Compraventa. Retraso en la entrega de viviendas. Reclamación por pérdida de valor de uso (precio del alquiler de una vivienda de similares características). Daños ex re ipsa. Varios compradores de viviendas por precio aplazado reclamaron de la constructora, como daños ex re ipsa, una indemnización por pérdida de valor de uso (precio del alquiler de una vivienda de similares características) debido al retraso en su entrega. La demanda fue desestimada en primera instancia (pese a reconocerse el retraso de más de un año, se consideró que no se trataba de un daño ex re ipsa, que derivara per se del mismo) y estimada en apelación (la Audiencia razonó que la indemnización no se basaba en una previsión contractual sobre las consecuencias de un posible retraso en la entrega, ni en la alegación y acreditación de unos perjuicios concretos, sino en la aplicación de unos parámetros objetivos, al considerar que el retraso en sí mismo produce un perjuicio indemnizable, cualquiera que sea el perjuicio real causado, por aplicación de la doctrina sobre el daño ex re ipsa). En casación la entidad recurrente adujo que debía distinguirse el caso de que la vivienda se hubiera adquirido para su uso, en cuyo caso resultaría de aplicación la doctrina del daño ex re ipsa, del caso en que la adquisición tuviera una finalidad especulativa, en cuyo supuesto el adquirente tendría que probar los perjuicios sufridos. La jurisprudencia mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes. La falta de entrega en plazo priva del valor de uso y esto es un daño ex re ipsa. Esta doctrina del daño ex re ipsa se aplica, por tanto, cuando de forma muy evidente se aprecie el perjuicio patrimonial. El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla. Esta indisponibilidad del inmueble es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1410/2026, Recurso: 7999/2021, Ponente: NURIA AUXILIADORA ORELLANA CANO).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1. Para la resolución del recurso debemos partir de la siguiente relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

1.1. Durante los años 2000 y 2001, Ortiz Construcciones y Proyectos, S.A. (en adelante, Ortiz Construcciones) firmó varios precontratos con los hoy demandantes, en los que hacía constar que: i) participaba en la Unidad de Ejecución núm. 2 del U.Z.P. 1.03 «Ensanche de Vallecas»; ii) en ese ámbito se estaba desarrollando urbanísticamente un Plan Parcial, aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Madrid el 24 de julio de 1998 y, definitivamente, el 28 de enero de 1999; iii) Ortiz Construcciones era propietaria de un suelo en esa unidad y tenía proyectado promover viviendas de protección oficial, cuya planta general orientativa se acompañaba al plano que entregaba como anexo I de cada precontrato, con las calidades enumeradas en el anexo II; iv) advertía que todavía estaban por determinar las fincas resultantes de las que sería adjudicataria Ortiz Construcciones; v) la concreta persona que lo suscribía manifestaba estar interesada en formalizar un precontrato para en un futuro adquirir una de las viviendas de protección oficial con trastero y plaza de garaje que Ortiz Construcciones iba a promocionar en el ámbito citado; y vi) cada uno de los firmantes se comprometía a ir desembolsando desde la fecha de la firma diversas cantidades a cuenta del precio.

La determinación de la vivienda concreta que adquiriría cada uno de los contratantes se realizaría una vez que Ortiz Construcciones tuviera asignada la parcela edificable. Las partes aceptaban establecer un orden de prelación para la elección de la vivienda.

1.2. En dicha unidad de ejecución, Ortiz Construcciones desarrolló el Residencial «Los Robles II», que quedó ubicado en la calle Alto de la Sartenilla, núm. 12, compuesto por un edificio de ocho bloques independientes, que comprendía 159 viviendas con trasteros y 242 plazas de garaje.

