En un caso de hipoteca constituida por quien ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de la finca hipotecada. Se analiza el art. 34 LH sobre la buena fe del acreedor hipotecario. El Banco no actuó con la diligencia debida al no verificar la titularidad real de la finca pese a existir dudas razonables. Se confirma la nulidad de la hipoteca, la cancelación de la inscripción y la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

En un caso de hipoteca constituida por quien ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de la finca hipotecada.

Se interpone un recurso de casación y un recurso extraordinario por infracción procesal contra la sentencia que, sin atender a la prueba practicada, prescinde de los elementos concretos que permitían desvirtuar la creencia de que la constituyente de la hipoteca era la titular real y generar en el acreedor hipotecario una duda racional sobre la exactitud del Registro, con la consecuencia de resultarle exigible que desplegara una diligencia adecuada que le hubiera permitido formar el conocimiento preciso sobre la inexactitud registral.

1.Son hechos acreditados en la sentencia de primera instancia y asumidos por la sentencia de apelación los siguientes:

«La codemandada Sra. Marí Trini era en 2008 propietaria del local comercial o despacho oficina sito en Barcelona, DIRECCION000, señalado como entidad número dos-dos, inscrita en el Registro de la Propiedad (en adelante RP) n.º 25 de Barcelona, en el tomo NUM000, libro NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca registral NUM004.

»Mediante escritura notarial de 24-7-2008 procedió a su venta a favor de la actora y de su esposo Remigio (fallecido posteriormente), quienes la adquirieron en común y proindiviso (doc. 1 de demanda), resultando del RP que la misma tenía diversas cargas, por lo que aquí interesa una hipoteca constituida el 31-3-2006 constituida por la Sra. Marí Trini con Banco Pastor en garantía de préstamo del que quedaban por amortizar a fecha de la venta unos 40.542,06 euros.

Ejecución dineraria. Protección del dominio. La adquisición de la propiedad que deriva de la adjudicación en la subasta no hace inatacable la adquisición cuando el ejecutado no es el propietario de los bienes. Puesto que, en tal caso, la adquisición de la adjudicataria, de quedar protegida, sería "a non domino", debe cumplir los requisitos exigidos por la legislación sustantiva y, en consecuencia, solo puede prevalecer frente al verdadero propietario si su inscripción se adelanta a la de él. Art. 34 LH. Adquirente de buena o mala fe.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 29 de mayo de 2020 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- Antecedentes

El presente litigio tiene su origen en la demanda interpuesta por la propietaria de una plaza de garaje que no había inscrito su título en el Registro de la Propiedad cuando se decretó el embargo de la plaza en ejecución de una sentencia dictada en un monitorio seguido contra quien se la había vendido años atrás y continuaba figurando como titular registral.

La propietaria se personó en el procedimiento de ejecución, impugnó el decreto de adjudicación y promovió incidente de nulidad de actuaciones antes de que se inscribiera la adjudicación en el Registro de la Propiedad, pero sus solicitudes fueron desestimadas por considerar el órgano ejecutante que en ese momento el reconocimiento del derecho de propiedad excedía del ámbito de la ejecución y debía ventilarse en el declarativo correspondiente.

La propietaria interpone entonces demanda contra ejecutante, deudor ejecutado y adjudicatario mediante la que solicita que se declare la nulidad de la ejecución con fundamento en la falta de validez de las actuaciones procesales conducentes a la enajenación forzosa del bien embargado al haberle producido indefensión.

Solicita también que se declare su derecho de propiedad sobre la plaza de garaje, que no habría sido adquirida de manera irreivindicable por la adjudicataria dada la ausencia de buena fe.

En las dos instancias se ha estimado la demanda y recurre en casación la adjudicataria. El recurso de casación va a ser desestimado.

Principios de inoponibilidad y de fe pública registral. La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. No obstante, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso.

... 4.- Es preciso entrar en el análisis del segundo motivo de casación porque, a pesar de la estimación del primer motivo, como se ha dicho, la adquisición de la propiedad por el Ayuntamiento no sería suficiente para poder estimar su demanda si quedara acreditado que, con posterioridad, la demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad.

El recurrente impugna la valoración realizada por la Audiencia en el sentido de que la demandada estuviera de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

El motivo se estima por las siguientes razones.

1.ª) Partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH.

La sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 (Rec. 5299/1999) -que, por la época en que sucedieron los hechos, al igual que sucede en el presente litigio, hubo de aplicar el derecho anterior al art. 594 LEC del año 2000, que zanjó la cuestión- sentó como doctrina la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro».

Derecho Registral. Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del art. 34 LH. Principio de buena fe registral. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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TERCERO.- (...) 2. Cuestión previa. Delimitación del tercero del artículo 34 LH.

Antes de entrar en el examen del tercer motivo, que resulta determinante para el desenlace del recurso interpuesto, conviene precisar que, en el presente caso, a tenor de los antecedentes y documental aportada, sólo la mercantil "Sánchez Clemente, Gestión Inmobiliaria, S.A.", actualmente "Lobresa, S.L.", ostenta la condición de tercero del artículo 34 LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública registral. En este sentido, y contrariamente a lo sostenido por la sentencia de la Audiencia, que equipara en esta condición tanto a los demandantes como a la parte recurrente, debe señalarse que la adquisición del dominio de la parte actora no cumple los citados requisitos legales. En efecto, en primer término, porque la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre, don Bernabe Mauricio. En segundo término, y a mayor abundamiento de lo señalado, porque la adquisición del citado don Bernabe Mauricio no se realizó conforme a la disposición de un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, don Cesar Patricio, a través de la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria; dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble inmatriculación de la finca.

De esta forma, tanto la parte actora como la demandada doña Remedios Zulima, titulares registrales de la finca litigiosa, no ostentan la condición de tercero con arreglo a los requisitos legales del artículo 34 LH.

3. Doble inmatriculación. Alcance de la tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales y protección del tercero del artículo 34 LH.

Hecha la anterior puntualización, el examen del motivo tercero del recurso debe realizarse de acuerdo con las siguientes consideraciones.

Civil – Registral – Hipotecario. Principio de buena fe registral. Tercero hipotecario. Concepto de buena fe. Doble venta. Venta de cosa ajena.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación se basa en la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Esta norma, esencial en el Derecho inmobiliario registral, proclama el principio de fe pública registral que protege absolutamente al llamado tercero hipotecario, siempre que reúna los presupuestos que señala aquella norma, uno de los cuales, el único que se discute en este proceso y que es el objeto de este motivo, es de la buena fe.

El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999, 22 diciembre 2000, 18 diciembre 2007. Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965.