Opción de compra. Distinción entre plazo de duración del derecho a exigir la recompra (término de eficacia y vigencia de la obligación) y el término de cumplimiento de la prestación. La distinción entre la duración de los derechos y el término de vigencia de las correlativas obligaciones, y el término de vencimiento o cumplimiento de las prestaciones. La obligación de readquisición como precontrato de opción. No es una obligación a término, sino una obligación con duración temporal limitada. Interpretación de los contratos.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 25 de octubre de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia:

i) El 19 de septiembre de 2007, Sociedad Gestora del Parque Científico-Tecnológico de Cantabria, S.A. (en adelante PCTCAN) constituyó en escritura pública un derecho real de superficie con opción de compra sobre una parcela de su propiedad, sita en el en el Parque Científico y Tecnológico de Cantabria, a favor de Soningeo S.L.

ii) Entre las obligaciones de la superficiaria contenidas en la estipulación cuarta de la escritura, se encontraba la de construir y tener totalmente terminada sobre la parcela objeto del derecho de superficie, en un plazo no superior a treinta meses desde el otorgamiento de la escritura, una edificación cuyas características generales, destino y coste desglosado en partidas se recogían en el proyecto básico aprobado por PCTCAN (conforme a la descripción y planos que figuraban en los anexos 2 y 3 de la escritura), en el que se presupuestaba la ejecución de la edificación en la cantidad de 1.650.000,00 euros.

iii) El derecho de superficie se constituyó por un periodo de 25 años desde la firma de la escritura a cambio de un precio de 150.750,00 euros.

iv) En la cláusula sexta del contrato se pactó lo siguiente:

"Adicionalmente a la constitución del derecho de superficie, PCTCAN otorga a la superficiaria un derecho de opción de compra sobre la finca descrita en el Expositivo I de la presente Escritura.

"La superficiaria podrá ejercitar el derecho concedido dentro del periodo de vigencia del derecho de superficie, en cualquier momento.

"El precio para el ejercicio de opción de compra ascenderá a 250 euros metro cuadrado de edificabilidad. A estos efectos, el importe nominal de la constitución del derecho de superficie y los cánones anuales abonados se computarán como pagos a cuenta de dicho precio.

Opción de compra. Incumplimiento contractual. Interpretación de los contratos. Perfección y consumación del contrato de opción de compra. Ejercicio del derecho de opción. Consecuencias de la falta de formalización de la compraventa por la imposibilidad de cancelar la hipoteca.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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SEGUNDO.- Recurso de casación. Motivo único. Opción de compra. Incumplimiento contractual.

1. Formulación del motivo. En el único motivo de casación, formulado al amparo del artículo 477. 2.3º LEC, se denuncia la infracción del artículo 1.281 CC sobre interpretación de los contratos, en relación con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativo al necesario ejercicio de la opción por parte del optante para que se produzca la perfección del contrato de compraventa y la obligación de cumplimiento por parte del concedente (SSTS 543/2008, de 17 de junio y 607/2009, de 22 de septiembre).

En el desarrollo del motivo se aduce que el tenor literal del contrato de opción es claro, pues no se estableció en el mismo en ningún momento que la demandada debía cancelar la carga de la hipoteca en cualquier caso, sino que dicha obligación se limitaba al caso de que el optante ejercitare el derecho de opción, entendiendo que no hay motivo alguno para apartarse de la interpretación del contrato que resulta de su propia literalidad, y que en el caso de la Litis no se ha acreditado que la parte optante ejercitara el derecho de opción.

Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

Opción de compra. Caducidad de la opción. El carácter recepticio de la comunicación sobre el ejercicio de la opción requiere que haya llegado a conocimiento del concedente dentro del plazo establecido por los contratantes o en su caso que, si no ha llegado dentro de dicho plazo, tal circunstancia resulte imputable al propio concedente y nunca al optante. El concedente debe prever que durante el último día puede llegarle la notificación del optante y adoptar las medidas para que pueda ser efectiva y llegar a su conocimiento si realmente se produce.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Promaga S.A.U interpuso demanda contra Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. interesando que se dictara sentencia por la cual: 1°.- Se declare el correcto ejercicio del derecho de opción de compra por parte de la demandante; 2°.- Condene a la demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de las fincas registrales 8.234 y 15.849 del Registro de la Propiedad de La Línea de la Concepción, o en su caso se otorgue por el Juzgado, sustituyendo la voluntad de la demandada, si se negare a ello en el plazo que prudencialmente señale el tribunal, al objeto de su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente; y 3.- Se condene a la demandada al pago de las costas.

