Propiedad horizontal. Aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999. Expresión de las cuotas de participación de los asistentes a la junta de propietarios. Posibilidad de subsanación de los defectos o errores del acta.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 13 de septiembre de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso hemos de partir de los siguientes antecedentes:

1º.- Es objeto del proceso una demanda de impugnación de los acuerdos comunitarios, adoptados en las juntas de propietarios de 2 de junio de 2016 y 15 de julio de dicho año, correspondientes a la mancomunidad formada por las comunidades de propietarios de los edificios, sitos en el DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 y DIRECCION001, n.º NUM004 y NUM003, de la ciudad de Zaragoza, en tanto en cuanto disfrutan en común del servicio de agua caliente y calefacción, según escrituras públicas de 28 de julio y 29 de julio de 1972.

2º.- Consta en acta que la participación de cada una de las tres comunidades de propietarios en la mancomunidad general es la de DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 del 47,54%, DIRECCION001 n.º NUM004 del 30,98% y DIRECCION001 n.º NUM003 del 21,48%.

3º.- El orden del día de la junta impugnada de 2 de junio de 2016 era: "Estudio y aprobación, si procede, rehabilitación-modernización instalación comunitaria de calefacción. Determinaciones a tomar. Asistirá Técnico para dar las explicaciones oportunas. Forma de pago".

4º.- En el acta de la precitada junta se dejó constancia de la inexistencia de una disposición legal o técnica que obligase a realizar algún tipo de transformación en el mencionado servicio; pero que dicho cambio sería interesante dado lo obsoleto del sistema, así como por las averías que se habían producido en los últimos años con un coste de 50.000 euros. Por ello, la Junta de Gobierno consideraba, como opción más interesante, transformar la actual instalación de gasóleo (de agua sobrecalentada) a otra de gas natural, que sometía a la correspondiente aprobación de los comuneros.

En consecuencia, se sometió a votación la opción de mantener el actual sistema de calefacción, realizando las reparaciones que fueran oportunas, o modernizar dicho sistema comunitario. La primera opción contó con 47 votos y la segunda con 55 votos. Se tuvo por aprobada la propuesta, disponiendo que los propietarios no presentes contaban con un periodo de 30 días para manifestarse contrarios al acuerdo, ya que, en caso contrario, se entendería su voto favorable a la opción aprobada en la Asamblea.

Propiedad horizontal. Acta de la junta de propietarios. La falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad en el acta puede ser defectos pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta se ratifica lo acordado en ésta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2015.

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PRIMERO.- (...) 2.- De las diferentes razones para la pretensión de nulidad de la junta, tan sólo uno de ellos ha llegado a casación. Planteada desde la demanda, fue silenciada en la sentencia de primera instancia, reiterada en el recurso de apelación y resuelta por la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso de casación. Se trata de la pretendida nulidad de la junta por falta de las firmas del presidente y del secretario en el acta en el momento de levantarse ni tampoco en los días siguientes, aunque más tarde si firmaron; lo que es exigencia del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal;

A lo cual, responde la sentencia de la Audiencia Provincial.

"En cuanto a la nulidad del acta, el artículo 19 LPH regula diversos aspectos formales relacionados con los acuerdos tomados en la Junta de propietarios, y, además de indicar cuál ha de ser el contenido mínimo del acta donde se reflejen aquéllos, dispone cómo habrá de cerrarse (párrafo 3), de modo que se hará con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. La consecuencia del cierre es, como resulta de la propia norma, que, a partir de ese momento, los acuerdos serán ejecutivos, y es también condición necesaria, entre otras, para posibilitar la subsanación de los defectos y errores. Eso no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Con la documentación se produce la prueba gráfica de esa voluntad declarada y permite demostrar su existencia a efectos de ejecutarla, impugnarla o subsanarla, pero no para dotarla de validez."

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Junta de Propietarios. Acta de la junta. Contenido. Requisitos. Consecuencias de la existencia de defectos en la redacción del acta de la junta de propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 3ª) de 15 de abril de 2014 (Dª. Rosalía Mercedes Fernández Alaya).

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SEGUNDO.- (...) Para resolver las cuestiones planteadas este Tribunal procede recordar primeramente:

a) Que la Junta de Propietarios constituye el primero y principal órgano de gobierno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal (art. 13 LPH). Como órgano de gobierno colectivo -integrado por todos los copropietarios o comuneros- su voluntad se plasma a través de los acuerdos que adoptan sus integrantes, respecto de los asuntos sometidos a su consideración o deliberación. Los acuerdos de la Junta constituyen, por tanto, la expresión de la voluntad de la colectividad respecto del asunto o tema sometido a su consideración y deliberación.

b) Que la voluntad comunitaria únicamente puede ser expresada por la Junta de Propietarios, y sólo puede ser excepcionalmente suplida por una decisión judicial (art. 17.7 LPH) .

