Ley 57/1968. El art. 3 de la Ley 57/1968 introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato, si bien, tal doctrina jurisprudencial no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador, matización que ha llevado al TS en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas. En el presente caso, el mero hecho de que hubieran expirado el plazo de entrega cuando se resolvió el contrato no ampara la reclamación de los compradores contra la aseguradora por ser dicha resolución oportunista, habida cuenta que fue hecha tres meses después de que la construcción de la vivienda hubiera finalizado y cuando ya sabían que la licencia de primera ocupación se había pedido y se estaba tramitando administrativamente, sin atisbo alguno de incertidumbre en cuanto a su próxima concesión (lo que finalmente aconteció, dado que se expidió solo una semana después de que comunicaran a la promotora y a la aseguradora su decisión de resolver el contrato).

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO.En este litigio, los ahora recurrentes, compradores de una vivienda en construcción sujeta al régimen de la Ley 57/1968, reclaman de la aseguradora demandada el pago de las cantidades anticipadas por ellos a la promotora a cuenta del precio y sus intereses. La demanda ha sido desestimada en las dos instancias con fundamento en el efecto prejudicial o positivo de lo resuelto en el previo procedimiento de ejecución de la póliza en cuanto a la inexistencia de incumplimiento de la promotora por ser aplicable el plazo de entrega pactado en dicha póliza. Los recurrentes niegan en su recurso por infracción procesal que lo resuelto entonces vincule en este procedimiento declarativo ordinario y defienden en casación la responsabilidad de la aseguradora desde la perspectiva de la especialidad del art. 3 de dicha ley y por considerar que el plazo de entrega era el indicado en el contrato.

Para la decisión de los recursos son antecedentes relevantes los siguientes:

1.Hechos probados o no discutidos:

1.1. Con fecha 18 de mayo de 2007 D. Vicente y D. Narciso suscribieron con la vendedora Promociones Cuevas Sánchez, S.L (en adelante PCS o la promotora) un contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (doc. 2 de la demanda), que tuvo por objeto la vivienda «Bloque DIRECCION000», más garaje y trastero anejos, perteneciente a la promoción «Golf and Beach Resort» sita en el municipio de San Roque (Cádiz). La vivienda debía entregarse en septiembre de 2008 (estipulación tercera) o, como máximo, el 30 de enero de 2009 (estipulación cuarta).

Resolución de cuatro contratos privados de compraventa de viviendas de futura construcción por falta de entrega en plazo. Motivación de las sentencias. El principio de justicia rogada, congruencia y prohibición de la mutatio libelli (cambio de demanda). La jurisprudencia interpretativa de la Ley 57/1968 en cuanto al plazo de entrega de las viviendas y la constitución de garantías de las cantidades percibidas a cuenta. La posición de los demandantes no puede considerarse constitutiva de un vedado abuso de derecho cuando las irregularidades administrativas se dieron por acreditadas en el proceso criminal, cuando no se habían concluido las obras de conexión de la red de saneamiento interior con la red general de saneamiento exterior para la evacuación de aguas y cuando, además, habían sido imputados en el proceso penal, el alcalde, el arquitecto municipal y el secretario del consistorio, que intervinieron en la concesión de la licencia de primera ocupación en tan anómalas circunstancias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2024 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los siguientes antecedentes relevantes:

1.º- Objeto del recurso

El presente proceso versa sobre la resolución de cuatro contratos privados de compraventa de viviendas de futura construcción por falta de entrega en plazo, y por no haber cumplido la entidad promotora-vendedora su obligación de constituir las garantías previstas en la Ley 57/1968, cuya aplicación al presente litigio no se discute.

2.º- Circunstancias fácticas concurrentes

1) El 23 de septiembre de 2005, D. Pablo Jesús, D. Pedro Antonio y D. Norberto (el primero de nacionalidad británica y los dos últimos de nacionalidad noruega), suscribieron con Península Proyect Management, S.L. (en adelante PPM o la promotora) cuatro contratos privados de compraventa cada uno de los cuales tuvo por objeto una vivienda en construcción, más garaje y trastero anejos, del DIRECCION004, que la vendedora promovía en el municipio de Atafe (Granada). En concreto, los inmuebles objeto de compraventa fueron los siguientes:

(i) Vivienda DIRECCION000, más garaje NUM001 y trastero NUM000.

(ii) Vivienda DIRECCION003, más garaje NUM007 y trastero NUM006.

(iii) Vivienda DIRECCION001, más garaje NUM003 y trastero NUM002.