Como hechos fundamentadores de su pretensión alegaba que, con fecha 7 de octubre de 2010, las partes habían celebrado en escritura pública un contrato que titularon como de «compraventa con subrogación hipotecaria y opción de compra» en el cual Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. concedía a la mercantil Promaga S.A.U un derecho de opción de compra sobre las referidas fincas fijando el precio y un plazo para su ejercicio de un año a contar desde la fecha de la formalización de la escritura, el cual por lo tanto quedaba extinguido el día 7 de octubre de 2011. También alegaba que comunicó oportunamente a la demandada el ejercicio de la opción sobre las referidas fincas por medio de burofax emitido el mismo día 7 de octubre de 2011 y por medio de acta notarial de la misma fecha, de modo que ese mismo día se intentó la notificación, sin éxito, al no encontrar a nadie en el domicilio de la demandada, por lo que se hizo entrega del acta de notificación a un empleado de la entidad Credifincas con sede en el mismo edificio, el cual quedó enterado de su obligación de hacerla llegar a la entidad requerida.

La demandada se opuso a dichas pretensiones afirmando que ya había caducado el plazo de ejercicio de la opción cuando llegó a su conocimiento la comunicación de la entidad demandante el día 10 de octubre (lunes), ya que fue en tal fecha cuando se le entregó el burofax y la notificación notarial que había recibido el empleado de Credifincas el día 7 anterior (viernes).

Seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de fecha 27 de mayo de 2014 por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte demandante, por considerar que la opción se había ejercicio extemporáneamente. Formulado recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial de Sevilla (sección 8.ª) dictó sentencia de fecha 7 de octubre de 2014 por la que estimó el recurso e igualmente la demanda en su integridad, sin especial pronunciamiento sobre costas de ambas instancias.

Civil – Contratos. Contrato de opción. El optante no está obligado al ejercicio de la opción. Por eso tal decisión no da lugar a una indemnización de daños y perjuicios o a la aplicación de cláusula penal, sino a la pérdida de lo entregado como precio de la opción y a las demás consecuencias contempladas en el contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2015.

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras.

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QUINTO.- El segundo motivo afirma que se infringe el artículo 1152-1º del Código Civil en cuanto la aplicación de la cláusula penal establecida en el contrato debe quedar reducida a sus justos términos sin que pueda extenderse a la pérdida de las cantidades satisfechas que ahora se reclaman.

La impropiedad con que en el contrato se usa la expresión "cláusula penal expresa" permite a la recurrente la formulación del motivo. El optante no está obligado al ejercicio de la opción, pues de la propia naturaleza del contrato se deduce que aquél está facultado para decidir unilateralmente sobre su celebración a la que, por el contrario, sí queda vinculado el concedente.

Civil – Contratos. Opción de compra. Resolución por de ejercicio del derecho de opción. Si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa: pero ésta no nace si, al no ejercitar la acción en el plazo previsto, queda caducada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2015 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras.

SEGUNDO.- 1.- La opción de compra es una especie de precontrato (como dice la sentencia de 25 noviembre 2011, reiterada por la de 1 de diciembre de 2011) entendido como una primera fase del iter contractus en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado: así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia: sentencias del 7 septiembre 2010, 24 junio 2011; que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra, como concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa: así, sentencias de 21 noviembre 2000, 5 junio 2003, 3 abril 2006, 12 mayo 2009, 7 mayo 2010, 6 abril 2011, 25 noviembre 2011.

Este precontrato de opción de compra puede ser otorgado por el concedente al optante sin precio, que sí lo habrá en la proyectada compraventa o bien se otorga por un precio, llamado también prima, que es el caso presente, que ha sido efectivamente recibido por la parte concedente y es objeto de la cláusula penal.

La opción de compra es esencialmente temporal; las sentencias del 9 febrero 2009 y 22 septiembre 2009 expresan literalmente que "... transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho". En el presente caso se ha redactado aparentemente de forma confusa, pero es clara; se ha transcrito literalmente antes. La opción tiene una vigencia de tres años y pasados éstos desaparece la relación obligacional. Dentro de este tiempo de vigencia se fija el breve de plazo de treinta días hábiles para ejercitarla, que se computa desde que el optante reciba la notificación de que se ha otorgado la licencia de obras y se ha comenzado su ejecución, que ocurrió en este caso el 4 agosto 2009.

Civil – Contratos. Contrato de opción de compra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 5ª) de 22 de julio de 2013 (Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO).

SEGUNDO.- La figura contractual de opción de compra no regulada específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del C. Civil, siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido (STA de 8/3/91; 13/11 y 22/12/92; 4/2/94 y 14/2/95).

Civil – Contratos. Precontrato de opción de compra. Interpretación de cláusulas oscuras. Principio de buena fe contractual.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) Tal como recuerda la sentencia de 7 mayo 2010: Cuando se ejercita ésta -perfección del precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.

