Sentencia de la Audiencia Provincial
de Málaga (s. 4ª) de 28 de junio de 2013 (D. JOSE JAVIER DIEZ NUÑEZ).
SEGUNDO.- Planteado el debate
en los términos indicados, la resolución de la controversia en esta alzada por
el tribunal colegiado exige traer a colación como el inciso segundo del
artículo 1473 del Código Civil pretende resolver el estado anormal creado por
la "doble venta", regulando la preferencia entre compradores de
inmuebles en casos de doble venta a favor de quien obtuvo la inscripción
registral primeramente, siempre sobre la base de la buena fe, teniendo
declarado la Sala Primera
del Tribunal Supremo en
sentencia de 28 de enero de 2010, con cita de las anteriores de 1 de junio de
2000 y 13 de noviembre de 2009, que "cuando el artículo 1473 del Código
Civil contempla el supuesto patológico de la doble venta o, por mejor decir, la
pluralidad de ventas sobre la misma cosa, prevé el conflicto de adquisiciones
ya que la cosa múltiplemente vendida debe ser adquirida por uno solo de los
compradores, y dice exactamente que si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá
al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia concurriendo el
requisito de la buena fe", concepto éste el de la beuna fe aplicado al
caso de la doble venta que consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a
otro, sin que se trate de un estado de conducta como ocurre en las obligaciones
y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es
o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia
de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores, añadiendo la de 22
de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y
derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de
quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien
adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su
dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes
o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante,
por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la
situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de
su transferente, afirmando la sentencia de 11 de diciembre de 2012 que llegados
a este extremo, también hay que profundizar desde el citado principio general
de buena fe, ya como aplicación concreta del mismo, o bien como fundamento
informador, que su conexión con la protección registral comporta desde su
concepción ética y social un canon básico de conducta diligente o de
conocimiento que excede a la mera creencia de un hecho o situación como puro
estado psicológico, de forma que la protección registral no resulta aplicable
cuando la ignorancia o desconocimiento, ya de la inexactitud del Registro, o
bien de los vicios o defectos que afecten a la titularidad del propietario, es
imputable a la mala fe o negligencia del adquirente que conoció o debió conocer
dicha irregularidad ante hechos o indicios claros, manifiestos o inequívocos al
respecto - T.S. 1ª SS. de 25 octubre de 1999, 8 marzo de 2001 y 11 octubre de
2006, entre otras-, tratándose en cualquier caso de una cuestión de hecho de
incumbencia del juzgador de instancia, resolviendo en defecto de la indicada
regla expuesta en primer lugar, a favor al comprador que de buena fe sea
anterior en la posesión, y a falta de tal circunstancia posesoria, será
discernida la propiedad en beneficio del que ostente título más antiguo,
condicionado también a la buena fe adquisitiva - T.S. 1ª SS. de 11 de junio de
1954. 27 de mayo de 1957 y 18 de febrero de 1974-, si bien se ha venido
matizando la doctrina jurisprudencial en el sentido de que la tipificación de
la doble venta requiere que cuando se perfeccione la segunda venta, la primera
no haya sido consumada todavía, lo que implicaba en la doctrina sentada hasta
la década de los años noventa la imposición de una cierta coetaneidad o
proximidad cronológica entre ambas, pues si la primeramente concertada ya había
quedado totalmente consumada por pago íntegro del previo por el comprador y
entrega de la cosa por el vendedor, ya no existe un verdadero supuesto de doble
venta, sino una venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenación
por falta de objeto - T.S. 1ª SS. de 23 de junio de 1951, 23 de mayo de 1955, 7
de abril de 1971, 16 de febrero de 1981, 30 de junio de 1986, 23 de enero de
1989, 11 de abril y 17 de noviembre de 1992 y 8 de marzo de 1993, 12 de julio y
27 de septiembre de 1996 y 19 de julio y 10 de diciembre de 1999 -, doctrina
ésta que se viene a aclarar en la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de
2007 en la que literalmente se establecen las siguientes pautas y consideraciones
doctrinales de interés a seguir en la materia:
