Derecho de tanteo y retracto legal en materia de arrendamientos urbanos. Excepciones al mismo. La «venta conjunta» no puede constituir una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente pero no se debe exige que la venta sea de la totalidad del inmueble o la adquisición de su totalidad se realice en un solo acto o en múltiples actos siempre que sean simultáneos en el tiempo. La excepción también se aplica cuando el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. La sentencia recurrida, que el TS confirma, no desestima la demanda de retracto porque, aun siendo fincas registrales independientes, la arrendadora hubiera vendido conjuntamente los dos locales de su propiedad en el edificio -uno de ellos, el arrendado-, sino porque ha vendido todos los que tenía en él, que son, además, los únicos que existen en dicho edificio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Tanto la sentencia de primera instancia como la de segunda desestiman la acción de retracto arrendaticio ejercitada por D.ª Adela respecto del local sito en el DIRECCION000 de Sevilla, inscrito en el Registro de la Propiedad n.º 10 de Sevilla, al tomo NUM000, libro NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca número NUM004, del que es arrendataria por contrato de 1 de enero de 2010 que sustituye a otro anterior de 15 de enero de 2003.

Dicho local fue vendido por su propietaria y arrendadora, D.ª Raimunda, junto con otro colindante sito en el mismo edificio -la finca registral núm. NUM005- a D. Elias, mediante escritura pública otorgada el 31 de mayo de 2017.

Las sentencias de instancia consideran que en el caso no cabe el retracto en virtud de lo establecido en el art. 25.7 de la LAU, que también resulta aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda conforme a lo dispuesto en el art. 31 del mismo texto legal.

Lo que establecía dicha norma en la redacción aplicable, por motivos temporales, era lo siguiente:

«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

»Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.».

Lo que considera el Juzgado de Primera Instancia es que el derecho del arrendatario al retracto que establece el art. 25 de la LAU «tiene las limitaciones que el mismo precepto recoge, y en concreto en el punto 7 cuando se trate de la venta conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble» y que «Este es precisamente el caso de autos, en que la demandada vende los dos únicos locales que hay en el inmueble, de su propiedad, por lo que debe desestimarse la demanda».

Doctrina sobre el derecho de retracto arrendaticio urbano en caso de venta conjunta. El art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de venta conjunta previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Éstos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2025 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-D. Alfredo, D. Inocencio, D. Erasmo, D. Pedro Enrique y Dña. Eloisa, D. Dimas y Dña. Flor, D. Abelardo y Dña. Debora, D. Porfirio, Dña. Trinidad, Dña. Cristina y D. Teofilo, Dña. Adela, D. Serafin y Dña. Palmira, Dña. Eufrasia y Dña. Socorro, Dña. Inmaculada, Dña. Angelica, Dña. Florinda, D. Desiderio y Dña. Leocadia, Dña. Virtudes y D. Felicisimo, Dña. Eugenia, Dña. Natividad y D. Herminio, D. Abilio y Dña. Serafina, Dña. Herminia, Dña. Angustia y D. Melchor, D. Alejandro y Dña. Valentina, D. Esteban y Dña. Noemi suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre unas viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a las personas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

Recurso extraordinario por infracción procesal

Retracto arrendaticio urbano. No opera la exclusión del art. 25.7 LAU porque no consta que se transmitiera la totalidad del inmueble donde se ubican los pisos arrendados. La «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión los derechos de tanteo y retracto, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de noviembre de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.-El 10 de noviembre de 2006, Dña. Adelina, D. Indalecio, D. Juan Carlos y D. Jesús suscribieron con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) sendos contratos de arrendamiento sobre cuatro viviendas sitas en la DIRECCION000, de Madrid.

2.-El 31 de octubre de 2013, EMVS vendió a la empresa Fidere Vivienda S.L.U. (en adelante, Fidere), un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre cuyas promociones se encontraban determinadas fincas del edificio sito en la DIRECCION000, de Madrid, entre ellas, las viviendas antes reseñadas.

3.-Los citados arrendatarios formularon una demanda contra Fidere, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

4.-Previa oposición de la parte demandada, que alegó, en lo que ahora interesa, la improcedencia del retracto por aplicación del art. 25.7 LAU, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, al tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano.

5.-La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante, cuyo recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, consideró que, aunque el objeto de la compraventa fueron 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

6.-La demandada ha interpuesto un recurso de casación.

Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Derecho de tanteo y retracto. Alcance de la acción de resolución de compraventa prevista en el artículo 51 LAU 1964 por incumplimiento de la obligación de no enajenar el local por actos inter vivos, dentro del plazo legalmente establecido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de septiembre de 2011. Pte: JUAN ANTONIO XIOL RIOS. (1.370)

TERCERO.- Alcance de la acción de resolución de compraventa prevista en el artículo 51 LAU 1964.

A) Los derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario del local de negocio, en la terminología de la LAU 1964, se regulan en su Capítulo VI. Se trata de uno  de los beneficios que la ley otorga a los arrendatarios, tanto de local de negocio como de vivienda, que tal y como ha señalado esta Sala, tienen como finalidad facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad del inmueble que tienen arrendado, con preferencia o en sustitución de un tercer adquirente. En el marco de este fin pretendido con la regulación de estos derechos, debe ser entendido el artículo 51 LAU 1964, que impone una prohibición de disponer durante un periodo de tiempo, y una grave sanción para el supuesto de incumplimiento. No persiguen los derechos de tanteo o retracto favorecer sin motivo al arrendatario, sino poner a su alcance la posibilidad adquirir el inmueble, no a fin de que se obtenga un beneficio económico, sino facilitando, simplemente, el acceso a la propiedad de un inmueble que ya posee.