Lo cual lo había dicho ya la del 23 abril 2010: El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso

Civil – Contratos. Precontrato de opción de compra con cláusula penal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El negocio jurídico que llega a esta Sala es un precontrato de opción de compra con cláusula penal, que han contemplado también las sentencias de 26 marzo 2009 y 30 noviembre 2012.

Tal como dice la sentencia de 21 noviembre 2000, "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa"; en el mismo sentido, sentencias de 5 junio 2003 y 3 abril 2006. Otras muchas sentencias se han dictado sobre la opción de compra: 23 abril 2010, 7 mayo 2010, 1 de diciembre de 2011.

La cláusula penal es el objeto de este proceso, que reclama el optante, porque el concedente de la opción, demandado en la instancia, vendió la finca a un tercero (ocho años después de la firma del documento privado). Lo cual ha sido desestimado por las sentencias de instancia, lo que considera acertado esta Sala.

Civil – Contratos. Opción de compra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 29 de marzo de 2012 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

SEGUNDO.- En relación con la figura jurídica de la opción de compra se realiza un amplio estudio en la reciente Sentencia dictada por la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de Madrid en fecha 7 de diciembre de 2011, con remisión a los razonamientos contenidos en la de 27 de noviembre de 2007, que ya había analizado las características del contrato de opción de compra en los siguientes términos:

"I. La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.

II. Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 (arts. 373 a 376) y en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).

En la actualidad, el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460, 461 y 517).

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero, Lalaguna, Román García), pero la jurisprudencia, iniciada con la sentencia de 23 de marzo de 1945, rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra (sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1993 y 14 de mayo de 1991 .

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Remuneración. Opción de compra. Distinción de la compraventa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- 1.- Tal como sintetiza la sentencia de esta Sala de 18 de marzo de 2010, el contrato de mediación o corretaje es aquel por el que se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contacta con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.

"Dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos.

Civil – Contratos. Compraventa. Precontrato de venta. Opción de compra.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 2011 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) El primero de los submotivos se formula por infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la opción de compra. Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado.

Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: " Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa (sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno. "

Civil - Contratos. Opción de compra.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2011 (D. RAFAEL GIMENO-BAYON COBOS).

CUARTO: (...) 35. En su desarrollo la recurrente afirma que el derecho de opción atribuye al optante la facultad de ejercitar la misma, por lo que la condena a su ejercicio equipara la opción a la promesa de venta.

2. Valoración de la Sala 2.1. La "facultad" del optante.

36. No le falta razón a la recurrente cuando afirma que, a diferencia de la promesa de venta, el contrato de opción atribuye a la optante la facultad de ejercitar o no el derecho concedido, pronunciándonos en este sentido, entre otras muchas, en la sentencia 543/2008, de 17 de junio, que afirma: "en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato; y la 552/2010, de 17 de septiembre que con cita de la 638/2008, de 2 julio, define a la opción como "convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima"; y en la 257/2011, de 6 de abril que afirma que "constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil ".

Civil – Contratos. Opción de compra. Distinción entre el ejercicio de la opción de compra y las incidencias que puedan surgir acerca de las circunstancias propias del cumplimiento del mismo

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2011.

CUARTO.- La sentencia de esta Sala de 24 de abril de 2010 afirma que el precontrato de opción es aquél por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente; siendo así que el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.

Es preciso distinguir por ello entre el ejercicio de la opción de compra, que por sí perfecciona el contrato en cuanto une al consentimiento previamente prestado por el futuro vendedor el del optante, de cuya decisión -comunicada en plazo- se hacía depender la perfección del contrato, de las incidencias que puedan surgir acerca de las circunstancias propias del cumplimiento del mismo. Así se ha de proceder en el caso presente, en el cual la discusión entre las partes acerca de las obligaciones que para la parte vendedora había de suponer la perfección del contrato no debe confundirse con el propio ejercicio de la opción por quien resultaba beneficiaria de ella, que en el caso era la demandante Arabella S.A.

Si se examina el contenido de las comunicaciones dirigidas por vía notarial a las concedentes u optatarias -hoy demandadas- por parte de Arabella S.A., en fecha 27 de octubre de 2004, se ha de concluir necesariamente en el hecho de que dicha optante -dentro del plazo concedido- manifestó en tal ocasión inequívocamente su voluntad de ejercer el derecho de opción, pues ello se deduce claramente de sus palabras («mediante la presente ejercitamos la opción de compra sobre las fincas objeto de nuestro contrato de 19 de abril de 2004»), sin perjuicio de que la optante, en virtud de su particular entendimiento del contrato, afirmase que, siendo condición esencial de la compraventa la transmisión de la licencia de edificación en unas determinadas condiciones, la vendedora había de darle cumplimiento según lo pactado anunciando que, en caso contrario, respondería dicha vendedora del saneamiento por evicción y vicios o defectos; lo que en definitiva, si las partes discrepaban sobre tales extremos, habría de ser resuelto por los tribunales, pero que significaba el anuncio por el optante del ejercicio de unas acciones que sólo podían corresponderle como comprador.

