En los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. Doctrina sobre la neutralización de los principios registrales. Ámbito de aplicación y excepciones. La fe pública registral no se extiende a los datos de hecho que consten en la inscripción de la finca, como la superficie o cabida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Según se refiere en la demanda, D. Fermín, en su condición de propietario de una finca conocida como DIRECCION000, sita en el DIRECCION001, término de Urdax, finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 5 de Pamplona, ejercita una acción declarativa de dominio en relación con dicha finca (en realidad, una acción reivindicatoria sobre una superficie de 450 m2, que se dice forma parte de aquélla), frente a D. Alfonso, titular de la parcela colindante por el Norte.

La pretensión planteada se fundamenta en que: (i) el demandante compró la finca en escritura pública de 24 de noviembre de 1982 a D. Jon, que a su vez la había adquirido, mediante escritura de compraventa de 15 de mayo de 1981, de D. Ángel Jesús, el cual la recibió a título de herencia de su padre, D. Gustavo; (ii) la finca se inmatriculó en fecha 12 de julio de 1982, al amparo del art. 205 LH, por D. Jon, como finca n.º NUM000, folio NUM001, del tomo NUM002, libro NUM003 de Urdax, inscripción NUM004.ª, en la que se indica una superficie de 1.256,40 m2, que es la misma que presenta hoy y que incluye el terreno de 450 m2 que se extiende hasta la casa del demandado; (iii) D. Alfonso, titular de la finca que linda con la del actor, viene realizando actuaciones que impiden que el actor pueda disfrutar de la pacífica posesión de su propiedad y se ha apropiado sin derecho alguno de la expresada superficie de 450 m2; y (iv) la descripción de ambas fincas contenida en los respectivos títulos y en la documentación registral y catastral aportada acreditan que la parcela en cuestión pertenece al demandante.

Respecto de este último punto, se alega que la titulación del demandado solo hace referencia a los 450 m2 discutidos en su inscripción NUM005.ª, al indicar el demandado que parte de la parcela NUM006 formaría parte de la finca que habría adquirido por donación, sin que en las inscripciones previas se mencionara que lindaba al Sur con DIRECCION000, mientras que el título y la historia registral de la finca del actor siempre habría reflejado una superficie de 1246,40 m2.

Doble inmatriculación. Aplicación de las normas de derecho civil para determinar la preferencia. Prevalece la inscripción registral extendida a favor del poseedor actual que ha adquirido el dominio por usucapión.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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TERCERO.- El primer motivo denuncia la infracción del artículo 1949 del Código Civil, con cita de las sentencias de esta Sala de 31 marzo 1992 y 19 julio 1999 para fundamentar la existencia de interés casacional, argumentando la parte recurrente que, por aplicación de dicha norma, frente al título de los demandantes inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito.

La sentencia dictada por el pleno de la Sala con fecha 21 de enero de 2014 (Recurso de Casación núm. 916/2011) se plantea la cuestión jurídica referida a la vigencia del artículo 1949 CC en relación con lo dispuesto por el artículo 36 LH y se expresa en lo siguientes términos:

«Por el primero, el Código Civil dispone, desde su redacción original, que "contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo», mientras que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece que "frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición" ».

Más adelante la misma sentencia añade lo siguiente:

Derecho Registral. Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del art. 34 LH. Principio de buena fe registral. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- (...) 2. Cuestión previa. Delimitación del tercero del artículo 34 LH.

Antes de entrar en el examen del tercer motivo, que resulta determinante para el desenlace del recurso interpuesto, conviene precisar que, en el presente caso, a tenor de los antecedentes y documental aportada, sólo la mercantil "Sánchez Clemente, Gestión Inmobiliaria, S.A.", actualmente "Lobresa, S.L.", ostenta la condición de tercero del artículo 34 LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral. En este sentido, y contrariamente a lo sostenido por la sentencia de la Audiencia, que equipara en esta condición tanto a los demandantes como a la parte recurrente, debe señalarse que la adquisición del dominio de la parte actora no cumple los citados requisitos legales. En efecto, en primer término, porque la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre, don Bernabe Mauricio. En segundo término, y a mayor abundamiento de lo señalado, porque la adquisición del citado don Bernabe Mauricio no se realizó conforme a la disposición de un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, don Cesar Patricio, a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria; dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble inmatriculación de la finca.

