Propiedad horizontal. Instalación de ascensor. Los acuerdos directamente asociados al de instalación del ascensor -incluidos los relativos a la distribución del gasto y a la exención de propietarios- se adoptan con la misma mayoría legalmente exigida para el acuerdo principal, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o del régimen estatutario. Esta doctrina responde a la finalidad de la LPH de no obstaculizar la eliminación de barreras arquitectónicas, admitiendo flexibilidad en el reparto de gastos siempre que no exista lesión grave de los intereses de algún propietario.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2026 (Sentencia: 277/2026, Recurso: 1612/2021, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La sentencia de segunda instancia rechazó el recurso de apelación interpuesto por D. Camilo y D.ª Almudena, actuando en su nombre y en representación de D. Ernesto y D.ª Adela, y confirmó íntegramente la dictada en primera instancia, que había desestimado la demanda de impugnación de acuerdos -el 2º, 3º y 4º de los adoptados en la Junta Extraordinaria celebrada el 23 de octubre de 2017- interpuesta por aquellos contra la Comunidad de Propietarios de la casa señalada con el DIRECCION000 de Pamplona.

La Audiencia Provincial expone como hechos relevantes los siguientes:

«1.- La Comunidad de DIRECCION000 aprobó la realización de obras de accesibilidad con la instalación del ascensor el día 2 de mayo de 2016.

»Por su parte la de DIRECCION001, en Junta de 2 de septiembre de 2015 había aprobado también la realización de dichas obras, acordando igualmente la exoneración a los propietarios de locales y de los DIRECCION003 y DIRECCION004 por la necesidad de ocupación de los trasteros de su propiedad.

»2.- Posteriormente se celebró una Junta conjunta en fecha 14 de febrero de 2017 en la que se acuerda en primer lugar la realización de las obras, en segundo lugar, el encargo de las mismas, al despacho de arquitectura Monente, y en tercer lugar y como forma de pago se acuerda, en relación con la Comunidad de DIRECCION001, que los propietarios del DIRECCION002 y de los DIRECCION003 y DIRECCION004 quedan exentos del pago de las obras y que los propietarios del DIRECCION005 y DIRECCION006 deben pagar 4223,70€ y los del 5º 3315,12€. El resto del presupuesto se repartirá entre los propietarios de DIRECCION000 de acuerdo con su coeficiente de participación, incluidos los locales comerciales.

»3.- Dicho acuerdo fue declarado nulo por esta AP en relación con la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 siendo este el motivo de que se celebrara nueva Junta el día 23 de octubre de 2017, en la que se ratificaron de nuevo dichos acuerdos siendo ahora objeto de impugnación.»

Propiedad horizontal. Impugnación del acuerdo de junta de propietarios de contribución a satisfacer gastos de ascensor a propietario que había sido liberado en el año 1994, por unanimidad, a contribuir a los gastos de conservación y mantenimiento. Aplicación retroactiva del artículo 17. regla 1.ª, párrafo primero LPH. Alcance de la prohibición de irretroactividad de las normas. Hay que distinguir entre una "retroactividad auténtica" o propia, y la "retroactividad impropia". Una cosa es declarar determinadas obras como obligatorias, o reducir las mayorías para adoptar acuerdos, y otra que se aplique la mentada ley de forma retroactiva a situaciones consolidadas derivadas de acuerdos comunitarios unánimes como fue el de exención de los gastos de ascensor a la demandante y otros propietarios, lo que el TS no considera posible, mediante la modificación de un anterior acuerdo que posibilitó la instalación del ascensor bajo un concreto marco normativo. Es factible que una comunidad de vecinos cambie acuerdos tomados con anterioridad, pero siempre que no afecten a situaciones consolidadas a favor de otros propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-En la junta de la comunidad de propietarios del edificio, sito en la DIRECCION000, de Madrid, celebrada el 7 de marzo de 1994, se abordó, como punto tercero del orden del día, la instalación de un ascensor como innovación en la finca y creación de un nuevo servicio, y ante la pregunta ¿acepta la instalación del ascensor en la finca cuyo coste solo se repercutirá entre los propietarios que se vinculen a esta innovación?, se obtuvo una mayoría de los propietarios asistentes de seis a tres; no obstante, se pospuso cualquier decisión al respecto.

2.º-En la posterior junta de propietarios celebrada, en esta ocasión, el 21 de septiembre de 1994, se trató, como único punto del orden del día, la instalación del ascensor con el resultado siguiente: votos a favor, seis propietarios (58,81%); en contra, dos propietarios (19,06%), abstención, un propietario (5,59%); ausentes, tres propietarios (15,54%) y, en definitiva, se acordó que se aprobase la instalación del ascensor, y se añadió: «instalación que será costeada y mantenida, exclusivamente a costa de quienes están interesados en dicha obra».

3.º-La instalación se llevó a efecto en el año 1995, y a los propietarios que se opusieron a ella se les dispensó, desde entonces, del pago de los gastos correspondientes a dicho servicio. De manera tal, que los gastos de mantenimiento del ascensor eran soportados por los propietarios de las viviendas DIRECCION001 a DIRECCION002 del inmueble, menos los actores, que ocupan la vivienda DIRECCION001, conforme al precitado acuerdo, que no obligó a los disidentes a sufragar el gasto de la nueva instalación.

4.º-Así las cosas, la comunidad de propietarios celebró una nueva junta general ordinaria el día 21 de marzo de 2018, cuyo punto 4 del orden del día versaba sobre el reparto de gastos del ascensor, ya instalado años atrás, y se acordó su aprobación con el voto favorable de todos los asistentes, con la única excepción del propietario de la vivienda DIRECCION003 que se abstuvo. A esta junta asistieron, también, los propietarios del piso DIRECCION001.ª, a los que no se les permitió votar por entender la comunidad que no se hallaban al día en el pago de los gastos comunes, aunque después se acreditó que sí lo estaban.

Se hizo constar, en el acta de dicha junta, que actualmente la legislación, especialmente la ley 8/2013, de 26 de junio, que fijaba como límite de adaptación de los edificios a la accesibilidad universal el cuatro de diciembre de 2017, al ser el ascensor un elemento que contribuye al cumplimiento de dicha ley, se acuerda que sea soportado por todos los propietarios del edificio conforme a su coeficiente de participación.

A partir de entonces, se repercutieron, entre todos los propietarios, los gastos del ascensor.

Propiedad horizontal. Acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios respecto a dos trasteros. La propiedad horizontal como un régimen de propiedad especial. Elementos comunes por naturaleza y la posibilidad de desafectación de los comunes por destino. La prescripción en el caso de comunidad de propietarios. Prescripción adquisitiva extraordinaria de elementos comunes por destino. Trasteros poseídos en concepto de dueño, pública, pacífica y sin interrupción por plazo de treinta años. Nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios consistente en la proclamación de que los trasteros litigiosos son elementos comunes del edificio, cuya propiedad o uso exclusivo no se atribuye a propietario alguno, por lo que se requiere a las codemandadas para que cesen de forma inmediata en ese uso privativo y devuelvan los trasteros a la comunidad. No corresponde a un acuerdo comunitario dirimir una contienda de tal naturaleza, privando, por medio de un acuerdo comunitario, y no por decisión judicial, a las codemandadas de la titularidad dominical sobre los trasteros que les pertenecen, lo que supone la vulneración de preceptos ajenos al régimen jurídico de la propiedad horizontal como los arts. 348, 349, 1930 y siguientes del CC, 24.1 y 33.3 CE, y que determina su nulidad absoluta no sometida a los plazos de caducidad del art. 18 LPH.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los siguientes antecedentes relevantes.

1.º-Es objeto del proceso la acción reivindicatoria ejercitada por la comunidad de propietarios del edificio litigioso, sito en la DIRECCION000 de Madrid, con respecto a dos trasteros que aparecen identificados con los números DIRECCION001 y DIRECCION002 del DIRECCION003 del inmueble que son utilizados, en exclusiva, y respectivamente por la demandada la Sra. Leocadia, propietaria del piso NUM000, que lleva como anejo el trastero n.º NUM001, y por la codemandada la Sra. Azucena, propietaria del NUM002, que tiene como anejo los trasteros NUM003 y NUM004. La demandante considera que se trata de elementos comunes, por lo que solicita se declare que los citados trasteros pertenecen a la comunidad de propietarios, sin que las demandadas ostenten derecho alguno sobre ellos de manera que procede la restitución de su posesión.

2.º-A esta pretensión se oponen las demandadas con el argumento de que han adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva, al sostener que eran disfrutados, antes de la constitución del régimen de propiedad horizontal, por sus propietarias las hermanas Adela, dueñas en proindiviso de todo el inmueble, y siguieron utilizándolos tras el otorgamiento de la escritura pública de extinción del proindiviso sobre el inmueble, adjudicación de los pisos a las propietarias y constitución del régimen de propiedad horizontal mediante instrumento público de 30 de noviembre de 1962, por el que se dividió el edificio en 15 pisos, cada uno con sus anejos en el DIRECCION003 del edificio, sin que conste la adjudicación de los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002, que son utilizados únicamente por las codemandadas desde hace más de 30 años en concepto de dueñas, los cuales están cerrados con la llave correspondiente de la que disponen solo las codemandadas.

3.º-La demanda fue repartida al Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, que estimó la acción ejercitada, y declaró que los trasteros DIRECCION001 y DIRECCION002 son elementos comunes, tal y como se había acordado en la junta de propietarios celebrada el 29 de noviembre 2016, cuya validez no ha sido impugnada, condenando a las demandadas a desalojarlos y ponerlos a disposición de la comunidad demandante, con la correlativa desestimación de la reconvención formulada por medio de la cual estas pretendían que se declarase la adquisición de la propiedad de los trasteros por prescripción adquisitiva o usucapión.

Propiedad horizontal. El TS confirma la desestimación de una acción de impugnación respecto del acuerdo denegatorio de la Junta de propietarios de autorización para la apertura de puertas de acceso a unas viviendas que antes eran locales por suponer alteración de elementos comunes. Doctrina sobre el abuso de derecho en materia de propiedad horizontal.

 

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 24 de enero de 2024 (D. ANTONIO GARCÍA MARTÍNEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1. D. Maximino, D. Miguel, D.ª Eugenia y D. Obdulio interpusieron una demanda contra la Comunidad de Propietarios de CALLE000 n.º NUM000, de Bilbao, en la que ejercitaron una acción de impugnación respecto del "[a]cuerdo denegatorio de la Junta de propietarios de fecha 26 de Septiembre de 2016 en relación con la solicitud [...] de autorización para la apertura de puertas de acceso a las viviendas NUM001 y NUM002 de la NUM004 planta, antes local, en el descansillo de la NUM004 planta del edificio [...], por ir en contra del título constitutivo y amparase en un ejercicio abusivo de derecho".

Los hechos que se afirman en la demanda como fundamento de la pretensión son los siguientes:

i) Los demandantes son propietarios de las viviendas letra NUM002 y letra NUM005 de la planta NUM004 de la casa n.º NUM000 de la CALLE000 de Bilbao que derivan de la finca matriz descrita como lonja o local comercial o industrial en el piso NUM003 de la misma casa.

ii) La licencia otorgada por el Ayuntamiento de Bilbao para la realización de la obra de conversión del local en viviendas exige que el acceso a estas se lleve a cabo por el interior del inmueble. Ello, en cumplimiento de la normativa municipal.

iii) La ejecución de la obra y la modificación de destino de la finca se comunicó a la comunidad de propietarios, y su administrador, en mayo de 2009, remitió información a todos los copropietarios indicando expresamente que tanto la obra como la modificación se ajustaban a la legalidad.

iv) Ejecutada la obra y abiertas en el descansillo del piso NUM003 las puertas que daban acceso a las dos viviendas, el 29 de diciembre de 2009, la comunidad interpuso una demanda para que se declarara que la apertura de dichas puertas era ilegal y se restableciera en su estado primitivo el descansillo del piso NUM003.

Los ahora demandantes se opusieron alegando que no era precisa la autorización de la junta de propietarios para la mencionada apertura, ya que las normas de la comunidad les facultaban para llevarla a cabo.

Propiedad horizontal. Nulidad y anulabilidad de los acuerdos adoptados en el ámbito de la propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación. El régimen del art. 10.1 LPH tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999 y 8/2013. La doctrina del abuso del derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 12 de enero de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados o no controvertidos según han sido fijados en la instancia:

"i) La demandada, Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000, se constituyó el 12 de diciembre de 2000 sobre el edificio de casas por pisos construido en la parcela 6 del proyecto de reparcelación del Plan Parcial del Sector Benta Berri, promovido por Antiguo Berri S.L.; la obra nueva fue declarada el 21 de noviembre de 1996. En el título constitutivo de la comunidad se conformaron, a su vez, subcomunidades de propietarios de cada número de casa de las calles Carmelo Echegaray, Zarautz, Simona de Lajust y plaza José María Sert, del conjunto de locales de planta baja, y del conjunto de garajes de los sótanos.

"ii) La demandante, Edma Control S.L. es propietaria del local comercial núm. 7 de planta baja, adyacente al portal de la casa núm. 6 de Avda. Zarautz, y del garaje núm. 95 del sótano primero, que adquirió en diciembre de 2014 por título de escisión de la sociedad matriz DTC Tecnología S.L. Esta sociedad, a su vez, había adquirido en 2011 a la mercantil Espiral S.L. la oficina y tienda en la planta baja y el almacén en el garaje del sótano, en los que se desarrollaba un negocio de venta de muebles, que Espiral S.L. explotaba desde la construcción del edificio.

"iii) Al comprar Espiral S.L. esos inmuebles, convino con la vendedora y promotora del edificio, Antiguo Berri S.L., la comunicación entre el local de planta baja y la parcela de garaje, cerrada, para lo que abrió un hueco y colocó una escalera metálica practicable mediante una trampilla en julio de 1997, sin que se solicitara la autorización de la Comunidad o de alguna Subcomunidad. Esta obra fue urbanísticamente legalizada mediante licencia de unión de local y garaje de 15 de enero de 1998. Las fincas siguen siendo registralmente independientes, y en el espacio del garaje se sitúa un almacén y un vestuario.

"iv) El 24 de noviembre de 2015, Edma Control S.L. obtuvo licencia de actividad para la instalación de un bar restaurante, denominado La Rebotika (ubicado en el local unido funcionalmente al garaje del nivel inmediato inferior).

Propiedad horizontal. Son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente. Sin embargo, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 31 de mayo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

Por D. Hilario, se interpone recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal contra sentencia recaída en un juicio ordinario sobre impugnación de acuerdos comunitarios (propiedad horizontal).

La sentencia de primera instancia desestima la demanda y contra la misma la demandante recurrente interpone recurso de apelación que es desestimado por la Audiencia Provincial.

El presente procedimiento se ha tramitado como juicio ordinario por razón de la materia, por lo que la vía de acceso al recurso de casación es la contenida en el art. 477.2-3.º LEC.

- El recurso por infracción procesal se interpone por tres motivos:

1.- Al amparo del art. 469.1-3.º LEC, por inaplicación de los arts. 412 y 413.1 LEC.

2.- Al amparo del art. 469.1-2.º LEC, por infracción del art. 218.2 LEC.

3.- Al amparo del art. 469.1-4.º LEC, por infracción del art. 24.1 CE por pronunciamiento judicial ilógico, arbitrario.

- El recurso de casación se interpone por dos motivos, al amparo del art. 477.2-3.º LEC:

1.- Por inaplicación del art. 6.3 CC, en relación con el art. 16.2 LPH.

2.- Por infracción del art. 9.1e) LPH.

Se admite exclusivamente el motivo segundo del recurso de casación.

Propiedad horizontal. La cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los propietarios de los bajos y locales sólo exime a éstos del pago de gastos ordinarios y por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a "cota cero" del ascensor es un gasto extraordinario. La bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de mayo de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

El presente recurso de casación se interpone por la representación procesal de Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n.º NUM000, contra sentencia recaída en un juicio ordinario sobre nulidad de acuerdo en el ámbito de la propiedad horizontal.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por Dña. Carmela, Dña. Casilda, y D. Abel, como propietarios del bajo izquierda, en la que solicitaban la nulidad del acuerdo de 26 de mayo de 2016. Y lo hace en base a que la cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los bajos sólo exime del pago de gastos ordinarios y por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a "cota cero" del ascensor es un gasto extraordinario.