Sentado lo anterior, ha de considerarse que la interpretación dada por el órgano "a quo" a dichas manifestaciones de la entidad optante en el sentido de que no comportan los efectos propios del ejercicio de la opción, no puede ser compartida por no ajustarse a la intención y a los propios términos literales en que se expresa, por lo que se impone la estimación del primero de los motivos del recurso de casación, que denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 1281.1 del Código Civil, que impone el criterio de la interpretación conforme a la literalidad de lo expresado siempre que no se revele claramente como contraria a la intención; norma cuya aplicación analógica a las declaraciones unilaterales de voluntad viene avalada por la sentencia de esta Sala nº 712/2004, de 5 de julio, citada por la parte recurrente en el desarrollo del motivo, la cual se remite a la anterior de 26 septiembre 1995.

Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia] 

Civil - Contratos. Opción de compra. Ejercicio de la opción dentro de plazo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2011.

SEGUNDO.- La cuestión fáctica y, al tiempo, jurídica que se plantea en este caso y que ha dado lugar a las sentencias plenamente contradictorias, es si las sociedades optantes ejercitaron la opción dentro del plazo. La sentencia del Juzgado dedujo que sí la había ejercitado y así lo declaró explícitamente. Sin embargo, la Audiencia Provincial no acepta está afirmación y declara literalmente: " En el caso enjuiciado no consta que las entidades optantes hayan ejercitado la opción de compra, con puesta en conocimiento del optatario., lo que hubiere determinado la extinción o consumación de la opción, con la consecuencia de nacer en tal momento y por tal único hecho, la perfección automática de la compraventa".

Y añade más adelante, para despejar cualquier duda que pudiera subsistir: " Por todo lo expuesto y, de las actas notariales anteriormente citadas, no consta que las entidades demandantes hayan ejercitado formalmente la opción, sino más bien lo contrario."

Civil – Contratos. Promesa de venta. Contrato de opción de compra.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2009 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- Antes de entrar en la consideración de los motivos que se contienen en el recurso, se han de precisar los razonamientos a través de los cuales la Audiencia Provincial justifica la estimación del recurso de apelación y el acogimiento de la demanda formulada por el actor don Estanislao, que son los siguientes: a) Tratándose de una promesa de venta, el artículo 1451 del Código Civil establece que la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, y dado que se había determinado exactamente la cosa objeto de la venta, el precio y los plazos en los que había de satisfacerse "la única posibilidad que tenían los vendedores u oferentes de la venta de la finca para negarse al cumplimiento es, de acuerdo con el párrafo segundo del citado artículo, la imposibilidad del cumplimiento de la obligación asumida"; y b) Se ha de rechazar la tesis de que el contrato quedó resuelto por la voluntad tácita de las partes por razón de que, llegado el plazo fijado en el contrato, el demandante no hubiera requerido su cumplimiento, ya que en el compromiso de venta no se estipuló que por falta de pago del precio en el plazo convenido quedaría resuelto el contrato (artículo 1504 del Código Civil) y, por otro lado, tampoco llegó a hacerse requerimiento alguno por el vendedor para resolver el contrato por falta de pago antes del requerimiento efectuado por el comprador para su efectividad; y lo que se establece en el precontrato es que la entrega inicial de parte del precio se haría en el momento de la firma de la escritura coincidiendo con la entrega de la cosa vendida como establece el artículo 1500 del Código Civil. Hasta aquí, los razonamientos de la sentencia impugnada para estimar el recurso de apelación.

TERCERO.- El artículo 1451 del Código Civil en cuanto dispone en su párrafo primero que «la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato» comprende, por un lado, la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un contrato preliminar o precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes pueden reclamarse recíprocamente que dicha perfección tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible, pues la consumación de la promesa se produce cuando se perfecciona el contrato proyectado; habiendo señalado la doctrina que, aun tratándose de una promesa bilateral, ha de considerarse que existe una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que normalmente se ejercitará una u otra promesa u opción de compra o de venta. Pero también se comprenden en dicha norma la promesa unilateral de vender o de comprar, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección. Esta es la situación que se plantea en el presente litigio, pues fue únicamente don Ruperto quien por sí, y además en representación de las personas por las que actuaba, suscribió unilateralmente el documento de promesa de venta de fecha 3 de marzo de 2003, que entregó al futuro comprador don Luis Antonio, sin que este último suscribiera el citado documento ni contrajera obligación firme de compra.