Complejo inmobiliario. Contribución a los gastos comunes. En el presente caso, el reglamento de la urbanización contiene un criterio de distribución de los gastos comunes pactado desde el inicio y obligatorio incluso para los futuros propietarios. La alteración de este régimen solo sería posible mediante el consentimiento unánime de todos ellos, pues dicho criterio constituye un elemento estructural del régimen de la comunidad, equiparable a la cuota de participación en la propiedad horizontal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Asociación Los Parques de Es Cubells interpuso frente a D. Justo y D.ª Carmela una «demanda de juicio ordinario de reclamación de cantidad de ciento ochenta y un mil cuatro euros (181.004.-euros)» con base en los siguientes hechos:

i) Los demandados son copropietarios, por mitades indivisas, de una parcela sobre la que se levanta una vivienda unifamiliar. Dicha parcela forma parte de la DIRECCION000, conjunto urbanístico residencial integrado por las parcelas resultantes de la finca denominada DIRECCION000.

ii) En agosto de 2017 se produjo un episodio de lluvias torrenciales en la localidad de Es Cubells que ocasionó graves daños en los accesos y viales de la urbanización. Ante tal situación, el Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia decretó el estado de emergencia y se activó el plan PLANTERBAL por parte del Govern Balear. Se ordenó el desalojo de todas las viviendas de la zona y se prohibió el acceso y la habitabilidad en ellas hasta que se corrigieran las anomalías y se acometieran las reparaciones necesarias para estabilizar accesos y viales y garantizar la seguridad de las personas. Con este fin, se cursaron a los propietarios de la urbanización dos requerimientos remitidos en febrero y mayo de 2017.

iii) El Ayuntamiento de Sant Josep de Sa Talaia, ante las patologías existentes y el deplorable estado de la carretera de acceso a la urbanización, agravado y puesto de manifiesto por las lluvias torrenciales del mes de agosto de 2017, que incrementaron el riesgo para la seguridad de las personas -especialmente de los residentes de la zona-, cursó sendos requerimientos a todos los propietarios de la urbanización en los meses de febrero y mayo de 2017.

iv) Para dar cumplimiento a dichos requerimientos y acometer de forma conjunta las actuaciones precisas, los propietarios de los terrenos afectados acordaron el 7 de agosto del 2017 constituir la Asociación Los Parques de Es Cubells, integrada por quienes, libre y voluntariamente, decidieron asociarse. Desde entonces, la Asociación coordina las obras de reparación y acondicionamiento de accesos y viales, celebrándose reuniones periódicas de los asociados.

Propiedad horizontal. Impugnación del acuerdo de junta de propietarios de contribución a satisfacer gastos de ascensor a propietario que había sido liberado en el año 1994, por unanimidad, a contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento. Aplicación retroactiva del artículo 17. regla 1.ª, párrafo primero LPH. Alcance de la prohibición de irretroactividad de las normas. Hay que distinguir entre una "retroactividad auténtica" o propia, y la "retroactividad impropia". Una cosa es declarar determinadas obras como obligatorias, o reducir las mayorías para adoptar acuerdos, y otra que se aplique la mentada ley de forma retroactiva a situaciones consolidadas derivadas de acuerdos comunitarios unánimes como fue el de exención de los gastos de ascensor a la demandante y otros propietarios, lo que el TS no considera posible, mediante la modificación de un anterior acuerdo que posibilitó la instalación del ascensor bajo un concreto marco normativo. Es factible que una comunidad de vecinos cambie acuerdos tomados con anterioridad, pero siempre que no afecten a situaciones consolidadas a favor de otros propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-En la junta de la comunidad de propietarios del edificio, sito en la DIRECCION000, de Madrid, celebrada el 7 de marzo de 1994, se abordó, como punto tercero del orden del día, la instalación de un ascensor como innovación en la finca y creación de un nuevo servicio, y ante la pregunta ¿acepta la instalación del ascensor en la finca cuyo coste solo se repercutirá entre los propietarios que se vinculen a esta innovación?, se obtuvo una mayoría de los propietarios asistentes de seis a tres; no obstante, se pospuso cualquier decisión al respecto.

