Abuso de derecho en las relaciones de vecindad relativas a la apertura de huecos en pared propia (art. 582 CC). La propia aplicación del art. 582 del CC por la Audiencia Provincial se inserta en la lógica protectora de la privacidad que la norma persigue: ordenar el cierre cuando concurren vistas rectas, distancia insuficiente y huecos que exceden la tolerancia legal es una medida proporcionada y dirigida a un fin legítimo y protegido por el ordenamiento. La imputación de abuso del derecho, además de no estar probada, colisiona con la finalidad misma de la norma invocada por la demandante.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Madrid, interpuso una «[d]emanda de accion negatoria de servidumbre de vistas y luces y demanda de accion de obligacion de cierre de ventanas» (sic) contra Crismaral Inmuebles, S.L. Alegó que la demandada, propietaria registral del DIRECCION001 de Madrid -finca colindante con la suya-, había abierto «[e]n el muro medianero que separa las dos fincas, dos ventanas de 0,50 metros de ancho por 1,50 metros de altura aproximadamente, distantes un metro sobre el borde del muro medianero que delimita ambas fincas, intentando adquirir, con ello, derechos de luces y vistas de la citada finca [...]», sin contar con su permiso o autorización, resultando perjudicada con dicha apertura. Señaló asimismo que tal actuación infringía el art. 580 del CC y que, aun en el supuesto de que la demandada alegara que el muro no era medianero sino privativo, «[t]ampoco podría abrir las ventanas en dicho muro en base a lo determinado en los artículos 581 y 582 del Código Civil». Por todo ello, solicitó que se condenara a la demandada «[a]l cierre de las ventanas abiertas irregularmente, a su costa y, de no hacerlo en el razonable plazo de dos meses, a que se ejecute el cierre de la misma, siendo por su cuenta y riesgo todos los gastos que se ocasionen, todo ello con expresa imposición de costas del presente procedimiento.».

2.La demandada se opuso y el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda; sin embargo, la Audiencia Provincial, al estimar el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó dicha resolución y estimó la demanda.

Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas. Régimen de luces y vistas en el Código civil. Huecos existentes antes de la vigencia del Código civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Por lo que interesa a efectos de este recurso, el proceso se inicia con una demanda en la que, junto a otras, se ejercita una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas con solicitud de condena a los demandados de que procedan al inmediato tapiado de unas ventanas o, subsidiariamente, a la colocación de un cristal translúcido que no se pueda abrir.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.El 19 de junio de 2019, los esposos D. Sixto y D.ª Fidela interponen demanda contra los también esposos D.ª Marí Juana y D. Gines.

Los demandantes aportan escritura de aceptación, manifestación de herencia y adjudicación parcial de herencia de fecha 14 de julio de 2017, por la que los esposos D. Sixto y D.ª Fidela se adjudican en la proporción de una mitad indivisa de carácter privativo para ella y la otra mitad indivisa de carácter ganancial la finca con referencia catastral n.º NUM002, sita en el término municipal de Ferrol (A Coruña), DIRECCION000 (en adelante, la Finca n.º NUM000). Alegan que la finca forma parte del patrimonio familiar de D.ª Fidela desde el año 1958, momento en el que D. Virgilio y D.ª Belen (tío y tía de la demandante), adquirieron la finca. Afirman que han venido residiendo en la vivienda ubicada en la finca n.º NUM000, si bien, por motivos laborales y las dimensiones de la misma hasta no hace mucho tiempo, sus estancias en la misma se limitaran al propio edificio de vivienda. Aportan la escritura de fecha 7 de octubre de 2001 por la que el hermano de la Sra. Fidela le cede los derechos hereditarios que le corresponden en la herencia de sus padres y entre otros, de los mencionados tíos.

Exponen que la finca n.º NUM000 cuenta con una superficie de 4.585,44 m² y en el extremo suroeste de la misma se encuentra la vivienda. Una de las fincas colindantes a la de los actores es la que se identifica con el número NUM001 del DIRECCION000 (en adelante, "Finca n.º NUM001"), orientada al este de la propiedad de los actores y perteneciente a los ahora demandados, D.ª Marí Juana y D. Gines.

