Resolución de cuatro contratos privados de compraventa de viviendas de futura construcción por falta de entrega en plazo. Motivación de las sentencias. El principio de justicia rogada, congruencia y prohibición de la mutatio libelli (cambio de demanda). La jurisprudencia interpretativa de la Ley 57/1968 en cuanto al plazo de entrega de las viviendas y la constitución de garantías de las cantidades percibidas a cuenta. La posición de los demandantes no puede considerarse constitutiva de un vedado abuso de derecho cuando las irregularidades administrativas se dieron por acreditadas en el proceso criminal, cuando no se habían concluido las obras de conexión de la red de saneamiento interior con la red general de saneamiento exterior para la evacuación de aguas y cuando, además, habían sido imputados en el proceso penal, el alcalde, el arquitecto municipal y el secretario del consistorio, que intervinieron en la concesión de la licencia de primera ocupación en tan anómalas circunstancias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los siguientes antecedentes relevantes:

1.º- Objeto del recurso

El presente proceso versa sobre la resolución de cuatro contratos privados de compraventa de viviendas de futura construcción por falta de entrega en plazo, y por no haber cumplido la entidad promotora-vendedora su obligación de constituir las garantías previstas en la Ley 57/1968, cuya aplicación al presente litigio no se discute.

2.º- Circunstancias fácticas concurrentes

1) El 23 de septiembre de 2005, D. Pablo Jesús, D. Pedro Antonio y D. Norberto (el primero de nacionalidad británica y los dos últimos de nacionalidad noruega), suscribieron con Península Proyect Management, S.L. (en adelante PPM o la promotora) cuatro contratos privados de compraventa cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda en construcción, más garaje y trastero anejos, del DIRECCION004, que la vendedora promovía en el municipio de Atafe (Granada). En concreto, los inmuebles objeto de compraventa fueron los siguientes:

(i) Vivienda DIRECCION000, más garaje NUM001 y trastero NUM000.

(ii) Vivienda DIRECCION003, más garaje NUM007 y trastero NUM006.

(iii) Vivienda DIRECCION001, más garaje NUM003 y trastero NUM002.

(iv) Vivienda DIRECCION002, más garaje NUM005 y trastero NUM004.

2) En los precitados contratos figuraba como parte compradora D. Pablo Jesús, pero se firmaron sendos anexos en los que se hizo constar que la parte compradora estaba integrada por las tres personas antes indicadas. En las condiciones particulares de los contratos figuraban las cláusulas siguientes:

-Garantía (condición particular cuarta): la promotora se obligaba a garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio de las viviendas más «los intereses legales correspondientes» mediante «póliza de afianzamiento otorgada con compañía de reconocido prestigio» que, según se afirmaba, se estaba tramitando.

-Plazo de entrega (condición particular quinta): se preveía que las viviendas se entregasen en un plazo de «veintiocho meses a partir de la firma del acta de replanteo».

Contrato de arrendamiento rústico. Expiración del contrato por transcurso de plazo. Principio de la libre autonomía de la voluntad. Validez del pacto que excluye la prórroga tácita del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de mayo de 2024 (D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación, debemos partir de los antecedentes siguientes:

1º.- Las partes litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento rústico suscrito el 17 de enero de 2015. En el referido contrato se pactó, en la cláusula segunda, lo siguiente:

"El presente contrato finalizará a 31 de diciembre de 2019. La duración del presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador".

2º.- Con carácter previo a la presente demandada, el arrendador remitió al arrendatario un burofax de 6 de junio de 2019, con advertencia expresa de su obligación de dejar las fincas el 31 de diciembre de 2019. El demandado contestó a dicha carta negándose al desalojo de las fincas.

3º.- El arrendador interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Daimiel, que la tramitó por los cauces del juicio verbal 389/2020. Seguido el procedimiento, con oposición de la parte demandada, se dictó sentencia 39/2021, de 1 de junio, estimatoria de la demanda deducida.

Entendió el juzgado que las partes pactaron una duración del contrato de cinco años, dado que se acordó que el pago de la renta se haga por anualidades siendo la primera el 24 de diciembre de 2015, por lo que se respetó el contenido del art. 12.1 LAR. Y, en síntesis, consideró que el contrato se rige por el principio de la libre autonomía de la voluntad, y que la posibilidad de pactar la renuncia a la prórroga del contrato era perfectamente legítima, y no contraria a ninguna norma imperativa de obligada observancia, que imponga un número concreto de prórrogas.