2.º-En la posterior junta de propietarios celebrada, en esta ocasión, el 21 de septiembre de 1994, se trató, como único punto del orden del día, la instalación del ascensor con el resultado siguiente: votos a favor, seis propietarios (58,81%); en contra, dos propietarios (19,06%), abstención, un propietario (5,59%); ausentes, tres propietarios (15,54%) y, en definitiva, se acordó que se aprobase la instalación del ascensor, y se añadió: «instalación que será costeada y mantenida, exclusivamente a costa de quienes están interesados en dicha obra».

3.º-La instalación se llevó a efecto en el año 1995, y a los propietarios que se opusieron a ella se les dispensó, desde entonces, del pago de los gastos correspondientes a dicho servicio. De manera tal, que los gastos de mantenimiento del ascensor eran soportados por los propietarios de las viviendas DIRECCION001 a DIRECCION002 del inmueble, menos los actores, que ocupan la vivienda DIRECCION001, conforme al precitado acuerdo, que no obligó a los disidentes a sufragar el gasto de la nueva instalación.

4.º-Así las cosas, la comunidad de propietarios celebró una nueva junta general ordinaria el día 21 de marzo de 2018, cuyo punto 4 del orden del día versaba sobre el reparto de gastos del ascensor, ya instalado años atrás, y se acordó su aprobación con el voto favorable de todos los asistentes, con la única excepción del propietario de la vivienda DIRECCION003 que se abstuvo. A esta junta asistieron, también, los propietarios del piso DIRECCION001.ª, a los que no se les permitió votar por entender la comunidad que no se hallaban al día en el pago de los gastos comunes, aunque después se acreditó que sí lo estaban.

Se hizo constar, en el acta de dicha junta, que actualmente la legislación, especialmente la ley 8/2013, de 26 de junio, que fijaba como límite de adaptación de los edificios a la accesibilidad universal el cuatro de diciembre de 2017, al ser el ascensor un elemento que contribuye al cumplimiento de dicha ley, se acuerda que sea soportado por todos los propietarios del edificio conforme a su coeficiente de participación.

A partir de entonces, se repercutieron, entre todos los propietarios, los gastos del ascensor.

Crisis conyugales. Es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el excónyuge que tiene atribuido el uso y disfrute debe afrontar el pago de los suministros, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 13 de septiembre de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

D. Eugenio interpuso demanda contra Dña. Filomena, en reclamación de cantidad, en concepto de gastos ordinarios de la comunidad de propietarios y tasa de basuras, correspondientes a la vivienda de su propiedad, cuyo uso y disfrute se atribuyó a su ex mujer tras el divorcio.

La parte demandada se opone a la reclamación efectuada de contrario porque ninguna de las sentencias dictadas en el Juzgado de Familia se refiere a tales gastos, cuyo pago por el actor tampoco considera acreditado.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, para lo que se remite a la SAP Madrid de 17 de enero de 2014 (núm. 35/2014, dictada por la Sección Vigesimosegunda):

"[...] es criterio constante de las Secciones de Familia de esta Audiencia Provincial, coincidente con el sentir del de otras Audiencias Provinciales, que haga frente por sí y en exclusiva, el ocupante a quien venga atribuido el uso al amparo del artículo 96 del Código Civil, como único que se beneficia con la utilización, a cuantos gastos ordinarios y comunes origine el empleo de la vivienda familiar, desembolsos entre los que se incluyen las cuotas mensuales ordinarias de comunidad de propietarios, en cuanto derivan y son propias del mantenimiento y conservación (no así las derramas, cargas y tributos que afecten directamente al derecho de propiedad), [...]".

Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, el cual fue resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que constituye el objeto del presente recurso extraordinario por infracción procesal y de casación. Dicha resolución desestimó el recurso de apelación interpuesto, y confirma la sentencia de primera instancia.

Propiedad horizontal. Son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente. Sin embargo, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de mayo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

Por D. Hilario, se interpone recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal contra sentencia recaída en un juicio ordinario sobre impugnación de acuerdos comunitarios (propiedad horizontal).

La sentencia de primera instancia desestima la demanda y contra la misma la demandante recurrente interpone recurso de apelación que es desestimado por la Audiencia Provincial.

El presente procedimiento se ha tramitado como juicio ordinario por razón de la materia, por lo que la vía de acceso al recurso de casación es la contenida en el art. 477.2-3.º LEC.

- El recurso por infracción procesal se interpone por tres motivos:

1.- Al amparo del art. 469.1-3.º LEC, por inaplicación de los arts. 412 y 413.1 LEC.

2.- Al amparo del art. 469.1-2.º LEC, por infracción del art. 218.2 LEC.

3.- Al amparo del art. 469.1-4.º LEC, por infracción del art. 24.1 CE por pronunciamiento judicial ilógico, arbitrario.

- El recurso de casación se interpone por dos motivos, al amparo del art. 477.2-3.º LEC:

1.- Por inaplicación del art. 6.3 CC, en relación con el art. 16.2 LPH.

2.- Por infracción del art. 9.1e) LPH.

Se admite exclusivamente el motivo segundo del recurso de casación.

Propiedad horizontal. Complejo inmobiliario. Comunidad residencial. Pago de gastos comunes. Al existir una zona común que solo lo es respecto de determinados propietarios, según el título constitutivo, corresponde exclusivamente a estos el pago de los gastos correspondientes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Los demandantes son propietarios de diversas fincas integradas en un complejo inmobiliario denominado Comunidad Residencial " DIRECCION000" y, en tal concepto, ejercitan una acción para que se declare que la finca catastral de 789 metros cuadrados de superficie, integrada en el complejo, constituye un elemento común especial de las fincas n.° NUM001 a NUM002 del mismo y que los gastos e impuestos que se ocasionen como consecuencia del uso o de la tenencia de la citada finca deben ser abonados en exclusividad por los propietarios de las citadas viviendas NUM001 a NUM002, según la cuota de participación que les corresponde en los gastos comunes.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso y la sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró como elemento común especial la referida finca catastral y, por tanto, que los gastos e impuestos que se deriven del uso o tenencia de la finca deberán ser abonados exclusivamente por los propietarios a los que se les atribuyó su superficie.

Se interpuso recurso de apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios demandada y la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia por la que desestimó el recurso y confirmó la dictada en primera instancia.

La Comunidad Residencial " DIRECCION000" ha interpuesto recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.° LEC, por interés casacional.

Civil – Familia. Crisis familiares. Atribución a la esposa del uso de la vivienda familiar. Liquidación de la sociedad de gananciales. Los gastos ordinarios de comunidad de la vivienda familiar desde el momento en que la misma fue ocupada única y exclusivamente por la esposa, serán de cargo de la misma.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 22ª) de 21 de octubre de 2014 (D. Eladio Galán Cáceres).

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QUINTO: Interesa la parte apelante que se declare la obligación de la esposa de afrontar los gastos de comunidad de la vivienda familiar, devengados a partir de abril del 2011, reintegrando al demandante los que haya abonado, así como el 50% del importe de los recibos adeudados en enero, febrero y marzo del 2011.

A este respecto, se ha admitido el documento número 1 aportado con el escrito de interposición del recurso, consistente en la resolución judicial de fecha 13 de abril de 2011, relativa a la orden de alejamiento y la adopción de medidas civiles, acordándose atribuir el uso de la vivienda familiar a la esposa, de modo que es evidente que el recurrente abandonó la vivienda en el mes de abril del 2011, de tal manera que los gastos de comunidad desde dicha fecha y en adelante son de cargo de la esposa, por lo que si el recurrente hubiera abonado cuotas correspondientes a este periodo posterior, ello podrá compensarse al momento de la adjudicación de los lotes de conformidad con lo establecido en el artículo 1404 del Código Civil. Téngase en cuenta que la sentencia de divorcio es de fecha 21 de marzo de 2012 y acordó otorgar el uso de la vivienda en favor de la madre y de la prole, así como los gastos de comunidad ordinario.

En este sentido, esta Sala, a partir de la sentencia de 27 de octubre de 2006, viene afirmando que no obstante lo declarado por el Tribunal Supremo, sentencia de 25 de mayo de 2005 y de 20 de junio de 2006, el artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, al igual que el Noveno,Uno-f, de la vigente de 1999, impone al propietario el pago de los gastos de comunidad, lo que, en dichas resoluciones, conduce a considerar que el abono de los mismos realizado por uno solo de los cónyuges, cotitulares del inmueble, al que en la litis matrimonial se le atribuyó su uso constituye un crédito de este contra la sociedad de gananciales en liquidación.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2014 (D. JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