La calificación de la servidumbre de luces y vistas como aparente, continua y negativa. Cómputo del plazo para su adquisición por usucapión. La acción negatoria de servidumbre. Falta de prescripción extintiva.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 26 de abril de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia, según han sido fijados por la Audiencia Provincial:

1.º) El 7 de julio de 1977, D.ª Dulce y su suegro D. Luis Francisco (que intervino también como defensor judicial de su nieto Jesus Miguel) otorgaron escritura de declaración de obra nueva de la que resulta que:

(i) D. Luis Francisco y su hijo D. Juan Francisco eran propietarios pro indiviso de una finca al lugar de DIRECCION000, en la parroquia de Santa María de Rutis, Concello de Culleredo, en A Coruña.

(ii) D. Juan Francisco falleció el 3 de enero de 1969, en estado de casado con D.ª Dulce, dejando un hijo, Jesus Miguel.

(iii) El 14 de marzo de 1969, se extinguió la comunidad proindivisa existente sobre la citada finca por medio de documento privado (protocolizado notarialmente el 7 de julio de 1977), adjudicando a D.ª Dulce y a su hijo Jesus Miguel la siguiente finca:

"Parcela de monte bajo peñascoso llamado " DIRECCION001", " DIRECCION002" y " DIRECCION003", sita en el lugar de DIRECCION004, parroquia de Santa María de Rutis, Ayuntamiento de Culleredo, de cabida cuatro áreas y cuarenta y cuatro centiáreas, que linda por el Norte y Oeste con monte de herederos de D. Bernardo; Sur, con la parcela adjudicada a D. Luis Francisco; y Este, camino de Vilaboa a Palavea".

2.º) D.ª Dulce construyó en dicha parcela una casa a sus expensas, que describió así:

"Casa sin número en el lugar de DIRECCION004, parroquia de Santa María de Rutis, ayuntamiento de Culleredo, compuesta de planta baja, que ocupa la superficie cubierta de cuarenta y ocho metros cuadrados. Tiene unido terreno descubierto por el Oeste o espalda, con una pequeña franja al frente, que en total mide trescientos noventa y seis metros cuadrados. Forma todo una sola finca de cuatrocientos cuarenta y cuatro metros cuadrados, que linda: por su frente, Este, camino de Vilaboa a Palavea; izquierda entrando, finca de D. Luis Francisco; y derecha y espalda, monte de los herederos de D. Bernardo".

Derecho de Servidumbre. Servidumbres constituidas por título o adquiridas por prescripción adquisitiva o usucapión: Doctrina. Accesión invertida y servidumbres de luces y vistas: Doctrina de la Sala.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2016 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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CUARTO.- TÍTULO

1.- Nuestro Código Civil emplea en distintas ocasiones la expresión «título» como instrumento hábil para la constitución de las servidumbres (art. 537, 539, 540, 541 etc.) aunque otras veces habla de «voluntad de los interesados».

A partir de tal dato hay quienes equiparan título y modo de adquirir (art. 443) concediéndole un sentido amplio como hecho que explica y justifica el nacimiento del derecho (abarcaría así tanto el negocio jurídico como la usucapion o el destino del pater familias), mientras que otros, parecen seguir el criterio contrario, no considerando la usucapión como título sino como algo diferente.

Así título sería para algún autor de la doctrina científica la convención «inter vivos» o la disposición «mortis causa» destinadas al nacimiento de la servidumbre. Así lo recogía el Tribunal Supremo (5. 2-6-69), entendiendo por título todo acto jurídico, bien sea oneroso o gratuito, «inter vivos» o de última voluntad.

Siguiendo este orden expositivo hay que precisar que el término título se ha de emplear en sentido jurídico-material, y no como meramente instrumental o documental, existiendo dentro de esa denominación una gran variedad de supuestos.

Vamos a centrarnos en la de negocio jurídico y dentro de él en la de contrato por ser, entre otras cosas, al que alude e invoca la recurrente.

Llegados a este estudio de la cuestión se han de hacer dos precisiones: Que este negocio «inter vivos» no requiere forma especial alguna; de ahí que pueda ser verbal, como el que se predica; y que en caso de duda la interpretación debe ser restrictiva, apareciendo de forma concluyente e inequívoca la voluntad de las partes de constituir la servidumbre.

