Propiedad horizontal. Impugnación de acuerdo de la junta de propietarios que establece un recargo por demora en el pago de las coutas comunitarias. Validez de los acuerdos de tal clase al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad sin perjuicio de su impugnación judicial si se sobrepasan los límites de proporcionalidad, los genéricos del art. 1255 cc o constituye un abuso de derecho. Nulidad de acuerdo consistente en establecer una cantidad fija por día de atraso hasta el pago total de lo adeudado. Control llevado a efecto por la audiencia que no se reputa desproporcionado o arbitario. Inaplicación del régimen normativo de las cláusulas penales y su interpretación jurisprudencial. El nuevo régimen jurídico del art. 21.1 LPH tras la ley 10/2022, de 14 de junio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2026 (Sentencia: 1468/2026, Recurso: 1039/2022, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de estos antecedentes relevantes:

1.º- Tras las sentencias dictadas en primera y segunda instancia, el objeto de este proceso queda circunscrito a la validez y eficacia del acuerdo adoptado, con fecha 28 de noviembre de 2018, por la Junta General de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, del inmueble sito en la DIRECCION001, de Castellón de la Plana, conforme al cual:

«[e]l retraso en el pago de las cuotas comunitarias, tanto ordinarias como extraordinarias en el plazo establecido por la Junta, devengará la cantidad de cincuenta céntimos (0,5 euros/día) si (sic) necesidad de requerimiento previo hasta el pago efectivo de la cuota».

2.º- El referido acuerdo fue impugnado por los propietarios D. Juan Pablo, D. Pedro Francisco y D.ª María Purificación. A esta última, se le negó la legitimación activa para instar la nulidad dicho acuerdo, al no hallarse al corriente en el pago de las cuotas comunitarias en el momento de interposición de la demanda en pronunciamiento que devino firme.

El conocimiento de la demanda correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Castellón, que dictó sentencia desestimatoria de la pretensión de nulidad ejercitada, en la que, en síntesis, se consideró que el acuerdo impugnado constituía una manifestación del principio de la libre autonomía de la voluntad vigente en el régimen jurídico de la propiedad horizontal, así como que la finalidad del acuerdo adoptado es disuasoria para evitar el impago de las cuotas comunitarias, y se fundamentó, además, en distintas sentencias de la denominada jurisprudencia menor de nuestras audiencias provinciales que otorgan validez a las decisiones de tal clase.

3.º- Contra dicha sentencia se interpuso por los demandantes recurso de apelación, que fue repartido a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de la referida población, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el juzgado. Dicha resolución entendió, en lo que ahora nos interesa, que, si bien es cierto que acuerdos comunitarios de tal naturaleza habían sido aplicados por el tribunal provincial, se trataba de supuestos en los que no se había procedido a la impugnación judicial de su validez a diferencia del caso ahora enjuiciado, en el que expresamente son objeto de la oportuna acción de nulidad, lo que permite a la audiencia pronunciarse sobre tal cuestión controvertida.

La regulación de la prórroga en los contratos de arrendamiento a voluntad del arrendatario. La regulación de la LAU de 1994 sobre la duración de los contratos de arrendamiento y el juego de la autonomía de la voluntad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

En la presente sentencia se aborda la validez y eficacia de una cláusula de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en un contrato de arrendamiento de vivienda concertado tras la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

A los efectos decisorios de tal cuestión controvertida, partimos de los siguientes antecedentes:

1.º-La Caja de Ahorros Municipal de Burgos y D. Arcadio suscribieron, con fecha 25 de febrero de 2000, un contrato de arrendamiento de vivienda, sita en la DIRECCION000, de Burgos, por una renta mensual de 100.000 pesetas, que se actualizaría conforme a lo dispuesto en el art. 18 LAU. Al tiempo de interposición de la demanda, la renta contractual ascendía a la cantidad de 1.040 euros mensuales.

2.º-Con la misma fecha suscribieron un primer anexo al contrato en el que, entre otras cláusulas, las partes pactaron:

«SEGUNDA.- La vivienda arrendada lo es para ser destinada única y exclusivamente a satisfacer la necesidad de vivienda permanente y despacho del arrendatario y su familia.

»TERCERA.- El contrato de arrendamiento tendrá una duración de ocho años a partir de la firma del presente contrato, con efectos económicos de 1 de junio de 2000.

»CUARTA.- Caso de que el arrendatario desista del contrato antes de cumplirse el plazo establecido, no deberá indemnizar al propietario con una mensualidad del importe que satisfaga en el momento de la renuncia, por cada año completo que faltase hasta cumplir el plazo».

3.º-También, firmaron un segundo anexo al contrato con una estipulación especial 1.ª que, bajo el epígrafe prórroga del plazo, literalmente señala:

«Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.

Comunidad de bienes para la explotación de un inmueble. Principio de la autonomía de la voluntad. Fuerza vinculante de los estatutos. Facultad de los comuneros de separarse de la explotación común del inmueble según lo acordado por la comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso, partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Mediante instrumento público de 6 marzo de 1972, se otorgó escritura de obra nueva relativa a un solar edificable de 3100 m2, sito en el término municipal de Puerto de la Cruz que, a efectos de condominio, se consideró idealmente dividido en 186 partes iguales.

