En un caso de hipoteca constituida por quien ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de la finca hipotecada. Se analiza el art. 34 LH sobre la buena fe del acreedor hipotecario. El Banco no actuó con la diligencia debida al no verificar la titularidad real de la finca pese a existir dudas razonables. Se confirma la nulidad de la hipoteca, la cancelación de la inscripción y la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

En un caso de hipoteca constituida por quien ya no era propietaria de la finca hipotecada, pero continuaba figurando como tal en el Registro de la Propiedad, se plantea como cuestión jurídica la suficiencia de la consulta del Registro cuando el acreedor hipotecario, un profesional del tráfico económico, disponía de elementos fácticos que permitirían dudar racionalmente de la exactitud del Registro y de la verdadera titularidad de la finca hipotecada.

Se interpone un recurso de casación y un recurso extraordinario por infracción procesal contra la sentencia que, sin atender a la prueba practicada, prescinde de los elementos concretos que permitían desvirtuar la creencia de que la constituyente de la hipoteca era la titular real y generar en el acreedor hipotecario una duda racional sobre la exactitud del Registro, con la consecuencia de resultarle exigible que desplegara una diligencia adecuada que le hubiera permitido formar el conocimiento preciso sobre la inexactitud registral.

1.Son hechos acreditados en la sentencia de primera instancia y asumidos por la sentencia de apelación los siguientes:

«La codemandada Sra. Marí Trini era en 2008 propietaria del local comercial o despacho oficina sito en Barcelona, DIRECCION000, señalado como entidad número dos-dos, inscrita en el Registro de la Propiedad (en adelante RP) n.º 25 de Barcelona, en el tomo NUM000, libro NUM001 de la sección NUM002, folio NUM003, finca registral NUM004.

»Mediante escritura notarial de 24-7-2008 procedió a su venta a favor de la actora y de su esposo Remigio (fallecido posteriormente), quienes la adquirieron en común y proindiviso (doc. 1 de demanda), resultando del RP que la misma tenía diversas cargas, por lo que aquí interesa una hipoteca constituida el 31-3-2006 constituida por la Sra. Marí Trini con Banco Pastor en garantía de préstamo del que quedaban por amortizar a fecha de la venta unos 40.542,06 euros.

Disolución de sociedad civil sin duración determinada. La relación societaria puede finalizar por la voluntad de cualquiera de los socios, mediante lo que se denomina «denuncia ordinaria», a la que son aplicables las exigencias del art. 1705 del Código Civil: que haya sido hecha de buena fe, en tiempo oportuno, y puesta en conocimiento de los otros socios. La denuncia ordinaria constituye un derecho potestativo del socio que responde a la inadmisibilidad de las vinculaciones perpetuas y a la oportunidad de facilitar la extinción del vínculo en aquellas sociedades en que destaca el elemento personal de la mutua confianza, cuando ha desaparecido la armonía.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2025 (D. RAFAEL SARAZA JIMENA).

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PRIMERO.- Antecedentes del caso

1.-La demandante, Acciona S.A. (en lo sucesivo, Acciona) es titular de la totalidad del capital social de Bestinver S.A. y esta, a su vez, es titular de la totalidad del capital social de Bestinver Gestión SGIIC S.A (en lo sucesivo Bestinver Gestión), que se dedica a la administración y gestión de Fondos de Inversión y Sociedades de Inversión de Capital Variable (SICAV).

El 29 de octubre de 2003, D. Constantino, que está casado con D.ª Manuela, firmó un contrato de trabajo de alta dirección con Bestinver Gestión, que fijaba un plazo de preaviso para la extinción del contrato de trabajo, tanto por voluntad de la empresa como por voluntad del alto directivo, de 45 días. El mismo día firmó con Acciona un documento intitulado «acuerdo» en el que se establecía el pago de una compensación al Sr. Constantino si Acciona transmitía acciones de Bestinver S.A., Bestinver Gestión o Bestinver Pensiones, incluso si la transmisión se producía en los dos años siguientes a la extinción del contrato de trabajo de alta dirección por causa no imputable al directivo; y este se obligaba a no desempeñar actividades profesionales de gestión de carteras de valores o de análisis de inversiones en los dos años siguientes a la extinción del contrato de alta dirección suscrito con Bestinver Gestión (cláusula de no competencia).

El 15 de febrero de 2005, Bestinver Gestión y el Sr. Constantino firmaron otro contrato de trabajo de alta dirección que establecía de nuevo un plazo de preaviso para la extinción del contrato de trabajo de 45 días. Y ese mismo día, Acciona y el Sr. Constantino firmaron otro acuerdo en el que se preveía también el pago de una compensación al Sr. Constantino si Acciona transmitía acciones de Bestinver S.A., Bestinver Gestión o Bestinver Pensiones, y se establecía de nuevo una cláusula de no competencia del Sr. Constantino durante los dos años siguientes a la extinción de su contrato de trabajo de alta dirección suscrito con Bestinver Gestión.

