Acción reivindicatoria, adquisición por usucapión, doble venta. Inscripción de exceso de cabida que se corresponde con otra finca registral. Se plantean como cuestiones jurídicas, entre otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho (arts. 34 y 36 LH). Se plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que, colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo que en realidad era una finca registral diferente.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Objeto del recurso de casación y antecedentes relevantes

Se plantean como cuestiones jurídicas, entre otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho (arts. 34 y 36 LH). Se plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que, colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo que en realidad era una finca registral diferente.

En la demanda que da inicio a este procedimiento, de manera principal, se ejercita la acción reivindicatoria de una finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, que incluye dos fincas registrales (una en la que se encuentra construida una casa-hotel y otra interior destinada a jardín) pero que en la realidad extrarregistral y en el catastro aparecen como una única finca.

Las dos fincas registrales fueron adquiridas respectivamente, en 1941 y en 1949, por el padre del actor, que las ha recibido del padre a título hereditario. La primera finca fue adquirida mediante documento privado con reserva de dominio a favor de la sociedad vendedora hasta el completo pago. En consecuencia, el título de adquisición no accedió al Registro de la Propiedad, y la sociedad vendedora permaneció como titular registral. La segunda finca fue adquirida a la misma sociedad vendedora, propietaria de una finca más amplia y muy extensa de la que hizo esta y otras segregaciones. Este segundo título de adquisición sí accedió al Registro de la Propiedad, y el actor es titular registral de la segunda finca.

El 5 de diciembre de 2003, la misma sociedad vende a una nueva compradora la finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, y en la escritura de venta se hace constar una mayor superficie de la finca con apoyo en la certificación catastral. Ha quedado acreditado por la prueba practicadas que el exceso de cabida, que se inscribe en el Registro de la Propiedad por la vía del art. 298 del Reglamento hipotecario, coincide con la finca registral que está inscrita a nombre del actor.

Civil - D. Registral. Registro de la Propiedad. Doctrina jurisprudencial de la doble inmatriculación. Exceso de cabida.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 2011.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el análisis de los distintos motivos de uno y otro de los recursos, conviene hacer dos precisiones sobre la función de esta Sala, que no es una tercera instancia que permita revisar la valoración de la prueba hecha en la instancia y sobre el concepto y doctrina jurisprudencial de la doble inmatriculación, que se resuelve por la normativa del Derecho civil, ya que los preceptos hipotecarios se neutralizan entre sí.

(...)

En cuanto a la segunda, tal como recoge la recientísima sentencia de 2 de junio de 2011, siguiendo a la de 13 de mayo de 2011, ésta es una situación patológica que se produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como dice la sentencia de 11 de octubre de 2004, se genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso que ahora llega a esta Sala en virtud de los recursos formulados por los codemandados.