Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Agencia inmobiliaria. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (s. 1ª) de 21 de septiembre de 2011 (D. ANTONIO CARRIL PAN).

PRIMERO.- La apelación se alza contra la estimación de la demanda y la condena de los demandados a pagar la retribución de una mediación en la venta de un hotel adquirido por los demandados.

SEGUNDO.- En la sentencia de 14 de enero de 2010 ya tuvimos oportunidad de señalar que: "Como ya señaló en su día la sentencia del TS de 21 de mayo de 1992, "El contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en S. 26-3- 1992, se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los arts. 1091 y 1255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final [SS. 21-10-1965 (RJ 1965\4600), 3-3-1967 (RJ 1967\1243RJ 1988\1540) y 6-10-1990 (RJ 1990\7478)]. Lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19-6-1981 (RCL 1981\1817 y 2024), que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General".

Por su parte la sentencia del mismo Tribunal de 30/4/1998  señala "En esta clase de contratos -mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991 [RJ 1991\2447 ], 10 marzo 1992 [RJ 1992\2167 ], 19 octubre  y 30 noviembre 1993 [RJ 1993\7744 y RJ 1993\9222], 7 marzo 1994 [RJ 1994\2198] y 17 julio 1995). Y la de 20 de mayo de 2004 señala que "ciertamente la jurisprudencia de esta Sala viene exigiendo para que el contrato de agencia inmobiliaria genere derechos económicos a favor del agente, el requisito de la eficacia de la intervención profesional del agente (sentencias de 5 de febrero de 1996, 21 de octubre de 2000 EDJ 2000/35377 y 9 de marzo de 2001 EDJ 2001/2046)".

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Honorarios del agente inmobiliario.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 4ª) de 5 de septiembre de 2011 (Dª. AMPARO RIERA FIOL).

SEGUNDO.- Conviene señalar de entrada que las partes litigantes celebraron un contrato de mediación o corretaje, que se manifiesta cuando el mediador indica a la persona de quien recibe el encargo, mediante una remuneración, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o por servirle de intermediario en esa conclusión. Se trata de un contrato atípico, con independencia de un conjunto de normas, en su mayoría de carácter reglamentario, que disciplinan el ejercicio de determinadas profesiones de mediadores, como son las relativas a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que el Tribunal Supremo califica de mediadores (SSTS de 3 de mayo de 1963 y 14 de noviembre de 1970).

Así, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que quede cumplida o agotada su actividad mediadora, única a la que se había obligado, esto es, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil), a no ser que en el respectivo contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada (SAP Barcelona de 15 de diciembre de 2009).

De forma que, según expone la SAP Barcelona de 23 de abril de 2010, sin desconocer que algún autor pueda defender la tesis conforme a la cual la remuneración del intermediario inmobiliario pierde eficacia en caso de que la compraventa por él intermediada no se consume por razones imputables al comprador o al vendedor, lo cierto es que la legislación vigente y la jurisprudencia que la interpreta enfatiza la fuerza obligatoria de los contratos (artículos 1256, 1258 y 1261 del Código Civil y SSTS de 20 de mayo de 2004, 30 de marzo de 2007 y 6 de marzo de 2008).

Civil – Contratos. Contrato de mediación o corretaje. Agencia inmobiliaria. Reclamación de honorarios.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (s. 6ª) de 30 de septiembre de 2011 (Dª. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ).

PRIMERO.- La cuestión planteada se centra en estudiar si han concurrido los requisitos que el contrato de mediación exige para que quien actúa de mediador tenga derecho a percibir honorarios.

Por ello conviene recordar que el contrato de agencia inmobiliaria pertenece a la categoría de los innominados «facio ut des», que si bien contiene notas o caracteres que lo aproximan al mandato, mediación, corretaje, arrendamiento de servicios e incluso al contrato laboral, predomina en él la función de gestión mediadora, por el que se encarga al Agente, en su condición de intermediario, por su conocimiento y relación con el mercado inmobiliario, que oferte o contrate la venta o el arriendo de un bien inmueble con determinadas características y con las condiciones esenciales preestablecidas, sin que el Agente, salvo apoderamiento y representación expresa, que no requiere forma especial y que puede ser incluso de palabra, intervenga directamente en la conclusión final del contrato aunque coadyuve eficazmente al mismo y desarrolle una actividad predominantemente pregestoria, cesando en sus funciones una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de perfeccionar el contrato - Sentencias del Tribunal supremo de 21 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988, 6 de octubre de 1990, 21 de mayo de 1992, 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994, 28 de junio de 1996 y 2 de octubre de 1999 entre otras.