Propiedad horizontal. Interpretación del art. 16.2 LPH que establece un principio de subsidiariedad en la legitimación para convocar las juntas de propietarios. Legitimación activa. No es coherente sostener que la comunidad se encuentra legitimada pasivamente para defenderse frente a una pretensión de validez de los acuerdos comunitarios y al mismo tiempo negarle legitimación activa para cuestionar dichos acuerdos por considerar inválidas las juntas en las que fueron adoptados. La interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión -si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación- en caso de inactividad de aquél, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente. La estructura del art. 16, que reserva la convocatoria al presidente y solo en su defecto la permite a los promotores, se ve así preservada sin riesgo de parálisis, pues la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, siempre que quienes ostentan la legitimación subsidiaria actúen conforme a derecho. Permitir, por el contrario, una convocatoria directa e inmediata por parte de la minoría, sin requerimiento previo, no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones «lo pidan» y «en su defecto», y rompería la coherencia interna del precepto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

El recurso de casación versa sobre la interpretación del art. 16.2 de la LPH. Los antecedentes relevantes del caso son los siguientes:

1.D. Jesús Carlos, D.ª Soledad, D.ª Palmira, D.ª Elisabeth y D.ª Tamara formularon una demanda contra la Comunidad de Propietarios « DIRECCION000», DIRECCION001, C.P. NUM000, de Las Palmas de Gran Canaria, en la que solicitaron que se dictara una sentencia con los pronunciamientos que ya han sido transcritos en el hecho primero de esta resolución.

2.La comunidad de propietarios se opuso a la demanda y formuló una reconvención en la que solicitó que se dictara una sentencia con los pronunciamientos que también han sido transcritos en dicho antecedente.

3.La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, desestima la reconvención, y declara que las juntas de propietarios celebradas los días 20 de octubre de 2016 y 23 de enero de 2017 son válidas, por lo que también lo son los acuerdos adoptados en ellas.

El Juzgado considera válida la junta celebrada el día 20 de octubre de 2016, por no ser contraria a ningún acuerdo adoptado en la junta anterior, de fecha 3 de octubre de 2016, y por haber sido convocada por comuneros que ostentaban el 29,230% de las cuotas de participación, sin que fuera necesario requerir al presidente, dado que ya se le había requerido con ocasión de la convocatoria de la junta del citado día 3 y, además, porque dicho requerimiento no era necesario. Así las cosas, entiende que también son válidos los acuerdos adoptados en la junta del día 20, así como la convocatoria de la celebrada posteriormente, el día 23 de enero de 2017, y los acuerdos que en ella se adoptaron.

Propiedad horizontal. Doctrina jurisprudencial sobre el modo de llevar a cabo las citaciones de las convocatorias de Juntas de Propietarios. Carga de la prueba de que dicha citación se ha producido correctamente. El comportamiento renuente de los propietarios a tomar constancia de la citación a la Junta. Pautas para la modificación judicial de las cuotas fijadas cuando en la determinación de éstas no se hubieran respetado los criterios establecidos en el art. 5 de la LPH.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de noviembre de 2020 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1.- El objeto del proceso

Es objeto del proceso la demanda que es formulada por los actores Romulo y Valeriano, en su condición de propietarios de los locales comerciales derecho e izquierdo de la planta NUM002 del edificio sito en la CALLE000 n.º NUM000 de Rentería, dirigida contra la comunidad de propietarios y frente a los titulares privativos de los distintos pisos, que conforman dicho inmueble, Guillermo, Crescencia, Coral, Diana, Maximo y Luciano.

En la demanda se impugnan distintos acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios del referido edificio, así como las cuotas de contribución a los gastos comunes asignadas a los locales comerciales. En concreto, la demanda versó sobre la nulidad de los acuerdos siguientes.

i) Los adoptados en la Junta Extraordinaria de 16 de diciembre de 2015, por falta de convocatoria en legal forma de los actores y consiguiente infracción del artículo 16.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH);

ii) Los aprobados en la Junta de 4 de abril de 2016, por falta de convocatoria con antelación suficiente de los actores y por adopción de acuerdos sobre cuestiones no incluidas en el orden del día (infracción del artículo 16 LPH en sus apartados 2 y 3);

iii) Los tomados en la Junta de 18 de julio de 2016, por falta de convocatoria y adopción de acuerdos no incluidos en el orden del día (infracción del artículo 16 LPH en sus apartados 2 y 3);

iv) Finalmente, se impugnaron los acuerdos de la Junta de 20 de julio de 2016 por privación indebida del voto a los actores y consiguiente infracción del artículo 15.2 LPH, por entender la parte actora que la nulidad de las otras Juntas impugnadas supone la inexistencia de deudas comunitarias y la consiguiente ausencia de morosidad de los demandantes.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Nulidad radical de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios por falta de citación a la misma de un comunero.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 21 de noviembre de 2011 (D. JOSE ZARZUELO DESCALZO).