De esta forma, tanto la parte actora como la demandada doña Remedios Zulima, titulares registrales de la finca litigiosa, no ostentan la condición de tercero con arreglo a los requisitos legales del artículo 34 LH.

3. Doble inmatriculación. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del artículo 34 LH.

Hecha la anterior puntualización, el examen del motivo tercero del recurso debe realizarse de acuerdo con las siguientes consideraciones.

Civil – D. Hipotecario - D. Registral. Doble inmatriculación. En los casos de duplicidad de inscripción no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2013 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEXTO.- En clara contradicción con esto último, formula la recurrente el motivo tercero para denunciar la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya aplicación en forma alguna puede amparar una modificación registral de la extensión superficial de una finca por quien pretende ostentar la condición de "tercero hipotecario" ni, en definitiva, despliega su eficacia, ligada al principio de fe pública registral, en los supuestos de doble inmatriculación.

La sentencia de esta Sala núm. 299/2012, de 18 mayo, afirma al respecto que «en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, "no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil", además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ».

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

Civil – Hipotecario y Registral. Principio de fe pública registral. Los casos de duplicidad de inscripción no pueden resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SÉPTIMO.- Igual suerte desestimatoria ha de corresponder al motivo quinto, que denuncia la infracción de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto a la protección y alcance del principio de la fe pública registral.

Ya se ha adelantado que, en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12 diciembre 2005, «no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de derecho civil », además de que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos - entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Civil - D. Registral. Doble inmatriculación. Efectos. Resolución del conflicto conforme a las normas de derecho civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- Parte la sentencia impugnada de la afirmación de que «por efecto de la doble inmatriculación, de acuerdo con la mejor doctrina, se produce una neutralización de la protección registral, resultando, por efecto de ello, privados los dos contendientes de la eficacia ofensiva de su condición de terceros y, en consecuencia, decayendo el presupuesto de irrevindicabilidad, tanto para uno como para otro, debiendo resolverse la contradicción en el dominio de acuerdo con el Derecho Civil» (fundamento de derecho segundo). A lo que añade que «tanto don Iván [causante del demandado] adquirió el dominio en el año 1981, antes de que los herederos de los finados don Carlos José y doña Mariola dispusiesen de la finca, como que el demandado debe ser considerado como adquirente de buena fe, con la consecuencia obligada entonces de que los herederos de los finados dispusieron de lo que no era suyo trayendo causa los demandantes de quien no era dueño del predio, de forma que su adquisición, anulada la fuerza ofensiva de su inscripción tabular en razón de un supuesto de doble inmatriculación, solo deviene irrevindicable, en cuanto adquirentes a non domino, si llegaron a usucapir a su favor y esto es lo que también proclama la sentencia recurrida...» (fundamento de derecho tercero).

En definitiva la Audiencia considera que, en principio, habría de prevalecer el título del demandado por aplicación de las normas de derecho civil, pero sin embargo no ocurre así ya que, por aplicación de las mismas normas, los demandantes han adquirido el terreno litigioso por usucapión.

CUARTO.- Se plantea así una situación similar a la resuelta por la sentencia de esta Sala de fecha 23 de septiembre de 2011 (Rec. 1742/2007), que cita la doctrina mantenida en sentencias anteriores. Así la STS 345/2008, de 6 mayo, según la cual "el fenómeno de la doble inmatriculación resulta frecuente en nuestro derecho inmobiliario registral precisamente por la propia facilidad de los medios de inmatriculación y se produce cuando dos fincas registrales son idénticas entre sí, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra".

Civil – D. Registral. Doble inmatriculación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 6ª) de 22 de julio de 2011 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

QUINTO.- Al contrario de lo expuesto en la sentencia apelada, la Sala considera, como lo hacen recurrentes e impugnantes, que nos encontramos ante un supuesto de doble inmatriculación, entendida ésta como "una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número" (sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 342/2011, de 13 de mayo). Dicha doble inmatriculación "se produce cuando dos fincas registrales son idénticas entre sí, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra" (sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 345/2008, de 6 de mayo).

En el caso de autos se produce una identidad, siquiera parcial, de la base física de dos fincas registrales, inscritas en número diferente, esto es, como fincas registrales distintas.

Civil - D. Registral. Doble inmatriculación y protección registral.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011. Pte: ENCARNACION ROCA TRIAS. (1.328)

OCTAVO. Doble inmatriculación y protección registral.