No desconocemos que cuando se trata de convenciones verbales la dificultad es máxima para el que ejercita la acción, sobre todo si la situación fáctica es perdurable en el tiempo, ya que se crea la duda de si se trata de servidumbre constituida o acto meramente tolerado.

Para ello resulta de interés las inferencias que puedan hacerse de los actos o explicaciones que rodean la situación.

Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas. Distancias entre obras, como límite -el Código civil las denomina servidumbres legales- al derecho de propiedad. Concepto jurídico de vía pública.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .-1.- El recurso de casación que ha interpuesto la demandante en la instancia ORGANIZACION LOZANO, S.L., promotora de la construcción del EDIFICIO001 " cuya obra ha sido suspendida por la sentencia firme mencionada de interdicto de obra nueva, contiene, como se ha dicho, dos motivos, ambos con similar contenido. El primero de ellos alega la infracción de los artículos 584 y 582 del Código civil y de la jurisprudencia que cita.

Estos artículos disponen las distancias entre obras, como límite -aunque el Código civil las denomina servidumbres legales- al derecho de propiedad. Conviene advertir que esto se corresponde al segundo inciso del apartado primero del suplico de la demanda, pero no al resto de los pedimentos, pese a lo cual en el suplico del presente recurso de casación se interesa la estimación de todos los pedimentos y también es de recordar que la sentencia del interdicto acuerda la suspensión de la obra, uno de cuyos motivos, solamente uno, es el tema de las distancias.

El artículo 582 del Código civil dispone, con carácter general, este límite al derecho de propiedad:

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia..

Civil – D. Reales. Acción negatoria de servidubre. Servidumbre continua y servidumbre discontinua. Servidumbre aparente y servidumbre no aparente. Servidumbre de paso y servidumbre de luces y vistas. Constitución de servidumbres en régimen de propiedad horizontal. La apariencia física externa no es título ni sirve para la prescripción.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- 1.- Sin entrar en el propio estudio del derecho real de servidumbre predial, que el Código civil contempla desde el lado pasivo, es un ius in re aliena, como define la sentencia de 29 julio 2002 y constituye una limitación al derecho de propiedad. Lo que es importante destacar es que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el artículo 444 del Código civil y la sentencia de 1 de marzo de 2011 califica el caso extremo como animus spoliandi.

Como han dicho las sentencias del 21 octubre 1987 y ha reiterado la de 24 octubre de 2006 toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que, como dicen las sentencias de 2 junio de 1969, 1 de marzo de 1994 y 27 octubre 2003 es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres: sentencias del 25 marzo 1961, 23 junio de 1995 (que citan numerosas sentencias anteriores, desde la de 3 marzo 1902) y 22 diciembre 2008.

Por lo cual, en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega. Ciertamente, más que adquisición se trata de constitución del derecho real ya que la servidumbre se adquiere normalmente por su constitución.

El Cotillo, Fuerteventura

Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 4ª) de 28 de junio de 2013 (D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES).

SEGUNDO.- (...) Como ya se dijo por esta Sección en sentencia dictada con fecha de 28 de Marzo de 2.005 "De otra parte y con relación a la servidumbre de luces y vistas, el artículo 582 del Código Civil determina, que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, habiendo entendido a este respecto la jurisprudencia, que para la aplicación de este precepto, no obsta el hecho de que no se pueda ver y registrar el interior de la finca vecina, bastando que se la domine o pueda inspeccionar en cualquier forma, esté el predio cerrado o no edificado o sin edificar.

Esta servidumbre es continua y aparente, siendo negativa cuando el hueco se abre en pared propia y positiva cuando se abre en pared ajena, común o medianera, lo que hace que, según los artículos 537 y 538 Código Civil, pueda adquirirse en virtud de título o por la prescripción de veinte años, cuyo cómputo, si tuviera el carácter de positiva, se contará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente, y, si se conceptuara como negativa, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre -- TS SS 8 Oct. 1988, 25 Sep. 1992, 24 Mar. y 25 Sep. y 1 Oct. 1993 y 16 Sep. 1997, entre otras--.