Retracto de colindantes ejercitado al amparo de los arts. 1521 y ss. del Código Civil. Requisitos exigidos. Doctrina jurisprudencial sobre el dies a quo del plazo de caducidad previsto en el art. 1524 CC. La inscripción registral se articula por el legislador como una presunción ex lege de conocimiento de la transmisión. A diferencia de lo que sucede en otros supuestos de retracto legal, como en el retracto de colindantes previsto en el art. 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, o en el retracto de la vivienda o local arrendados contemplado en los arts. 25 y 31 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el art. 1524 CC no contiene la obligación de notificación fehaciente a los interesados, sean los propietarios de las fincas colindantes o el arrendatario (cfr. la sentencia 577/2018, de 17 de octubre), sino que, con base en una presunción «iuris et de iure» de que el retrayente tuvo la oportunidad de conocer la venta desde la fecha de la inscripción, toma este momento como inicio del cómputo del plazo, salvo que se acredite una fecha anterior.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de junio de 2026 (Sentencia: 861/2026, Recurso: 7796/2021, Ponente: MANUEL ALMENAR BELENGUER).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/11098999?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Resumen de antecedentes relevantes.

1.-Son antecedentes fácticos de interés para la resolución del recurso, no controvertidos o acreditados por la prueba practicada, los siguientes:

i) Los esposos D. Gabino y D.ª Casilda son dueños con carácter ganancial de la finca rústica sita en DIRECCION000, al sitio del paraje « DIRECCION001», con una superficie de 14 áreas y 65 centiáreas, y que linda, al Norte, herederos de Alicia; Sur, finca matriz (a la que luego se hará referencia); Este, herederos de Leticia; y, Oeste, camino de cruza al DIRECCION002. Finca registral NUM006, que forma parte de la parcela NUM000 del polígono NUM001 de rústica de DIRECCION000, con referencia catastral NUM011.

ii) Adquirieron la mencionada finca, previa su segregación de la finca matriz a la que pertenecía, mediante contrato privado de compraventa de fecha 9 de julio de 2001, elevado a público en escritura autorizada en fecha 15 de diciembre de 2001 y en la que se hizo constar:

«Después de esta segregación, queda un resto en la finca matriz de sesenta áreas y noventa y una centiáreas de cabida, con los mismos linderos que antes, excepto por el Norte, que ahora linda la parcela segregada y vendida a Don Gabino.»

iii) A su vez, en virtud de escritura de compraventa de fecha 11 de julio de 2018, los cónyuges D. Mateo y D.ª Ariadna, adquirieron, con carácter ganancial, junto con otras fincas, el resto de la finca matriz que quedó tras la segregación y venta antes indicadas, inscrita al tomo NUM008, libro NUM009, folio NUM010, finca NUM002 del Registro de la Propiedad de Casas Ibáñez, y que se describe como:

«TIERRA, secano a cereales, hoy pastos, en el Término de Casas-Ibáñez, paraje " DIRECCION001" de sesenta áreas, noventa y una centiáreas de cabida, según título no coincidente con realidad ni con catastro. Linda: Norte, Gabino en el resto de la parcela NUM000; Sur, camino, hoy calle y Ayuntamiento; Este, Herederos de Leticia, hoy Calle y Ayuntamiento; y Oeste camino que cruza (9011). Es parte de la parcela NUM000 del Polígono NUM001. INDIVISIBLE.»

iv) En la referida escritura de compraventa de fecha 11 de julio de 2018 se fija un precio de 4.000 € por la referida finca registral NUM002, de la que se expresa que se encuentra «Libre de inquilinos, ocupantes y arrendatarios, según manifiestan». La compraventa se inscribió en el Registro de la Propiedad de Casas Ibáñez en fecha 10 de agosto de 2018, dando lugar a la inscripción NUM012.ª.

Retracto de colindantes. Plazo de caducidad. Cómputo desde la fecha de la inscripción registral. El hecho de que, puesto que la finca no estaba previamente inscrita, hubiera que tramitar un expediente de inmatriculación del art. 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y que sus efectos quedaran sujetos a los límites temporales del art. 207 LH, no empece en nada al transcurso del plazo del art. 1524 CC, puesto que dicho plazo de caducidad nada tiene que ver con los efectos protectores dispensados por el art. 34 LH. En efecto, el art. 207 LH se refiere a todos los subadquirentes durante los dos años posteriores que cumplan los requisitos del 34 LH, con la finalidad de evitar que se consolide la adquisición frente a alguna posible reclamación que desvirtúe el título de la inmatriculación; cuestión ajena al derecho de retracto legal, respecto del que lo determinante es que la inscripción genera los efectos propios de los principios de oponibilidad (art. 32 LH) y legitimación registral (art. 38 LH).

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 9 de julio de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. Tirantonline.com. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10121948?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Servicios y Transportes Fuentes de Tubos S.L. (en adelante, Fuentes de Tubos) es propietaria de la finca registral de Castril núm. NUM007 (polígono NUM003, parcela NUM002) del Registro de la Propiedad de Huéscar.

2.- Es cuestión litigiosa la colindancia de esa finca con la finca registral de Castril NUM000 (polígono NUM003, parcela NUM006) del mismo Registro de la Propiedad. Esta finca se ha inscrito por primera vez al ser adquirida por D. Jesús Luis y Dña. Ramona, mediante el correspondiente expediente de inmatriculación.

3.- Los Sres. Jesús Luis y Ramona compraron la mencionada finca NUM000 y tras la tramitación del expediente de inmatriculación, la finca quedó inscrita a su favor el 19 de febrero de 2016.

4.- El 25 de abril de 2016, Fuentes de Tubos formuló una demanda contra los Sres. Jesús Luis y Ramona, en la que ejercitaba una acción de retracto de colindantes sobre la mencionada finca registral NUM000. La parte demandante afirmaba la colindancia de ambas fincas, que tienen cabida inferior a una hectárea y que están dedicadas a la explotación agraria.

5.- Previa oposición de la parte demandada, que negó todos los presupuestos para la viabilidad del retracto, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que la acción había sido ejercitada fuera del plazo legal, puesto que la retrayente conocía las condiciones y elementos esenciales de la compraventa desde antes de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

6.- La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante y el recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, la sentencia de apelación consideró que: (i) la acción no estaba caducada, porque no constaba que la demandante conociera todas las circunstancias de la venta antes de que transcurriera el plazo previsto para la interposición de la demanda; (ii) no es preciso que la retrayente sea profesional de la agricultura, si bien sí que lo son varios de sus socios; (iii) concurren todos los requisitos legales para la procedencia del retracto, inclusive la colindancia de las fincas.

Como consecuencia de lo cual, la Audiencia revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda.

7.- Los demandados han interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

Retracto de colindantes. En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva. No cabe el retracto de colindantes en el supuesto enjuiciado en el demandado no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

PRIMERO.- Don Sebastián formuló demanda de retracto, al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, en su condición de propietario de la finca rústica n.0 NUM004, del polígono NUM005, sita en Medinilla de la Dehesa (Burgos). Afirma en la demanda que ha tenido conocimiento de que los demandados -don Carlos Miguel y doña Ángeles - compraron, en fecha 10 de octubre de 2014, la finca número NUM006, del polígono NUM005, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Burgos.

Dichos demandados se opusieron esgrimiendo entre otros motivos que, por ser ellos a su vez colindantes con la finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2· de Burgos estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición jurídica de los demandados. Estos recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Burgos (Sección segunda) dictó sentencia de fecha 30 de diciembre de 2016 en la cual pone de relieve que en el presente caso la finca retraída y otra -colindante con la misma- se adquirieron en el mismo acto y que, atendido el espíritu y finalidad de la norma de evitar los minifundios, que también se cumple en el caso de la adquisición de los demandados, y el carácter restrictivo con que debe abordarse la institución del retracto, se inclina por el criterio mantenido, entre otras, por la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 11 de octubre 2002 en un caso análogo al de Litis, estima el recurso de apelación interpuesto y acuerda la desestimación de la demanda formulada por don Sebastián contra los hoy recurrentes.

Retracto de colindantes. En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva. No cabe el retracto de colindantes en el supuesto enjuiciado en el demandado no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

PRIMERO.- Don Sebastián formuló demanda de retracto, al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, en su condición de propietario de la finca rústica n.0 NUM004, del polígono NUM005, sita en Medinilla de la Dehesa (Burgos). Afirma en la demanda que ha tenido conocimiento de que los demandados -don Carlos Miguel y doña Ángeles - compraron, en fecha 10 de octubre de 2014, la finca número NUM006, del polígono NUM005, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Burgos.

Dichos demandados se opusieron esgrimiendo entre otros motivos que, por ser ellos a su vez colindantes con la finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 2· de Burgos estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición jurídica de los demandados. Estos recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Burgos (Sección segunda) dictó sentencia de fecha 30 de diciembre de 2016 en la cual pone de relieve que en el presente caso la finca retraída y otra -colindante con la misma- se adquirieron en el mismo acto y que, atendido el espíritu y finalidad de la norma de evitar los minifundios, que también se cumple en el caso de la adquisición de los demandados, y el carácter restrictivo con que debe abordarse la institución del retracto, se inclina por el criterio mantenido, entre otras, por la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 11 de octubre 2002 en un caso análogo al de Litis, estima el recurso de apelación interpuesto y acuerda la desestimación de la demanda formulada por don Sebastián contra los hoy recurrentes.

