Civil – Contratos. Contrato de compraventa de vivienda. Publicidad. Resolución por incumplimiento de los compromisos incluidos en el folleto publicitario. Valor vinculante de la oferta publicitaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivo primero. Infracción del art. 1124 del Código Civil, entendiendo que la sentencia recurrida se opone a la doctrina establecida en sentencia de esta Sala de 17 de diciembre de 2008 y 12 de marzo de 2009.

Se desestima el motivo.

Alega el recurrente que de acuerdo con las sentencias citadas en el motivo de casación, sólo cabe la resolución el contrato por incumplimientos definitivos y que lo sean de una obligación esencial; no pudiendo esgrimirse la resolución por el incumplimiento de una obligación accesoria. En la sentencia recurrida se declara que en el contrato se aportó plano del puerto deportivo junto otro de la urbanización en el que aparece parte del campo de golf, lo que es obvio sería determinante para cualquier comprador, en este caso para la demandada, para convenir su compra por un precio atendiendo a ello.

Continúa la sentencia reflejando que las obras del entorno no están iniciados al demandar ni se sabe si acabaran ni cuándo sin que le exima de ello su no competencia en la materia pues, como profesional del ramo, debía de ser perfectamente conocedora de los trámites previos y de la problemática que pudiera presentarse, datos que tuvo que tener en cuenta a la hora de ofrecer su publicidad asumiendo ese riesgo...

Examinadas las sentencias de esta Sala que se invocan en el motivo de casación, debemos declarar que no se infringe la doctrina de las mismas, pues en el caso de autos, consta que no existe fecha de probable cumplimiento en cuanto a la conclusión de la urbanización, ni del Puerto deportivo, ni del campo de golf. Es decir, no se trata de un supuesto en el que se pueda prever un término más o menos cercano o razonable de las obras del Puerto, sino que al tiempo de interponerse la demanda no estaban iniciadas, ni se tienen noticias de ello.

Ciertamente el Puerto y el Campo de Golf los promovía el Ayuntamiento, pero no hay referencia a la Corporación Municipal, como impulsora, en el contrato ni en la publicidad, de forma que se inducía a confusión al contratante.

En el propio contrato se acompañó "plano del Puerto Deportivo aprobado por el Ayuntamiento de Moncofa", sin referencia a que también lo promoviese.

Al comprador se le entregó también folleto publicitario en el que junto a fotomontajes de un puerto deportivo virtual, observable desde las terrazas de los apartamentos se decía "disfruta la vida con todos los sentidos junto al puerto deportivo", "disfruta de un campo de golf cerca de tu casa".

Todos estos compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha trasgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual. Sobre los efectos del incumplimiento de una obligación esencial en orden a la resolución del contrato cabe citar la STS 1-10-2012, rec. 24 de 2010.

Al comprador se le ofrecía un entorno paradisíaco que no tiene correspondencia con la realidad, reflejado no solo en la publicidad sino también en el contrato (plano del puerto y golf).

Como se declara en la sentencia recurrida, dicha oferta sería determinante para cualquier comprador, tanto para la compra como para el precio a pagar.

La vendedora redactó el contrato y diseñó la publicidad de forma que podría entenderse que el entorno tendría una fecha de terminación que se correspondería con el final de la urbanización, pero en el presente caso, no estamos ante un mero retraso sino ante una paralización del atractivo entorno ofrecido.

El estancamiento de las obras del Puerto y resto del entorno, correspondían al Ayuntamiento, pero nada de ello fue advertido al comprador, asumiendo la vendedora la realidad próxima de dichas obras sin cautela alguna, sin advertir de que como dice la recurrida era un mero futurible, pero se limitó a ofertar en venta lo que no era más que una expectativa incierta de futuro.

En este sentido la STS de 30-5-2011, rec. 883 de 2008, declara que la publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico que comprendía dicho ámbito... concurriendo una publicidad prenegocial ciertamente engañosa...

La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas "son ajenas a las expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación civilmente ilícita", como dice la sentencia.