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SEGUNDO.- El recurso del comunero se articula en siete apartados, que el recurrente denomina motivos. Denuncia la infracción de los artículos 3, 5, 9.1 e ), 9.2, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil, y alega la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala y por jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la interpretación de la exoneración de contribución de gastos por ausencia de uso, aunque esta se prevea de manera genérica.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Aplicación de las normas de la comunidad de propietarios contenidas en el título no obstante aplicado otras distintas durante algún tiempo. Doctrina de los actos propios. No es necesaria la unanimidad para modificar gastos comunes, que ya vienen previstos en los estatutos, aunque a lo largo de los años y de forma tácita la comunidad haya adoptado un sistema de contribución distinto del previsto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2014 (José Antonio Seijas Quintana).  

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SEGUNDO.-La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto.

En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los comuneros a los gastos ordinarios y extraordinarios. Las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivo único. Infracción del art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal y reiterada doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

Se desestima el motivo.

La parte recurrente invocó doctrina jurisprudencial, entendiendo que las obras que exceden de la mera conservación o reparación no pueden integrarse en la exención pactada en los estatutos al constituir sustitución o renovación de los ascensores.

Esta Sala debe declarar que no se ha infringido en la sentencia recurrida lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la LPH, de acuerdo con la más reciente doctrina de este Tribunal, en parte, ya anterior en su fecha a la de la sentencia recurrida. Frente a una corriente jurisprudencial, ya superada, que entendía que los gastos extraordinarios no tenían cabida en las exenciones estatutarias que pretendían la exclusión de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, surge otra, reciente, que entiende que no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado, por lo que la exención a favor de locales ha de incluir también los gastos extraordinarios.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Naturaleza de elemento común de las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble. Contribución a los gastos que causen las mismas. Responsabilidad por daños causados por filtraciones de dichas terrazas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 19 de enero de 2012 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Segundo.- Partiendo del hecho no discutido en esta alzada de que la terraza de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM000, NUM001  NUM002, es de uso privativo de la propietaria de dicha vivienda, pero que a su vez es cubierta del edificio, es reiterada la jurisprudencia recogida entre otras en Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil (al mencionar entre ellos las cubiertas), y si bien la descripción enunciativa de dicho precepto no es en su totalidad de "ius cogens" lo que permite que bien en el originario título constitutivo, o por acuerdo unánime de los propietarios, pueda atribuirse carácter privativo (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, lo sean solo por destino, entre los que se encuentran las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, ello no obstante, mientas no se produzca tal desafectación ha de mantenerse la calificación legal que como comunes les corresponde.

Respecto a quien debe hacer frente a los gastos es criterio mayoritario recogido entre otras en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 2 de diciembre de 2003 que tales reparaciones debe asumirse por parte de la comunidad de propietarios en cuanto no afectan a su superficie o pavimento sino a las obras necesarias para mantener en buen estado la cubierta y no estar causadas por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.

Aún considerando las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran, esas resoluciones contienen dos criterios complementarios a fin de determinar quién ha de asumir el coste de las reparaciones.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Individualización de gastos comunes. Acción de nulidad de junta de propietarios y de los acuerdos adoptados por la misma. Falta de legitimación activa de la asociación impugnante al no hallarse sus integrantes al corriente en el pago de las cuotas comunitarias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Individualización de gastos comunes.- Ausencia de legitimación activa de la asociación recurrente al no hallarse sus integrantes al corriente en el pago de las cuotas comunitarias.

Los tres motivos interpuestos en el recurso de casación deben ser analizados conjuntamente al alegarse idéntica cuestión jurídica, cual es, la de entender infringida la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al haberse admitido por la sentencia recurrida la individualización de determinados gastos generales, entre otros, los de alumbrado, vigilancia, recogida de basuras o red de saneamiento, exonerando de su abono a las parcelas no edificadas, y sin que dicha individualización se encuentre autorizada bien en el título constitutivo o estatutos comunitarios o mediante acuerdo adoptado en junta de propietarios por unanimidad. Señala la parte recurrente como fundamento del interés casacional esgrimido las SSTS de 14 de marzo de 2000 y de 16 de noviembre de 1996 las cuales fijan como doctrina jurisprudencial que: «....el artículo 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad....».