El 6 de mayo de 2013, Bestinver Gestión y el Sr. Constantino firmaron un nuevo contrato de trabajo de alta dirección cuya cláusula 8 II fijaba el plazo de preaviso para la extinción del contrato de trabajo en 45 días para la empresa y en 12 meses para el directivo. Este nuevo contrato contenía también una cláusula de no competencia durante los dos años siguientes a la extinción de su relación con Bestinver Gestión. En esta ocasión, no se firmó un nuevo acuerdo con Acciona.

Acción que se declare la nulidad de un acta de notoriedad de declaración de herederos con el fin de que el demandante sea el único que sucede a su madre como heredero universal. Se desestima. La demanda es contraria al ejercicio de los derechos con arreglo a las exigencias de la buena fe y a la doctrina de los actos propios. La nulidad del acta se solicita por el actor cuando él mismo con su actuar contribuyó decisivamente a que D.ª Susana fuera tenida por heredera aun sin serlo por no haber sido adoptada formalmente por D. Eduardo y D.ª Flor. Tras este comportamiento del recurrente no puede prosperar ahora la impugnación que pretende del acta notarial en la que se declaró que demandante y demandada eran los herederos universales de D.ª Flor. Con su argumento de que debe imponerse la realidad con el fin de que se le declare como único heredero, el recurrente lo que pretende es privar de efectos a toda una serie de actos y negocios jurídicos de carácter patrimonial (aceptaciones de herencia, particiones) en cuyo otorgamiento ha participado él mismo, lo que en virtud de la doctrina de la vinculación a los propios actos le queda vedado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2025 (Dª. MARIA DE LOS ANGELES PARRA LUCAN).

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PRIMERO.-La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso tiene por objeto que se declare la nulidad de un acta de notoriedad de declaración de herederos con el fin de que el demandante suceda a su madre como heredero universal. En las dos instancias se ha desestimado la demanda y el demandante ha interpuesto un recurso de casación que va a ser desestimado.

1.Tal y como consta en la sentencia recurrida son hechos probados los siguientes.

«D. Eduardo y D.ª Flor habían contraído matrimonio el 16 de mayo de 1940, de cuyo matrimonio nacieron tres hijos, Germán, el NUM000 de 1942, Cesar, el NUM001 de 1944, y Landelino, el NUM002 de 1951.

» Germán falleció el 17 de julio de 1942.

»D. Eduardo falleció el 19 de noviembre de 1988, sin haber otorgado testamento.

»D. Landelino falleció el 14 de diciembre de 2006.

»Doña Flor falleció el 22 de enero de 2007, sin haber otorgado testamento.

»El día NUM003 de 1941, nació una niña cuyo nacimiento se inscribió en el Registro Civil de Pamplona como hija de padres desconocidos, con el nombre Nicolasa y los apellidos Nicolasa.

»El 18 de marzo de 1941 el establecimiento de Beneficencia de Pamplona entregó a la niña a D.ª Flor, siendo desde ese momento tenida por hija de D.ª Flor y D. Eduardo, y desde entonces llamada Susana.

»El 9 de octubre de 1989 D. Cesar instó ante el juzgado de Primera Instancia de Calahorra expediente de declaración de herederos abintestato de su padre y causante D. Eduardo, en el que el instante del expediente alegó que el causante falleció el 19 de noviembre de 1988, sin haber otorgado testamento, que había contraído matrimonio con D.ª Flor, de cuyo matrimonio tuvieron dos hijos, Cesar, el NUM004 de 1940, y Landelino, el NUM002 de 1951, y posteriormente adoptaron una niña, llamada Nicolasa, de padres desconocidos, y se le inscribió con los nombres y apellidos de Susana, según expediente gubernativo de 22 de septiembre de 1967 viviendo desde ese momento con el matrimonio como hija adoptiva. Y suplica declara herederos del causante a sus hijos D.ª Susana, D. Cesar, y D. Landelino.

Desahucio por impago parcial de la renta y ulterior abono de la misma, días después, en el estado de emergencia derivado del covid-19. Deber ético de negociar. El principio de la buena fe y el abuso de derecho. Voto particular.

Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso de casación partimos de los hechos siguientes:

1.º- Las partes litigantes D.ª Emilia, en condición de arrendadora, y la mercantil DIRECCION000., como arrendataria, se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento con destino distinto al de vivienda, suscrito con fecha 1 de junio de 2015. La renta pactada ascendía a 900 € al mes, más el IVA correspondiente. Se acordó el abono de la merced arrendaticia por meses anticipados, dentro de los 5 primeros días de cada mes, en la cuenta designada por la parte arrendadora y propietaria. La dedicación pactada del local era para uso de confección y venta de sombreros y ropa a medida. Se autorizó a la arrendataria la ejecución de obras de adaptación del local al giro comercial del establecimiento que quedarían, al extinguirse el contrato, en beneficio de la propiedad. Igualmente, se convino una opción de compra a favor de la sociedad arrendataria por el plazo de los 10 años de duración del contrato.