(iv) Vivienda DIRECCION002, más garaje NUM005 y trastero NUM004.

2) En los precitados contratos figuraba como parte compradora D. Pablo Jesús, pero se firmaron sendos anexos en los que se hizo constar que la parte compradora estaba integrada por las tres personas antes indicadas. En las condiciones particulares de los contratos figuraban las cláusulas siguientes:

-Garantía (condición particular cuarta): la promotora se obligaba a garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio de las viviendas más «los intereses legales correspondientes» mediante «póliza de afianzamiento otorgada con compañía de reconocido prestigio» que, según se afirmaba, se estaba tramitando.

-Plazo de entrega (condición particular quinta): se preveía que las viviendas se entregasen en un plazo de «veintiocho meses a partir de la firma del acta de replanteo».

El TS se pronuncia sobre la cuestión jurídica de si es, o no, causa de nulidad de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, en el que el comprador tiene la condición de consumidor, el hecho de que el contrato no contenga cláusula alguna sobre la fecha o el plazo de entrega de la vivienda al comprador. Dice el TS que no es nulo porque siempre cabe la aplicación del art. 1128 CC que dispone que “si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijaran la duración de aquél”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2016 (D. ANGEL FERNANDO PANTALEON PRIETO).

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SEGUNDO.- La cuestión jurídica principal que plantea el presente recurso de casación consiste en dilucidar si es, o no, causa de nulidad de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, en el que el comprador tiene la condición de consumidor, el hecho de que el contrato no contenga cláusula alguna sobre la fecha o el plazo de entrega de la vivienda al comprador.

Es cierto que, de las tres sentencias de esa sala que la recurrente ha citado en orden a justificar el interés casacional de la resolución de su recurso, sólo la 370/2014, de 30 de enero (Rec. 1374/2011), contempló dicha cuestión; y que, aunque esa sentencia confirmó la desestimación de la petición que los compradores habían deducido de declaración de la nulidad del contrato de compraventa con base en el artículo 6.3 CC, por vulneración de la norma del artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, tal desestimación se basó en consideraciones fácticas y jurídicas no coincidentes con las alegadas por Grupo Espavene en el presente recurso.

Pero ello no ha de conducir a la desestimación, ahora, del recurso por causa de inadmisibilidad. En la sentencia 857/2010, de 3 de enero de 2011 (Rec. 2149/2006), esta sala declaró que:

«[E]n el recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como es el presente, lo decisivo es que la aplicación del derecho por la sentencia impugnada para resolver el caso litigioso se contraste con los criterios de decisión de esta Sala, mantenidos en dos o más sentencias ("doctrina que de modo reiterado...", art. 1.6 CC), sobre casos, si no idénticos, si al menos similares en cuanto a sus circunstancias de hecho, salvo que por tratarse de un caso singular, nunca antes tratado por el Tribunal Supremo o bien tratado solo por una sentencia, el interés general en la formación de doctrina jurisprudencial, de evidente relación con el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 de la Constitución), pueda identificarse con el interés casacional del art. 477.2-3º LEC ».

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. El retraso en la entrega no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, cuando se trata de un retraso de unos escasos meses, y además, cuando se ha pretendido la resolución el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria de 4 de marzo de 2015 (Juan José Cobo Plana).

PRIMERO.- Celebrado entre las partes un contrato de compraventa, de solar por un precio consistente en una parte de efectivo y otra parte en viviendas y plazas de garaje, DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. ejercitan una acción de reclamación de las cantidades que en concepto de indemnización se fijan en el contrato para el caso de que el mismo se considere incumplido por CCC por falta de entrega en el plazo pactado de las viviendas y plazas de garaje convenidas.

Gran parte del pleito gira en la interpretación que haya de darse a la cláusula e) del contrato que contempla el incumplimiento del mismo y las penalizaciones que del mismo se derivan.

Dice la referida cláusula e):

“1.- Transcurrido el plazo de 30 meses a contar desde el otorgamiento de la Licencia de obras, o en su caso el plazo máximo fijado en el apartado b de la presente estipulación, esto es el día 1 de marzo de 2010 sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) anterior, se entenderá incumplida la obligación de pago de parte del precio, por lo que quedarán facultados los vendedores para optar, bien por prorrogar por un periodo máximo de un año más dicho plazo, en cuyo caso devengará, en concepto de cláusula penal, la cantidad de 30,05 euros, por cada día prorrogado hasta la entrega de las viviendas y plazas de garaje; bien por exigir el pago en efectivo de la parte del precio que restare, con un devengo del 10% de intereses de demora, quedando facultados en tal caso, para la ejecución anticipada del aval bancario que se hubiera entregado en garantía de dicho pago, sin otro requisito que la notificación fehaciente a la compradora de la decisión adoptada.

2.- Transcurrido en su caso, el plazo de prórroga de un año a que se refiere el apartado anterior, sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) de la presente estipulación se entenderá definitivamente incumplida la obligación de pago de parte del precio, y salvo opción ampliatoria de los plazos por parte de los vendedores, en los términos pactados en el anterior apartado, quedará obligada la compradora a abonar en los tres días naturales siguientes al vencimiento de dicho plazo el importe de 156.263 euros, incrementado en un 10% de intereses de demora, quedando facultados en cualquier caso los vendedores para hacer efectivo el cobro mediante la ejecución del aval descrito en el apartado d) anterior.

Civil – Contratos. Resolución del contrato de compraventa del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre  de 2014 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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6. (...) La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado es abundante, especialmente, por lo que aquí se plantea, en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de la Sala que dictó sentencia el 10 de septiembre de 2012: En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC. n.º 509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3ª., Sección 5ª, de 18 julio 1997, 1 de junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Tal doctrina fue reiterada más adelante por la sentencia de 14 de noviembre de 2013 que dice así: La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial (SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

Civil – Contratos. Condiciones generales de la contratación y protección del consumidor. Compraventa de vivienda. Determinabilidad del plazo de entrega. Control de abusividad y de transparencia: doctrina jurisprudencial aplicable. Validez de la cláusula que fija el plazo de entrega de la vivienda en dieciocho meses a computar, no desde la formalización del contrato, sino desde la fecha de comienzo de las obras.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2014 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.- Este recurso presenta una sustancial semejanza, tanto en los hechos litigiosos como en las cuestiones jurídicas planteadas, con el recurso de casación nº 1125/2012, recientemente resuelto por esta Sala en la sentencia nº 86/2014 de 26 de mayo. Tal semejanza determina que proceda aplicar a este caso la doctrina y los razonamientos jurídicos contenidos en dicha sentencia.

Así, ambos pleitos tienen su base fáctica en sendos contratos de compraventa de vivienda del proyecto residencial denominado "Mar Menor 2", suscritos entre la parte actora, un consumidor, y la promotora-vendedora "Polaris", planteándose como cuestiones jurídico-sustantivas, en el marco de aplicación de la normativa de condiciones generales de la contratación y de protección de consumidores, la nulidad, por abusiva, de la cláusula relativa a la fecha de entrega de la vivienda, por indeterminación y vinculación del contrato a la sola voluntad del predisponente; la correspondiente integración del contrato fijando un plazo de entrega desde la fecha de su formalización; y, en consecuencia, la resolución del mismo por incumplimiento de la vendedora predisponente con devolución de las cantidades abonadas por el comprador demandante.

Esta identidad sustancial se observa ya desde un principio, al analizar los respectivos contratos litigiosos. En el presente caso, el contrato de compraventa fue suscrito el 21 de marzo de 2006 entre el demandante y la promotora "Polaris" (entonces con su denominación anterior), y en el mismo, a dos columnas, una en castellano y otra en inglés, aparecían un expositivo y una cláusula primera referentes al plazo de entrega de tenor similar al que fue objeto de examen por esta Sala en la referida sentencia de 26 de mayo de 2014:

«EXPONEN:

I. La Vendedora es titular de una finca sita en el término municipal de Torre Pacheco, inscrita en el Registro de la Propiedad N° 7 de Murcia. Sobre dicha finca la vendedora ha iniciado la tramitación para poder construir un Proyecto Residencial denominado "Mar Menor 2" (en lo sucesivo el "Proyecto"). La parte compradora declara que conoce y acepta la situación urbanística del citado Proyecto.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega. Efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2014 (D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN).

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TERCERO.- Para resolver el recurso debe atenderse a la razón causal del fallo impugnado y a la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda -particularmente en supuestos en que se ha pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial-, y, más específicamente, por retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación, fundamentalmente para dilucidar qué valoración jurídica merece esta demora a efectos resolutorios del contrato cuando no se hubiera pactado como esencial que la parte vendedora tuviera dicha licencia a disposición de la parte compradora en el plazo límite de entrega del inmueble.

1. Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, rec nº 369/2008, 21 de marzo de 2012, rec nº 931/2009, y 25 de octubre de 2013, rec. nº 1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC ).