Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo ÚNICO. Infracción de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que la obligación de entrega no era esencial y que concurrió fuerza mayor como es el abandono de la obra por la constructora y que no se frustró el fin del contrato.

Sobre ello debemos declarar que: A) Como en otras ocasiones ha declarado esta Sala, la sentencia declara que el plazo fijado en el contrato para la entrega de la vivienda, debe ser calificado como esencial por haberlo así dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial. Esta conclusión alcanzada por la Audiencia Provincial tras valorar la prueba practicada e interpretar el contrato, resulta inatacable a través del recurso de casación, por lo que la aplicación a este supuesto de hecho del artículo 1124 CC, conduce necesariamente a apreciar un incumplimiento contractual de la vendedora que supone una validez de la resolución contractual instada por la compradora. (STS del 28 de Junio del 2012, recurso 1154/2009). Sin duda la obligación de entrega es esencial en el contexto del contrato de compraventa (arts. 1462 y siguientes del Código Civil), y en cuanto al plazo en el que la misma se ha de verificar se deberá estar a lo pactado, siendo de indudable importancia la apreciación del tiempo transcurrido sin cobertura contractual y las expectativas próximas o inciertas de la entrega.

Civil – Obligaciones – Contratos. Compraventa de viviendas. Resolución por incumplimiento del plazo de entrega. El plazo de entrega es una obligación legal cuyo incumplimiento supone una violación de un beneficio establecido en favor del comprador y es elemento esencial del contrato de compraventa de vivienda.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 21 de julio de 2011. (1.058) 

SEGUNDO.- (...) Efectivamente, nos hallamos ante una compraventa perfeccionada a los efectos del artº. 1450 C.c. siendo obligatoria tanto para la compradora como para la vendedora puesto que existía conformidad en la cosa y en el precio, en la vivienda vendida, con sus anejos, elementos comunes, servicios e instalaciones y en su valor, aunque el cumplimiento de sus respectivas obligaciones se dilatara en el tiempo estableciéndose determinados hitos temporales para que la compradora pagase el resto del precio, habiéndose entregado una importante cantidad cuya devolución ahora se reclama a raíz de la resolución requerida, y para que la vendedora entregase la vivienda que se construía en las condiciones pactadas.

Establecido ello y a los efectos del artº. 1124 C.c. sólo puede pedir el cumplimiento de la obligación recíproca o la resolución del contrato la parte que hubiera cumplido con sus obligaciones, de manera que instando la resolución del contrato la parte compradora, es precisa la acreditación de que ella había cumplido con aquello a lo que se obligó, que conforme a las estipulaciones del contrato lo era abonar unas determinadas sumas en los plazos marcados, siendo entregada por la compradora la suma convenida y sin que hubieran vencido el resto de los pagos y por tanto cumplidas las obligaciones contraídas hasta el momento en que debía cumplirlas. La compradora cumplió perfectamente con su obligación y ello porque en caso de que no lo hubiera hecho, conforme a la estipulación sexta del contrato, la vendedora podría resolver el contrato apropiándose del 50% de las sumas que ya hubiera entregado la compradora en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Por tanto, las consecuencias del incumplimiento de la compradora se regulaban con rigor, bastando el mero retraso en el pago de cualquiera de las cantidades pactadas mientras que al contrario no se establecía consecuencia contractual alguna para el caso de incumplimiento de la vendedora de la esencial obligación de entrega de la vivienda que le impone el artº. 1461 C.c.

Civil - Obligaciones - Contratos. Obligaciones sujetas a plazo. Obligaciones sujetas a condición. Condición resolutoria. Compraventa de inmueble sujeto a la aprobación del Plan de Actuación Urbanizadora.

Sentencia T.S. de 31 de mayo de 2011.

CUARTO.- Así, en primer lugar, se refiere la parte recurrente a la infracción de los artículos 1117 y 1118 del Código Civil por entender la Audiencia -como el Juzgado- que se trataba de un contrato sujeto a condición suspensiva consistente en que se llegara a aprobar el Plan de Actuación Urbanizadora (P.A.U.) y Plan Parcial del Sector-5 por parte del Ayuntamiento de Fernán Caballero, cuando en realidad, según la parte recurrente, lo que se fijó es un término o plazo para el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato según lo dispuesto por el artículo 1125 del Código Civil.

El motivo se rechaza. Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1125 del Código Civil son aquéllas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa en tanto que la compraventa se había perfeccionado desde el momento en que las partes suscribieron el documento de 8 de octubre de 2004, estando ambas facultadas para poner de manifiesto su cumplimiento de modo que quedarían sin efecto las obligaciones propias de la compraventa si no se producía el hecho condicionante -y, en consecuencia, habría de darse por cumplida la condición- en el tiempo que verosímilmente las partes hubieran querido señalar (artículo 1118, párrafo segundo, del Código Civil), siendo así que ni siquiera a día de hoy no consta aprobado el P.A.U. ni el Plan Parcial del Sector-5, lo que ha de comportar la aplicación de dicha norma ya que en incluso en el propio contrato las partes fijaron como razonable el tiempo de un año para que la condición se cumpliera y así previeron que el comprador podría interesar la resolución transcurrido dicho tiempo sin que la aprobación se llevara a efecto.