Procesal Civil. Pedida una aclaración, rectificación o complemento de sentencia o auto, el plazo para interponer recurso que corresponda contra dicha resolución debe empezar a computar de nuevo desde la notificación del auto o decreto que acuerde o deniegue la aclaración o rectificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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8. ... Por lo que se refiere al examen del recurso extraordinario por infracción procesal, el primer óbice de admisibilidad alegado, común al recurso de casación, -la interposición del recurso fuera de plazo-, ha de rechazarse porque frente a la sentencia dictada por la Audiencia se pidió solicitud de complemento que fue denegada por auto de 18 de junio de 2014. El recurso se interpuso en el plazo de 20 días desde la notificación de esta última resolución.

El problema jurídico suscitado ya fue resuelto por esta Sala en auto de 4 de octubre de 2011, recurso de queja n° 121/2011:

« La cuestión que debe ser objeto de examen es determinar si pedida una aclaración, rectificación o complemento de sentencia o auto, el plazo para interponer recurso contra la misma que haya transcurrido hasta la petición se ha de entender definitivamente perdido o se computa nuevamente todo el plazo desde la notificación del auto o decreto que recaiga.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Fijación de plazo de entrega. Los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos. Los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2014 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

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SEGUNDO.- (...) En primer lugar, el plazo ha sido determinado por la sentencia de la Audiencia Provincial en febrero de 2008, teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial y legal de que el folleto publicitario forma parte del contrato y en este caso señala como plazo de entrega aquella fecha. Así lo expresan las sentencias de 29 septiembre 2004, 15 marzo 2010 y 28 febrero 2013. Esta última, recogiendo lo dicho por las anteriores sentencias, dice:

"La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que "la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente"; la de 3 de julio de 1993 señala "la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ".

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo ÚNICO. Infracción de los artículos 1091 y 1255 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que la obligación de entrega no era esencial y que concurrió fuerza mayor como es el abandono de la obra por la constructora y que no se frustró el fin del contrato.

Sobre ello debemos declarar que: A) Como en otras ocasiones ha declarado esta Sala, la sentencia declara que el plazo fijado en el contrato para la entrega de la vivienda, debe ser calificado como esencial por haberlo así dispuesto las partes contratantes en su concertación negocial. Esta conclusión alcanzada por la Audiencia Provincial tras valorar la prueba practicada e interpretar el contrato, resulta inatacable a través del recurso de casación, por lo que la aplicación a este supuesto de hecho del artículo 1124 CC, conduce necesariamente a apreciar un incumplimiento contractual de la vendedora que supone una validez de la resolución contractual instada por la compradora. (STS del 28 de Junio del 2012, recurso 1154/2009). Sin duda la obligación de entrega es esencial en el contexto del contrato de compraventa (arts. 1462 y siguientes del Código Civil), y en cuanto al plazo en el que la misma se ha de verificar se deberá estar a lo pactado, siendo de indudable importancia la apreciación del tiempo transcurrido sin cobertura contractual y las expectativas próximas o inciertas de la entrega.

Civil – Obligaciones. Obligaciones sin plazo. Fijación de oficio por los Tribunales del plazo de la obligación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 17 de julio de 2012 (D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL).

TERCERO.- El documento de reconocimiento de deuda con causa en la concesión de un préstamo, de fecha 4 de octubre de 1995, no contiene indicación del momento del vencimiento del préstamo, siendo obvio que el préstamo monetario estaba sujeto a plazo, por lo que al no señalarse en el documento el artículo 1128 del Código Civil permite fijarlo a los Tribunales.

Las sentencias del Tribunal Supremo de 24/2/1914, 18/5/1956, 3/2/1965, 12/6/1965, 8/11/1986, 27/1/1995 y 17/12/2003 declaran que cuando la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que se quiso conceder al deudor, los Tribunales pueden fijar de oficio la duración de aquel plazo; doctrina jurisprudencia que se aplica por las sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias -Sección 6ª- de 15/11/1999, Pontevedra -Sección 2ª- de 25/5/2000, Valencia -Sección 11ª- de 7/5/2009, y Alicante -Sección 5ª- de 10/11/2009.