2.º- El 17 de abril de 2020, la arrendadora presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €.

Se advirtió que la sociedad demandada había ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo que no cabía una nueva enervación de la acción.

Se dejó constancia en la demanda de que la demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora y se señala:

«[c]omo no debe de ser de otra manera, en su caso, mientras no se modifique el contrato como consecuencia de una situación prolongada y permanente de cierre del local, no parece razonable que el primer mes parcial de cierre del local se produzca el impago de parte de la renta».

En el suplico de la demanda se postuló la condena de la arrendataria a abonar a la actora la cantidad de 418 €, correspondientes a la parte de la renta impagada del mes de abril de 2020, más las rentas que se devenguen hasta la fecha de la sentencia resolutoria del contrato de arrendamiento o hasta el momento en que se dé posesión a la demandante del local arrendado, así como declarar resuelto el contrato por falta de pago de la renta y cantidades contractualmente asimiladas, llevando a cabo el lanzamiento de la arrendataria si fuera necesario.

3.º- La demanda fue repartida el 12 de mayo de 2020, así como notificada a la parte demandada el 25 de agosto siguiente. En la contestación a la demanda, la arrendataria alegó que, el 14 de marzo de 2020, se declaró el cierre del local arrendado como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, en virtud de lo dispuesto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. Esta situación determinó una disminución relevante de los ingresos de la entidad demandada. En atención a las circunstancias expuestas, se intentó negociar con el abogado de la demandante, toda vez que ésta manifestó no querer hablar con la arrendataria, a los efectos de obtener un aplazamiento parcial del pago de la renta.

Acción de desahucio por precario. Se desestima. En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC. Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento de ejecución. En el presente caso la acción de desahucio precario fue ejercitada por la entidad Coral Homes, S.L.U. Pues bien, en este caso, existe una indiscutible relación entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., así como la entidad Coral Homes, S.L.U., en tanto en cuanto Caixabank es la socia única de dicha mercantil. No podemos atribuirle a la demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, en virtud de título proveniente de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario con presumible buena fe para promover el procedimiento de precario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 10 de julio de 2023 (D. JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

1º.- La acción deducida

El presente proceso versa sobre una acción de desahucio por precario, que es ejercitada por la entidad demandante Coral Homes, S.L.U., directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial de condena de los ignorados ocupantes de la vivienda, sita en la RAMBLA000 NUM000, NUM001, de Badalona, a cesar en todo acto de posesión sobre dicho inmueble, con apercibimiento de lanzamiento si no proceden a su desalojo, todo ello con imposición de costas.

En la demanda se indica que:

"En fechas recientes representantes de mi principal se personaron en el inmueble objeto del presente procedimiento y constataron que el mismo se halla ocupado por una serie de personas de las que se desconocen datos identificativos".

Se aportó con la demanda nota simple del Registro, en el que consta que la actora Coral Holmes, S.L.U., es titular, por título de aportación social del pleno dominio de 100% de la finca litigiosa, en virtud de escritura pública otorgada el 16 de noviembre de 2018.

La vivienda fue objeto de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria 1133/2010, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Badalona, seguido a instancia de Caixabank, S.A., contra los demandados D. Marcos y D.ª Loreto.

El inmueble se adjudicó a la precitada entidad financiera con posibilidad de ceder el remate.

El principio de congruencia de las sentencias se proyecta sobre las pretensiones no sobre los argumentos. El principio de la relatividad de los contratos y sus excepciones. El ejercicio de los derechos con arreglo a las exigencias de la buena fe y la doctrina de los actos propios.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 8 de febrero de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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TERCERO.- Decisión de la sala. El principio de congruencia de las sentencias se proyecta sobre las pretensiones no sobre los argumentos. Desestimación.

1.- Aun prescindiendo de la defectuosa técnica procesal del recurso al acumular en un solo motivo la denuncia de varias infracciones legales, con cita de preceptos heterogéneos entre sí, relativos a diversas cuestiones, procesales unos (arts. 218 LEC - sobre congruencia -, 456, 459 y 461 LEC - sobre el ámbito y la tramitación del recurso de apelación -), y sustantivos otros (art. 7 CC en relación con la doctrina de los actos propios), si nos ceñimos al motivo que se identifica en la primera frase del encabezamiento y a la que se refieren principalmente las alegaciones, el motivo no puede prosperar.

2.- Como hemos dicho en múltiples resoluciones (por todas, sentencia 580/2016, de 30 de julio), la congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales (art. 218.1 LEC), sino también del art. 24 CE, cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses. A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.

El derecho del poseedor al resarcimiento de los gastos necesarios y, si es poseedor de buena fe, al reembolso también de los gastos útiles. La distinción conceptual entre los gastos necesarios y los útiles. El fundamento que justifica el derecho de todo poseedor, sin distinguir que lo sea de buena o mala fe, al resarcimiento de los gastos necesarios radica en que esos desembolsos los hubiera tenido que hacer en cualquier caso quien resulte vencedor en la posesión discutida para evitar la pérdida o el notable desmerecimiento de la finca, por lo que su reembolso tiende a evitar situaciones de enriquecimiento injusto, fundamento que no concurre en el caso de los gastos útiles, aunque incrementen el valor de la cosa. La exigencia de la buena fe, en el sentido exigido por el art. 453 CC, y las situaciones de precario. El derecho de retención requiere para su ejercicio con la finalidad y eficacia que previene en sus dos párrafos el art. 453 del CC, que durante la realización de las obras o mejoras sobre las que se pretende fundamentar aquel derecho quien las efectúe posea la cosa en que se hagan con título suficiente y buena fe, para que, al ser vencido en la posesión o cesar en ella pueda ampararse en el precepto y continuar la tenencia de la cosa. Es por ello que, habiéndose concluido en la resolución que se recurre, que los demandados carecen de título alguno para la posesión de la casa, toda vez que su ocupación "sólo obedeció a una concesión graciosa de la demandante" y que como consecuencia de ellos no tienen otra calificación legal que la de precaristas, es obvio que no pueden ejercitar el pretendido derecho de retención.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 3 de noviembre de 2021 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes

Para la resolución del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho acreditados o no controvertidos en la instancia:

1.- D. Jose Ramón promovió una demanda de juicio ordinario en la que solicitaba que: (i) se condenase a los demandados, D. Teodulfo y Dña. María Rosa, casados en régimen de gananciales (padres de la esposa del actor de la que se encontraba en trámites de divorcio), a abonarle la cantidad de 76.420,96 euros, incrementada con los intereses legales, que el demandante afirmaba haberles entregado en concepto de préstamo; (ii) se fijase la fecha de devolución de esas cantidades; y (iii) subsidiariamente, se condenase a los demandados al pago de todos los gastos sufragados por el actor en las obras de reforma realizadas en la finca propiedad de los demandados, con su aquiescencia, que ascendían a 76.420,96 euros, o se abonase el incremento de valor de la finca como consecuencia de su revalorización por razón de esas obras, en el mismo importe.

2.- Los demandados se opusieron a esas pretensiones con base en las siguientes razones: (i) negaron la existencia del pretendido préstamo; (ii) afirmaron la ocupación en precario por el actor y su familia (esposa y un hijo) de un apartamento dentro de la casa y finca de su propiedad (ocupación que se inició en 2005, primero por temporadas y después, desde 2014 hasta 2017, como domicilio familiar), y que las obras cuyo importe reclamaba el actor (consistentes, en lo ahora relevante, en la construcción de una piscina y un garaje en la citada finca) fueron promovidas por el mismo y realizadas durante la existencia de la situación de precario para su exclusivo beneficio; (iii) conforme a los arts. 453 y 454 CC, el precarista no debe ser reintegrado en los gastos útiles y suntuarios realizados en la cosa, por carecer la posesión de título y buena fe; (iv) otras obras y mejoras realizadas en la misma finca (obras de colocación de un portón automático y de cierre de la finca) fueron sufragadas por los demandados.

Principios de inoponibilidad y de fe pública registral. La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. No obstante, la protección registral se limita, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, que exige buena fe, cuando el adquirente no ha desplegado una diligencia acorde de las circunstancias para cerciorarse de que hay coincidencia entre la realidad y el Registro, es decir, cuando tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Estimación del recurso.

... 4.- Es preciso entrar en el análisis del segundo motivo de casación porque, a pesar de la estimación del primer motivo, como se ha dicho, la adquisición de la propiedad por el Ayuntamiento no sería suficiente para poder estimar su demanda si quedara acreditado que, con posterioridad, la demandada adquirió de modo irreivindicable la propiedad.

El recurrente impugna la valoración realizada por la Audiencia en el sentido de que la demandada estuviera de buena fe en el momento en el que se adjudicó las fincas litigiosas como consecuencia de la cesión del remate en la ejecución judicial seguida contra la promotora.

El motivo se estima por las siguientes razones.

1.ª) Partiendo de que el Ayuntamiento era propietario de las fincas litigiosas pero que no llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad su titularidad, el adquirente en la subasta pudo quedar protegido en su adquisición por aplicación del art. 34 LH.

