Abuso de derecho en las relaciones de vecindad relativas a la apertura de huecos en pared propia (art. 582 CC). La propia aplicación del art. 582 del CC por la Audiencia Provincial se inserta en la lógica protectora de la privacidad que la norma persigue: ordenar el cierre cuando concurren vistas rectas, distancia insuficiente y huecos que exceden la tolerancia legal es una medida proporcionada y dirigida a un fin legítimo y protegido por el ordenamiento. La imputación de abuso del derecho, además de no estar probada, colisiona con la finalidad misma de la norma invocada por la demandante.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10723910?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Madrid, interpuso una «[d]emanda de accion negatoria de servidumbre de vistas y luces y demanda de accion de obligacion de cierre de ventanas» (sic) contra Crismaral Inmuebles, S.L. Alegó que la demandada, propietaria registral del DIRECCION001 de Madrid -finca colindante con la suya-, había abierto «[e]n el muro medianero que separa las dos fincas, dos ventanas de 0,50 metros de ancho por 1,50 metros de altura aproximadamente, distantes un metro sobre el borde del muro medianero que delimita ambas fincas, intentando adquirir, con ello, derechos de luces y vistas de la citada finca [...]», sin contar con su permiso o autorización, resultando perjudicada con dicha apertura. Señaló asimismo que tal actuación infringía el art. 580 del CC y que, aun en el supuesto de que la demandada alegara que el muro no era medianero sino privativo, «[t]ampoco podría abrir las ventanas en dicho muro en base a lo determinado en los artículos 581 y 582 del Código Civil». Por todo ello, solicitó que se condenara a la demandada «[a]l cierre de las ventanas abiertas irregularmente, a su costa y, de no hacerlo en el razonable plazo de dos meses, a que se ejecute el cierre de la misma, siendo por su cuenta y riesgo todos los gastos que se ocasionen, todo ello con expresa imposición de costas del presente procedimiento.».

2.La demandada se opuso y el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda; sin embargo, la Audiencia Provincial, al estimar el recurso de apelación interpuesto por la demandante, revocó dicha resolución y estimó la demanda.

Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas. Régimen de luces y vistas en el Código civil. Huecos existentes antes de la vigencia del Código civil.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10478761?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

Por lo que interesa a efectos de este recurso, el proceso se inicia con una demanda en la que, junto a otras, se ejercita una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas con solicitud de condena a los demandados de que procedan al inmediato tapiado de unas ventanas o, subsidiariamente, a la colocación de un cristal translúcido que no se pueda abrir.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1.El 19 de junio de 2019, los esposos D. Sixto y D.ª Fidela interponen demanda contra los también esposos D.ª Marí Juana y D. Gines.

Los demandantes aportan escritura de aceptación, manifestación de herencia y adjudicación parcial de herencia de fecha 14 de julio de 2017, por la que los esposos D. Sixto y D.ª Fidela se adjudican en la proporción de una mitad indivisa de carácter privativo para ella y la otra mitad indivisa de carácter ganancial la finca con referencia catastral n.º NUM002, sita en el término municipal de Ferrol (A Coruña), DIRECCION000 (en adelante, la Finca n.º NUM000). Alegan que la finca forma parte del patrimonio familiar de D.ª Fidela desde el año 1958, momento en el que D. Virgilio y D.ª Belen (tío y tía de la demandante), adquirieron la finca. Afirman que han venido residiendo en la vivienda ubicada en la finca n.º NUM000, si bien, por motivos laborales y las dimensiones de la misma hasta no hace mucho tiempo, sus estancias en la misma se limitaran al propio edificio de vivienda. Aportan la escritura de fecha 7 de octubre de 2001 por la que el hermano de la Sra. Fidela le cede los derechos hereditarios que le corresponden en la herencia de sus padres y entre otros, de los mencionados tíos.

