Las consecuencias de la resolución del derecho del arrendador de un local de negocios por su enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de la subsistencia o extinción del contrato de arrendamiento. Evolución normativa y jurisprudencial sobre el régimen de la resolución del derecho del arrendador en los casos de enajenación forzosa de la finca arrendada. Régimen aplicable a los arrendamientos de locales destinados a un uso distinto del de vivienda habitual en caso de resolución del derecho del arrendador por su enajenación forzosa en una ejecución hipotecaria. El régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código Civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Similitudes y diferencias entre el régimen del art. 1571 CC y del art. 29 LAU.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 15 de noviembre de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes.

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados o no controvertidos en la instancia:

1.- El 1 de diciembre de 2011, la entidad Aureas Mon, S.L., como arrendadora, concertó con la demandada, Xarxa Integral de Profesionales y Usuarios, S.C.C.L. (en adelante Xarxa Integral), como arrendataria, un contrato de arrendamiento, por un periodo de doce años, cuyo objeto fue un local de negocio (uso distinto del de vivienda) sito CALLE000 n.º NUM000, de Barcelona, que ha seguido ocupado por la demandada.

En el contrato se pactó una renta anual de 60.000 euros anuales (5.000 euros mensuales) más IVA, pagaderos dentro de los siete días de cada mes, y actualizable conforme al Índice de Precios al Consumo.

2.- El 16 de julio de 2013, se dictó decreto en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra Aureas Mon, S.L. (arrendadora inicial) por el que la finca arrendada se adjudicó a Banco Popular Español, S.A., como acreedora ejecutante.

En dichos autos compareció Xarxa Integral, alegó su condición de arrendataria, aportó copia del contrato e interesó la declaración de que el inmueble "se halla ocupado legalmente con justo título que ampara la posesión a favor de esta compareciente". Por auto de 19 de marzo de 2014 se declaró que la hoy demandada "tiene derecho a permanecer en el inmueble...dejando a salvo las acciones que puedan corresponder al adjudicatario para desalojar", al considerar que ocupaba la finca con título suficiente.

3.- Banco Popular remitió burofax a la demandada (recibido el 24 de mayo de 2017) en el que le requería el pago de 288.337 euros, en concepto de rentas impagadas; el 9 de enero de 2018, le remitió un segundo burofax con un nuevo requerimiento de pago respecto de las mensualidades de agosto 2013 hasta julio 2017, por un total de 300.764 euros, en el que, además, informaba de que, de no abonarse las cantidades reclamadas, iniciaría las acciones legales correspondientes.

La demandada contestó al segundo requerimiento en el sentido de no tener constancia de que el Banco Popular fuese el propietario actual de la finca (si bien había comparecido en el procedimiento de ejecución hipotecario para alegar como título posesorio suficiente el contrato de arrendamiento), y negó haber recibido factura alguna.

Arrendamientos urbanos. El impago del IBI como legítimo motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por impago de las cantidades asimiladas a la renta. Requisitos del requerimiento previo de pago a los efectos de evitar la enervación de la acción.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 12 de abril de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1.- El objeto del proceso

El proceso versa sobre una acción resolutoria de un contrato de arrendamiento por impago de las cantidades relativas a la repercusión de IBI, correspondiente a un piso, sito en la CALLE000 n.º NUM000, de Madrid, propiedad del actor, que acciona mediante la representación legal de su tutor, contra la demandada que disfruta de su posesión en virtud de un contrato de arrendamiento, concertado con fecha 1 de agosto de 1969, por su difunto esposo, y subrogación de 20 de enero de 2011. La renta se eleva a la suma de 6,48 euros mensuales, más suministros de agua y luz.

La demanda fue presentada por el sistema Lexnet con fecha 20 de julio de 2016. Se fundamentó en el impago de la renta y se reclamó la cantidad adeudada, en concepto de IBI, por importe de 883,75 euros. En el hecho segundo de la demanda, se hizo referencia a que se remitió un correo electrónico de 11 de mayo de 2016, dirigido a la hija de la demandada, en el que consta:

"Con el fin de tratar este tema a mediodía cuando volvamos a hablar, te comento otra deuda que debéis atender.

En concepto de IBIs desde el año 2010 al 2015 mi cliente ha abonado la cantidad de 11.618,37 euros.