La sentencia del Pleno de 5 de marzo de 2007 (Rec. 5299/1999) -que, por la época en que sucedieron los hechos, al igual que sucede en el presente litigio, hubo de aplicar el derecho anterior al art. 594 LEC del año 2000, que zanjó la cuestión- sentó como doctrina la de que «la circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habérsela transmitido a otro pero sin constancia registral de la transmisión, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia registral no puede impedir la adquisición del dominio por quien confió en el Registro y a su vez inscribió. Se trata, en definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pública registral que sacrifican el derecho real de quien no inscribió, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien sí lo hizo después de haber confiado en el Registro».

Cláusula suelo no consumidores. Concepto de consumidor. El control de las condiciones generales de contratación en contratos celebrados con profesionales o empresarios. La buena fe como parámetro de interpretación contractual. Regla de las «cláusulas sorprendentes», conforme a la que son inválidas aquellas estipulaciones que, a tenor de las circunstancias y la naturaleza del contrato, son tan insólitas que el adherente no podía haberlas previsto razonablemente. Abuso de posición dominante, en el sentido de que el predisponente hace un mal uso de su capacidad de imposición de las condiciones generales para introducir cláusulas que desnaturalizan el contenido del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de enero de 2017 (D. Pedro José Vela Torres).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- El 8 de marzo de 2007, D. Federico, Dña. Macarena, D. Maximiliano y Dña. Emilia concertaron un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con la Caixa de Aforros de Vigo, Ourense e Pontevedra (actualmente, Abanca Corporación Bancaria, S.A.), por importe de 110.000 €, con la finalidad de financiar la compra de un local destinado a oficina.

En la cláusula 3 bis de la escritura pública, relativa al interés variable, se hacía constar: «No obstante la variación pactada, el tipo de interés nominal no podrá ser inferior al tres con setenta y cinco por ciento (3,75%), ni superior al quince por ciento (15%)». Las cifras, tanto en letras como en número, están resaltadas en negrita.

2.- D. Federico, Dña. Macarena, D. Maximiliano y Dña. Emilia formularon demanda contra la entidad bancaria, en la que solicitaron la nulidad de la meritada cláusula de limitación del interés variable, con fundamento en los arts. 8.1 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (en adelante, LCGC), 6.3, 1.255 y 1.261 CC, y la devolución de las cantidades cobradas al amparo de la misma.

3.- Opuesta la entidad prestamista, la sentencia de primera instancia partió de que los actores no tenían la condición de consumidores, dada la finalidad comercial o profesional del préstamo. Asimismo, aunque reconoció que la cláusula controvertida tenía la consideración de condición general, no estimó que infringiera ninguna norma imperativa. Y desestimó la pretensión de nulidad contractual, al no constar en la demanda en qué medida la estipulación era contraria al estándar jurídico de la buena fe o había causado un desequilibrio económico. Razones por las cuales desestimó la demanda.

4.- Interpuesto recurso de apelación por la prestataria, la Audiencia Provincial lo desestimó, conforme a los siguientes y resumidos argumentos: (i) Los demandantes no son consumidores; (ii) En consecuencia, no es aplicable el control de transparencia; (iii) La cláusula suelo está suficientemente explicada y resulta comprensible para los prestatarios. Como consecuencia de lo cual, confirmó íntegramente la sentencia apelada.

Opción de compra. Caducidad de la opción. El carácter recepticio de la comunicación sobre el ejercicio de la opción requiere que haya llegado a conocimiento del concedente dentro del plazo establecido por los contratantes o en su caso que, si no ha llegado dentro de dicho plazo, tal circunstancia resulte imputable al propio concedente y nunca al optante. El concedente debe prever que durante el último día puede llegarle la notificación del optante y adoptar las medidas para que pueda ser efectiva y llegar a su conocimiento si realmente se produce.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2016 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- Promaga S.A.U interpuso demanda contra Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. interesando que se dictara sentencia por la cual: 1°.- Se declare el correcto ejercicio del derecho de opción de compra por parte de la demandante; 2°.- Condene a la demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de las fincas registrales 8.234 y 15.849 del Registro de la Propiedad de La Línea de la Concepción, o en su caso se otorgue por el Juzgado, sustituyendo la voluntad de la demandada, si se negare a ello en el plazo que prudencialmente señale el tribunal, al objeto de su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente; y 3.- Se condene a la demandada al pago de las costas.