Exponen que la finca n.º NUM000 cuenta con una superficie de 4.585,44 m² y en el extremo suroeste de la misma se encuentra la vivienda. Una de las fincas colindantes a la de los actores es la que se identifica con el número NUM001 del DIRECCION000 (en adelante, "Finca n.º NUM001"), orientada al este de la propiedad de los actores y perteneciente a los ahora demandados, D.ª Marí Juana y D. Gines.

La calificación de la servidumbre de luces y vistas como aparente, continua y negativa. Cómputo del plazo para su adquisición por usucapión. La acción negatoria de servidumbre. Falta de prescripción extintiva.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 26 de abril de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/8920942?index=1&searchtype=substring]

PRIMERO.- Resumen deantecedentes

1.- Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados en la instancia, según han sido fijados por la Audiencia Provincial:

1.º) El 7 de julio de 1977, D.ª Dulce y su suegro D. Luis Francisco (que intervino también como defensor judicial de su nieto Jesus Miguel) otorgaron escritura de declaración de obra nueva de la que resulta que:

(i) D. Luis Francisco y su hijo D. Juan Francisco eran propietarios pro indiviso de una finca al lugar de DIRECCION000, en la parroquia de Santa María de Rutis, Concello de Culleredo, en A Coruña.

(ii) D. Juan Francisco falleció el 3 de enero de 1969, en estado de casado con D.ª Dulce, dejando un hijo, Jesus Miguel.

(iii) El 14 de marzo de 1969, se extinguió la comunidad proindivisa existente sobre la citada finca por medio de documento privado (protocolizado notarialmente el 7 de julio de 1977), adjudicando a D.ª Dulce y a su hijo Jesus Miguel la siguiente finca:

"Parcela de monte bajo peñascoso llamado " DIRECCION001", " DIRECCION002" y " DIRECCION003", sita en el lugar de DIRECCION004, parroquia de Santa María de Rutis, Ayuntamiento de Culleredo, de cabida cuatro áreas y cuarenta y cuatro centiáreas, que linda por el Norte y Oeste con monte de herederos de D. Bernardo; Sur, con la parcela adjudicada a D. Luis Francisco; y Este, camino de Vilaboa a Palavea".

2.º) D.ª Dulce construyó en dicha parcela una casa a sus expensas, que describió así:

"Casa sin número en el lugar de DIRECCION004, parroquia de Santa María de Rutis, ayuntamiento de Culleredo, compuesta de planta baja, que ocupa la superficie cubierta de cuarenta y ocho metros cuadrados. Tiene unido terreno descubierto por el Oeste o espalda, con una pequeña franja al frente, que en total mide trescientos noventa y seis metros cuadrados. Forma todo una sola finca de cuatrocientos cuarenta y cuatro metros cuadrados, que linda: por su frente, Este, camino de Vilaboa a Palavea; izquierda entrando, finca de D. Luis Francisco; y derecha y espalda, monte de los herederos de D. Bernardo".

Civil – D. Reales. Constitución de servidumbre de luces y vistas por destino del padre de familia ex artículo 541 del Código civil. El predio que quedó como sirviente, era bien ganancial; el dominante, propiedad privativa del esposo. Por lo cual, al no ser propiedad exclusiva de los dos predios, no se admite esta constitución.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2015 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras. 

TERCERO.- 1.- Se ha interpuesto por la misma parte demandada recurso de casación, en un solo motivo. En el mismo se resalta que cuando se produjo la constitución de la servidumbre de luces y vistas por aplicación del artículo 541 del Código civil la finca, predio sirviente, no era propiedad exclusiva del que la constituyó, sino que era ganancial. Lo cual es cierto y se acepta por las sentencias de instancia.

Los presupuestos de la constitución de esta servidumbre han sido detallados por numerosísima jurisprudencia, de la que es emblemática la referida a la de luces y vistas de 7 marzo 1991, reiterada por tantas posteriores. Los de colindancia de las fincas y el signo aparente no son objeto de discusión. Sí lo es el de enajenación, en este caso forzosa por subasta judicial que provoca la constitución de la servidumbre, teniendo en cuenta que el predio sirviente era bien ganancial y no sólo privativo, del propietario del predio que resultó dominante, don Remigio.