La sentencia de esta Sala de 12 de julio de 2011, rec. 1838/2007, fijó que: El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000, entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual (art 1.258 CC), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.

Y, precisamente, la referencia que consta en el folleto a la topografía del terreno y pendiente del mismo es una razón tanto de más para excluir el conocimiento por parte de los compradores de que la realidad no se iba a corresponder con lo ofertado, por lo que carece de consistencia alguna la alegación del motivo relativa a que "era imposible de antemano garantizar una visibilidad total a los compradores". Lo relevante no está en si era o no posible, sino en que la oferta comprendía la visibilidad, y la explicación topográfica era razonable.

La STS de 28-2-2013, rec. 1507/2010, pronunció que para llegar a las conclusiones precedentes no era ineludible acudir a la normativa de protección de consumidores, sino que en base a los arts. 1255, 1258, 1285 y 1469 del C. Civil, era preciso que hubiera correspondencia entre lo ofertado y lo entregado, y lo prometido no solo era lo recogido en el contrato, sino también en los folletos publicitarios, que se integraban en el contenido contractual.

En igual sentido la STS de 1-10-2012, rec. 24/2010.

Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Publicidad. Folleto publicitario. Naturaleza contractual de las ofertas publicitarias.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2012 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- (...) Procede un análisis conjunto de los tres motivos al centrarse en la interpretación de los contratos, en la pretendida obligación de financiar la compra, en la naturaleza contractual de la oferta publicitaria, en la normativa de protección del consumidor y en la confianza que tenía la recurrente en la buena fe de la vendedora.

Alega la recurrente que se le ofreció una financiación a la medida, que la promotora iba concertar un préstamo a la construcción y que le iba a facilitar la subrogación, siempre y cuando el banco lo consintiera, y que nada de ello hizo la vendedora, incumpliendo el contrato, apoyándose el recurrente en la oferta publicitaria y en el exponendo V del contrato, antes transcrito.

Para ir centrando el debate jurídico hemos de hacer constar que la demandada y recurrente es una persona jurídica societaria, de naturaleza mercantil, por lo que se ha de presumir, a falta de prueba en contrario, que integró la compra en su proceso comercial por lo que no puede ampararse en la legislación tuitiva del consumidor, puesto que no lo es, para argumentar la naturaleza abusiva de la cláusula.

En este sentido la Exposición de Motivos de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación establece: El concepto de cláusula contractual abusiva tiene así su ámbito propio en la relación con los consumidores. Y puede darse tanto en condiciones generales como en cláusulas predispuestas para un contrato particular al que el consumidor se limita a adherirse. Es decir, siempre que no ha existido negociación individual.

Esto no quiere decir que en las condiciones generales entre profesionales no pueda existir abuso de una posición dominante. Pero tal concepto se sujetará a las normas generales de nulidad contractual. Es decir, nada impide que también judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general que sea abusiva cuando sea contraria a la buena fe y cause un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, incluso aunque se trate de contratos entre profesionales o empresarios. Pero habrá de tener en cuenta en cada caso las características específicas de la contratación entre empresas.

En este sentido, sólo cuando exista un consumidor frente a un profesional es cuando operan plenamente la lista de cláusulas contractuales abusivas recogidas en la Ley, en concreto en la disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que ahora se introduce. De conformidad con la Directiva transpuesta, el consumidor protegido será no sólo el destinatario final de los bienes y servicios objeto del contrato, sino cualquier persona que actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional.

Pero sin necesidad de fundar la resolución en la legislación tuitiva del consumo, y apoyándonos en los invocados arts. 7, 1258, 1281 y 1288 del C. Civil, es evidente que la parte vendedora ofreció a la compradora la posibilidad de obtener financiación, subrogándose si el banco lo autorizaba, en un previsto préstamo a la construcción. Esta oferta contractual, jurídicamente vinculante, para la vendedora consta en la publicidad de la promoción y en el exponendo V del contrato, pero no con los efectos que la parte recurrente pretende.