Sentencia del
Tribunal Supremo de 3 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
de casación partimos de los hechos siguientes:
1.º- Las partes litigantes D.ª Emilia, en
condición de arrendadora, y la mercantil DIRECCION000., como arrendataria, se
encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento con destino distinto al
de vivienda, suscrito con fecha 1 de junio de 2015. La renta pactada ascendía a
900 € al mes, más el IVA correspondiente. Se acordó el abono de la merced
arrendaticia por meses anticipados, dentro de los 5 primeros días de cada mes,
en la cuenta designada por la parte arrendadora y propietaria. La dedicación
pactada del local era para uso de confección y venta de sombreros y ropa a
medida. Se autorizó a la arrendataria la ejecución de obras de adaptación del
local al giro comercial del establecimiento que quedarían, al extinguirse el
contrato, en beneficio de la propiedad. Igualmente, se convino una opción de
compra a favor de la sociedad arrendataria por el plazo de los 10 años de
duración del contrato.
2.º- El 17 de abril de 2020, la arrendadora
presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento
correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción
se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril
de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €.
Se advirtió que la sociedad demandada había
ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio
prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo
que no cabía una nueva enervación de la acción.
Se dejó constancia en la demanda de que la
demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta
por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora y se
señala:
«[c]omo no debe de ser de otra manera, en su
caso, mientras no se modifique el contrato como consecuencia de una situación
prolongada y permanente de cierre del local, no parece razonable que el primer
mes parcial de cierre del local se produzca el impago de parte de la renta».
En el suplico de la demanda se postuló la
condena de la arrendataria a abonar a la actora la cantidad de 418 €,
correspondientes a la parte de la renta impagada del mes de abril de 2020, más
las rentas que se devenguen hasta la fecha de la sentencia resolutoria del
contrato de arrendamiento o hasta el momento en que se dé posesión a la
demandante del local arrendado, así como declarar resuelto el contrato por
falta de pago de la renta y cantidades contractualmente asimiladas, llevando a
cabo el lanzamiento de la arrendataria si fuera necesario.
3.º- La demanda fue repartida el 12 de
mayo de 2020, así como notificada a la parte demandada el 25 de agosto
siguiente. En la contestación a la demanda, la arrendataria alegó que, el 14 de
marzo de 2020, se declaró el cierre del local arrendado como consecuencia de la
crisis sanitaria del COVID-19, en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto
463/2020, de 14 de marzo. Esta situación determinó una disminución relevante de
los ingresos de la entidad demandada. En atención a las circunstancias expuestas,
se intentó negociar con el abogado de la demandante, toda vez que ésta
manifestó no querer hablar con la arrendataria, a los efectos de obtener un
aplazamiento parcial del pago de la renta.