Se señaló igualmente que sobre la finca antes descrita sus propietarios han construido a sus expensas, con materiales propios y sin adeudar nada por mano de obra ni dirección técnica o facultativa, el inmueble que se describe a continuación denominado DIRECCION000, en el término municipal de Puerto de la Cruz, situado en la DIRECCION001, que se compone de nueve plantas y azotea.

Se adquirió dicha finca en la forma y proporción que se indicó, mencionándose igualmente el «apartamento que corresponderá en caso de disolución de la comunidad a cada una de las partes», y de esta manera se realizó a cada uno de los comuneros la asignación de un apartamento determinado con su numeración correspondiente, con la advertencia expresa de que «los apartamentos números superiores al 500 se identifican a EFECTOS INTERNOS, CON UNA CENTENA MÁS, o sea el 501 y siguientes son el 601 y siguientes y así sucesivamente».

2.º-Por medio de una escritura pública de 16 de febrero de 1994, el presidente de la comunidad de bienes del DIRECCION000 protocolizó el acta de la Junta General Extraordinaria de la indicada comunidad celebrada el 31 de enero de 1994, relativa a los estatutos de la comunidad. En ellos, consta lo siguiente, en lo que ahora nos interesa:

« Artículo 1.- Constitución LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 queda constituida por todos los titulares de cuotas indivisas, en la Comunidad de Bienes establecida en el DIRECCION000", sito en la calle [...] A tal efecto, dichos titulares participan en la referida Comunidad, según los porcentajes que fueron asignados en su día, en la escritura pública en la que se formó dicha Comunidad de Bienes y en la que el propio tiempo, a efectos identificatorios, se señalaba un determinado apartamento del edificio, porcentaje que se mantendrá en idéntica cuantía en el supuesto de que, en el futuro se procediera a la división horizontal del edificio y se individualizarán las propiedades de cada titular.

»Esta comunidad se regirá por los presentes Estatutos y por los acuerdos que se adopten en sus Juntas Generales, y en su defecto, por lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, y en los artículos 392 y concordantes del Código Civil.

[...]

Contrato de arrendamiento rústico. Expiración del contrato por transcurso de plazo. Principio de la libre autonomía de la voluntad. Validez del pacto que excluye la prórroga tácita del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de mayo de 2024 (D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación, debemos partir de los antecedentes siguientes:

1º.- Las partes litigantes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento rústico suscrito el 17 de enero de 2015. En el referido contrato se pactó, en la cláusula segunda, lo siguiente:

"El presente contrato finalizará a 31 de diciembre de 2019. La duración del presente contrato no podrá ser prorrogada, por lo que la finca habrá de ser desalojada por el arrendatario en la fecha de vencimiento, sin necesidad de denuncia por parte del arrendador".

2º.- Con carácter previo a la presente demandada, el arrendador remitió al arrendatario un burofax de 6 de junio de 2019, con advertencia expresa de su obligación de dejar las fincas el 31 de diciembre de 2019. El demandado contestó a dicha carta negándose al desalojo de las fincas.

3º.- El arrendador interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 1 de Daimiel, que la tramitó por los cauces del juicio verbal 389/2020. Seguido el procedimiento, con oposición de la parte demandada, se dictó sentencia 39/2021, de 1 de junio, estimatoria de la demanda deducida.

Entendió el juzgado que las partes pactaron una duración del contrato de cinco años, dado que se acordó que el pago de la renta se haga por anualidades siendo la primera el 24 de diciembre de 2015, por lo que se respetó el contenido del art. 12.1 LAR. Y, en síntesis, consideró que el contrato se rige por el principio de la libre autonomía de la voluntad, y que la posibilidad de pactar la renuncia a la prórroga del contrato era perfectamente legítima, y no contraria a ninguna norma imperativa de obligada observancia, que imponga un número concreto de prórrogas.

Civil – Contratos. Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de la compradora. Cláusula penal que establece que la vendedora haga suyo el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora. La pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Por lo cual, si las partes, voluntariamente y en aras del principio de autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 del Código Civil han pactado una cláusula penal, deben acatar la función liquidadora que impone el artículo 1152 CC.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO.- 1.-. La vendedora, como demandante reconvencional, PROMOLAM CORIA, S.L ha formulado el presente recurso de casación. Éste se concreta a la aplicación de la cláusula penal, en el sentido de que si se produce incumplimiento por la compradora -lo que se ha declarado así por la sentencia de la Audiencia Provincial y ésta no lo ha combatido- la vendedora, ahora recurrente en casación, podrá optar por exigir la resolución, como así ha hecho y en tal caso, como se ha transcrito anteriormente:

"si la parte vendedora optase por la resolución, ésta restituirá a la parte compradora las cantidades entregadas por ella, después de deducir y hacer suyos el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución, como cláusula penal de incumplimiento"

Siendo así que la sentencia de la Audiencia Provincial recurrida ordena la devolución a la compradora de la cantidad abonada por ésta a cuenta del precio, la vendedora recurrente insiste en la aplicación de esta cláusula penal: la deberá devolver, haciendo suyo el 20% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora. La sentencia recurrida ha rechazado esta petición por entender que "la vendedora no ha acreditado... le hubiese provocado daños y perjuicios cuantificables".