Acción reivindicatoria, adquisición por usucapión, doble venta. Inscripción de exceso de cabida que se corresponde con otra finca registral. Se plantean como cuestiones jurídicas, entre otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho (arts. 34 y 36 LH). Se plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que, colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo que en realidad era una finca registral diferente.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de noviembre de 2024 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

[Ver esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10275957?index=0&searchtype=substring]

PRIMERO.- Objeto del recurso de casación y antecedentes relevantes

Se plantean como cuestiones jurídicas, entre otras, quién prevalece en un caso en el que el primer comprador adquirió la propiedad de una finca por usucapión extraordinaria frente al propietario y titular registral que se la vendió con reserva de dominio hasta el completo pago, o la nueva compradora que años después, cuando la finca estaba abandonada, la adquirió del mismo vendedor e inscribió su derecho (arts. 34 y 36 LH). Se plantea igualmente quién prevalece como propietario respecto de la finca que, colindante de la anterior y destinada a jardín, fue vendida por la misma sociedad vendedora al primer comprador, que en esta ocasión sí inscribió su título, o la nueva compradora, en cuya escritura de compraventa de la finca se hizo constar que su superficie era mayor de la que figuraba en el Registro de la Propiedad, de modo que se inscribió como exceso de cabida de la primera lo que en realidad era una finca registral diferente.

En la demanda que da inicio a este procedimiento, de manera principal, se ejercita la acción reivindicatoria de una finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, que incluye dos fincas registrales (una en la que se encuentra construida una casa-hotel y otra interior destinada a jardín) pero que en la realidad extrarregistral y en el catastro aparecen como una única finca.

Las dos fincas registrales fueron adquiridas respectivamente, en 1941 y en 1949, por el padre del actor, que las ha recibido del padre a título hereditario. La primera finca fue adquirida mediante documento privado con reserva de dominio a favor de la sociedad vendedora hasta el completo pago. En consecuencia, el título de adquisición no accedió al Registro de la Propiedad, y la sociedad vendedora permaneció como titular registral. La segunda finca fue adquirida a la misma sociedad vendedora, propietaria de una finca más amplia y muy extensa de la que hizo esta y otras segregaciones. Este segundo título de adquisición sí accedió al Registro de la Propiedad, y el actor es titular registral de la segunda finca.

El 5 de diciembre de 2003, la misma sociedad vende a una nueva compradora la finca sita en Madrid, en la DIRECCION000, y en la escritura de venta se hace constar una mayor superficie de la finca con apoyo en la certificación catastral. Ha quedado acreditado por la prueba practicadas que el exceso de cabida, que se inscribe en el Registro de la Propiedad por la vía del art. 298 del Reglamento hipotecario, coincide con la finca registral que está inscrita a nombre del actor.

Civil – Contratos. Permuta de inmuebles. Defecto y exceso de cabida. Improcedencia de aplicación de normas sobre defecto de cabida del contrato de compraventa a permuta entre cosas ciertas.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2009.

PRIMERO.- La parte demandante en la instancia y recurrente en casación SOCIEDAD ESTATAL DE GESTIÓN DE ACTIVOS, S.A. (AGESA) formuló demanda frente a la JUNTA DE ANDALUCIA, Consejería de Economía y Hacienda, fundada en el artículo 1470 del Código civil aplicable conforme al artículo 1541 del mismo código, por razón de un contrato de permuta celebrado en escritura pública de 21 de julio de 2000 por el que, entre otras, se transmitía una determinada parcela de 6.600 m2 con una edificabilidad de 12.362 m2, siendo así que la verdadera era de 14.057,14 m2.

La esencia de la demanda era la reclamación de la cantidad correspondiente al exceso no ya de cabida a que se refiere el artículo 1470 sino al exceso de edificabilidad. La sentencia de la Audiencia Provincial, Sección 5ª, de Sevilla, de 18 de octubre de 2004, revocando la de primera instancia, desestimó la demanda por entender que la citada norma se refiere a la diferencia decabida dentro de los límites físicos, no a los de carácter urbanístico, es decir, a la capacidad de superficie edificable de la parcela, que no es objeto de regulación en la citada norma, que exclusivamente se refiere a un defecto real de superficie, no de edificabilidad.

El recurso de casación que ha interpuesto el Abogado del Estado, en nombre de aquella sociedad estatal demandante se articula en tres motivos, los tres referidos a la aplicabilidad del artículo 1470 del Código civil a la diferencia del aprovechamiento urbanístico, que se concreta fundamentalmente en el volumen edificable.