En los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. Doctrina sobre la neutralización de los principios registrales. Ámbito de aplicación y excepciones. La fe pública registral no se extiende a los datos de hecho que consten en la inscripción de la finca, como la superficie o cabida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Según se refiere en la demanda, D. Fermín, en su condición de propietario de una finca conocida como DIRECCION000, sita en el DIRECCION001, término de Urdax, finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 5 de Pamplona, ejercita una acción declarativa de dominio en relación con dicha finca (en realidad, una acción reivindicatoria sobre una superficie de 450 m2, que se dice forma parte de aquélla), frente a D. Alfonso, titular de la parcela colindante por el Norte.

La pretensión planteada se fundamenta en que: (i) el demandante compró la finca en escritura pública de 24 de noviembre de 1982 a D. Jon, que a su vez la había adquirido, mediante escritura de compraventa de 15 de mayo de 1981, de D. Ángel Jesús, el cual la recibió a título de herencia de su padre, D. Gustavo; (ii) la finca se inmatriculó en fecha 12 de julio de 1982, al amparo del art. 205 LH, por D. Jon, como finca n.º NUM000, folio NUM001, del tomo NUM002, libro NUM003 de Urdax, inscripción NUM004.ª, en la que se indica una superficie de 1.256,40 m2, que es la misma que presenta hoy y que incluye el terreno de 450 m2 que se extiende hasta la casa del demandado; (iii) D. Alfonso, titular de la finca que linda con la del actor, viene realizando actuaciones que impiden que el actor pueda disfrutar de la pacífica posesión de su propiedad y se ha apropiado sin derecho alguno de la expresada superficie de 450 m2; y (iv) la descripción de ambas fincas contenida en los respectivos títulos y en la documentación registral y catastral aportada acreditan que la parcela en cuestión pertenece al demandante.

Respecto de este último punto, se alega que la titulación del demandado solo hace referencia a los 450 m2 discutidos en su inscripción NUM005.ª, al indicar el demandado que parte de la parcela NUM006 formaría parte de la finca que habría adquirido por donación, sin que en las inscripciones previas se mencionara que lindaba al Sur con DIRECCION000, mientras que el título y la historia registral de la finca del actor siempre habría reflejado una superficie de 1246,40 m2.

Derecho Registral. Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del art. 34 LH. Principio de buena fe registral. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- (...) 2. Cuestión previa. Delimitación del tercero del artículo 34 LH.

Antes de entrar en el examen del tercer motivo, que resulta determinante para el desenlace del recurso interpuesto, conviene precisar que, en el presente caso, a tenor de los antecedentes y documental aportada, sólo la mercantil "Sánchez Clemente, Gestión Inmobiliaria, S.A.", actualmente "Lobresa, S.L.", ostenta la condición de tercero del artículo 34 LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral. En este sentido, y contrariamente a lo sostenido por la sentencia de la Audiencia, que equipara en esta condición tanto a los demandantes como a la parte recurrente, debe señalarse que la adquisición del dominio de la parte actora no cumple los citados requisitos legales. En efecto, en primer término, porque la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre, don Bernabe Mauricio. En segundo término, y a mayor abundamiento de lo señalado, porque la adquisición del citado don Bernabe Mauricio no se realizó conforme a la disposición de un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, don Cesar Patricio, a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria; dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble inmatriculación de la finca.

De esta forma, tanto la parte actora como la demandada doña Remedios Zulima, titulares registrales de la finca litigiosa, no ostentan la condición de tercero con arreglo a los requisitos legales del artículo 34 LH.

3. Doble inmatriculación. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del artículo 34 LH.

Hecha la anterior puntualización, el examen del motivo tercero del recurso debe realizarse de acuerdo con las siguientes consideraciones.