Los conjuntos inmobiliarios privados. Propiedad tumbada. La cuestión jurídica que se suscita es la concerniente a la legalidad de las obras ejecutadas por los demandados que, según su tesis, están perfectamente legitimados para realizar cualquier clase de alteración, modificación o construcción en la vivienda unifamiliar de su titularidad exclusiva, como es el cierre levantado en su terraza, al ser independiente del resto de las viviendas que conforman el complejo inmobiliario, sin más límites que respetar las instalaciones y servicios comunes, así como las servidumbres constituidas. El TS entiende que la unilateral construcción de fábrica llevada a efecto por los demandados, en su terraza privativa además de limitar las vistas a los otros propietarios, altera peyorativamente y de forma notoria la armonía constructiva, en contra además de las normas de régimen interior que se han dado los propietarios de las viviendas integradas en la urbanización, que pretenden garantizar la uniformidad exterior de los distintos elementos que integran el conjunto inmobiliario, normas que no son contrarias a la ley, ni incompatibles con los estatutos, ni con el título constitutivo, que parte de la identidad de las viviendas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de septiembre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los antecedentes siguientes:

1.º-Mediante instrumento público de 7 de junio de 1999, la compañía mercantil Construcciones San Martín, S.A., otorgó escritura de división material de finca, declaraciones de obra nueva y constitución de servidumbres, conforme a la cual una finca de su propiedad de 5.453,95 m2 se dividió en 28 fincas independientes, susceptibles de aprovechamiento, dominio y disfrute por separado, con destino a viviendas unifamiliares adosadas y construidas en hilera, cada una de ellas compuesta de planta semisótano con destino a garaje-aparcamiento dotacional, DIRECCION004, DIRECCION005 y DIRECCION006, cuyas características son idénticas, y que ocupan aproximadamente una superficie en parcela de 78,22 metros cuadrados y de 302,17 metros cuadrados construidos.

Se constituyeron, también, una serie de servidumbres recíprocas para paso de personas, vehículos e instalaciones en la planta semisótano entre las parcelas 1 y 13 y 14 a 28, de chimeneas y antena de TV, así como de zona de uso permanente de jardín, piscina, botiquín, aseos, depuradora y paso de personas.

De igual forma, se constituyó una comunidad de uso sobre las instalaciones, obras y servicios que existan o que en el futuro se construyan o instalen en la franja de terreno afectada por las servidumbres bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas que integran la U-14 b.

Esta comunidad de uso se regirá por los estatutos que se transcriben, conforme a los cuales estará constituida por los propietarios de las 28 fincas, que nombrarán entre sus miembros un presidente, que representará a la comunidad judicial y extrajudicialmente, y un administrador. Los acuerdos válidamente tomados obligarán a todos los propietarios incluso a los ausentes o disidentes. Se llevará un libro de actas, y, al menos, la junta se reunirá una vez al año, para la aprobación de las cuentas y la fijación del presupuesto del año siguiente, sin perjuicio de reunirse para tratar de otros asuntos que se indicarán en el correspondiente orden del día.

Las instalaciones, obras y servicios que existan o que en el futuro se construyan o instalen en la franja de terreno afectada por las servidumbres bajo rasante y sobre rasante de las 28 fincas serán propiedad por partes iguales de los propietarios actuales o futuros de las 28 fincas. Todos los propietarios de los predios sirvientes están obligados a permitir cuantas reparaciones exija el uso y conservación de los elementos en qué se materializan las servidumbres constituidas.

Todos los gastos de mantenimiento y conservación o de adquisición en su caso, de las citadas instalaciones, obras y servicios serán de cuenta y cargo de los propietarios de dichas fincas, a partes iguales entre los mismos.

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Naturaleza de elemento común, no obstante la posibilidad de uso privativo, de las terrazas que constituyen la cubierta del edificio. Obligación de la comunidad de propietarios de conservar y reparar las mismas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- Se formulan dos motivos referidos, el primero, a la naturaleza común de aquellos elementos que forman parte de la estructura de la finca (artículo 396 CC), en relación con la doctrina de los actos propios, y la jurisprudencia que cita en ambos casos, el segundo, por cuanto la comunidad adoptó en el seno de su Junta General determinados acuerdos en el que asumió el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y en la mala ejecución de la obra, siendo durante años plenamente consciente de su obligación de reparar un elemento común del inmueble, como es la cubierta.

Se estiman. Ciertamente, la sentencia confunde la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. No son las terrazas el elemento necesitado de reparación, ni causante de las humedades, ni era, en definitiva, el objeto de la controversia. Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS 17 de febrero 1993, 8 de abril de 2011; 18 de junio 2012, entre otras).

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Naturaleza de elemento común de las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble. Contribución a los gastos que causen las mismas. Responsabilidad por daños causados por filtraciones de dichas terrazas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 9ª) de 19 de enero de 2012 (D. JUAN ANGEL MORENO GARCIA).

Segundo.- Partiendo del hecho no discutido en esta alzada de que la terraza de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM000, NUM001  NUM002, es de uso privativo de la propietaria de dicha vivienda, pero que a su vez es cubierta del edificio, es reiterada la jurisprudencia recogida entre otras en Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que las terrazas que sean cubierta de todo o parte del inmueble tienen, en principio, la conceptuación legal de elementos comunes del edificio, pues así lo establece el artículo 396 del Código Civil (al mencionar entre ellos las cubiertas), y si bien la descripción enunciativa de dicho precepto no es en su totalidad de "ius cogens" lo que permite que bien en el originario título constitutivo, o por acuerdo unánime de los propietarios, pueda atribuirse carácter privativo (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, lo sean solo por destino, entre los que se encuentran las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, ello no obstante, mientas no se produzca tal desafectación ha de mantenerse la calificación legal que como comunes les corresponde.

Respecto a quien debe hacer frente a los gastos es criterio mayoritario recogido entre otras en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 2 de diciembre de 2003 que tales reparaciones debe asumirse por parte de la comunidad de propietarios en cuanto no afectan a su superficie o pavimento sino a las obras necesarias para mantener en buen estado la cubierta y no estar causadas por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran.

Aún considerando las terrazas como elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran, esas resoluciones contienen dos criterios complementarios a fin de determinar quién ha de asumir el coste de las reparaciones.