Demanda por incumplimiento contractual derivado de defectos constructivos. Se reconoce la legitimación activa de la comunidad de propietarios para reclamar la cantidad a la que ascienda la reparación de los daños que afectan a elementos comunes, al ser el conjunto de los actuales comuneros los directamente perjudicados, con independencia de que no fueran los compradores originarios. Asimismo, se descarta la existencia de fraude de ley, al considerarse que la acción ejercitada frente a la promotora-vendedora constituye una vía de tutela válida y admitida por el ordenamiento y la jurisprudencia, sin eludir la aplicación de los arts. 1484 y 1490 CC y 17.1.b) LOE.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2026 (Sentencia 666/2026, Recurso: 5501/2021, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La comunidad de propietarios DIRECCION000 interpuso una demanda contra Promociones e Inmuebles Blauverd Mediterráneo, SL (en liquidación) por incumplimiento contractual derivado de los defectos constructivos observados por el arquitecto D. Eloy. A la demanda se acompañó el «Informe, Dictamen y Valoración de Patologías en Complejo Residencial» elaborado por dicho técnico. Estos defectos se localizaron en el complejo inmobiliario DIRECCION000, sito en DIRECCION001, en la DIRECCION002, término municipal de Roquetas de Mar (Almería), cuya construcción fue promovida por la demandada. En la demanda se solicitó su condena en los términos transcritos en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

2.Por lo que ahora interesa, la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de la demandada y confirmó la de primera instancia, que había estimado la demanda en los términos que también se transcriben en dicho antecedente primero.

La Audiencia Provincial rechazó las excepciones de fraude procesal y de falta de legitimación activa y pasiva al considerar, en contra de lo alegado por la demandada: (i) que fundar la reclamación en la responsabilidad contractual (arts. 1089, 1101, 1124 y 1258 CC) no conllevaba un fraude de ley al amparo de una norma de cobertura sometida al plazo de prescripción general (art. 1964 CC) «para así evitar la aplicación de los plazos de prescripción y/o caducidad más estrictos de las acciones específicas que la ley civil prevé para defender los intereses de los actores, o sea, los artículos 1483 CC, 1484 en relación con el 1490 CC y el artículo 17.1.b de la LOE (normas cuya aplicación se pretende evitar o "normas eludidas")»; y (ii) que la demandante y la demandada estaban legitimadas: la primera, de forma activa, ya que «las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 LPH, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a elementos comunes como privativos»; y la segunda, de forma pasiva, ya que «la promotora dueña de la obra, está pasivamente legitimada para responder contractualmente de los defectos, ya sean de la comunidad o privativos o se trate de defectos más o menos graves, y también de aquellos elementos que reglamentariamente debieron colocarse o los que no funcionan adecuadamente, por el simple hecho de ostentar tal condición de promotora [...]».

3.La demandada ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

…

Civil – P. General. Fraude de Ley. Fraude procesal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

QUINTO.- El recurso de casación se halla contenido en siete motivos.

El primero de ellos debe tratarse junto con el segundo, pues ambos plantean la verdadera cuestión de fondo, por más que se pretenda soslayarla. La razón esencial de la desestimación de la demanda por la sentencia de instancia es la apreciación de un fraude procesal. Y esta Sala la comparte.

El fraude procesal es una faceta del general fraude de ley que proscribe el artículo 6.4 del Código civil y que ha dado lugar a una jurisprudencia uniforme.

Así, la sentencia de 18 de marzo de 2008, reiterando la de 9 de marzo de 2006 que a su vez cita la de 28 de enero de 2005 dice: "el fraude de ley requiere como elemento esencial, un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violan el contenido ético de los preceptos en que se amparan, ya se tenga o no conciencia de burlar la Ley (sentencias, entre otras, de 17 de abril de 1997, 3 de febrero de 1998, 21 de diciembre de 2000). Se caracteriza (sentencias, entre otras, de 4 de noviembre de 1994, 23 de enero de 1999, 27 de mayo de 2001, 13 de junio de 2003) por la presencia de dos normas: la conocida, denominada "de cobertura", que es a la que se acoge quien intenta el fraude, y la que a través de ésta se pretende eludir, que es la norma denominada "eludible o soslayable", amén que ha de perseguir un resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente (sentencia de 27 de marzo de 2001 y 30 de septiembre de 2002).

Civil – P. General. Fraude de ley.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2011 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- (...) La sentencia de esta Sala nº 21/2005, de 28 enero, destaca cómo «el artículo 6.4 del Código Civil establece que los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de Ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir. Como reitera la jurisprudencia, el fraude de Ley requiere como elemento esencial, un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violen el contenido ético de los preceptos en que se amparan, ya se tenga o no conciencia de burlar la Ley (SS., entre otras, 17 abril 1997, 3 febrero 1998, 21 diciembre 2000). Se caracteriza (SS., entre otras, 4 noviembre 1994, 23 enero 1999, 27 mayo 2001, 13 junio 2003) por la presencia de dos normas: la conocida, denominada de "cobertura", que es a la que se acoge quien intenta el fraude, y la que a través de ésta se pretende eludir, que es la norma denominada «eludible o soslayable», amén de que ha de perseguir un determinado resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente (S. 27 marzo 2001  y 30 septiembre 2002)».