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación la parte actora, que es estimado por la Audiencia, que declara la nulidad del acuerdo. Lo hace en base a que las obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resultan comparable a los supuestos de instalación del ascensor por primera vez. Y que en el presente caso hay una adaptación del ascensor ya existente, y aunque ello implique la realización de obras de cierta envergadura, porque para la eliminación de barreras arquitectónicas es necesario bajarlo a "cota cero", suprimir el cuarto de contadores y modificar la fachada, los estatutos establecen una exención a favor de los locales que afecta a los gastos ordinarios como a los extraordinarios.

Al tratarse de un juicio ordinario tramitado por razón de la materia, la vía de acceso al recurso de casación sería la del art. 477.2-3.º LEC.

Propiedad horizontal. Régimen de mayorías para la adopción de un acuerdo de compra de la empresa que suministraba el agua caliente y calefacción, así como la compra de las instalaciones de la central térmica, con el fin de mantener el servicio. El TS entiende que, aunque existe una modificación del título constitutivo, al tratarse del mantenimiento de un servicio ya existente, es suficiente la mayoría de 3/5 de las cuotas de propiedad, con arreglo al art. 16.3 LPH.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 28 de octubre de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

1.- La demanda.

Los demandantes, D. Braulio, Dña. Rosario, Dña. Salome, D. Celso, D. Cipriano, Dña. Sonia, D. Damaso, Dña. Trinidad, D. Diego, Dña. Victoria, D. Eliseo, y Dña. Asunción, son los copropietarios de las viviendas de pisos NUM001., NUM002., NUM003., NUM004., NUM005., y NUM006. del edificio de la Comunidad de Propietarios de PASEO000 núm. NUM000 de San Sebastián, e impugnaron mediante demanda de 20 de octubre de 2016 un acuerdo comunitario adoptado en junta general extraordinaria de la Comunidad de Propietarios demandada, acuerdo de 9 de junio de 2016, aprobado por mayoría de tres quintos que dispone la continuidad con el sistema actual de calefacción y la compra de las instalaciones de la central térmica de Bero Thermik S.L. y sus instalaciones.

Conviene aclarar que, conforme al título constitutivo de la Comunidad, el servicio de calefacción y agua caliente se presta mediante el suministro desde una central térmica, a través de una red de distribución, que en la actualidad era propiedad de un tercero, Bero Thermik S.L., que ha manifestado su voluntad definitiva de no seguir explotando el servicio, y planteando como única opción la compra de todas sus instalaciones, muebles e inmuebles.

2.- Resolución del pleito en primera instancia, la sentencia.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. En lo que interesa al recurso de casación que nos ocupa, declaró que:

"Tercero. Por lo que hace al tema más arduo del debate, se considera que el criterio de la junta y la decisión comunitaria son ajustados a derecho en cuanto al entendimiento de que para continuar con el servicio de calefacción mediante la compra de la central de Berothermik a través de una Agrupación de Comunidades, es suficiente la mayoría de 3/5 de las cuotas de propiedad, con arreglo al art. 16.3 LPH.

Propiedad horizontal. Doctrina jurisprudencial relativa a los actos propios y del reconocimiento tácito por parte de las comunidades de propietarios y de actuaciones de confirmación del disfrute por determinados propietarios de ciertos derechos. En el presente caso, el acto propio de la comunidad de propietarios consistió simplemente en autorizar a los demandantes al "uso" de la zona ajardinada colindante a su vivienda "tras varias deliberaciones" -lo que, hay que reiterar, no habría sido necesario si se tratara de un derecho estatutario- autorización que en modo alguno puede considerarse perpetua, pues establecer la exclusividad con tal carácter supondría un acto de disposición sujeto a unanimidad en cuanto afectante al título.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 29 de octubre de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Don Ezequiel y doña Salome formularon demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Castro-Urdiales, en la que se integra la vivienda de su propiedad sita en planta baja, interesando que se dictara sentencia por la cual se declare la nulidad de los acuerdos del primer punto del orden del día de la Junta celebrada el 12 de junio de 2015, por los que se declaraba que el uso de la zona ajardinada colindante a la vivienda de los demandantes -del que venían disfrutando- pertenecía a la comunidad, condenado a la referida Comunidad a reponer la situación anterior a la ejecución de los acuerdos adoptados, particularmente el sembrado de los setos que delimitaban la zona ajardinada en idénticas condiciones a los cortados por ésta, con expresa imposición de costas.

Se alegaba por los demandantes que no se podía alcanzar ese acuerdo porque para ello se necesitaba la unanimidad por aplicación del artículo 17.6 LPH con base en la previsión del artículo 3 e) de los estatutos comunitarios, que reconoce a los propietarios de las viviendas de las plantas bajas un derecho de utilización excluyente sobre las terrazas y las zonas ajardinadas colindantes debidamente señaladas.

La Comunidad demandada se opuso por considerar que el derecho de uso exclusivo y excluyente de la actora no está previsto en el título constitutivo y lo habían disfrutado así por mera tolerancia, como se manifestó en la Junta celebrada el 5 de mayo de 1997. Por tanto, el acuerdo adoptado no requería la unanimidad y, en consecuencia, es válido.

Seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Castro-Urdiales dictó sentencia de fecha 20 de abril de 2017, que desestimó la demanda por entender que el derecho a la utilización exclusiva no se extiende a la zona ajardinada colindante con la vivienda de los demandantes.

Propiedad horizontal. Las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales. En locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, cuando la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes. Dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2015 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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PRIMERO. - La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 formuló demanda, entre otros frente, a la sociedad, Chinchapapa, SL, ahora recurrida, interesando la declaración de ilegalidad de las obras ejecutadas por ésta, en suelo común de uso privativo, consistente en la instalación con carácter permanente de un toldo/ quitavientos/ carpa.

La sentencia del juzgado estimó la demanda y, en lo que se refiere al presente recurso de casación, declaró ilegales las obras, ordenando su demolición por entender que las mismas se había realizado sin autorización de la Comunidad de Propietarios y que infringía asimismo el artículo 12 de los estatutos por haberse ejecutado incumpliendo las ordenanzas municipales.

La sentencia de la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formulado por la sociedad ahora recurrida y revocó la del Juzgado, porque, pese a que no existe autorización por parte de la comunidad, esta resultaba innecesaria atendiendo al contenido del artículo 12 de los Estatutos, que las permitían, sin que las obras contravengan los estatutos, ni alteren la estructura y seguridad del edificio.

SEGUNDO.- (...) El artículo 12 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, dice literalmente lo siguiente: "Los propietarios de los locales comerciales existentes en la planta baja de los portales números NUM000 al NUM001, ambos inclusive, tienen el derecho y disfrute en exclusiva del resto del terreno correspondiente al frente de su fachada que enlaza dichos locales con la calle. Asimismo, podrá colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales".

De la interpretación de esta norma estatutaria se infiere que la sentencia no ha vulnerado ninguno de los preceptos citados en el motivo.

Civil. Propiedad Horizontal. Examen de los casos en que procede declarar la nulidad de los acuerdos adotados en Junta de Propietarios. La determinación de la deuda a cargo de un propietario no constituye ningún supuesto de nulidad de pleno derecho.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. ª) de 21 de octubre de 2014 (D. Ángel Luis Sobrino Blanco).

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PRIMERO.- La pretensión que configura y define el objeto del proceso al que la presente alzada se contrae -no obstante el carácter farragoso de la demanda y su falta de la deseable claridad, orden lógico, concreción, concisión y rigor técnico- persigue la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, en sus reuniones celebradas los días 25 de octubre de 2011 - acuerdo relativo a la fijación de la deuda que, a 30 de septiembre de 2011, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (17 539,55 €)- y 15 de marzo de 2012 -acuerdo relativo, igualmente, a la fijación de la deuda que, a 29 de febrero de 2012, mantenía, con la Comunidad, la propiedad de la vivienda NUM001 (16 356,31 €)-.

SEGUNDO.- Para la resolución de la cuestión litigiosa -delimitada en la forma expuesta-, ha de recordarse, con carácter previo:

1.º.- Que el régimen especial de propiedad horizontal se caracteriza, esencialmente, por la coexistencia de una propiedad o titularidad individualizada sobre cada uno de los pisos, locales o espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente que lo integran (elementos privativos), y de una copropiedad o cotitularidad -inherente e inseparable de la individualizada- sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute (elementos comunes).