En virtud de lo prevenido en las Disposiciones Transitorias Segunda (apdo 10) y Tercera (apdo 9) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011, los pagos efectuados por el propietario en concepto de IBI podrán ser repercutidos por el arrendatario para contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. En base a lo expuesto Candelaria adeuda en la actualidad la cantidad de 1120,93 euros por estos conceptos, cantidad que resulta de dividir la cantidad total pagada entre el número de inmuebles del edificio.

A mediodía hablamos la forma de solventar ésta y los más de 222 euros adeudados hasta enero de 2015. Estoy pendiente de recibir lo que se debe desde enero de 2015 hasta la fecha".

En la demanda se admitió expresamente un error de cálculo en la determinación de la cantidad adeudada por IBI, que quedó fijada definitivamente en 883,75 euros.

Resolución del arrendamiento. Consignación de renta. Uno de los presupuestos especiales para la admisión de los recursos, aplicable a todos los procesos arrendaticios en los que se ejercite la acción resolutoria del contrato, es la acreditación por escrito del locatario recurrente de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, con independencia de que la causa invocada sea o no la falta de pago de la renta, y de la clase de procedimiento, que no se limita a los juicios verbales de desahucio por impago o por expiración del plazo, sino que se extiende también a los ordinarios, sin que sirva de obstáculo a esta exigencia el hecho de que se ejerciten varias acciones y alguna de ellas no pretenda el lanzamiento.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 5ª) de 6 de marzo de 2020 (D. Manuel Conde Núñez).

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PRIMERO.-I.-Junto a los requisitos generales de admisibilidad, previstos en el art. 448 de la LEC, uno de los presupuestos especiales para la admisión de los recursos, aplicable a todos los procesos arrendaticios en los que se ejercite la acción resolutoria del contrato, es la acreditación por escrito del locatario recurrente de tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas (art. 449.1 LEC), con independencia de que la causa invocada sea o no la falta de pago de la renta, y de la clase de procedimiento (A TS 20 mayo 2003), que no se limita a los juicios verbales de desahucio por impago o por expiración del plazo (art. 250.1-1º LEC), sino que se extiende también a los ordinarios, sin que sirva de obstáculo a esta exigencia el hecho de que se ejerciten varias acciones y alguna de ellas no pretenda el lanzamiento, como sucede cuando, en virtud de lo establecido en el art. 438.3-3ª de la LEC, se acumulen las acciones de desahucio, por falta de pago o expiración del plazo, y de reclamación de las rentas debidas, ya que la acumulación mantiene sin desvirtuarla la naturaleza y la finalidad que es propia de cada acción, y en concreto de la que lleva consigo el lanzamiento, siempre que el recurso se extienda precisamente a la condena que contiene esta consecuencia.

Concursal. Art. 61 LC. Resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio en interés del concurso aun sin incumplimiento de ninguna de las partes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 15ª) de 30 de junio de 2014 (D. JOSÉ MARÍA RIBELLES ARELLANO).

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PRIMERO .- RESTAURA S.L., al amparo de lo dispuesto en el artículo 61.2º de la Ley Concursal, solicitó la resolución en interés del concurso del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Madrid, Plaza Puerta del Sol núm. 9, planta baja, que ocupa la demandada CITY BELL S.A. por contrato suscrito el 1 de febrero de 1983 (documento uno de la demanda). Por ser el contrato de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, se rige por las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones establecidas en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre .

En la demanda la actora alegó que el contrato quedará extinguido el 31 de diciembre de 2019 y que la renta mensual que viene satisfaciendo la arrendataria asciende a 4.860,48 euros. Esa renta es muy inferior a la de locales de similares características. Además RESTAURA ha desarrollado un proyecto de rehabilitación integral del edificio que ya ha sido aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.

El mantenimiento del contrato de arrendamiento, según la demanda, implica un ingreso anual de 58.325,76 euros. La resolución, por el contrario, permitiría obtener ingresos muy superiores, tanto si el local es de nuevo arrendado, tras su actualización, como si es vendido. En concreto, valora en 525.946,14 euros la renta anual que podría llegar a percibir y en 8.545.365 euros el valor en venta. Por otro lado, de mantenerse el contrato no podría ejecutarse el proyecto.

