Protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad. Presunción de legitimación registral. Inexistencia del carácter contradictorio del asiento. Concurrencia del motivo de oposición de ser el demandado poseedor con título en virtud de contrato de arrendamiento con titular registral anterior.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., concedió un préstamo con garantía hipotecaria a la mercantil Mediterráneo Investment Properties, S.L., que se formalizó en una escritura pública de fecha 16 de febrero de 2007. El referido préstamo fue novado el 30 de julio de 2010, y la garantía hipotecaria recayó sobre determinadas fincas inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 3 de Roquetas de Mar, titularidad de la entidad prestataria.

2.º-Ante la falta de pago del préstamo, el BBVA formuló demanda de ejecución hipotecaria sobre las 31 fincas registrales dadas en garantía contra Mediterráneo Investment Properties, S.L., que fue tramitada con el número 232/2012 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Roquetas de Mar. En dicho procedimiento se dictó auto de 30 de mayo de 2012, despachando ejecución por la cantidad de 5.510.292,49 euros de principal y 1.000.000 de euros en concepto de intereses y costas. El requerimiento de pago de la demandada se llevó a efecto mediante edictos.

3.º-La subasta tuvo lugar sin que se hubieran presentado pujas por lo que la entidad demandante BBVA se adjudicó los bienes dados en garantía hipotecaria y cedió el remate a favor de la mercantil Anida Operaciones Singulares, S.A.U.

Así las cosas, el 29 de marzo de 2017, el Letrado de la Administración de Justicia dictó decreto de adjudicación de los bienes hipotecados a nombre de la sociedad cesionaria por la suma de 7.045.870,31 euros, con cancelación de las correspondientes anotaciones registrales una vez que dicha resolución fuese firme.

4.º-Anida Operaciones Singulares, S.A.U., transmitió los bienes adjudicados en el procedimiento de ejecución hipotecaria a Divarian Propiedad, S.A.U., por título de aportación social por aumento de capital que se formalizó mediante escritura pública de 10 de septiembre de 2018. A consecuencia de dicho acto jurídico, los bienes dados en garantía hipotecaria figuran inscritos a nombre de Divarian.

5.º-En fecha 2 de mayo de 2019, Mediterráneo Investment Properties, S.L., formuló incidente de nulidad de actuaciones en el procedimiento de ejecución hipotecaria por defectos de notificación, que fue desestimado por auto de 28 de octubre de 2019, con el argumento de que la diligencia de notificación y requerimiento de pago era plenamente válida de conformidad con los dispuesto en los arts. 682 y 686 LEC, ya que el acto de comunicación se practicó en el domicilio que, a efecto de notificaciones, constaba en la escritura pública del préstamo hipotecario.

Protección de la fe pública registral. Interpretación de requisito objetivo establecido en el art. 34 LH de que el tercero, para quedar protegido, adquiera el derecho “de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”. La inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, ya que la protección del art. 34 LH se basa en la apariencia jurídica creada por la inscripción. Por ello, a los efectos del art. 34 LH hay que atender, no a la fecha de la inscripción del tercero, sino a la de la celebración del contrato que la originó.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de mayo de 2024 (Dª. MARÍA DE LOS ÁNGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Objeto del recurso y resumen de antecedentes relevantes

En este recurso, en relación con la protección de la fe pública registral, se plantea el problema de la interpretación de requisito objetivo establecido en el art. 34 LH de que el tercero, para quedar protegido, adquiera el derecho "de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo".

En un caso referido a la constitución de una hipoteca sobre una finca por el comunero que se la adjudicó en una extinción del condominio que luego es declarada inválida, la sentencia recurrida ha entendido que el acreedor hipotecario queda protegido porque el asiento de presentación del título del hipotecante se extendió antes que el de la hipoteca.

Interponen recurso de casación los copropietarios de la finca, y su recurso va a ser estimado. La escritura de extinción del condominio y la del préstamo con garantía hipotecaria se otorgaron sucesivamente de forma inmediata, de forma que al tiempo de otorgar la escritura de hipoteca ni estaba inscrita la titularidad del adjudicatario ni tampoco se había llegado a presentar su título en el Registro de la Propiedad.

Son antecedentes necesarios los siguientes.