De una forma u otra, los cinco recursos de casación alegan la vulneración del art. 34 LH, en relación con la argumentación de la sentencia recurrida que aplica el derecho civil puro en este punto al entender que la doble inmatriculación impide la aplicación de los principios protectores derivados de la fe pública registral.

Los motivos no se estiman. (...)

Como afirma la STS 345/2008, de 6 mayo, "El fenómeno de la doble inmatriculación resulta frecuente en nuestro derecho inmobiliario registral precisamente por la propia facilidad de los medios de inmatriculación y se produce cuando dos fincas registrales son idénticas entre sí, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente, y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra".

Civil – D. Registral. Doble inmatriculación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (s. 2ª) de 28 de junio de 2011. (1.190)

PRIMERO.- (...) Nos encontramos con el siempre polémico problema de la doble inmatriculación. Ambas partes convienen en que " la habitación a la izquierda del patio " que figura así descrita en el título del actor -escritura pública de compraventa otorgada a su favor y al de su hermano Roque, por el Sr. Matías en fecha 24/junio/1958- y " el cuarto de la escalera " que consta en el del demandado, esto es, en la escritura pública de compraventa otorgada a su favor por su madre, Sra. Raimunda, el día 11/enero/1984, son la misma cosa. Existen versiones contradictorias sobre la posesión del inmueble, pero lo cierto y seguro es que el actor cuando denunció al demandado en el año 2002 por haber usurpado el inmueble litigioso ya refería " que esta familia [es decir, la del demandado] hace varios años que se apropiaron de su habitación ". Quiere ello decir que desde fecha relativamente próxima a la de la adquisición por el demandado, éste ha ostentado la posesión del inmueble.

SEGUNDO.- Así las cosas, con la muy ilustrativa sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña, sección 3ª, de 5/julio/2010, habremos de señalar lo que sigue sobre el tema de la doble inmatriculación, según ha sido expuesto por reiterada jurisprudencia (así, por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremo de 2/diciembre/2009, 6/mayo/2008 y 30/abril/2008):

1º La denominada "doble inmatriculación" se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de modo que ambas inscripciones reflejan la misma finca o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de la otra. Es decir, este fenómeno se produce: (a) cuando dos fincas registrales reflejan la misma realidad física, el mismo predio, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente; (b) y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra.

Civil - D. Registral. Registro de la Propiedad. Doctrina jurisprudencial de la doble inmatriculación. Exceso de cabida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2011.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el análisis de los distintos motivos de uno y otro de los recursos, conviene hacer dos precisiones sobre la función de esta Sala, que no es una tercera instancia que permita revisar la valoración de la prueba hecha en la instancia y sobre el concepto y doctrina jurisprudencial de la doble inmatriculación, que se resuelve por la normativa del Derecho civil, ya que los preceptos hipotecarios se neutralizan entre sí.

(...)

En cuanto a la segunda, tal como recoge la recientísima sentencia de 2 de junio de 2011, siguiendo a la de 13 de mayo de 2011, ésta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como dice la sentencia de 11 de octubre de 2004, se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora llega a esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados.

Civil - D. Reales - D. Hipotecario. Acción declarativa de dominio. Doble inmatriculación. Prevalencia de la inscripción de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil. Presunción de exactitud registral.

Sentencia T.S. de 13 de mayo de 2011.

PRIMERO.- Se ha ejercitado en el presente caso acción declarativa de dominio por el Ayuntamiento de Barcelona respecto a tres fincas registrales (números 4462, 4464 y 4168 del Registro de la Propiedad número 20 de Barcelona) que había adquirido por cesión obligatoria dos de ellas y por expropiación forzosa la tercera, de la propietaria, titular registral, "La Maquinista terrestre y marítima, S.A.", acción ejercitada frente a la entidad "Coordinadores de Gestión, S.L." titular registral de la finca (nº 5778 del mismo Registro de la Propiedad) que había adquirido por compraventa en escritura pública de 24 de diciembre de 2002 a Don Cecilio; también demandado; dicha entidad ha ejercitado, a su vez, en demanda reconvencional acción declarativa de dominio sobre la misma finca.

Aquellas fincas y esta última son coincidentes en la realidad extraregistral. Es decir, se trata de una cuestión de doble inmatriculación.

Esta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como dice la sentencia de 11 de octubre de 2004, se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Este es el proceso que ahora llega a esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados.