Diferencia entre arras penitenciales, que posibilitan el desistimiento del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de las mismas, y las arras confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Interpretación restrictiva de las primeras.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2018 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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QUINTO.- Motivo único.

Motivo único.- Se denuncia la infracción por aplicación indebida del art. 1454 del Código Civil, en relación con la calificación de las arras establecidas en el contrato de compraventa entre las partes; en la estipulación 5.ª del contrato de compraventa entre las partes de 11 de diciembre de 2007 (doc. 3 de la demanda reconvencional) se estableció: «en este acto el vendedor recibe 240.404,84.-€, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil».

SEXTO.- Diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y las arras confirmatorias.

Se desestima el motivo.

Dada la redacción de la cláusula contractual referente a las arras, transcrita en el primer fundamento de derecho, el juzgado de primera instancia las consideró arras penitenciales (es decir, que el comprador se aquietaba a la pérdida de las arras, al desistir del contrato), dada la referencia que se hacía en la cláusula al art. 1454 del C. Civil, por lo que el demandante y vendedor retenía 240.408,84 euros que se habían entregado como señal, y tenía que devolver 721.214,52 euros, que había recibido como pagos a cuenta, más intereses legales, mientras que el comprador no tenía que hacer frente al resto de los pagos pendientes hasta 1.803.036 (precio íntegro de la compraventa) y se conformaba con la pérdida de la señal o arras entregadas (240.408,84 euros).

Por el contrario la Audiencia Provincial declaró que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.

Jurisprudencia del TS en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2018 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

Son hechos relevantes de las instancias para la decisión del recurso los que se expresan a continuación:

1.- D. Jesús Ángel formuló demanda contra la mercantil G. Cao Ribadeo, S.L, en la que solicitaba la resolución de dos contratos de compraventa de vivienda suscritos en fecha 17 de noviembre de 2006, con las consecuencias económicas que recogía en la parte dispositiva de su demanda.

Articuló como causas de resolución el incumplimiento por la demandada de las siguientes obligaciones: (i) el retraso, respecto de la fecha pactada, en la entrega de los dos inmuebles objeto de la compraventa; (ii) no cumplir, con la entrega de los correspondientes avales, con la obligación de garantizar las cantidades entregadas por él a cuenta; (iii) no suministrarle información respecto a la efectiva fecha de entrega de las viviendas y el estado en que se encontraba la edificación, y, en cuanto a tener a disposición del público los documentos que garantizasen las cantidades entregadas a cuenta.

2.- La parte demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención en el sentido de que, con estimación de la demanda reconvencional, se condenase al actor comprador a otorgar las correspondientes escrituras públicas de los contratos y al pago del precio, correspondiente al segundo y tercer pago.

3.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda interpuesta por la parte actora y estimó la demanda reconvencional.

En esencia, mantiene la sentencia, como ratio decidendi de su resolución, que, aunque medió retraso en la entrega de los inmuebles y falta de entrega de avales, tales incumplimientos no tienen entidad suficiente como para dar lugar a la resolución de los contratos.

No hubo una voluntad deliberada y rebelde de la promotora en incumplir la obligación de entrega en plazo de las viviendas, que vino en parte proporcionada por la paralización de la obra a causa de un procedimiento contencioso administrativo por razones urbanísticos relacionados con la licencia de obra.

La entrega de los avales en garantía de las cantidades entregadas no se recogió en los contratos como obligación esencial.

Es cierto que existe previsión legal sobre la obligación de garantizar tales cantidades, pero no existe previsión legal sobre su incumplimiento.

Además no será esencial la obligación si no ha impedido su incumplimiento el cumplimiento efectivo del contrato; por lo que la resolución llevada a cabo por la actora en su comunicación de 10 de febrero de 2012 por esta causa no puede ser válida, pues ya se ha decidido que no ha existido retraso culpable en la entrega de las viviendas.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras de desistimiento o penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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CUARTO .- 1.- El recurso de casación se concreta, como no podía ser menos, en el concepto de las arras y en la aplicación del artículo 1454 del Código civil.

Cómo dicen las sentencias del 24 octubre de 2002, 24 marzo 2009, 29 junio 2009:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desestir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454."

Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento.

El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato.

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Civil – Contratos. Compraventa. Resolución por incumplimiento. Arras penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- La cuestión, como se ha apuntado, que se plantea no es la resolución, que es indiscutible conforme al artículo 1504 del Código civil partiendo del impago del precio, sino el pacto que ha sido transcrito, que es el de arras.

No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio (sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996).

Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006, 27 octubre, uno de diciembre de 2011, en estos términos: La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras. Distinción entre los distintos tipos de arras.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 9ª), con sede en Elche, de 3 de julio de 2013 (D. JOSE ANTONIO PEREZ NEVOT).