Efectivamente se alega por la recurrente que en los supuestos de individualización de gastos generales la doctrina del Tribunal Supremo exige bien la exclusión a través del título constitutivo o estatutos comunitarios bien la autorización de aquella mediante acuerdo, adoptado unánimemente, en junta de propietarios. Hay que destacar que esta doctrina es acogida íntegramente en el recurso de casación nº 720/2004 interpuesto por esta parte recurrente, tal y como se señala en el motivo tercero del presente recurso, que tenía por objeto la declaración de nulidad de la Junta de 10 de febrero de 2000 y la impugnación de acuerdos adoptados en junta de propietarios celebrada el día 18 de febrero de 2001, recurso que finalizó por sentencia estimatoria dictada el veintinueve de Mayo de dos mil nueve.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obligación de contribuir al pago de los gastos comunes aunque el comunero no se beneficia de ellos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

CUARTO.- Propiedad horizontal. Obligación de contribuir a los gastos comunes.

(...) C) La cuestión planteada por el recurrente, respecto a si existen determinados gastos comunes a los que el comunero que no se beneficia de ellos no está obligado a hacer frente, es una cuestión ya resuelta por esta Sala, que ha puesto fin a la contradicción jurisprudencial denunciada por el recurrente. La STS de 29 de mayo de 2009 [RC n.º 720/2004] ha declarado como doctrina jurisprudencial que «[p]ara la procedencia de la consideración legal como individualizables de determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad.»

D) La aplicación de esta doctrina al supuesto que ahora se analiza conduce a la desestimación del recurso de casación. Desde los hechos que se declaran probados por la Audiencia Provincial, resulta que los gastos, cuya exención pretende la parte recurrente, son considerados como gastos comunes por más que el recurrente insista en que él no disfruta de algunos de los servicios que se prestan por esta razón la contribución de cada uno de los copropietarios deba fijarse en atención a su cuota de participación. La afirmación del recurrente de que no recibe estos servicios no es suficiente, en aplicación de la doctrina fijada6 por esta Sala, para determinar la exención de su pago, del que solo justificando que no son comunes, tal y como declara la STS de 22 de julio de 1999 citada por el recurrente, o en su caso, estableciendo su exclusión en los estatutos, el título comunitario o mediante acuerdo unánime de los propietarios podría haberse llegado a una conclusión diferente.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Participación en los gastos comunes. La cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Participación en los gastos comunes.

A) La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del primer motivo de su recurso, declara la posibilidad de que a través de los estatutos de la comunidad, determinados copropietarios pueden verse eximidos del pago de determinados gastos.

B) La Audiencia Provincial no contradice esta conclusión jurídica pues no niega la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad de propietarios puedan establecerse determinadas exenciones a la contribución de gastos, siempre que se cumplan los presupuestos legalmente establecidos, sino que se limita, una vez examinadas las peculiaridades físicas de la comunidad de propietarios, a analizar los estatutos de la comunidad de propietarios, de los que extrae consecuencias muy diferentes a las expuestas por la parte recurrente. Considera la sentencia que la fórmula de exoneración de gastos prevista en el apartado 1 de9 los estatutos es imprecisa y no se ajusta a las normas de especial determinación del artículo 9 LPH, pero, sobre todo, considera que en la determinación de la contribución de los propietarios a los gastos generales, se establecieron las cuotas de participación de cada uno, que fueron fijadas en atención a las singularidades del edificio. La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005]).

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Validez de las cláusulas de exoneración.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 18 de noviembre de 2011 (D. CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA).

CUARTO.- Por último ha de examinarse la impugnación que se hace de la sentencia en cuanto rechaza el fondo de la cuestión examinada que no es otro que la pretensión de la actora de quedar eximido del pago de los gastos comunes de mantenimiento de ascensor y limpieza del portal.

Esta Audiencia, sec. 14ª, en sentencia de 17-3-2011 expresa: " El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal  establece la obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y el artículo 9.2, que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.