Como hechos fundamentadores de su pretensión alegaba que, con fecha 7 de octubre de 2010, las partes habían celebrado en escritura pública un contrato que titularon como de «compraventa con subrogación hipotecaria y opción de compra» en el cual Gestora Estratégica de Activos Inmobiliarios S.L. concedía a la mercantil Promaga S.A.U un derecho de opción de compra sobre las referidas fincas fijando el precio y un plazo para su ejercicio de un año a contar desde la fecha de la formalización de la escritura, el cual por lo tanto quedaba extinguido el día 7 de octubre de 2011. También alegaba que comunicó oportunamente a la demandada el ejercicio de la opción sobre las referidas fincas por medio de burofax emitido el mismo día 7 de octubre de 2011 y por medio de acta notarial de la misma fecha, de modo que ese mismo día se intentó la notificación, sin éxito, al no encontrar a nadie en el domicilio de la demandada, por lo que se hizo entrega del acta de notificación a un empleado de la entidad Credifincas con sede en el mismo edificio, el cual quedó enterado de su obligación de hacerla llegar a la entidad requerida.

La demandada se opuso a dichas pretensiones afirmando que ya había caducado el plazo de ejercicio de la opción cuando llegó a su conocimiento la comunicación de la entidad demandante el día 10 de octubre (lunes), ya que fue en tal fecha cuando se le entregó el burofax y la notificación notarial que había recibido el empleado de Credifincas el día 7 anterior (viernes).

Seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Sevilla dictó sentencia de fecha 27 de mayo de 2014 por la que desestimó la demanda con imposición de costas a la parte demandante, por considerar que la opción se había ejercicio extemporáneamente. Formulado recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial de Sevilla (sección 8.ª) dictó sentencia de fecha 7 de octubre de 2014 por la que estimó el recurso e igualmente la demanda en su integridad, sin especial pronunciamiento sobre costas de ambas instancias.

Enriquecimiento injusto. Frutos adquiridos durante la posesión de una finca. El Código Civil atribuye causa y justifica el "enriquecimiento" del poseedor de buena fe, que hace suyos los frutos mientras se mantenga esa condición de la posesión. La buena fe desparece desde el momento en que la cuestión adquiere estado judicial, por lo que quien resulta vencido en juicio ya no podrá alegar su buena fe en perjuicio del demandante.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de septiembre de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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CUARTO.- Como único motivo se alega la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia aplicables, con infracción del artículo 7 del Código Civil y de la reiterada doctrina jurisprudencial para la apreciación del enriquecimiento injusto objeto del recurso; así como aplicación indebida o errónea de los artículos 434, 451, 455, 1887, 1943, 1945, 1947 del mismo código. Alega infracción de la doctrina de esta Sala y contradicción entre Audiencias Provinciales para justificar el interés casacional.

Esta Sala, en numerosas sentencias - las citadas por la parte recurrente y otras muchas-, entre ellas la núm. 603/2007, de 25 mayo, con cita de las de 19 diciembre 1996, 24 marzo 1998 y 30 mayo 1998, sostiene que «... el enriquecimiento sin causa debe ser apreciado cuando se da la inexistencia de causa en el desplazamiento patrimonial..., y se da justa causa al existir una situación jurídica que autoriza las pretensiones del demandante, bien por disposición legal o porque ha mediado un negocio jurídico válido y eficaz que justifica su reclamación». En el caso enjuiciado por esta última sentencia, la Sala entiende que es necesario «acudir a la justicia económica, que impide enriquecimientos injustificados con evidente lesión patrimonial del sujeto que resulta perjudicado, y si bien esta Sala de Casación Civil tiene declarado que una excesiva generalización de la doctrina del enriquecimiento injusto puede crear riesgos para la seguridad jurídica, su aplicación ha de llevarse a cabo en supuestos concretos, (...) y la restitución que su apreciación conlleva, constituye postulado de justicia efectiva y tutela corresponsal, sucediendo que en este supuesto la justa causa se tornó injusta por los aconteceres sucedidos y que han quedado estudiados, ajenos a la voluntad del recurrente».

Mercantil. Competencia desleal. Divulgación o explotación, sin autorización de su titular, de secretos industriales o de cualquier otra especie de secretos empresariales a los que se haya tenido acceso legítimamente, pero con deber de reserva, o ilegítimamente. Comportamientos que resulten objetivamente contrarios a las exigencias de la buena fe. Actos de denigración.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 15ª) de 18 de marzo de 2015.

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras.

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QUINTO.- Conforme al artículo 13.1 LCD "se considera desleal la divulgación o explotación, sin autorización de su titular, de secretos industriales o de cualquier otra especie de secretos empresariales a los que se haya tenido acceso legítimamente, pero con deber de reserva, o ilegítimamente, a consecuencia de alguna de las conductas previstas en el apartado siguiente o en el artículo 14."