Infracción de los derechos de propiedad intelectual. Derecho a la indemnización. Interpretación del art. 140 LPI. Se reitera la jurisprudencia conforme a la cual la existencia del daño es un presupuesto previo a la determinación o cálculo de la indemnización (...), de tal forma que la aplicación de estas reglas de cálculo de la indemnización de daños y perjuicios implica con carácter previo la apreciación de que la infracción los ha ocasionado. El daño ha de quedar acreditado, sin perjuicio de los casos en que los hechos pongan por sí mismos de manifiesto la existencia del daño, sin exigir que se funde en la práctica de un medio de prueba concreto. En este sentido se reitera la jurisprudencia sobre "los daños ex re ipsa loquitur (las cosas hablan por sí mismas)", que opera cuando la existencia del daño se deduce necesaria y fatalmente del ilícito o del incumplimiento, o son consecuencia forzosa, natural e inevitable, o daños incontrovertibles, evidentes o patentes. Aunque pudiera darse algún caso muy excepcional en que, por las circunstancias concurrentes, fuera evidente que no podía haberse ocasionado ningún daño significativo para el titular de los derechos de exclusiva (daño en sentido amplio que incluye también un posible beneficio del infractor); por regla general, que abarca también el caso enjuiciado, resulta obvio el aprovechamiento para el infractor del derecho de exclusiva sin la preceptiva autorización.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2025 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia.

Out Mark S.L., cuyo administrador único es Genaro, desarrolla como actividad empresarial la impartición de cursos de formación para organizaciones públicas y privadas. Entre estos cursos, se encuentra el de formación de vendedores o comerciales.

En las presentaciones de este curso, se incorporaban algunas diapositivas de «esquemas, excusas y objeciones», que incluían las excusas, objeciones y preguntas más comunes en todos los productos y sectores, y las afirmaciones que había que hacer a los clientes para captar su interés.

Micaela, hermana de Genaro, trabajó para Out Mark S.L, desde el 1 de enero de 2010 hasta el 31 de mayo de 2011. A partir del 1 de septiembre Micaela fue contratada por otra sociedad, que también imparte este tipo de cursos, llamada Development Systems S.A. En la impartición de estos cursos, consta que empleó siete diapositivas del material Out Mark S.L. de «esquemas, excusas y objeciones».

2.En la demanda que inició el presente procedimiento, Out Mark S.L. y su administrador Genaro ejercitaron, frente a Development Systems S.A. y Micaela acciones de competencia desleal y también de infracción de los derechos de propiedad intelectual sobre ese material.

En lo que ahora interesa, entre los pedimentos de condena, anudados a la infracción de los derechos de propiedad intelectual, estaba la indemnización de daños y perjuicios, de acuerdo con las bases que se fijaban en el hecho 6.3 de la demanda.

Mercantil. Competencia desleal. Comisión de un ilícito de denigración (artículo 9 LCD). Operatividad de la exceptio veritatis. Indemnización de daños y perjuicios. Aplicación de la de la doctrina "ex re ipsa" en propiedad industrial y competencia desleal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 28ª) de 17 de octubre 2014 (D. Ángel Galgo Peco).

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CUARTO.- SOBRE EL CARÁCTER DENIGRATORIO DE LAS MANIFESTACIONES OBJETO DE CONSIDERACIÓN

18.- Este aspecto se aborda en el apartado segundo del recurso. La idea central del discurso impugnatorio de FERNANDO GARCÍA es que a la hora de enjuiciar si una determinada conducta tiene o no carácter denigratorio a los efectos previstos en el artículo 9 LCD, debe tenerse en cuenta no solo el significado que objetivamente quepa atribuir a la misma aisladamente considerada, sino también el contexto en el que se produce y las circunstancias concurrentes en el caso. En apoyo de su posición, cita la parte recurrente las sentencias del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 2007 y 30 de junio de 2011.

19.- Ello no obstante, en la parte final del apartado FERNANDO GARCÍA cuestiona también la aptitud misma de la utilización del término "imitador" en su página web y en los catálogos que distribuye a sus clientes para integrar un acto de denigración del artículo 9 LCD. Consideraciones de orden lógico nos llevan a abordar este aspecto en primer lugar.

20.- La sentencia del Alto Tribunal de 26 de octubre de 2010 proporciona cierta guía sobre los criterios a utilizar para la apreciación de idoneidad denigratoria a efectos del ilícito concurrencial que nos ocupa, al señalar que las manifestaciones objeto de examen han de ser valoradas en consideración al entendimiento de los destinatarios de la noticia y a la repercusión de la misma en el crédito del que sea merecedor la persona concernida. Desde esta perspectiva, pocas dudas cabe albergar de la aptitud de las manifestaciones recogidas en la página web y en los catálogos impresos distribuidos por FERNANDO GARCÍA a sus clientes para menoscabar el crédito de MAHERLO en el mercado. La atribución de la condición de "imitador" y la especie de que se ha apropiado por medios delictivos de una base de datos ajena para utilizarla en su beneficio tienen una potencialidad evidente para socavar la reputación de cualquier operador en el mercado.

Civil - Contratos. Compraventa de viviendas en construcción. Acción de resarcimiento de daños y perjuicios por retraso en la entrega de la vivienda. El principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) y la consideración de un perjuicio in re ipsa (en la cosa misma) no son aplicables a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como ocurre, en el supuesto de falta de entrega de un inmueble, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2014 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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TERCERO.- Se formula un único motivo por inaplicación de los artículos 1101, 1103 y 1106 del Código Civil, al condenarle al pago de una indemnización de daños y perjuicios por el valor de uso en cuanto daño in re ipsa prescindiendo, tanto en su determinación como en su cuantía del valor efectivo de la presunta pérdida sufrida o ganancia dejada de obtener de acuerdo con las circunstancias acreditadas.

Se desestima.

Dice la sentencia de 15 de junio de 2010, que el artículo 1091 CC, en el cual se establece que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos" no comporta que cualquier incumplimiento contractual genere necesariamente la obligación de resarcir, pues este precepto debe entenderse complementado con el artículo 1101 CC, del cual se infiere que la obligación de indemnizar que se impone a quienes incurrieren en dolo o negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y a los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, tiene por objeto "los daños y perjuicios causados" y no el incumplimiento en abstracto. Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC, además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos (SSTS de 24 de septiembre de 1994, 6 de abril de 1995, 22 de octubre de 1996, 13 de mayo de 1997, 19 de febrero de 1998, 24 de mayo de 1999, 31 de enero de 2001, 3 de julio de 2001, 5 de octubre de 2002, 10 de julio de 2003, 9 de marzo de 2005, 19 de julio de 2007). La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes (SSTS de 26 de mayo de 1990, 5 de marzo de 1992, 29 de marzo de 2001).

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Indemnización al comprador por retraso en la entrega de la vivienda. Indemnización “in re ipsa”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2011 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

QUINTO.- (...) Igualmente ha de rechazarse el motivo tercero, por infracción de los artículos 1091, 1100, 1124, 1500 y 1504 del Código Civil, en cuanto a la resolución contractual instada por la recurrente Ponte do Porco Inversiones S.L.. Es cierto, y así lo recoge la sentencia impugnada, que el día 28 de marzo de 2006 la vendedora dio por resuelto el contrato de compraventa invocando el artículo 1504 del Código Civil, mediante requerimiento al que se opuso en la misma fecha la compradora; pero también lo es que la actuación de la compradora en relación con el otorgamiento de la escritura pública, como también afirma la Audiencia, «ni siquiera puede calificarse como incumplimiento, [y] venía precedida y justificada por el previo incumplimiento de la parte vendedora -claro incumplimiento y de superior entidad a la firma de la escritura un día después del propuesto por la vendedora-, consistente en un retraso en la entrega de más de veinte meses, siendo sobradamente conocido que para hacer uso de la facultad que confiere el art. 1504 del C.C. deben concurrir los presupuestos de ejercicio de la facultad resolutoria del contrato exigidos por el art. 1124 del C.C., presupuestos que no concurrían en el vendedor incumplidor ya que según constante y uniforme jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -y por tanto no el vendedor moroso en la entrega-..»; criterio que ha de ser compartido pues, como se deduce de los hechos que han resultado acreditados, fue la vendedora quien con su actitud impidió la consumación del contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública y el pago simultáneo del precio.