Los gastos vinculados a los elementos comunes deben ser pagados por todos los propietarios del inmueble, salvo que estén exentos por el título constitutivo pues la regla general es la contribución a los gastos, salvo lo "especialmente establecido" en las normas estatutarias o por acuerdo unánime expreso, y la exoneración debe estar establecida de forma clara y precisa, debiendo ser interpretada, como dice el Juzgador de primera instancia, restrictivamente, tanto por el principio legal general como porque los locales disfrutan, en principio, de las ventajas aún indirectas de la existencia de ciertos elementos comunes en cuanto implican aumento de valor del edificio (por ejemplo, el ascensor) y ya se habrá tomado en consideración, al fijar la cuota o coeficiente, el uso o utilización que cada titular puede hacer de los servicios comunes del inmueble, pues el artículo 5 dispone que, a los efectos de fijar en el título constitutivo las cuotas de contribución a los gastos comunes, se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y un comunero.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO. - Gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y un comunero.

A) La jurisprudencia que cita el recurrente ha sido resumida por la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 [RCIP nº 1959/2007], cuyo Fundamento de Derecho Tercero declara: «Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al -adecuado sostenimiento del inmueble- o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que si la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquella y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de -gastos generales- con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia si el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida, a lo que cabe añadir que no obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga, disipando así la paradoja de un -autoproceso- parcial, ello además de que no se trata propiamente de gastos comunes ocasionados por el ordinario desarrollo de la situación de propiedad horizontal, sino de extraordinarios desembolsos impuestos por un conflicto que lleva ya aparejado para el disidente el pago, por su condición de parte, de las expensas correspondientes».

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación para impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios que aletera de distribución en el pago de gastos comunes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 6ª) de 23 de septiembre de 2011 (D. JOSE RAMON SANCHEZ HERRERO).

SEGUNDO.- Una segunda cuestión debatida es la diferente distribución del gasto relativo a esas tuberías, que en la primera reunión se hizo por referencia a la participación en los elementos comunes, mientras que en la segunda se estableció en iguales cuotas para los distintos propietarios. En la sentencia se rechazó la impugnación al considerar que en la reunión de 27/7 los impugnantes no se opusieron al sistema de pago sino a que dicha cuestión fuera votada porque ya había sido aprobada, por lo que entendió que sobre esta cuestión no habían salvado adecuadamente su acción.

Mientras que en el tema relativo a la aceptación de un presupuesto sólo es necesaria la mayoría simple de propietarios, en el caso de que se acuerde una distribución de gastos de forma diferente a la prevista en el título constitutivo para efectuar el pago, es necesaria la unanimidad, pues implica alterar esa norma superior.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los comuneros a los gastos de la comunidad. Realización de obras de reparación y conservación necesarias.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 15 de julio de 2011. Pte: JOSE REQUENA PAREDES. (1.556)

SEGUNDO.- Así, el tercer pedimento solicitaba eximirse de aquellos gastos que, dentro del plan de rehabilitación aprobado en Junta de 19 de junio (sic julio de 2009), constituyen mejoras no exigibles a los propietarios disidentes.

El motivo, que por remisión a los argumentos de la demanda vuelve a distinguir entre obras de reparación y conservación necesarias y gastos diferentes a ellas vuelve a fracasar y bastaría en su rechazo dar por reproducidos los fundamentos segundo y tercero de la sentencia apelada, añadiendo que lo que se aprobó en aquella Junta, y de hecho, a estas alturas del procedimiento ya está realizado e incluso antes de la fecha del juicio celebrado en la instancia, era un plan de actuación general sobre el edificio, ya iniciado en enero de 2010 para la realización de obras necesarias e imprescindibles para la subsanación de los problemas y patologías existentes en el edificio relativas a eliminar las humedades por estanqueidad y capilaridad tanto en la fachada, como en el interior de las viviendas, o intervención a los mismos fines en las cubiertas del edificio y sumideros; adecuar a la normativa actual los servicios de agua, gas, electricidad y saneamiento; supresión de barreras arquitectónicas y sustitución de los ascensores.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución de los propietarios a los gastos comunes. Gastos de eliminación de barreras aquitectónicas. Regulación de las subcomunidades.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava (s. 1ª) de 23 de junio de 2011. Pte: MARIA MERCEDES GUERRERO ROMEO. (1.342)

PRIMERO.- (...) El recurrente considera que estas cláusulas le eximen del abono de la cuota reclamada y que no tiene obligación alguna de contribuir a los gastos de las obras por eliminación de barreras arquitectónicas. La Sala no comparte es argumento que quedó definitivamente resuelto por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 20 de octubre de 2.010 que viene a unificar la doctrina contradictoria de las Audiencias Provinciales. El Alto tribunal dice que la cuestión planteada debe partir de las siguientes premisas:

"1) A tenor del apartado e) del art. 9 de la Ley Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, lo que concuerda con la previsión contenida en el art. 3 a cuyo tenor "a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor de inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

Civil – D. Reales. Propiedad Horizontal. La instalación de un ascensor en un inmueble de diferentes alturas es un servicio o mejora exigible, y por lo tanto requerido para la adecuada habitabilidad del inmueble, por lo que todos los propietarios están obligados a contribuir en dicha instalación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 27 de julio de 2011. (1.056) 

SEGUNDO.- Para dar respuesta a las pretensiones ante esta Sala planteadas debemos partir de que, conforme a lo previsto en el Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, una de las obligaciones de los propietarios de los diferentes pisos o locales que integran la misma es la de contribuir, conforme a su cuota de participación, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización, vinculando con carácter general los acuerdos adoptados válidamente en Junta a los propietarios disidentes, como se desprende de lo establecido en el Art. 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, si bien en el supuesto de las innovaciones que se hubiera acordado ejecutar en el inmueble si éstas no fueran necesarias, en determinados supuestos, el Art 11 de la Ley de Propiedad Horizontal a que nos venimos refiriendo, exime a los propietarios disidentes de contribuir en los gastos que su instalación conlleve, aún cuando los acuerdos hubieran sido válidamente adoptados, debiendo entenderse el carácter necesario o no de las innovaciones atendiendo a la realidad social del tiempo en que se pretendan ejecutar o realizar las mismas, conforme a las previsiones contenidas en el Art. 3 del Código Civil.

Partiendo de estos principios genéricamente expuestos, lo cierto es que la cuestión ante esta Sala planteada ha sido ya resuelta para supuestos similares al que nos ocupa, de viviendas integradas en un edificio con diferentes plantas, por nuestro Tribunal Supremo en forma clara y precisa, ya desde sentencia dictada el día 21 de Octubre de 2008 (recurso de casación 1751/02), recaída en un recurso por interés casacional, cuyo ámbito de pronunciamiento se concretó, como se indica en el primero de los fundamentos jurídicos de dicha resolución en "la naturaleza de la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y su tipificación como necesaria o no para la habitabilidad del citado inmueble; puesto que de tal consideración derivará la obligación de contribución general o no por parte de todos los vecinos del inmueble", resultando así que lo que se resolvió por este Tribunal fue si, adoptados los acuerdos relativos a la instalación de un ascensor por la mayoría cualificada legalmente requerida, debían quedar exentos de los gastos de instalación, cuyo reparto se acordó por igual entre todas las viviendas y bajos según su respectiva cuota de participación, quienes eran propietarios disidentes conforme a lo previsto en el apartado 2 del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Civil - D. Reales. Propiedad horizontal. Contribución a los gastos comunes. Los gastos de un litigio entre la comunidad y un comunero, bien para sufragar una provisión de fondos previa, bien para hacer efectivo el gasto procesal ya producido, no son repercutibles el comunero litigante.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2011.

PRIMERO.- El interés casacional que determina el recuso formulado por Doña Elena se justifica por la contradicción de la sentencia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo con relación a la obligación de contribuir a los gastos necesarios para sostener un pleito en defensa de los intereses comunes promovido por uno de los comuneros disidentes frente a la comunidad, citando como doctrina vulnerada las sentencias de 5 de octubre de 1983 y 23 de mayo de 1990.

El argumento de la sentencia es el siguiente: "el art. 9 LPH impone la obligación a todos los copropietarios de participar de manera proporcionada en los gastos comunes por lo que, en principio, si lo que se trata es de aportar un dinero necesario para sostener un pleito en defensa de lo que son intereses comunes de todos los copropietarios, la obligación de participar en los mismos corresponde a todos ellos, máxime cuando la mayoría así lo ha acordado y frente a ello no importa que el actor sea uno de los copropietarios, pues dichos gastos se aportaran con la incertidumbre del proceso, esto es, que cabe la posibilidad de que la demanda sea desestimada con costas y la comunidad no deba pagar nada, o incluso que haya un estimación parcial y no haya condena en costas; sólo en el caso de que la demanda prosperase en su integridad la comunidad vendría obligada al pago de las costas procesales".

(...)