Sentencia del
Tribunal Supremo de 29 de abril de 2015 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).
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SEGUNDO.- CONSIDERACIONES PREVIAS.
(...)
2. A partir de tal realidad fáctica y jurídica, y sin perder de vista la
fecha de su constitución, se ha de tener en cuenta que la compleja realidad
social y económica de aquel tiempo alumbró formas asociativas en defensa de
intereses comunes que se resistían a un encuadre sistemático dentro de las
figuras institucionales clásicas, de manera que como ocurre en otros casos, la
realidad va por delante de los instrumentos jurídicos creados para regular
derechos y obligaciones de los implicados en tales situaciones, donde inciden,
a veces en forma contradictoria, normas positivas de derecho voluntario con
otras de derecho necesario, a las que haya que atender dentro de una
interpretación superadora, ajustada a la realidad social del tiempo de su
aplicación, para conseguir extraer el principio informador de dichas relaciones
complejas, según el espíritu y finalidad de las mismas, que es la "ratio
essendi ", junto a la equidad concurrente, preconizada por el artículo
3.1 y 2 CC (SSTS 8 marzo 1982; 3 noviembre 1987; 13 mayo 1993).
3. Así sucedió con el fenómeno de las urbanizaciones privadas que la doctrina
civilista venía asimilando bien a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a
una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes)
y otras veces a una modalidad de Comunidad General de bienes, o una sociedad
civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de
pactos.
4. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto
en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o
conjuntos constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de
propiedad "tumbada", en los que coexisten dos tipos de propiedades:
la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en
general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su
administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y
utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el
conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí
y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute
y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya
puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a
su mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia
de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela
y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose
ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto
a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal
(SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5 julio 1996 y 2
febrero 1997).
