Civil – Contratos. Cesión de contrato. Naturaleza y efectos. Cesión inconsentida. Cesión a un tercero de un contrato de compraventa de vivienda futura por parte del vendedor. Resolución del contrato por falta de consentimiento del comprador cedido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- La parte demandante, OROSPEDA 2005, S.L. compradora en el primer contrato y cedida en el segundo, tras la desestimación de su demanda rechazándose su pretendida resolución del primer contrato ha formulado el presente recurso de casación, en seis motivos, que todos mantienen la misma pretensión que no es otra que la ineficacia -en sus distintos aspectos- del primer contrato, por razón de la cesión consentida, contenida en el segundo contrato.

Esta Sala debe reiterar la doctrina sobre la cesión inconsentida de un contrato ya que el caso presente no es la primera vez que se presenta ante esta Sala, ni -presumiblemente- será la última. No tanto es la cuestión de cesión, sino lo que aquí y en ocasiones anteriores se plantea es la agresión que hace una parte vendedora de cosa futura, cuando su objeto es la misma cosa que había vendido a un primer comprador, sin que éste dé su consentimiento.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda a construir. Resolución por causa de retraso y de constitución por la promotora de servidumbres. No se da lugar al no influir en la frustración del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de enero de 2014 (Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- Dos son, pues, las cuestiones que se plantean en este recurso, que dan lugar a la casación.

En primer lugar, el retraso como causa de la resolución de las obligaciones derivadas del contrato. Ciertamente, el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor ha dado lugar a numerosa jurisprudencia que acuerda la resolución, pero es constante la que mantiene que "un mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato" (así lo expresa, entre otras muchas, la sentencia de 22 noviembre 2013 ). Conviene recordar que la resolución que contempla el artículo 1124 del Código civil requiere un incumplimiento básico que provoca la frustración del fin objetivo del contrato (así, sentencia de 10 junio 2010 ) sin que baste un cumplimiento defectuoso ( sentencia de 21 marzo 1994 ).

Civil – Contratos. Compraventa de cosa futura. Vivienda. Resolución por incumplimiento del plazo de entrega por falta de licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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TERCERO.- El segundo de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil y se basa en dos argumentos: el primero mantiene que la licencia se había obtenido desde el 2 marzo 2006 y el segundo, que el retraso en la obtención de tal licencia no puede reputarse como incumplimiento esencial.

Es motivo se desestima por dos razones.

La primera, que el plazo que constaba en el contrato al prever un plazo más de gracia o lo que es lo mismo, una prórroga de dos meses, debe entenderse que el plazo es esencial y, por otra parte, según lo expuesto en el fundamento anterior y probado conforme dice la sentencia de instancia, el retraso no es tan breve como se expresa en el desarrollo del motivo, sino resulta un retraso de años según se dice en el fundamento anterior y no cabe en casación hacer supuesto de la cuestión.

Civil – Contratos. Solicitud de nulidad del contrato por falta de determinación de la fecha de entrega de los pisos vendidos como cosa futura, pues no estaban construidos en el momento del contrato. Se desestima. Resolucion del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega. Se estima.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2014 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

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PRIMERO.- La cuestión jurídica que se ventila en el proceso y que llega a casación es doble: en primer lugar la nulidad del contrato de compraventa de cosa futura de 6 junio 2007 por ser contrario a norma imperativa ( artículo 6.3 del Código civil ) (...).

Todo parte del mencionado contrato en el que se venden en el mismo contrato dos viviendas en edificio a construir y en dicho contrato no se menciona la fecha o la época directa o indirectamente en la que debe ser cumplido y entregadas las viviendas. Lo cual es contrario a la norma del artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que dispone:

En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega...

Civil – Contratos. Compraventa de cosa futura. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2014 (Xavier O'callaghan Muñoz)

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SEGUNDO.- Son de destacar tres puntos antes de analizar con detalle los motivos del recurso de casación.

El primero, es la cafificación del contrato que lo hace correctamente la sentencia de instancia y no se discute por las partes. Es la compraventa de cosa futura, incardinable en el artículo 1445 del Código civil en relación con el artículo 1271, párrafo primero, en su modalidad de que requiere una actividad del vendedor para que se produzca efectivamente la existencia de la cosa, el cual incurre en responsabilidad si incumple cualquiera de los actos incluidos en el contrato, desde los caracteres de la cosa hasta el plazo de entrega de la misma: así, sentencias de 23 febrero 2007 y 11 diciembre 2009. Esta última dice literalmente:

Es un contrato de compraventa de cosa futura, que no incluye el contrato de obra, si bien, como dice la sentencia de 18 de septiembre de 1996, " en la compraventa de cosa futura existe una obligación del vendedor de hacer lo posible para que tenga realidad y la pueda entregar tal como se ha pactado", lo que corresponde al principio de la buena fe que en el cumplimiento del contrato proclama el artículo 1258 del Código civil. Incluso en el Derecho alemán (B.G.B. § 651) se distingue en el contrato de obra si la cosa suministrada es fungible o no y en el primer caso es una compraventa, en el segundo se mezcla la compraventa del material y el contrato de obra.

El segundo es el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes, sea el vendedor, sea el comprador. Si éste no cumple total o parcialmente su obligación esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil. Y si es el vendedor el que incumple en cuanto a la cosa o el plazo de entrega, el comprador puede asimismo resolver el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil.

Civil – Contratos. Contrato sobre cosa futura. Determinabilidad del objeto futuro.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 4ª) de 5 de julio de 2013 (D. JUAN IGNACIO MEDRANO SANCHEZ).