La sentencia impugnada ha considerado, tras fundamentarlo y motivarlo adecuadamente, que la actuación de González y Paz S.L. y CSM La Salamanquilla S.A. se amparó en la norma que permite la transmisión de los derechos nacidos de una relación obligatoria (artículo 1112 del Código Civil) con la pretensión, común a ambos intervinientes, de impedir a Nuevo Golf Oeste S.L. de modo ilícito el ejercicio del derecho de adquisición preferente, que la primera de dichas sociedades le había reconocido en el contrato celebrado con fecha 19 de agosto de 2003.

En consecuencia, ninguna vulneración del artículo 6.4 del Código Civil cabe apreciar en la sentencia ahora recurrida.

Civil – P. General. Fraude de ley.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2011 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SÉPTIMO.- El motivo decimocuarto denuncia la existencia de fraude de ley en la actuación de las demandantes y cita como infringido el artículo 6.4 del Código Civil.

(...) se ha de añadir que la figura del fraude de ley queda lejos de la situación ahora planteada mediante la interposición de la demanda. El fraude de ley requiere como elemento esencial (sentencias de 28 enero 2005, 9 marzo 2006 y 18 marzo 2008) un acto o serie de actos que, pese a su apariencia de legalidad, violan el contenido de los preceptos en que se amparan, ya se tenga o no conciencia de burlar la Ley (sentencias, entre otras, de 17 de abril de 1997, 3 de febrero de 1998, 21 de diciembre de 2000).

Se caracteriza (sentencias, entre otras, de 4 de noviembre de 1994, 23 de enero de 1999, 27 de mayo de 2001 y 13 de junio de 2003) por la presencia de dos normas: la conocida, denominada "de cobertura", que es a la que se acoge quien intenta el fraude, y la que a través de ésta se pretende eludir, que es la norma denominada "eludible o soslayable", amén que ha de perseguir un resultado contrario a lo ordenado o prohibido imperativamente (sentencia de 27 de marzo de 2001 y 30 de septiembre de 2002).

Es claro, que no se requiere la intención, o conciencia, o idea dirigida a burlar la ley (sentencias de 17 de abril de 1997, 3 de febrero de 1998 y otras), pero es preciso que la ley en que se ampara el acto presuntamente fraudulento no le proteja suficientemente (sentencia de 23 de febrero de 1993) y que la actuación se encamine a la producción de un resultado contrario o prohibido por una norma tenida como fundamental en la materia, y tal resultado se manifieste de forma notoria e inequívocamente (sentencias de 4 de noviembre de 1982 y 30 de junio de 1993).

No pretenden las demandantes un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico. En todo caso el valor del terreno ocupado a las actoras, y del que dispuso el demandado, pertenece a las mismas y en consecuencia dicho valor le ha de ser atribuido en cuanto fue aprovechado por el demandado.

Por las anteriores razones el motivo ha de ser desestimado (...).

Mercantil. Sociedades. Impugnación de los acuerdos de las juntas que sean contrarios a la Ley, se opongan a los estatutos o lesionen en beneficio de uno o varios accionistas o de terceros, los intereses de la sociedad. El abuso de derecho y el fraude de ley como causa de nulidad de acuerdos sociales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2011 (D. RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS).

2. Valoración de la Sala

2.1. El abuso de derecho como causa de nulidad de acuerdos sociales.

34. El art. 115.1 de la Ley de Sociedades Anónimas, aplicable para la decisión del recurso por razones temporales -hoy 204.1 de la Ley de Sociedades de Capital- al disponer que podrán ser impugnados los acuerdos de las juntas que sean contrarios a la Ley, se opongan a los estatutos o lesionen en beneficio de uno o varios accionistas o de terceros, los intereses de la sociedad, silencia el "abuso de derecho" previsto en el artículo 7.2 del Código Civil y a cuyo tenor la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo.

35. La ausencia de expresa referencia al abuso de derecho, sin embargo, no fue obstáculo para que la sentencia 1136/2008, de 10 de diciembre, reiterando la de 10 de febrero de 1.992, que aplicaba el artículo 67 de la Ley de Sociedades Anónimas de 17 de junio de 1.951 (precedente del 115 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1989), hubiera admitido que la lesión de los intereses de la sociedad en beneficio de uno o varios accionistas "puede producirse mediante acuerdos sociales adoptados con la intervención de las circunstancias tipificadoras del abuso del derecho".