Como dijimos en sentencia de 1 de diciembre de 2.000, por secreto empresarial habrá que entender aquellas informaciones, conocimientos, técnicas, organización o estrategias que no sean conocidos fuera del ámbito del empresario y sobre los que exista una voluntad de mantenerlos ocultos por su valor competitivo. Es preciso distinguir entre secreto empresarial y todas aquellas informaciones que forman parte de las habilidades, capacidades y experiencia profesional de un sujeto. Pertenecen, por el contrario, al ámbito del secreto y no al de la formación o capacitación profesional, los conocimientos que se adquieren como consecuencia del desempeño de un puesto de responsabilidad y confianza y aquellos que no es posible retener en la memoria.

Por otro lado, como hemos dicho reiteradamente (entre otras, sentencias de 20 de enero, 16 de mayo 19 de diciembre de 2012), a falta de una norma específica en la LCD que defina qué debe entenderse por secreto empresarial, a los efectos de su artículo 13 LCD, debemos acudir al artículo 39.2. a) y b) del Acuerdo sobre Aspectos de los Derechos de Propiedad Intelectual relacionados con el Comercio (ADPIC, BOE de 24 de enero de 1995). Conforme a este precepto, para garantizar una protección eficaz contra la competencia desleal respecto de aquella información no divulgada que esté legítimamente bajo el control de las personas físicas o jurídicas, impidiendo que se divulgue a terceros o que sea utilizada por terceros sin su consentimiento, de manera contraria a los usos honestos, es preciso que: i) sea secreta, en el sentido de que no sea conocida ni fácilmente accesible para personas introducidas en los círculos en que normalmente se utiliza el tipo de información en cuestión; ii) tenga un valor comercial por ser secreta; y iii) haya sido objeto de medidas razonables, en las circunstancias, para mantenerla secreta, tomadas por la persona que legítimamente la controla.

Civil – Contratos. Contrato celebrado por quien no ostenta la representación con la que actúa. Es un negocio jurídico incompleto cuya efectividad depende de la ratificación por el dueño del negocio jurídico, que puede o no aceptarlo para quedar obligado. Ratificación expresa o tácita. Mandato tácito. La ausencia de poder de representación se suple por la apariencia creada frente al tercero, siempre que éste sea de buena fe.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 28ª) de 9 de junio 2014 (D. GREGORIO PLAZA GONZÁLEZ).

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TERCERO. (...) Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2010, el contrato celebrado por quien no ostenta la representación con la que actúa es un negocio jurídico incompleto cuya efectividad depende de la ratificación por el dueño del negocio jurídico, que puede o no aceptarlo para quedar obligado.

Añade dicha resolución que la ratificación puede producirse expresa o tácitamente. En el primer caso, el acto ha de ser claro y concreto y estar integrado por una declaración de voluntad tendente a depurar la anomalía de que el contrato adolecía. La ratificación tácita implica la voluntad de llevar cabo un negocio jurídico exteriorizada por actos concluyentes o un comportamiento de significado inequívoco (STS 28 de junio de 2004, RC nº 2268/1998).

Y concluye la citada sentencia afirmando que el Alto Tribunal ha declarado con reiteración la posibilidad de ratificar un contrato en forma tácita, a los efectos previstos en el artículo 1259 del Código Civil (SSTS de 13 de noviembre de 2001, 10 de julio de 2002, 5 de diciembre de 2003, 4 de febrero de 2005, 6 de junio de 2008, RC n.º 1743/2001) y también ha declarado que la voluntad de que se ejecute un contrato incluye la de admitirlo (STS 28 de junio de 2004, RC n.º 2268/1998), pues es un comportamiento que objetivamente revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar el negocio jurídico (STS 28 de diciembre de 2007, RC n.º 4905/2000).

Y en relación a la contratación de productos derivados por el director financiero de una entidad sin poder para ello, la STS de 27 de noviembre de 2012 analiza en primer lugar la figura del mandato aparente, en la que realmente no existe mandato, diferenciándola del mandato tácito.

Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Adquiere del dominio mediante un título y un modo. Cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. Concepto de tercero. Tercero civil. Tercero hipotecario. Principio de fe pública registral. Adquisción de buena fe.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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SEGUNDO .- 1.- Concepto de adquisición de dominio. Son modos de adquirir el dominio los hechos o negocios jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 del Código civil que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las sentencias del 23 marzo 2004, 10 mayo 2004, 13 octubre 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 17 noviembre 2008, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2009 .

Esta última es muy elocuente e interesa en el presente caso al decir, literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95), citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515)"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96) puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 (rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 (rec. 2423/93) y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003 (rec. 1835/97), que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002." En el caso, no existe título. El embargo no se refirió a la plaza de garaje número NUM004 sino que explícitamente se concretó a la plaza número NUM008 y a esta última alcanzó la subasta y el auto de adjudicación. Respecto a aquélla no hay título de adquisición .

En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.

Civil – D. Reales. Acción declarativa de dominio. Usucapión. Requisitos: Justo título, buena fe, posesión a título de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 27 de junio de 2014 (D. Miguel Ángel Larrosa Amante).