Por todo ello interesó se acordara la resolución del contrato en interés del concurso, dejando para un procedimiento incidental posterior la indemnización que pueda corresponder a la arrendataria.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 16 de mayo de 2014 (D. Fernando Delgado Rodríguez).

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CUARTO.- Por lo que respecta a la cesión inconsentida, causa por la cual se pretendió en la demanda, la resolución de la relación arrendaticia urbana entre las partes litigantes, hemos de fijarnos en la jurisprudencia más reciente, reproduciendo parte de la STS de 20-3-13, citada por la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, en sentencia de 30-7-2013, nº 301/2013, rec. 638/2012: "La Sala 1ª ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 ª y 5ª de la LAU de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia, sin el preceptivo consentimiento del arrendador ". Y, en este caso, no se ha acreditado dicha efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia.

En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 (RC núm. 203/2005) establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez (..)».

Caldera de Taburiente, La Palma. http://www.turismodecanarias.com/

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014 (D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN).

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PRIMERO.- La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación se centra en si, en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda, el retraso en el pago de dos mensualidades de renta permite declarar el desahucio por falta de pago de la renta, o como es el caso, la enervación de la acción de desahucio, con la consiguiente imposibilidad de una segunda enervación.

El litigio causante del recurso se inició por demanda presentada por la compañía mercantil Vizadi S.A., contra D. Teofilo ejercitando acción de desahucio y reclamación de rentas. Solicitaba, para el caso de que no se enervara la acción de desahucio, que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado en el año 1984, bajo la vigencia del TRLAU 1964, y se condenase al pago de las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2009 y las que pudieran devengarse hasta la efectiva recuperación de la vivienda. La demandante puso en conocimiento del Juzgado que las rentas debidas habían sido pagadas por el demandado antes de la celebración de la vista, y solicitó que se declarase enervada la acción de desahucio. La parte demandada se opuso al considerar que se había producido un mero retraso en el pago de la renta como consecuencia de una suerte de pacto con el arrendador, que se lo había venido permitiendo, por lo que no era posible declarar enervada la acción.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución. Denegación de prórroga por causa de necesidad.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 17 de junio de 2013 (Dª. MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE).

SEGUNDO. - La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven e enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el distrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador.

Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del TRLAU, no constituyen un " numerus clausus " de causas de necesidad, sino únicamente e establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Acción resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda por necesitarla para sí el arrendador.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 11 de julio de 2013 (Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER).

TERCERO.- La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 del Texto Refundido de la LAU, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador. Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del Texto Refundido de la LAU, no constituyen un "numerus clausus" de causas de necesidad, sino únicamente el establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad, por lo que la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba, pues mientras aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone - arts. 1250 y 1251 C.C.- en los demás regirá el principio general de la carga de la prueba (217 LEC) y por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por impago del IBI. Doctrina sobre los requisitos de notificación del IBI.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de abril de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- (...) Alega el recurrente que concurren sentencias contradictorias de las AAPP sobre los requisitos de notificación del IBI, pues mientras unas entienden que no es necesaria notificación previa, otras exigen dicho requerimiento previo, un plazo para contestar y que se acompañe el recibo del IBI.

Añade que en el presente caso no se efectuó notificación del IBI previa a la demanda. Que en la sentencia que se impugna se declaró que la unión del recibo a la demanda es suficiente a los efectos de notificación y de declaración de desahucio.

El recurrente pretende que se unifique la doctrina de este Tribunal Supremo sobre los requisitos de notificación del IBI, cuando ya consta sentencia sobre el particular, a saber la sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007, en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964, sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución del contrato por haber efectuado el arrendatario, sin autorización obras que alteran la configuración y estructura del local.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

QUINTO.- (...) Comenzamos por el tercero de los motivos del recurso de casación, al ser la base de los restantes, en cuanto refiere la interpretación del contrato.

Alega el recurrente que en el contrato se autorizaron las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se pensaba establecer, siempre que no supusiesen una alteración de la estructura del edificio y que dicha autorización no era indefinida sino que debían realizarse en fechas próximas a la celebración del contrato, citando jurisprudencia al efecto y haciendo constar que las obras se efectuaron trece años después.

Aún cuando las sentencias de primera y segunda instancia no se pronuncian con rotundidad, parecen entender que la autorización era "sine die", pues aceptan su vigencia en la fecha de las obras (2006), cuando la cláusula que recoge la autorización se incluía en el antecitado contrato de 1993.

Del contrato se deduce que dicha autorización era " para adecuarlo al negocio que se piensa establecer ", es decir, eran obras de acondicionamiento o adaptación, las que por su propia naturaleza deben efectuarse antes de iniciar el desarrollo del negocio, y, por lo tanto, próximas a la fecha de vigencia del contrato.

Sin embargo, las obras efectuadas se desarrollan trece años después, al amparo de una autorización que limitaba en el tiempo su eficacia, como viene estableciendo esta Sala en reiterada jurisprudencia, de la que se ha apartado la sentencia recurrida al interpretar el contrato.

En este sentido: En definitiva, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial"; (SSTS de 29 de diciembre de 1995, 10 de noviembre de 1995, 30 de mayo de 1995, 4 de julio de 1991, 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994, y 17 de abril de 1989, entre otras muchas).

STS, Civil sección 1 del 23 de Julio del 2008. Recurso: 32/2002.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por denegación de prórroga forzosa por derribo del edificio. Ejercicio del derecho de retorno una vez reconstruido el edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

PRIMERO.- Inverjardi, SL demandó a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, por los trámites del juicio ordinario, con la solicitud de la declaración de la extinción del contrato de arrendamiento del local de negocio situado en los bajos de la calle Gala número 12, esquina con la calle Girona números 10-12 de Campdevanol, del cual la actora era propietaria, por denegación de prórroga forzosa, con la pérdida del derecho de retorno de la demandada y la condena a ésta al desalojo del local y a dejarlo libre y a su disposición y, subsidiariamente, interesaba que, para el caso de que se concediera el derecho de retorno, se fijara con una superficie máxima de 79,52 m2 o la que judicialmente se determinara; a lo que se opuso la litigante pasiva con la alegación de que los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 se rigen por lo dispuesto en el régimen transitorio de la Ley de 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto a lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de dicha Ley, que suprime la prórroga forzosa y, en consecuencia, el contrato de arrendamiento suscrito se extingue a los 20 años de la entrada en vigor de esta ley, esto es, el 1 de enero de 2015, con la añadidura de que sólo cabe iniciar la acción de denegación de prórroga forzosa cuando es firme la autorización gubernativa de derribo.

El juzgado acogió la demanda al considerar que la iniciadora del proceso solicitó la autorización para el derribo del edificio a la autoridad administrativa correspondiente y, una vez concedida, fue notificada a la arrendataria, con observancia por la arrendadora de los presupuestos previstos en los artículo 78 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para ejercitar el derecho de retorno una vez reconstruido el edificio, sin que la arrendataria firmara documento alguno para conseguir tal derecho o el de indemnización, como le posibilitaba la ley, sino que sólo ha impugnado el acuerdo administrativo, lo que, conforme a la jurisprudencia aplicable, no le facultaba para evitar el desalojo; y su sentencia fue revocada en grado de apelación por la de la audiencia que entendió probado que la parte arrendataria ejercitó correctamente el derecho de retorno, ya que realizó el primer requerimiento de desalojo y, tras el segundo verificado por vía notarial, aceptó las posibilidades que le otorgaba la legislación arrendaticia e instó a la propiedad para que procediera a la redacción del documento, amén de que la arrendadora reconoció durante el proceso el derecho de retorno del arrendatario y, requerido el arrendador, si no se suscribió el documento, debe soportar las consecuencias del artículo 87 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión o subarriendo inconsentido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964. Cesión inconsentida.

Esta Sala ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2.ª y 5.ª de la LAU de 1964, que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador. En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 [RC n.º 203/2005 ] establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez [..]».

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. La jubilación del arrendatario como causa de extinción del contrato de arrendamiento.Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2013 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- La jubilación del arrendatario como causa de extinción del contrato de arrendamiento.Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.

A) Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 [RC n.º 1256/2007 ] establece que: «[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas». B) Atendida la doctrina jurisprudencial expuesta el motivo aducido por la parte recurrente ha de decaer ya que, superada por esta la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales existente en materia de extinción del contrato de arrendamiento por jubilación del arrendatario, la sentencia objeto de impugnación en el presente recurso de casación resulta plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala al declarar la extinción del contrato de arrendamiento por la jubilación acreditada en el proceso del arrendatario, Sr. Paulino, con independencia de que el mismo continúe o no al frente de la actividad comercial desarrollada en el local objeto del contrato.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida. Domiciliación de una sociedad en la casa objeto de locación. Se exige el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- El único motivo del recurso acusa la infracción de los artículos 114. 2 º y 5º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la doctrina jurisprudencial de esta Sala, determinada en la sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de casación número 203/2005), toda vez que la adecuada interpretación y aplicación de estas normas, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida, precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay una ocupación o aprovechamiento real.

El motivo es estimado.

La parte recurrente plantea una cuestión, ya resuelta en esta sede, sobre los requisitos necesarios para apreciar la existencia de una cesión inconsentida en un supuesto como el que ha sido objeto de este debate, con una apreciación distinta a la de la decisión impugnada.

Como expone la sentencia de esta Sala de 16 de octubre del 2009, dictada varios meses antes de la decisión recurrida en casación, las Audiencias Provinciales tenían dos tesis sobre esta temática: a) las que sostenían que era suficiente designar un domicilio para la resolución del contrato; y b) las que exigían una ocupación real y efectiva y que se constatase el desarrollo de una actividad.

Ante esta dualidad el Tribunal Supremo unificó las distintas posiciones y se decantó por la segunda, de manera que para la resolución por cesión o traspaso inconsentidos prevista en el artículo 114 números 2º y 5º del referido Texto Refundido, la jurisprudencia exige que la sociedad haya desarrollado una actividad, sin que baste la designación como domicilio social de la vivienda o local.

Civil – Contratos. Arrendamientos Urbanos. Extinción por fallecimiento del arrendatario. Subrogación por causa de muerte. El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 26 de julio de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

SEGUNDO.- (...) Como expresa la reciente Sentencia de la Sección 9ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 27 de junio de 2011, la Disposición Transitoria Segunda, B de la LAU de 1994 regula a partir de su vigencia para los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del Texto Arrendaticio de 1964, y, en lo que ahora interesa, el tercer párrafo de su apartado 9 establece que "serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidos en el artículo 16 de la presente ley ", entre cuyo procedimiento debe incluirse, so pena de extinción del arrendamiento, la notificación por escrito al arrendador en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, que previene el repetido artículo 16-3 de la vigente Ley, que en definitiva ha venido a sustituir el procedimiento regulado en el apartado 4 del artículo 58 de la Legislación anterior, y suprime, por tanto, el requerimiento por parte del arrendador en ausencia de notificación de subrogación por el mismo recibida (en tal sentido, entre otras, sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009, de la Sección 14 ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de mayo de 2010 y 6 de junio de 2011, de la Sección 18ª de esta misma Audiencia de 14 de mayo de 2007 y las que en ésta se citan de la Audiencia Provincial de Huesca de 20 de junio de 2006, de la de Barcelona de 26 de junio de 2001, de la de Alicante de 8 de noviembre de 2000, de la de Zaragoza de 31 de enero de 2000, de la de Albacete de 31 de marzo de 1999 y de la de Burgos de 7 de mayo de 1998).

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por falta de pago de la renta. Falta de voluntad cobro por parte del arrendador. Mora accipiendi.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 30 de septiembre de 2011 (D. JOSE HERRERA TAGUA).

SEGUNDO.- (...) Para que proceda la admisión de dicha acción resolutoria, de conformidad con una reiterada y consolidada jurisprudencia, es necesario que concurran los requisitos que, entre otras, señala la Sentencia de 5 de noviembre de 1.999:

"1º La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.

2º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.

3º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían.

4º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una voluntad deliberadamente rebelde del demandado o de un acto obstativo de este que de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable lo origine - Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Marzo de 1975 y 24 de Noviembre de 1976 -, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante - Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Mayo de 1970-.

5º Que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían - Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Julio de 1976 y 29 de Marzo de 1977 -, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso - Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Abril de 1925 y 21 de Octubre de 1959 ". Para que proceda declarar dicho incumplimiento no es necesario, como se venia exigiendo con anterioridad por la jurisprudencia que el incumplimiento fuese intencional, adoptando una conducta tenaz y persistente en tal sentido, así la Sentencia del Tribunal Supremo de 21-11-00 nos dice: "aunque es verdad que la antigua jurisprudencia exigía que se patentizara "una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" para que se produjera la resolución contractual, mientras que la mas moderna requiere solo "que el incumplimiento se produzca frustrando las legítimas expectativas de la otra parte a la que se privaba de alcanzar el fin económico perseguido por el vínculo negocial"".

Civil – Contratos. Procesal civil. Arrendamientos urbanos. Desahucio por falta depago. El pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda da lugar a la resolución arrendaticia, salvo que haya enervación de la acción de desahucio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de León (s. 1ª) de 28 de noviembre de 2011 (D. RICARDO RODRIGUEZ LOPEZ).

PRIMERO.- (...) No se puede apreciar demora en el pago, sino incumplimiento, conforme reiterada jurisprudencia. En la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de fecha 9 de septiembre de 2011: "La controversia que existía entre las diferentes Audiencias Provinciales a las que se refiere el recurrente en torno a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato, ya ha sido resuelta por esta Sala que, como sostiene el recurrente, ha fijado como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas (SSTS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009, 22 de noviembre de 2010, entre otras). En definitiva, el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda, tal y como ha quedado probado en el presente caso, podría dar lugar a la resolución arrendaticia; no obstante, como manifiesta el recurrente desde la interposición de la demanda, cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebración de la vista, procede, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y como solicita subsidiariamente el recurrente, declarar enervada la acción de desahucio".

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión inconsentida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 14 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Segundo.- Es pacífica la jurisprudencia que establece que la ley, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto cuando el arrendatario crea o introduce una sociedad o cuando una utilización pactada como individual se comparte posteriormente, ya que lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aún con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero (por todas STS de 7 de enero de 1.991).

En similar sentido se pronuncia la STS 4 de abril de 1.991 al establecer que la cesión inconsentida o el traspaso del local de negocio en forma distinta a la autorizada por la ley es causa de resolución del contrato de arrendamiento y, conforme a la jurisprudencia, debe entenderse por traspaso cualquier introducción de un tercero en los locales arrendados, incumpliendo los requisitos legales, sin que deba exigirse al arrendador la prueba de la figura concreta de la introducción del tercero, pues por su carácter normalmente reservado queda fuera de su capacidad probatoria demostrar si la introducción obedeció a cesión, subarriendo o traspaso, por todo lo cual debe atribuirse al arrendatario la carga de acreditar que el acceso del tercero tuvo lugar con cumplimiento de los requisitos legales o mediando el consentimiento.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Resolución contractual de contrato de arrendamiento de vivienda por cesión inconsentida.

A) El artículo 114.5.ª de la Ley de 1964 autorizaba al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local, de negocio, por «[l]a cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el cap. IV de esta ley», entre cuyos requisitos está el consentimiento del arrendador como esencial para la eficacia jurídica del negocio de cesión. La norma es similar al artículo 8 de la LAU de 1994, que supedita la validez de la cesión al consentimiento del arrendador, con la diferencia de que el consentimiento tiene que ser escrito, sin lo cual se confiere al arrendador la facultad de promover la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, al amparo del artículo 27.2 c), que contempla como causa de resolución la cesión inconsentida.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Resolución por cesión, traspaso o subarriendo inconsentido. Supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 13ª) de 19 de octubre de 2011 (Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN).

TERCERO.- (...) es de destacar con carácter previo, por lo que respecta a los supuestos de novación subjetiva de la persona del arrendatario, los puntos sustanciales que, en aplicación de las causas segunda y quinta del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, aplicable al caso por razones de vigencia temporal, ha venido desarrollando la doctrina jurisprudencial, y que pueden concretarse en los siguientes puntos:

a) lo que determina el efecto de la resolución es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez (SS TS de 29 de Febrero de 1972 y 16 de Noviembre de 1974), de manera que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción iuris tantum de la existencia de la causa resolutoria, en virtud de la propia naturaleza en que dichos negocios contrarios a la Ley suelen desenvolverse (SS TS, entre otras muchas, de 7 de mayo de 1958, 3 de mayo de 1961, 8 de marzo de 1963, 2 de julio de 1970, 14 de marzo de 1972 y 22 de junio de 1973);