Lo cual produce la estimación de la acción negatoria de servidumbre. Es de recordar el texto del artículo 541 del Código civil resaltando que es preciso para su aplicación la expresión "propiedad de ambas".

"La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el PROPIETARIO DE AMBAS, se considerará si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura."

Y el que, al parecer, la constituyó no lo era, sino que sí lo era del predio dominante (bien privativo) pero no del predio sirviente (bien ganancial). Falta, pues, este presupuesto esencial.

Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas. Distancias entre obras, como límite -el Código civil las denomina servidumbres legales- al derecho de propiedad. Concepto jurídico de vía pública.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO .-1.- El recurso de casación que ha interpuesto la demandante en la instancia ORGANIZACION LOZANO, S.L., promotora de la construcción del EDIFICIO001 " cuya obra ha sido suspendida por la sentencia firme mencionada de interdicto de obra nueva, contiene, como se ha dicho, dos motivos, ambos con similar contenido. El primero de ellos alega la infracción de los artículos 584 y 582 del Código civil y de la jurisprudencia que cita.

Estos artículos disponen las distancias entre obras, como límite -aunque el Código civil las denomina servidumbres legales- al derecho de propiedad. Conviene advertir que esto se corresponde al segundo inciso del apartado primero del suplico de la demanda, pero no al resto de los pedimentos, pese a lo cual en el suplico del presente recurso de casación se interesa la estimación de todos los pedimentos y también es de recordar que la sentencia del interdicto acuerda la suspensión de la obra, uno de cuyos motivos, solamente uno, es el tema de las distancias.

El artículo 582 del Código civil dispone, con carácter general, este límite al derecho de propiedad:

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia..

Civil – D. Reales. Acción negatoria de servidubre. Servidumbre continua y servidumbre discontinua. Servidumbre aparente y servidumbre no aparente. Servidumbre de paso y servidumbre de luces y vistas. Constitución de servidumbres en régimen de propiedad horizontal. La apariencia física externa no es título ni sirve para la prescripción.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

[Ver resolución completa en Tirant On Line Premium. http://www.tirantonline.com/tol]

SEGUNDO .- 1.- Sin entrar en el propio estudio del derecho real de servidumbre predial, que el Código civil contempla desde el lado pasivo, es un ius in re aliena, como define la sentencia de 29 julio 2002 y constituye una limitación al derecho de propiedad. Lo que es importante destacar es que un derecho real de servidumbre es muy distinto de la situación de hecho, es decir, de la mera tolerancia que ni siquiera afecta a la posesión, como dispone el artículo 444 del Código civil y la sentencia de 1 de marzo de 2011 califica el caso extremo como animus spoliandi.

Como han dicho las sentencias del 21 octubre 1987 y ha reiterado la de 24 octubre de 2006 toda servidumbre debe apoyarse en un evidente título o hecho constitutivo que legitime su ejercicio, título que, como dicen las sentencias de 2 junio de 1969, 1 de marzo de 1994 y 27 octubre 2003 es cualquier acto jurídico oneroso o gratuito inter vivos o mortis causa en virtud del cual se establece esta limitación. En correspondencia de todo ello, se ha dicho unánimemente que la propiedad se presume libre y no se presumen las servidumbres: sentencias del 25 marzo 1961, 23 junio de 1995 (que citan numerosas sentencias anteriores, desde la de 3 marzo 1902) y 22 diciembre 2008.

Por lo cual, en la acción negatoria, como la presente, es la parte demandada la que sufre la carga de la prueba de acreditar la adquisición, por el título que fuere, de la servidumbre que la parte contraria le niega. Ciertamente, más que adquisición se trata de constitución del derecho real ya que la servidumbre se adquiere normalmente por su constitución.

El Cotillo, Fuerteventura

Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 4ª) de 28 de junio de 2013 (D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES).

SEGUNDO.- (...) Como ya se dijo por esta Sección en sentencia dictada con fecha de 28 de Marzo de 2.005 "De otra parte y con relación a la servidumbre de luces y vistas, el artículo 582 del Código Civil determina, que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, habiendo entendido a este respecto la jurisprudencia, que para la aplicación de este precepto, no obsta el hecho de que no se pueda ver y registrar el interior de la finca vecina, bastando que se la domine o pueda inspeccionar en cualquier forma, esté el predio cerrado o no edificado o sin edificar.

Esta servidumbre es continua y aparente, siendo negativa cuando el hueco se abre en pared propia y positiva cuando se abre en pared ajena, común o medianera, lo que hace que, según los artículos 537 y 538 Código Civil, pueda adquirirse en virtud de título o por la prescripción de veinte años, cuyo cómputo, si tuviera el carácter de positiva, se contará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente, y, si se conceptuara como negativa, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre -- TS SS 8 Oct. 1988, 25 Sep. 1992, 24 Mar. y 25 Sep. y 1 Oct. 1993 y 16 Sep. 1997, entre otras--. 

Civil – D. Reales. Servidumbres. Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (s. 4ª) de 20 de octubre de 2011 (Dª. EMMA GALCERAN SOLSONA).

PRIMERO.- La naturaleza de una "acción negatoria" ha sido configurada en la moderna doctrina civil y jurisprudencial (por ejemplo, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 1980) en un sentido amplio, de forma que, la misma se entiende como la acción que corresponde al propietario contra todo tipo de perturbaciones no directamente posesorias dirigidas contra su derecho, e incluyendo las perturbaciones de índole material y no solamente las jurídicas, atribución de una servidumbre inexistente, a las que tradicionalmente había quedado reducida en la práctica dicha acción.

La "acción negatoria de servidumbre" no aparece expresamente regulada en nuestro Código Civil, pero ha sido reconocida y regulada en su ejercicio por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 1970, 6 de junio de 1971, 6 de julio de 1972, 2 de abril de 1973, 25 de octubre de 1974, entre otras).

Civil – D. Reales. Servidumbres. Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 28 de septiembre de 2011 (D. JOSE JOAQUIN HERVAS ORTIZ).

PRIMERO. (...) debe recordarse que, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 1.997 (recurso nº 2181/1993), cualquier propietario, en atención a lo dispuesto en el artículo 350 del Código Civil, puede edificar en todo el perímetro de su finca, puesto que es dueño de su superficie, aunque siempre con sujeción a las leyes y reglamentos de policía. En este sentido, del artículo 582 del Código Civil se desprende que las paredes o muros no han de tener vistas rectas sobre la finca del vecino, si no median dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad; y, según también manifiesta la Sentencia antes referida, en caso de abrirlas sin título constituirían el germen de una servidumbre susceptible de consolidarse por prescripción, tras la posesión de las vistas durante el tiempo fijado en la ley (veinte años), que para las de carácter negativo, como serían los huecos o vistas abiertas en la finca de la que es dueño el que pretende tener las vistas sobre la finca vecina, comenzaría a partir del hecho obstativo realizado por dicho dueño frente al acto del dueño del predio sirviente que sería lícito sin la servidumbre, tal como señala el artículo 538 del Código Civil.

En cualquier caso y aunque esas vistas no hayan alcanzado aún la categoría de servidumbre, el titular del predio potencialmente gravado puede oponerse mediante la acción negatoria de servidumbre y también mediante la acción de cumplimiento de las relaciones de vecindad, que no son propias servidumbres legales, puesto que entre los predios ninguno de ellos es dominante o sirviente.

Civil – D. Reales. Servidumbres. Acción negatoria de servidumbre de luces y vistas. Modos de adquisición de la servidumbre de vistas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (s. 6ª) de 26 de julio de 2011. (1.154)

PRIMERO.- Se limita el debate en esta alzada a la desestimación de la acción negatoria de luces y vistas planteada por los demandantes en relación con la ventana existente en el linde Sur de la vivienda propiedad de los demandados.

En la sentencia dictada en la instancia se desestimó dicha pretensión al considerar que los demandados habían adquirido la servidumbre por destino del padre de familia, reiterando en todo caso los demandados, en su escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de adverso, la improcedencia de la acción ejercitada por la adquisición de la servidumbre mediante usucapión o por la prescripción de la acción negatoria de servidumbre ante la falta de ejercicio por los actores durante un plazo superior a 30 años, cuestiones todas estas que conviene analizar separadamente.

Debe tenerse en cuenta que para que triunfe una acción negatoria de servidumbre, basta que el actor acredite la propiedad de la finca que dice no está sujeta a la carga de la servidumbre y que la otra parte no pruebe la existencia de la servidumbre contradicha, ya que la propiedad se presume libre tal y como establece el art. 348 Cc, conforme al cual la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, por lo que es a la demandada a quien corresponde acreditar la adquisición de la servidumbre por alguno de los medios admitidos en derecho (STS Sala 1ª, de 13 de junio de 1998).

Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas. Servidumbre voluntaria, continua y aparente. Adquisición por título.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 19 de julio de 2011. (1.061) 

CUARTO. - No existe precepto alguno en nuestro Código Civil que impida al propietario de un fundo construir en el mismo una pared continua al fundo colindante. La sentencia de la sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1955 (R.J. Ar. 733) indica que no existe precepto alguno en el Código Civil que prohíba al propietario de un fundo construir pared contigua al fundo vecino. Y ello es así porque, en principio, el propietario de un predio, en ejercicio de su facultad dominical (artículo 350 del Código Civil) puede construir donde le venga en gana y sin que tenga que guardar distancia laguna respecto al linde con el predio contiguo. Y nada le impide pegar, unir o adherir su pared a la cerca del precio colindante.

En principio, la construcción de la celosía en la casa número NUM006 era correcta y ajustada al derecho privado. Y, por lo demás, todo lo relativo a la normativa urbanística es radicalmente ajeno al orden jurisdiccional en el que nos encontramos y deberá plantearse en la vía administrativa y posteriormente en el orden jurisdiccional contencioso administrativo.

Pero la facultad dominical de construir la celosía contigua a la finca ajena puede estar cercenada por la existencia de una servidumbre de luces y vistas constituida a favor del inmueble colindante, como predio dominante, siendo el inmueble en el que se pretende construir la celosía, el predio sirviente.

Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas. Prohibición de abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, salvo que haya dos metros de distancia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2009 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

SEGUNDO.- El recurso, amparado en lo dispuesto en el artículo 477.1 y 2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interés casacional, aparece estructurado en dos motivos que son susceptibles de un estudio conjunto ya que en ambos se viene a discutir la procedencia del pronunciamiento impugnado en tanto que, según afirma la parte recurrente, las viviendas de ambas partes no se han de considerar contiguas y, en consecuencia, considera que se han infringido los artículos 581, 582 y 584 del Código Civil, así como la doctrina jurisprudencial de esta Sala expresada en sentencias de 23 de febrero de 1974 y 11 de octubre de 1979, existiendo igualmente sentencias contradictorias dictadas por las Audiencias Provinciales.

En primer lugar se ha de descartar la aplicación al caso de lo dispuesto en el artículo 581 del Código Civil, que se refiere a la apertura en pared propia de los llamados "huecos de ordenanza" para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre, pues no es ésta la situación fáctica en el caso presente. El artículo 582 del mismo código prohíbe abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, salvo que haya dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad; distancia que se reduce a 60 centímetros en los casos de vistas de costado u oblicuas. Dicha norma es la que resulta de aplicación al caso presente, en que se trata de vistas rectas y no existen los dos metros de distancia entre propiedades que se exigen, tal como ha precisado la Audiencia.