, 7, 9, 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), arts. 392 y ss. 580 y 1908 CC.

2.El juzgado, dejando a salvo los derechos que a la actora le pudieran asistir frente a la comunidad de propietarios, desestima la demanda por no haber sido impugnado en el plazo de un año desde su adopción un acuerdo de fecha 16 de julio de 2015.

Propiedad horizontal. Colocación de una valla de brezo entre fincas colindantes. Se trata de una alteración unilateral de elemento común que contraviene lo dispuesto en el inciso segundo del art. 7.1 de la LPH. Altera la configuración exterior al aumentar de forma considerable la altura visual del muro y modificar la estética original del conjunto, que era más ligera y abierta, en armonía con la ubicación de la comunidad y las casas que la componen situadas en la isla de Menorca y, por lo que se observa en las fotografías aportadas, en una zona agreste y muy próxima al mar. Asimismo, afecta negativamente los derechos de la demandante, ya que reduce las vistas al mar de las que disponía antes de su colocación, limitando el uso y disfrute de su propiedad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por D.ª Lourdes contra Aula de Ciencia y Formación, S.L. «[p]retendiendo obtener una sentencia favorable a su pretensión de que la titular de la vivienda vecina a la suya proceda a desmontar la valla que ha colocado en la pared divisoria de ambas propiedades, alegando que se ha producido una alteración en un elemento común sin el preceptivo consentimiento de la Junta de Propietarios.».

El juzgado fundamenta su decisión en el siguiente razonamiento:

«[e]xaminadas las fotografías aportadas por la parte demandante en las que se aprecia la colocación de la valla de cañizo en el límite interior correspondiente a la parcela de la entidad demandada, no se aprecia que dicho elemento suponga una alteración del elemento común referido en el escrito de demanda, puesto que la valla se halla colocada en la parte privativa de la parcela de la demandada, no sobre el muro de división de ambas propiedades, y no excede de lo que puede considerarse una solución constructiva mínima, imprescindible y no agresiva destinada a impedir la visión ajena sobre el fundo propio y por tanto destinada a realizar un uso adecuado de la parcela privativa, salvaguardando el derecho a la intimidad familiar.».

2.La sentencia de segunda instancia estima el recurso de apelación interpuesto por la demandante y, en consecuencia, revoca la sentencia de primera instancia, estimando la demanda y condenando a la demandada en los términos expuestos en el antecedente de hecho segundo de esta resolución.

La Audiencia Provincial considera que la instalación objeto del proceso afecta a un elemento común y que, por tanto, su modificación requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios, el cual no ha sido recabado por la parte demandada.

Asimismo, señala que:

«La instalación del cañizo y su estructura en el muro de separación contraviene la normativa aplicable, cuya observancia no puede quedar dispensada por la apreciación de que se trate de una obra mínima para preservar la intimidad cuando afecta al derecho de la propietaria actora limitando su ejercicio.».

3.La demandada ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y otro de casación, siendo admitido únicamente este último.

Propiedad horizontal. Para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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SEGUNDO.- Motivo primero. Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.1 LEC, por infracción de lo que establecen los arts. 12 y 17.1º LPH, al haberse adoptado por simple mayoría y no por unanimidad un acuerdo que aprobó obras que producen una alteración de los elementos comunes e implican la modificación del título constitutivo, en oposición a la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo que resulta, entre otras, de las SSTS de 2 de abril de 1993, 30 de enero de 1996, 20 de mayo de 2009 y 16 de julio de 2009.

Se estima parcialmente el motivo.

Se alega por el recurrente que, en acuerdo de 31 de mayo de 2011, la comunidad acordó la colocación de bolardos para impedir el estacionamiento y recolocar, si se consideraba conveniente, una puerta de acceso para impedir que se ocupen los patios por personas ajenas a la comunidad. Añadió que dicho acuerdo se adoptó por mayoría cuando debió aprobarse por unanimidad al afectar al título constitutivo.

Esta Sala debe deslindar, a efectos de resolución, el tema de los bolardos y la cuestión de la puerta.

En cuanto a los bolardos solo pretendían impedir el estacionamiento en el patio que era mancomunado, y, por tanto, no era susceptible de apropiación por ningún comunero. Por tanto, el acuerdo de 31 de mayo de 2011 solo venía a ratificar, que no modificar, el título constitutivo ratificado (el título) en acuerdo de 20 de mayo de 1997 y, al no variar el tenor del título constitutivo, podía adoptarse por mayoría, por lo que no cabe entender infringidos los arts. 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).