CUARTO.- Interpretación del contrato.

La segunda cuestión que hay que analizar se refiere a la interpretación de la cláusula quinta del contrato, de la que la demandante extrae su petición de condena de los demandados al pago de 60.000.- €.

La estipulación en cuestión señala lo siguiente: "si transcurrido el plazo indicado, para el pago total de la compraventa sin que se hubiera otorgado la correspondiente escritura de compraventa por causa imputable al comprador, cualquiera que ésta fuera, se entenderá que ha optado por desistir del derecho que se ha sido concedido, que quedará caducado, y perderá la señal entregada a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios, sin tener derecho a reclamación alguna previo requerimiento Notarial que a tal efecto se hará. A partir de dicho momento sin que se obtenga respuesta afirmativa el propietario podrá disponer libremente de esta finca. Si la parte Vendedora se volviese atrás en el contrato tendría que indemnizar con 60.000 € (sesenta mil euros) a la parte compradora".

Las partes del proceso discrepan sobre la naturaleza de esta cláusula. La demandante considera que nos encontramos ante unas arras penales (f. 153), mientras que los demandados entienden que se trata de unas arras penitenciales. La sentencia de primera instancia las califica en este último sentido y absuelve a los demandados del pago de los 30.000.- € reclamados (únicamente condena a restituir los 30.000.- € entregados a cuenta y a resarcir otros daños y perjuicios probados) por considerar que la cláusula en cuestión está prevista para los supuestos de desistimiento y en este caso nos encontramos ante un caso de resolución contractual.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras penales y penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- Interpretación del contrato: arras penales y penitenciales.

A) La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Esta Sala al interpretar el artículo 1454 CC, ha declarado, como defiende la parte recurrente, que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras (SSTS de 11 de noviembre de 2010 [RC n.º 1485/2006], 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (SSTS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/200420 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992).

Civil – Contratos. Arras: confirmatorias, penales y penitenciales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- (...)  Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar: "Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.4 Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido."

Civil – Contratos. Resolución del contrato. Los efectos de la resolución se producen "ex tunc", es decir, retroactivamente desde su celebración. Devolución de arras con intereses.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- De los tres motivos formulados únicamente ha sido admitido el tercero en el que se alega la infracción de los artículos 1295 y 1303 CC y la jurisprudencia que los interpreta, planteándose que tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación dan efecto ex nunc, y no ex tunc, a la resolución del contrato, como exige la jurisprudencia, por lo que la devolución de las arras debería de serlo con intereses a favor de la ahora recurrente.

Se desestima.

Dice la sentencia de 17 de junio de 1986, citada en las de 5 de febrero de 2002 y 27 de octubre de 2005, que "es opinión comúnmente aceptada, tanto por la doctrina científica como por la jurisprudencia, que la resolución contractual produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos "ex nunc" sino "ex tunc", lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el art. 1295 del Código Civil al que expresamente se remite el art. 1124 del mismo Cuerpo legal, efectos que sustancialmente coinciden con los previstos para el caso de nulidad en el art. 1303 y para los supuestos de condición resolutoria expresa en el art. 1123".

Por su parte, dice la sentencia de 11 de febrero de 2003 que "parando mientes en el otro aspecto de la cuestión resulta que el vendedor tiene a su vez que reintegrar el precio percibido con sus intereses legales, los cuales deben ser computados desde que efectivamente se hizo el pago, y no desde la celebración del contrato (sentencia de 12 de noviembre de 1996)", doctrina que recaída en torno a la aplicación del artículo 1303 del Código Civil en relación con la nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, es aplicable a la resolución de los contratos.

Ahora bien, los términos en que están redactados los escritos de demanda y de contestación evidencian que en ningún caso se ha concretado una pretensión indemnizatoria de intereses en la devolución de las arras ni ha sido denunciada la posible incongruencia de la sentencia por no haberse pronunciado sobre la misma.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras. Distintas clases de arras -penitenciales, confirmatorias y penales-.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- El primer motivo del recurso denuncia la infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil, sobre la interpretación de los contratos, mientras que el segundo se refiere a la infracción del artículo 1454, relacionado con el 1256, ambos del Código Civil.

La sentencia de esta Sala nº 826/2010, de 17 diciembre (Recurso 649/2007), señala que la jurisprudencia ha venido declarando que «la interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia Provincial en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias».