1. El 12 de julio de 2015, Carmela y Valentina, Verónica y Violeta presentan demanda por la que solicitaban la nulidad de la extinción de condominio realizada sobre la finca registral n.º NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Vélez Málaga, sita en la DIRECCION000, de la Caleta de Vélez Málaga, otorgada en escritura n.º 564, autorizada a instancia del demandado, Leandro (hijo de la primera y hermano de la otras tres codemandantes), el 15 de abril de 2015, así como la declaración de nulidad de hipoteca sobre la mencionada finca como garantía de un préstamo concedido por Banco de Castilla La Mancha S.A. mediante escritura otorgada el mismo día.

Relatan los siguientes hechos como fundamento de sus pretensiones. El 28 de febrero de 2008, las actoras otorgaron a nombre del demandado un poder especial por el que le conferían facultades para liquidar la sociedad conyugal del esposo y padre de las partes, fallecido el 4 de febrero de 2008, y para realizar las operaciones particionales, incluso la adjudicación de todos o alguno de los bienes a uno a cambio de abonar a otros el exceso en dinero, permitiendo incluso la autocontratación.

Protección de los derechos reales inscritos. Naturaleza y ámbito del proceso especial ante el que nos hallamos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria. El remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún fundamento, la acción no podrá prosperar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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SEGUNDO.- Antes de entrar en el concreto examen de los motivos de ambos recursos conviene hacer algunas precisiones sobre la naturaleza y ámbito del proceso especial ante el que nos hallamos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria dispone que "Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente".

El titular registral, por el mero hecho de la inscripción, recibe una especial tutela mediante la cual se le dota de una acción por cuyo simple ejercicio será puesto, sin entrar en el análisis de quién sea el titular material, en el estado posesorio correspondiente a lo que declara la inscripción. Se trata de llegar a un resultado fáctico equivalente al que presumiblemente se hubiera logrado con el ejercicio de la acción real ordinaria, pero mediante una acción nueva y especial que se concede al titular registral. Se trata de una acción de carácter vindicatorio y eficacia provisional, de modo que la sentencia que se dicte no produce efectos de cosa juzgada material (artículo 447.3 LEC).

Procesal Civil. Procedimiento para la efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, regulado en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria. Proceso sumario, caracterizado por la limitación de los medios de defensa que puede utilizar el demandado. Las alegaciones relativas a la posible nulidad del título que ha dado lugar a la inscripción registral deben reservarse para el juicio declarativo correspondiente. No es aplicable la Ley 1/2013 sobre incidencia de las cláusulas abusivas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 19 de mayo de 2014 (D. JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ).

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SEGUNDO .- El apelante expone seguidamente el examen de oficio de las cláusulas abusivas con cita de resoluciones del Tribunal Supremo y del TJUE y de la Directiva 93/13 CEE del Consejo, planteando a continuación la nulidad de la cláusula que permite la ejecución extrajudicial (estipulación 11ª) y la vulneración o limitación de derechos de los consumidores en el procedimiento de ejecución extrajudicial. No se puede hacer objeción alguna al posible examen de oficio de una cláusula abusiva, principio indiscutible; ahora bien, aquí la situación ya no requiere aquel examen de oficio, es decir, a iniciativa propia del Juez, desde el momento en que el interesado es quien insta esa declaración. Cuestión distinta es en qué forma se pretende o, lo que es lo mismo, si en este procedimiento cabe tal planteamiento. Sobre este punto hemos de remitirnos a lo expuesto en el anterior Fundamento de Derecho y añadir que ya en 26 de Marzo de 2013 se instó la nulidad de actuaciones por vulneración de la normativa comunitaria. Entonces se alegaba que "El presente procedimiento de ejecución hipotecaria..." y planteaba la nulidad por existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo. Hemos de insistir en lo antes apuntado: este procedimiento no es el de ejecución hipotecaria ni el título en base al que se promueve la acción del art. 250.1.7 LEC es un título ejecutivo. De todas formas el anterior incidente se resolvió por Auto de 27 de Mayo de 2013 en el que exponía cómo el tema de la abusividad de las cláusulas de un contrato y su examen debe aplicarse en los procedimientos que tienen por objeto el contrato en que se encuentran incluidas, lo que aquí no sucede. Así las cosas y sin perjuicio de lo que se resolvió en el acto de la vista, el Auto de 10 de Julio de 2013 desestimó la reposición intentada frente al de 27 de Mayo antes citado.