CUARTO.- (...) Uno de los mayores problemas de los contratos sobre cosas futuras se centra en la determinabilidad del objeto futuro, a comprar o, como es este caso, a arrendar.

Afirma así la STS de 30 de marzo de 2012 "según el artículo 1273 CC, el objeto del contrato deber ser cierto y se considera que tiene esta cualidad cuando pueda ser determinado sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes contratantes. Esta regla es perfectamente aplicable al caso en que el objeto del contrato lo constituyan cosas futuras, pisos y plazas de garaje, en la forma que la sentencia recurrida ha interpretado dados los términos en que se redactó y aceptó por ambas partes. Tratándose de una cosa que aun no existe, la concreción del objeto es muy clara y no incurre en la prohibición del nuevo convenio contenida en el artículo 1273 CC.

Civil – Contratos. El contrato de entrega de apartamento a construir como compraventa de cosa futura. Petición de cumplimiento del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2012 (Dª. ENCARNACION ROCA TRIAS).

QUINTO. El contrato de entrega de apartamento a construir como compraventa de cosa futura.

Motivo primero. Infracción por inaplicación de los Arts. 1091 y 1258 CC y errónea aplicación del Art. 1451 CC. El documento no es un pacto preliminar, sino un contrato de compraventa de cosa futura, que contiene todos los elementos: determinación del objeto y fijación del precio. Al tratarse de una compraventa sobre plano, se posibilita el cumplimiento forzoso.

Este motivo se va a examinar conjuntamente con el segundo que denuncia la infracción, por inaplicación, del Art. 1445 CC. Dice que el contrato concertado ha de calificarse como una de las modalidades de los contratos de compraventa de cosa futura, en la que el vendedor asume la obligación de entregar la cosa y de construirla. También debe examinarse con el motivo cuarto, que señala la vulneración del Art. 1124 CC.

La parte recurrente ha pedido el cumplimiento del contrato y no solicitó ninguna indemnización de daños y perjuicios. Las situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes no se acomodan a la justicia efectiva por lo que no pueden quedar impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in re ipsa el propio perjuicio.

Los motivos primero, segundo y cuarto se estiman.

El contrato otorgado entre JUDIALBER y la recurrente debe ser calificado como compraventa de cosa futura. Este es aquel contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en proyecto o en construcción, una vez terminada.

Civil – Contratos. Contrato de permuta de solar por obra futura. Contrato sobre cosa jutura. Determinación del objeto del contrato. El objeto está determinado cuando consta individualizado o existen elementos suficientes para conocer su identidad de modo que no hay duda sobre la realidad objetiva sobre las que las partes quisieron contratar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

PRIMERO.- (...) Según el artículo 1273 CC, el objeto del contrato debe ser cierto y se considera que tiene esta cualidad cuando pueda ser determinado sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes contratantes. Esta regla es perfectamente aplicable al caso en que el objeto del contrato lo constituyan cosas futuras, pisos y plazas de garaje, en la forma que la sentencia recurrida ha interpretado dados los términos en que se redactó y aceptó por ambas partes. Tratándose de una cosa que aun no existe, la concreción del objeto es muy clara y no incurre en la prohibición del nuevo convenio contenida en el artículo 1273 CC.

Como dice la sentencia de 23 de febrero de 2007, citada en la sentencia, "para apreciar la determinabilidad del piso habremos de estar a las circunstancias fácticas..." y considera esta misma sentencia el concepto de determinabilidad en estos términos: "El art. 1.271, párrafo primero, CC admite la posibilidad de que el objeto del contrato sea una cosa futura. No importa que la cosa no tenga existencia real en el momento de celebrar el contrato, sino basta una razonable probabilidad de existencia. Ello no es incompatible con la certeza, la cual se refiere a la determinación o identificabilidad, no a la existencia (arts. 1.273, 1.445, 1.447 CC). La falta de determinación deja el contrato al arbitrio de cada uno de los contratantes, por lo que afecta al principio de la "necesitas" que es esencia de la obligación. El objeto está determinado cuando consta individualizado o existen elementos suficientes para conocer su identidad de modo que no hay duda sobre la realidad objetiva sobre las que las partes quisieron contratar. La determinación supone que hay identificabilidad, de modo que el objeto no puede confundirse con otros distintos, el acreedor conoce lo que puede exigir y el deudor lo que tiene que entregar para cumplir su obligación. La jurisprudencia admite que es suficiente la "determinabilidad", la cual hace referencia a una situación en que no hay determinación inicial, en el momento de perfeccionarse el vínculo, pero si cabe la determinación posterior, siempre que no sea necesario un nuevo convenio o acuerdo entre los contratantes para su fijación. Para ello es preciso que el contrato contenga en sus disposiciones previsiones, criterios o pautas que permitan la determinación. En tal sentido, entre otras, SS. de 12 de abril de 1.971, 16 de octubre de 1.982, 9 de enero de 1.995, 10 de octubre de 1.997, 3 de marzo de 2.000, 8 de marzo de 2.002, 25 de abril de 2.003, 12 de noviembre de 2.004. Cuando se trata de una cosa genérica -cosa determinada por su género (S. 21 de octubre de 2.003)-, cuya calidad y circunstancias no se hubieran expresado, el acreedor no podrá exigirla de la calidad superior, ni el deudor entregarla de la inferior (art. 1.167 CC). Se trata de un supuesto de relativa indeterminación del objeto que no es obstáculo para la existencia del contrato (SS. 21 de octubre 1.992 y 16 de marzo de 1.998)."