Tercero.- Sobre la cuestión sometida a enjuiciamiento el Tribunal Supremo (SS de 10 de octubre de 1985, 25 de octubre de 1986, 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 25 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994  y 21 de julio de 1995) viene expresando invariablemente, el carácter imperativo y de necesario cumplimiento de las normas relativas a las convocatorias de Juntas, sancionándose su incumplimiento con la nulidad de aquélla y sus acuerdos.

 En consecuencia, no podría sustituirse la entrega de la citación en el domicilio del propietario u otra formalidad prevista en la Ley, por prácticas o usos no amparados legalmente (SSTS de 30 de octubre de 1992).

Sentado ello, el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, dispone que las citaciones se entregarán, por escrito, en la forma establecida en el artículo 9, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, en el domicilio en España que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente, y solo si todo lo anterior no resultara posible, con la publicación en el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada en esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. De esta forma, negada la citación y alegado desconocimiento de la convocatoria por parte de algún comunero, recaerá sobre la Comunidad la carga de la prueba de su realización en legal forma (STS de 13 de diciembre de 1993) sin que dicha trascendental circunstancia pueda hacerse descansar en simples suposiciones de conocimiento (STS de 14 de diciembre de 2001). Otra conclusión al respecto, comportaría dejar el arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento de unas normas de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los copropietarios, con grave merma de la seguridad jurídica, sobre todo cuando su observancia, lejos de ser compleja o dificultosa, resultará en general asequible en los medios y fácil en su control.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Legitimación del Presidente para ejercitar acciones legales en nombre de la Comunidad de Propietarios. Impugnación de acuerdos de la Junta. Acuerdos nulos y anulables. Caducidad de la acción. Convocatoria y citación para la Junta.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón (s. 7ª) de 5 de octubre de 2011 (Dª. MARTA MARIA GUTIERREZ GARCIA).

SEGUNDO.- La primera de las cuestiones que ha de ser abordada en el presente recurso es la referente a la falta de legitimación del Presidente para interponer la demanda y en la que se basó la sentencia de instancia para su desestimación al no acreditarse la previa autorización de la junta de propietarios.

Este motivo de recurso ha de ser acogido por cuanto la mayoría de las sentencias del TS como de las Audiencias Provinciales se pronuncia en sentido contrario a lo establecido por la juez de instancia. Ejemplo de ello son las recientes sentencias del TS de 22-12-2009  y la de 16-03- 2011, señalando esta última: " Dice la  sentencia de 18 de julio de 2007, y reproduce la posterior de 30 de abril de 2008, en línea con la jurisprudencia contenida, entre otras, en la Sentencia de 8 de julio de 2003, que las Comunidades de Propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, gozan de legitimación "para demandar la reparación de los daños causados tanto a los elementos comunes como a los privativos del inmueble - STS de 26 de noviembre de 1990 -, y no puede hacerse por los extraños discriminación en punto a si los distintos elementos objetivos son de titularidad dominical privada o común, pues tal cuestión queda reservada a la relación interna entre los integrantes subjetivos de esa Comunidad - STS de 24 de septiembre de 1991 -, sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión -  SSTS de 15 de enero  y  9 de marzo de 1988  -, pero cuya voluntad vale como voluntad de la Comunidad frente al exterior - STS de 20 de abril de 1991.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Convocatoria de la Junta de Propietarios. Orden del día.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 6ª) de 23 de septiembre de 2011 (D. JOSE RAMON SANCHEZ HERRERO).

TERCERO.- En tercer lugar se impugnó el acuerdo por el que se condonaba una deuda de 35 € a uno de los comuneros, al considerar la comunidad que se trataba simplemente de un error que se había sufrido con anterioridad y que así quedaba corregido. La razón de los apelantes es que esta cuestión no figuraba en el orden del día, sino que se introdujo bajo la rúbrica de Ruegos y preguntas.

La jurisprudencia de la Sala 1ª en torno a la aplicación del art. 16.2 LPH exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (Ss. de 10 noviembre 2004, 28 junio 2007 y 15 junio 2010). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración; y sigue diciendo la última resolución que la asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Convocatoria de la junta de propietarios. Orden del día.

Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña (s. 3ª) de 16 de septiembre de 2011. Pte: RAFAEL JESUS FERNANDEZ-PORTO GARCIA. (1.471)

OCTAVO.-   (...) La jurisprudencia elaborada en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la junta de propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad. Doctrina mantenida, entre otras muchas, en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1289/2010) y 18 de septiembre de 2006 (RJ Aranzadi 6364). Y posteriormente reiterada en la de 15 de junio de 2010 (Roj: STS 3037/2010), en la que se acuerda en el fallo «La declaración como doctrina jurisprudencial de que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios».

[Ver: www.poderjudicial.es]