2.º.- Que constituye una obligación legal de los comuneros, titulares de los diferentes elementos privativos -establecida en el artículo 9.1.e) y f) de la Ley de Propiedad Horizontal -, la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización y a la dotación del preceptivo fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación o, en su caso, de rehabilitación de la finca 3.º.- Que la Junta de Propietarios constituye, como se desprende del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el primero y principal órgano de gobierno de la comunidad en tal régimen especial de propiedad.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios. Caducidad de la acción. Distinción entre nulidad radical y anulabilidad en materia de propiedad horizontal. Los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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CUARTO.- (...) Alega la recurrente que el acuerdo comunitario infringe la Ley de Costas 7 y 91.2, al cerrar la puerta de acceso en un muro que está construido sobre suelo de dominio público, por lo que el acuerdo sería nulo de pleno derecho por infringir el art. 18 de la LPH.

Ciertamente la doctrina de esta Sala apunta a la posible nulidad de pleno derecho en los casos de contravención por los acuerdos comunitarios de otra ley que no sea la de Propiedad Horizontal.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Requisitos para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas. Abuso de derecho.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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QUINTO.- (...) La STS de 16 de julio de 2009 [RC n.º 2204/2004 ] fijó, como doctrina jurisprudencial que «para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.» En el mismo sentido la STS de 13 de diciembre de 2011, recurso: 2175/2008.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

SEXTO.- (...) Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre, recurso núm. 635/2008, declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

Civiil – D. Reales. Propiedad horizontal. Los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

QUINTO.- La respuesta de esta Sala a la cuestión así delimitada no puede prescindir de la doctrina jurisprudencial existente en relación con la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios.

Así, en materia de validez y plena eficacia de tales acuerdos la jurisprudencia declara que: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 2005, 19 de octubre de 2005, 30 de diciembre de 2005, 7 de junio de 2006). De esta doctrina se desprende que los acuerdos adoptados en junta de propietarios que no sean radicalmente nulos y no hayan sido impugnados son válidos y ejecutables (STS 18 de julio de 2011, rec. 2103/07)». Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial, recogida, entre otras, en SSTS de 28/10/2004, 25/01/2005 o 17/12/2009, que son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta para aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Caducidad de la acción para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios para el copropietario que estuvo ausente de la junta.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- Se plantea recurso de casación en interés casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala contenida en las sentencias de 16 y 22 de diciembre de 2008. Los recurrentes no asistieron a la Junta teniendo por tanto la condición de propietarios ausentes de la misma, con lo que la acción no estaba caducada cuando se interpuso puesto que no tenían necesidad de mostrar su discrepancia dentro del plazo de treinta días establecido en el artículo 17.1º de la LPH. Además vulnera la doctrina de la Sala respecto del conocimiento de la notificación del acuerdo al ausente.

Se estima.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Caducidad de la acción de impugnación de Acuerdos de la Junta de Propietarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia (s. 3ª) de 29 de mayo de 2013 (Dª. MARIA CONCEPCION MARCO CACHO).

SEGUNDO.- Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2011 a propósito de estudio de la caducidad de la acción de impugnación de Acuerdos Comunitarios que "... la jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que son meramente anulables los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios que supongan la infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la comunidad de propietarios, y por lo tanto sometidos al plazo de caducidad de un año previsto en el artículo 18.3 LPH. La calificación de nulidad radical o absoluta queda reservada para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra ley imperativa o prohibitiva no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3.º del artículo 6 CC (LA LEY 1/1889) y, por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo (STS 18 de abril de 2007, [RC n.º 1317/2000 ], 10 de marzo de 2010 [RC n.º 1403/2006 ]). "

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Autorización de la Junta de Propietarios para la instalación de una chimenea en el patio del inmueble para evacuación de humos de un local situado en planta baja. Exigencia o no de unanimidad. Caducidad de la acción de nulidad del acuerdo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivos. Infracción del art. 17 de la LPH y jurisprudencia que lo interpreta.

Se estima el motivo.

Se analizan conjuntamente los motivos esgrimidos, por su evidente relación.