Civil – D. Reales. Retracto de colindantes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (s. 3ª) de 18 de mayo de 2012 (Dª. ANGELICA AGUADO MAESTRO).

SEGUNDO.- (...) analizada la cuestión debatida entendemos que procede mantener la condena en las costas ocasionadas en primera instancia, pues la necesidad de que con la acción de retracto se cumpliera la función social a que iba destinada viene siendo exigida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo parece ser que desde 1895, al decir que no prosperará la acción de retracto de colindantes cuando su finalidad no sea la de suprimir el minifundio, sino sólo el interés particular del retrayente, criterio jurisprudencia recogido en las sentencias más recientes, como la del Tribunal Supremo Sala de 2 de febrero de 2007 al decir que se impone, por tanto, la evidencia de la ausencia de cultivo de cualquier clase en la finca adquirida por los demandados y la falta de acreditación del uso agrícola de la finca del actor, así como de su condición de agricultor, y a partir de esas circunstancias la solución que la Audiencia Provincial al caso resulta plenamente acertada, habiendo aplicado correctamente la doctrina de esta Sala, plasmada, además de las sentencias que se citan en la resolución recurrida, en las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004, como más recientes, manifestando la primera de ellas que "la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares (Ss 25-11-1895, 11-2-1911, 5-6-1945, 17-12-1958 y 31-5- 1959), prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1253, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general (sentencia de 22-1-1991)"; y la segunda, con cita de la Sentencia de 18 de abril de 1991, se expresa en los siguientes términos: "es doctrina jurisprudencial de esta Sala la que determina que la finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica -minifundio-, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza; finalidad la expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1253 del Código Civil, y que como todos los retractos legales, y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador (por todas, sentencia de 22 de enero de 1991)".

Civil – D. Reales. Retracto de colindantes.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 2ª) de 13 de julio de 2012 (D. JULIAN CARLOS ARQUE BESCOS).

TERCERO.- Como indica el Tribunal Supremo en sentencias de 26/02/2010, 2/02/2007 y 20/4/2004 entre otras, la justificación del retracto de colindantes viene a ser de interés público a fin de evitar la excesiva división de la propiedad y no la de satisfacer aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares (SS 25/11/1895, 11/2/1911, 5/6/1945, 17/12/1958 y 31/5/1959), prevaleciendo el interés de la agricultura, y esta finalidad es la que debe presidir la interpretación del artículo 1253, por lo que esta clase de retracto actúa como carga de derecho público que limita la propiedad, motivada por el interés general (Sentencia de 22/1/1991). La finalidad del retracto de colindantes es facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial rústica, allí donde tal exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de riqueza: finalidad la expresada que debe presidir la interpretación del artículo 1253 del Código Civil, y que como todos los retractos legales y lo es el de fincas rústicas colindantes, son limitaciones de tal clase de propiedad, a modo de cargas de derecho publicó, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general, por lo que habrá de orientarse a cada caso concreto, a fin de que se obtenga el resultado querido por el legislador.

Civil – D. Reales. Retracto legal de colindantes. Plazo de Caducidad para el ejercicio de la acción de retracto: día inicial de cómputo.

Sentencia de la Audiencia Provincial de León (s. 1ª) de 5 de diciembre de 2011 (Dª. ANA DEL SER LOPEZ).

SEGUNDO.- Plazo de Caducidad para el ejercicio de la acción de retracto: día inicial de cómputo.

Comenzamos por la última de las cuestiones planteadas en el escrito de recurso pues su apreciación condicionará los demás pronunciamientos sobre el resto de las cuestiones planteadas.

La Sentencia recurrida considera que la parte actora tuvo conocimiento exacto y completo de las condiciones de la venta a partir del momento en el que se expide la certificación registral que se acompaña como documento número cuatro de la demanda, el 29 de abril de 2008, que sirvió para conocer la existencia y realidad de la venta y su inscripción en el Registro de la Propiedad y que por tanto se ejercitó el derecho dentro de plazo.

Para resolver el recurso, hemos de partir de que el art. 1.524 CC, establece en su primer párrafo que "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta." Encargándose la jurisprudencia del Tribunal Supremo de recalcar de forma reiterada (SS. 20.05.43, 28.05.63) que el comienzo del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho se produce desde la inscripción en el Registro, con presunción iuris et de iure que desde ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que el plazo se contará desde el día siguiente a la fecha de la inscripción (SS. 22.02.56, 15.12.56  y 20.11.64), si bien cuando el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción (STS. 21.07.93), añade el indicado Tribunal que en caso de que no acceda la finca al Registro la noticia de la venta habrá de abarcar las condiciones esenciales de la misma, para que el retrayente pueda valorar si le conviene ejercitar el derecho a retraer (SS. 20.05.91, 15.10.91 y 30.11.96).