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Solicitud de nulidad de acuerdo de la Junta de Propietarios por defectos del acta. Se desestima.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 18 de noviembre de 2011 (D. CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA).

TERCERO. - Respecto de la primera de las acciones ejercitadas y ahora reproducidas en relación con la petición de nulidad del acta de 25 de mayo de 2007 en la demanda, hecho quinto, se basaba la petición en cuestiones de fondo en relación con la pretensión de la parte de no contribuir a los gastos de mantenimiento de ascensor y limpieza de portal al no usar tales servicios, haciendo sus propias cuentas la parte sobre determinados datos que tila de erróneos en función de lo que se le vendría cobrando y aplicado la reducción que propone con exclusión de aquellos servicios para llegar a la cuota que considera correcta; y por otro lado se expresa que en cuanto a los puntos 3º y 6º del acuerdo de la junta no se indicaría qué propietarios votaron a favor o en contra.

En el recurso se mantiene que la sentencia rebajaría la exigencia prevista en el artículo 19.2.f de la LPH al decir que el defecto esgrimido en la demanda no afectaría a la nulidad del acuerdo sino a su prueba, reiterando la petición de nulidad de un acta elaborada sin los requisitos legales.

(...) Desde esta perspectiva, siendo la cuestión anterior en realidad la relacionada con la pretensión de exclusión de gastos, la petición de nulidad se basa únicamente en la alegación de incumplimiento formal del artículo 19 de la LPH, y al respecto compartimos también lo expresado en la resolución apelada.

Esta Audiencia, sec. 21ª, en sentencia de 24-5-2011, señala: "En un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la Junta de propietarios han de reflejarse en un documento denominado "acta" (apartado 1 del artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, sobre la Propiedad Horizontal). Cada reunión de la Junta de propietarios debe dar lugar a su correspondiente acta en la que consten los acuerdos adoptados.

Esta acta debe expresar la fecha y lugar de celebración de la Junta, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga. Y tiene que estar firmada por el presidente y el secretario.

Además el acta también deberá expresar el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, el carácter de la Junta, ordinario o extraordinario, y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, los cargos de los asistentes con indicación de sus cuotas de participación, el orden del día de la reunión y, respecto de los acuerdos adoptados, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos en caso de que ello fuere relevante para la validez del acuerdo (apartado 2 del reseñado artículo 19). Pero, la ausencia o error respecto de cualquiera de estos requisitos, es "subsanable"; Subsanación que deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación (párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H.).

Igualmente tiene que reflejarse en el acta los propietarios privados del derecho de voto por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas en la comunidad (apartado 2 del artículo 15 de L.P.H.)."

Y la sentencia de la sec. 13ª, de 5-10-2010: "No obstante lo dicho, hemos de aclarar, a mayor abundamiento, que el acta a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, como medio idóneo de prueba de los acuerdos formados con las previsiones legales, en sí misma no es susceptible de impugnación, sino de subsanación o complemento en los extremos erróneos, inexactos u omitidos, lo cual deberá solicitar el propietario que, una vez la reciba, considere que no se ajusta a los términos en que se desarrolló el debate y el proceso de adopción de los acuerdos que incorpora, debiendo ratificarse la subsanación propuesta en la siguiente reunión de la Junta de Propietarios -artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal  -. Derecho del que hizo uso el actor con relación al acta de la Junta que tuvo lugar el 7 de junio de 2007, tal y como consta en el punto 6.2 del acta de la Junta de 21 de abril de 2008. Sin que en ningún caso la falta de constancia o la reseña incorrecta de un acuerdo implique su inexistencia, ya que puede acreditarse por cualquier otro medio de prueba, como así hemos declarado en las sentencias de 7 de octubre de 2003, 31 de enero de 2005 y 18 de enero de 2010."

Si es cierto que el acta contiene una redacción que no determina las personas que votan a favor o en contra del acuerdo no es menos cierto que no se pretende su subsanación por la actora sino una nulidad improcedente, cuando el interrogatorio de la presidenta de la comunidad supone un medio de prueba de lo acaecido, consta en el acta la situación de mora de la actora, y no se expresa en forma alguna por la parte ahora recurrente que otro de los vecinos votara en sentido contrario al acuerdo impugnado, u otro error en la votación, de manera que la petición de nulidad deviene meramente formal y ha sido bien rechazada.