Los conjuntos inmobiliarios privados. Propiedad tumbada. La cuestión jurídica que se suscita es la concerniente a la legalidad de las obras ejecutadas por los demandados que, según su tesis, están perfectamente legitimados para realizar cualquier clase de alteración, modificación o construcción en la vivienda unifamiliar de su titularidad exclusiva, como es el cierre levantado en su terraza, al ser independiente del resto de las viviendas que conforman el complejo inmobiliario, sin más límites que respetar las instalaciones y servicios comunes, así como las servidumbres constituidas. El TS entiende que la unilateral construcción de fábrica llevada a efecto por los demandados, en su terraza privativa además de limitar las vistas a los otros propietarios, altera peyorativamente y de forma notoria la armonía constructiva, en contra además de las normas de régimen interior que se han dado los propietarios de las viviendas integradas en la urbanización, que pretenden garantizar la uniformidad exterior de los distintos elementos que integran el conjunto inmobiliario, normas que no son contrarias a la ley, ni incompatibles con los estatutos, ni con el título constitutivo, que parte de la identidad de las viviendas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Mediante instrumento público de 7 de junio de 1999, la compañía mercantil Construcciones San Martín, S.A., otorgó escritura de división material de finca, declaraciones de obra nueva y constitución de servidumbres, conforme a la cual una finca de su propiedad de 5.453,95 m2 se dividió en 28 fincas independientes, susceptibles de aprovechamiento, dominio y disfrute por separado, con destino a viviendas unifamiliares adosadas y construidas en hilera, cada una de ellas compuesta de planta semisótano con destino a garaje-aparcamiento dotacional, DIRECCION004, DIRECCION005 y DIRECCION006, cuyas características son idénticas, y que ocupan aproximadamente una superficie en parcela de 78,22 metros cuadrados y de 302,17 metros cuadrados construidos.

Se constituyeron, también, una serie de servidumbres recíprocas para paso de personas, vehículos e instalaciones en la planta semisótano entre las parcelas 1 y 13 y 14 a 28, de chimeneas y antena de TV, así como de zona de uso permanente de jardín, piscina, botiquín, aseos, depuradora y paso de personas.

De igual forma, se constituyó una comunidad de uso sobre las instalaciones, obras y servicios que existan o que en el futuro se construyan o instalen en la franja de terreno afectada por las servidumbres bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas que integran la U-14 b.

Esta comunidad de uso se regirá por los estatutos que se transcriben, conforme a los cuales estará constituida por los propietarios de las 28 fincas, que nombrarán entre sus miembros un presidente, que representará a la comunidad judicial y extrajudicialmente, y un administrador. Los acuerdos válidamente tomados obligarán a todos los propietarios incluso a los ausentes o disidentes. Se llevará un libro de actas, y, al menos, la junta se reunirá una vez al año, para la aprobación de las cuentas y la fijación del presupuesto del año siguiente, sin perjuicio de reunirse para tratar de otros asuntos que se indicarán en el correspondiente orden del día.

Las instalaciones, obras y servicios que existan o que en el futuro se construyan o instalen en la franja de terreno afectada por las servidumbres bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas serán propiedad por partes iguales de los propietarios actuales o futuros de las 28 fincas. Todos los propietarios de los predios sirvientes están obligados a permitir cuantas reparaciones exija el uso y conservación de los elementos en qué se materializan las servidumbres constituidas.

Todos los gastos de mantenimiento y conservación o de adquisición en su caso, de las citadas instalaciones, obras y servicios serán de cuenta y cargo de los propietarios de dichas fincas, a partes iguales entre los mismos.

Propiedad horizontal. Aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999. Expresión de las cuotas de participación de los asistentes a la junta de propietarios. Posibilidad de subsanación de los defectos o errores del acta.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 13 de septiembre de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso hemos de partir de los siguientes antecedentes:

1º.- Es objeto del proceso una demanda de impugnación de los acuerdos comunitarios, adoptados en las juntas de propietarios de 2 de junio de 2016 y 15 de julio de dicho año, correspondientes a la mancomunidad formada por las comunidades de propietarios de los edificios, sitos en el DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 y DIRECCION001, n.º NUM004 y NUM003, de la ciudad de Zaragoza, en tanto en cuanto disfrutan en común del servicio de agua caliente y calefacción, según escrituras públicas de 28 de julio y 29 de julio de 1972.

2º.- Consta en acta que la participación de cada una de las tres comunidades de propietarios en la mancomunidad general es la de DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 del 47,54%, DIRECCION001 n.º NUM004 del 30,98% y DIRECCION001 n.º NUM003 del 21,48%.

3º.- El orden del día de la junta impugnada de 2 de junio de 2016 era: "Estudio y aprobación, si procede, rehabilitación-modernización instalación comunitaria de calefacción. Determinaciones a tomar. Asistirá Técnico para dar las explicaciones oportunas. Forma de pago".

4º.- En el acta de la precitada junta se dejó constancia de la inexistencia de una disposición legal o técnica que obligase a realizar algún tipo de transformación en el mencionado servicio; pero que dicho cambio sería interesante dado lo obsoleto del sistema, así como por las averías que se habían producido en los últimos años con un coste de 50.000 euros. Por ello, la Junta de Gobierno consideraba, como opción más interesante, transformar la actual instalación de gasóleo (de agua sobrecalentada) a otra de gas natural, que sometía a la correspondiente aprobación de los comuneros.

En consecuencia, se sometió a votación la opción de mantener el actual sistema de calefacción, realizando las reparaciones que fueran oportunas, o modernizar dicho sistema comunitario. La primera opción contó con 47 votos y la segunda con 55 votos. Se tuvo por aprobada la propuesta, disponiendo que los propietarios no presentes contaban con un periodo de 30 días para manifestarse contrarios al acuerdo, ya que, en caso contrario, se entendería su voto favorable a la opción aprobada en la Asamblea.

Propiedad horizontal. Complejo inmobiliario. Comunidad residencial. Pago de gastos comunes. Al existir una zona común que solo lo es respecto de determinados propietarios, según el título constitutivo, corresponde exclusivamente a estos el pago de los gastos correspondientes.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Los demandantes son propietarios de diversas fincas integradas en un complejo inmobiliario denominado Comunidad Residencial " DIRECCION000" y, en tal concepto, ejercitan una acción para que se declare que la finca catastral de 789 metros cuadrados de superficie, integrada en el complejo, constituye un elemento común especial de las fincas n.° NUM001 a NUM002 del mismo y que los gastos e impuestos que se ocasionen como consecuencia del uso o de la tenencia de la citada finca deben ser abonados en exclusividad por los propietarios de las citadas viviendas NUM001 a NUM002, según la cuota de participación que les corresponde en los gastos comunes.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso y la sentencia de primera instancia estimó la demanda y declaró como elemento común especial la referida finca catastral y, por tanto, que los gastos e impuestos que se deriven del uso o tenencia de la finca deberán ser abonados exclusivamente por los propietarios a los que se les atribuyó su superficie.

Se interpuso recurso de apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios demandada y la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Guadalajara dictó sentencia por la que desestimó el recurso y confirmó la dictada en primera instancia.

La Comunidad Residencial " DIRECCION000" ha interpuesto recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3.° LEC, por interés casacional.

Propiedad horizontal tumbada. Sólo se consideran Conjuntos Constructivos o Urbanizaciones las construcciones de parcelas unifamiliares o de bloques independientes, así como los Centros comerciales o explotaciones mixtas, donde lógicamente además de la propiedad individual, existan zonas o servicios comunes, esto es, con destino de vivienda o local de negocio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2015 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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SEGUNDO.- CONSIDERACIONES PREVIAS.

(...)

2. A partir de tal realidad fáctica y jurídica, y sin perder de vista la fecha de su constitución, se ha de tener en cuenta que la compleja realidad social y económica de aquel tiempo alumbró formas asociativas en defensa de intereses comunes que se resistían a un encuadre sistemático dentro de las figuras institucionales clásicas, de manera que como ocurre en otros casos, la realidad va por delante de los instrumentos jurídicos creados para regular derechos y obligaciones de los implicados en tales situaciones, donde inciden, a veces en forma contradictoria, normas positivas de derecho voluntario con otras de derecho necesario, a las que haya que atender dentro de una interpretación superadora, ajustada a la realidad social del tiempo de su aplicación, para conseguir extraer el principio informador de dichas relaciones complejas, según el espíritu y finalidad de las mismas, que es la "ratio essendi ", junto a la equidad concurrente, preconizada por el artículo 3.1 y 2 CC (SSTS 8 marzo 1982; 3 noviembre 1987; 13 mayo 1993).

3. Así sucedió con el fenómeno de las urbanizaciones privadas que la doctrina civilista venía asimilando bien a figuras de comunidad horizontal (atípica) o a una forma de propiedad especial (sobre derechos exclusivos y servicios comunes) y otras veces a una modalidad de Comunidad General de bienes, o una sociedad civil, siendo fuente de obligaciones en aplicación del principio de libertad de pactos.

4. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad "tumbada", en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS de 13 noviembre de 1985; 28 enero 1995; 26 mayo 1995; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997).

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal tumbada. El subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado es elemento común. El excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado -subsuelo y vuelo- precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El recurso de casación se compone de cuatro motivos, todos los cuales giran alrededor de la consideración de que las obras que han ejecutado en el jardín de su vivienda los demandados han afectado a elementos comunes, y sin autorización de la Comunidad de propietarios y debe ordenarse su demolición, reponiendo el jardín y la planta sótano al estado originario. Obras ejecutadas en el jardín y subsuelo de su vivienda, ampliación que ha modificado la fábrica del edificio al derribar el muro de cerramiento o contención de tierras del garaje, modificando asimismo su estado exterior y elevar el vuelo del jardín en un metro y diez centímetros.

La sentencia de la Audiencia Provincial, objeto de este recurso ha estimado que todas las obras se han ejecutado sobre elementos privativos y no precisan la autorización de la Comunidad. Todos los motivos del recurso, como se ha dicho, giran sobre esta cuestión, se ha mantenido que son elementos comunes, es decir, en esencia, que el subsuelo y el vuelo no son privativos, sino elementos comunes.

El recurso, en todos sus motivos, debe ser aceptado por la razón básica de que, en todo caso, el subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado (artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal) es elemento común; está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal. El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.