La sentencia impugnada, tras una referencia doctrinal y jurisprudencial a las distintas clases de arras -penitenciales, confirmatorias y penales- niega que se trate en el caso de unas arras de carácter penitencial que permitirían a cada una de las partes desistir del contrato en los términos del artículo 1454 del Código Civil, haciendo suya el vendedor la cantidad recibida o debiendo devolverla duplicada; conclusión que puede ser compartida. Pero, no obstante, a continuación afirma en referencia al caso que «de consumarse el contrato se determina el efecto de que la entrega ha de considerarse parte del precio, en tanto que no se trata de arras penales». Esta es la interpretación que difiere de la verdadera intención de las partes en relación con la literalidad de la cláusula. Esta aparece redactada en el siguiente sentido: en el caso de que la compraventa no llegare a consumarse por causas imputables a la parte vendedora, la compradora podrá exigir la devolución del duplo de la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario la compraventa no llegara a consumarse por causas imputables a la parte compradora, la parte vendedora quedará libre de transmitir las fincas objeto del contrato y hará suya la cantidad entregada en concepto de arras.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras o señal. Distinción entre arras confirmatorias y las arras penitenciales o de arrepentimiento.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 21 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Quinto.- En el escrito de apelación se alude a la distinta calificación que debe darse a las arras, entendiendo que las arras recogidas en el contrato de compraventa deben ser calificadas como arras confirmatorias y no penales.

De las diferentes funciones que pueden cumplir las arras como pacto accesorio a un contrato de compraventa, debe distinguirse entre las arras confirmatorias, que son una señal de la celebración del contrato y la cantidad entregada implica el anticipo de una parte del precio, arras penales que suponen la cuantificación por las partes de forma anticipada de los daños y perjuicios derivados del contrato de compraventa, y las arras penitenciales o de arrepentimiento, que permite a las partes desligarse del contrato, perdiéndolas el que las entregó, o procediendo a su devolución duplicadas la parte que lo recibió, siendo también reiterada la jurisprudencia que las arras penales no se imputan al precio sino que funcionan de forma análoga a la cláusula penal prevista en el artículo 1.152 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del Art. 1.454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el Art. 1.255 del C. Civil.

Civil – Contratos. Compraventa. Arras o señal. Arras confirmatorias, penales y penitenciales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava (s. 1ª) de 30 de junio de 2011. Pte: IÑIGO ELIZBURU AGUIRRE. (1.344)

SEGUNDO.- (...) debe comenzarse indicando que la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1.992, sostiene que: "...; ante el problema de si toda entrega de cantidad, al celebrarse el contrato, debía considerarse como «arras penitenciales», definidas en el art. 1454 del Código Civil, dice la importante S. 1-4-1958 que «resolvió la jurisprudencia de esta Sala, con ligeras desviaciones, en el sentido de depender de lo que las partes hubieran querido, y esto con todo fundamento, en atención a la libertad contractual, base de nuestro sistema, que permite toda cláusula o condición convenida con sujeción a lo dispuesto en el art. 1255; a que el art. 1454 no es una norma de derecho necesario, y que, en consecuencia, un pacto de distinto alcance que el determinado en este precepto es perfectamente normal, lícito, conforme al orden público y a la costumbre frecuentemente observada, por virtud de todo lo que, en último extremo, dicho problema queda confiado a la interpretación del contrato en que median arras a buscar la intención de los contratantes en orden a determinar lo que se propusieron hacer o conseguir, para lo que, desde luego, el art. 1454 determina una calificación supletoria de esa voluntad, y aun decisiva, para resolver cualquier duda en el sentido que el mismo propugna»; es igualmente doctrina consolidada de esta Sala la de que «la existencia de las arras y consiguientemente la pretensión resolutoria de una compraventa que pueda deducirse de la mediación de arras o señal, tiene que constar de una manera clara y evidente que revele la intención de los contratantes de poder desligarse de la convención por dicho medio rescisorio, pues en otro caso lo entregado ha de reputarse mero anticipo de precio, según se dijo, entre otras muchas en las SS. 24-11-1926, 11-101927, 16-1-1933, 5-6-1945, 22-101956, 1-4-1958, 7-2-1966, 20-5-1967, 16-12-1970 » (S. 10-11-1983), y en el mismo sentido se pronuncian las SS. 4 noviembre y 12 diciembre 1991, diciendo esta última que «el contenido del art. 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de la parte, claramente constatada, se establezcan tales arras, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo», añadiéndose en esta resolución, de acuerdo con la constante doctrina legal, que «tal precepto legal tiene pues un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trate en arras penitenciales»...".

Civil – Contratos. Compraventa. Elementos. Diferencias con el precontrato o promesa de venta. Determinación del precio. Entrega de una determinada suma en concepto de arras o señal. Arras "penitenciales", "confirmatorias" y "penales".