Alega el recurrente que al alterarse un elemento común es precisa la unanimidad de los propietarios, al constituirse una servidumbre por el hecho de adosarse a la pared del patio de luces y atravesar el suelo del patio. Que la acción caducaba al año, dado que se trata de actos contrarios a la Ley (arts. 7, 11, 17.1 y 18.3 LPH). Citó jurisprudencia y doctrina de las Audiencias Provinciales, sobre la instalación de chimeneas.

Por la parte recurrida se alegó: 1. Que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los presentes y que la demandante no comunicó su discrepancia al Secretario de la comunidad en el plazo de treinta días (art. 17 LPH), por lo que su voto debió computarse como favorable. 2. Que se trata de un patio interior en desuso y que no se produce perjuicio alguno a los vecinos, que no vierte olores, gases ni elevación de temperatura.

3. Que la actora mostró su oposición cuando la chimenea ya estaba instalada.

4. Que el acuerdo no contrariaba la Ley por lo que la acción estaría caducada por el transcurso de tres meses.

Comenzando esta Sala por la pretendida ausencia de discrepancia en el plazo de treinta días, ya hemos advertido en otras ocasiones que dicho plazo no tiene más influencia que la de permitir la ejecutividad del acuerdo, especialmente en los supuestos de mayorías cualificadas, pero sin impedir el ejercicio de las acciones que el comunero estime oportunas.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Cambio de destino de la vivienda del portero. Elementos comunes. Título constitutivo. Mayoría necesaria para su aprobación por la Junta de Propietarios.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2012 (D. ROMAN GARCIA VARELA).

SEGUNDO.- El motivo primero del recurso acusa la infracción de los artículos 33 de la Constitución, 348 del Código Civil, 5, 12, y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta Sala de 21 de diciembre de 1993, 5 de marzo de 1998, 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, referente a que el dominio se presume libre de cargas y limitaciones, con base en que la sentencia impugnada sostiene que la descripción efectuada en el Título Constitutivo del cuarto o habitación ubicado en la planta NUM001 del edificio como «vivienda de portero» implica la asignación de un uso específico y, para darle otro destino, resultaría precisa la adopción de un acuerdo por unanimidad, al tratarse de una modificación de las reglas contenidas en tal Título, sin embargo esta argumentación supone una disminución de las facultades dominicales e infringe los preceptos expresamente previstos en las leyes citadas y, además, las establecidas convencionalmente, lo cual produce dos consecuencias: la primera se refiere a que la propiedad se presume libre de cargas y limitaciones; y la segunda significa que las disminuciones factibles siempre han de interpretarse restrictivamente.

El motivo se estima.

Se esgrime la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y ello en relación con la infracción de los artículos 5, 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que la mera descripción del uso o destino de un piso en el Título Constitutivo, no supone limitación del uso o de las facultades dominicales, y la adopción de un acuerdo como el presente, donde se alquila la vivienda destinada al portero, no precisaría de unanimidad para ser válido.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación para impugnar los acuerdos de las Juntas de Propietarios. Instalación ex novo de un ascensor. Ocupación de espacio privativo o común de uso privativo. Consentimiento.

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- Legitimación para impugnar los acuerdos.

A) Las sentencias dictadas por esta Sala en las que la parte recurrente funda el interés casacional de este motivo de su recurso, no declaran la legitimación de aquellos copropietarios que, pese a no haber sido privados de su derecho a voto, impugnan los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios por tal motivo. La reciente STS de 14 de octubre de 2011 [RC 635/2008 ] al examinar la legitimación de un comunero que no está al corriente de pago de las cuotas comunitarias, ha declarado en relación al artículo 18 LPH «El artículo establece una regla de legitimación y un requisito de procedibidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.» Del mismo modo, la STS 18 de diciembre de 2005 RC 2469/2003, ha señalado «Con mención a la impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios, en los supuestos detallados en las letras a), b) y c) del artículo 18, este precepto dispone que estarán legitimados los propietarios que hubieren salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubieren sido privados de su derecho de voto. La actora tiene la facultad de actuar en su propio nombre en el proceso, pero no en beneficio de otros propietarios, que no han impugnado el acuerdo de la Junta y, por consiguiente, han mostrado su conformidad con lo decidido, amén de que la demandante no ostenta poder de representación de esos comuneros, por lo que carece de legitimación activa para litigar por ellos.»