Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 16 de mayo de 2014 (D. Fernando Delgado Rodríguez).

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CUARTO.- Por lo que respecta a la cesión inconsentida, causa por la cual se pretendió en la demanda, la resolución de la relación arrendaticia urbana entre las partes litigantes, hemos de fijarnos en la jurisprudencia más reciente, reproduciendo parte de la STS de 20-3-13, citada por la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, en sentencia de 30-7-2013, nº 301/2013, rec. 638/2012: "La Sala 1ª ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 ª y 5ª de la LAU de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia, sin el preceptivo consentimiento del arrendador ". Y, en este caso, no se ha acreditado dicha efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia.

En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 (RC núm. 203/2005) establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez (..)».

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Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión o subarriendo inconsentido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964. Cesión inconsentida.

Esta Sala ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador. En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 [RC n.º 203/2005 ] establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez [..]».

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida. Domiciliación de una sociedad en la casa objeto de locación. Se exige el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción de los artículos 114. 2 º y 5º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la doctrina jurisprudencial de esta Sala, determinada en la sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación número 203/2005), toda vez que la adecuada interpretación y aplicación de estas normas, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

El motivo es estimado.

La parte recurrente plantea una cuestión, ya resuelta en esta sede, sobre los requisitos necesarios para apreciar la existencia de una cesión inconsentida en un supuesto como el que ha sido objeto de este debate, con una apreciación distinta a la de la decisión impugnada.

Como expone la sentencia de esta Sala de 16 de octubre del 2009, dictada varios meses antes de la decisión recurrida en casación, las Audiencias Provinciales tenían dos tesis sobre esta temática: a) las que sostenían que era suficiente designar un domicilio para la resolución del contrato; y b) las que exigían una ocupación real y efectiva y que se constatase el desarrollo de una actividad.

Ante esta dualidad el Tribunal Supremo unificó las distintas posiciones y se decantó por la segunda, de manera que para la resolución por cesión o traspaso inconsentidos prevista en el artículo 114 números 2º y 5º del referido Texto Refundido, la jurisprudencia exige que la sociedad haya desarrollado una actividad, sin que baste la designación como domicilio social de la vivienda o local.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 14 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- Es pacífica la jurisprudencia que establece que la ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando el arrendatario crea o introduce una sociedad o cuando una utilización pactada como individual se comparte posteriormente, ya que lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aún con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero (por todas STS de 7 de enero de 1.991).

En similar sentido se pronuncia la STS 4 de abril de 1.991 al establecer que la cesión inconsentida o el traspaso del local de negocio en forma distinta a la autorizada por la ley es causa de resolución del contrato de arrendamiento y, conforme a la jurisprudencia, debe entenderse por traspaso cualquier introducción de un tercero en los locales arrendados, incumpliendo los requisitos legales, sin que deba exigirse al arrendador la prueba de la figura concreta de la introducción del tercero, pues por su carácter normalmente reservado queda fuera de su capacidad probatoria demostrar si la introducción obedeció a cesión, subarriendo o traspaso, por todo lo cual debe atribuirse al arrendatario la carga de acreditar que el acceso del tercero tuvo lugar con cumplimiento de los requisitos legales o mediando el consentimiento.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

A) El artículo 114.5.ª de la Ley de 1964 autorizaba al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local, de negocio, por «[l]a cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley», entre cuyos requisitos está el consentimiento del arrendador como esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. La norma es similar al artículo 8 de la LAU de 1994, que supedita la validez de la cesión al consentimiento del arrendador, con la diferencia de que el consentimiento tiene que ser escrito, sin lo cual se confiere al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla como causa de resolución la cesión inconsentida.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión, traspaso o subarriendo inconsentido. Supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 19 de octubre de 2011 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

TERCERO.- (...) es de destacar con carácter previo, por lo que respecta a los supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario, los puntos sustanciales que, en aplicación de las causas segunda y quinta del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, aplicable al caso por razones de vigencia temporal, ha venido desarrollando la doctrina jurisprudencial, y que pueden concretarse en los siguientes puntos:

a) lo que determina el efecto de la resolución es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez (SS TS de 29 de Febrero de 1972 y 16 de Noviembre de 1974), de manera que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción iuris tantum de la existencia de la causa resolutoria, en virtud de la propia naturaleza en que dichos negocios contrarios a la Ley suelen desenvolverse (SS TS, entre otras muchas, de 7 de mayo de 1958, 3 de mayo de 1961, 8 de marzo de 1963, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972 y 22 de junio de 1973);