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (S. 4ª) de 31 de marzo de 2011. (1.095)

SEGUNDO.- (...) Sentado lo anterior, del examen del documento nº 1 aportado con la demanda, se desprenden las siguientes consideraciones: a) en el documento citado se recoge la frase "he recibido de...la cantidad de 12.000 € a cuenta de la compra de la vivienda de mi propiedad sita en...."; b) se fija como precio total de la compraventa la de 180.303 €, y se añade que "restan (por pagar) 168.303 €, a pagar en la entrega de llaves"; c) se recoge, por último, la fecha y firma del vendedor.

El hecho de que aparezca la expresión "a cuenta de la compra" induce a pensar que estamos ante una "reserva de venta" o un contrato de arras confirmatorias, sobre lo que convendría hacer las siguientes puntualizaciones. La S del TS de 31 de diciembre de 1998, reiteró la doctrina sentada en la de 10 de octubre de 1986, conforme a la cual, "aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza recepticia, como tal dirigida a otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, siguiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento en que el "iter" contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta; b) realizada la oferta de contrato o propuesta conteniendo los requisitos indispensables al fin proyectado y por consiguiente con todos los elementos necesarios para el futuro contrato (los denominados "esentialia negotti") que tratándose de una compraventa serán la cosa y el precio, el contrato se genera en su perfección con el asentamiento de la otra parte, manifestando su aceptación a los términos en que aquella declaración ha sido hecha por el oferente y alcanzándose en suma, el "in idem plactium" o punto de conjunción de los contrapuestos intereses que es el acuerdo determinante del consentimiento, cuya suficiencia para la perfección del negocio viene proclamada por el artículo 1254 del Código Civil y ha sido recordada por la doctrina jurisprudencial".

Civil - Obligaciones. Arras o Señal. Arras confirmatorias, penales y penitenciales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 1 de julio de 2010 (D. JOSE MARIA GUGLIERI VAZQUEZ).

TERCERO.- (...) lo cierto es que el contrato de 20 Marzo 2007 contiene los elementos de una compraventa en el que la señal-reserva va seguida de un plazo límite, la identidad de la vivienda y su precio pero sin más referencia o indicación sobre aquella señal.

La interpretación de dicha referencia debe realizarse con arreglo a criterio jurisprudencial de la Sala 1ª del TS, recogido por esta Sección en su sentencia de fecha 9 de marzo de 2005 que establece: "Tradicionalmente la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en la exégesis del artículo 1.454 CC ha distinguido en materia de arras entre las meramente confirmatorias, y por ello llamadas señal, cuya función es anticipar parte del precio; las penales, que actúan como garantía del cumplimiento, de modo que no permiten a los contratantes desistir libremente del negocio, y si no existe causa justificada para la resolución se pierde lo entregado anticipadamente o se obliga a la devolución doblada; y las penitenciales, que a diferencia de las anteriores admiten el libre desistimiento, cualquiera que fuere la causa, a cambio de la pérdida o la devolución del doble, con una función más próxima a la indemnización por los perjuicios que causa esa decisión unilateral. La norma no es imperativa, sino supletoria e integradora de la voluntad de las partes, como de modo reiterado han declarado muchas Sentencias del Tribunal Supremo (SS 22 octubre 1956, 1 abril 1958 y 31 octubre 1963, entre otras), de manera que, por encima de todo, se ha de acudir a la voluntad de las partes libremente expresada, y de acuerdo con los criterios hermenéuticos de los artículos 1.281 y ss C.C., si bien se exige interpretación restrictiva en la comprobación de su existencia, es decir, sólo cuando de manera clara e indubitada se quiso entre los contratantes la función penal o penitencial de las arras, es procedente admitirlas como tales (STS de 17 de octubre de 1996, que cita a las de 6-2, 31-7, 28-9 y 24-12-1.992, 11-12-1.993, 15-3 y 11-4-1.994 y 4 y 28-3-1.993)".

Civil - Obligaciones. Arras confirmatorias, penales y penitenciales. Consignación. Requisitos para que produzca los efectos del pago.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2010 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- Interpretación del pacto de arras que no es arbitraria.

A) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 (SSTS de 24 de octubre de 2002, 20 de mayo de 2004, 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005).

La jurisprudencia de esta Sala, al interpretar el artículo 1454 CC, ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención (SSTS de 17 de octubre de 1996, RC n.º 13/1993, 24 de marzo de 2009, RC n.º 946/2005). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio (STS 24 de diciembre de 1992, RC n.º 1266/1990), y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento (STS 16 de marzo de 2009, RC n.º 506/2004), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (STS 20 de febrero de 1996, RC n.º 2597/1992). (...)