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Sexto: Existencia de usucapión en el presente caso a favor de la mercantil demandada.

...

a.- Justo título .- Comenzando por el justo título el mismo, conforme señala el artículo 1952 del Código Civil, éste será aquel que sea válido para la transmisión del dominio cuya prescripción se trate. En el presente caso no ofrece duda alguna la concurrencia de este requisito pues la escritura pública de 9 de julio de 1964 (documento nº 31 de la demanda) es un título hábil para la transmisión del dominio de acuerdo con lo previsto en el artículo 1462 del Código Civil . La parte apelante viene a considerar la inexistencia de dicho justo título, resumiendo muy acertadamente la jurisprudencia sobre este requisito de la usucapión, pero partiendo de un hecho no probado, la mala fe del comprador Sr. Ismael, así como forzando la calificación del vicio que entiende concurre en dicha escritura, que califica de nulidad parcial absoluta o de pleno derecho en relación a la finca 8249.

Por lo que respecta a la primera objeción, y sin perjuicio de que se examine más ampliamente al examinar el requisito de la buena fe, lo cierto es que más allá de especulaciones o interpretaciones interesadas, no existe en las actuaciones dato alguno que permita considerar que el comprador de la finca 9684 pudiera tener conocimiento de que en la misma se incluía otra finca diferente, como es la que es objeto de este procedimiento. No podemos olvidar que la finca 9684 estaba arrendada desde el año 1950 a Hernan y que en el año 1956, después de la adquisición de la misma por Hernan, por éste se llevó a cabo una unidad de explotación que abarcaba no sólo la superficie registral de la finca 9684 sino también la parte posteriormente añadida en la alteración de linderos y superficie llevada a cabo en el año 1964, lo que implica que sí alguien conocía que dicha parte añadida era propiedad de un tercero, ello sólo puede ser predicable del vendedor de la finca 9684 y no del comprador, del que no consta que participase en la ocupación del terreno correspondiente a la finca 8249, por lo que en modo alguno se puede hablar de un título viciado de nulidad por este supuesto contubernio entre comprador y vendedor.

Mirador de La Peña, El Hierro. http://www.turismodecanarias.com/

Mercantil. Marcas. Marca notoria. Riesgo de confusión. Doctrina sobre la compatibilidad de las acciones marcarias y de competencia desleal: complementariedad relativa. Análisis de las cuatro conductas desleales denunciadas en relación con el empleo por la demandada del color azul en la botella con que comercializa su ginebra, similar al color de la botella Bombay Sapphire: actos de confusión (artículo 6 LCD); actos de imitación (artículo 11.2 LCD); actos de explotación de la reputación ajena (artículo 12 LCD) y actos de obstaculización, como comportamiento contrario a la buena fe (artículo 5 LCD).

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2014 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

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Motivo cuarto de casación: marca notoria no registrada

8. Formulación del motivo cuarto. El motivo de funda en la infracción de los arts. 34.2.b) LM, en relación con los arts. 34.5 y 8 LM, y con el art. 6 bis CUP, así como la jurisprudencia que los interpreta, y establece que determinados elementos de otras marcas registradas pueden adquirir carácter distintivo y notorio por el uso que se viene haciendo de ellas.

En el desarrollo del motivo se argumenta que la sentencia recurrida ha incurrido en esta infracción porque no reconoce que el color azul zafiro pantone 306-C, por el uso haya pasado a ser una marca notoria no registrada. La sentencia entiende que se trata de un elemento integrante de las marcas tridimensionales de la demandante, que no se ha registrado por sí sólo, y que puede convertirse en una marca autónoma por el uso que se ha hecho de aquellas. El recurso entiende que la sentencia no ha aplicado los criterios que, de acuerdo con la ley y la jurisprudencia han de aplicarse a la hora de determinar si una marca es notoria. E insiste en que, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia y del Tribunal General, una determinada marca puede adquirir notoriedad por su uso prolongado como parte de otra marca registrada.

Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

Civil - Contratos. Principio de buena fe contractual.

Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

6. (...) debe señalarse, con independencia de que la correlación de los artículos 1261,3 º y 1274 del Código Civil resulte técnicamente insuficiente para definir el ámbito conceptual de la causa del contrato, dada su referencia tradicionalmente asimilada a la mera reciprocidad obligacional propia de los contratos sinalagmáticos, (STS de 11 de abril de 2013, núm. 221, 2013), que la diversidad e independencia causal alegada no puede limitar la aplicación del principio de buena fe al contexto contractual comprometido, de manera que debe proyectarse sobre cada uno de los extremos que diseñaron el curso de la relación negocial proyectada en su conjunto.

Civil – Contratos. Contrato de mediación. Buena fe contractual.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- (...) 1ª) El argumento de que la conducta de la mediadora no fue contraria a la buena fe por ser posterior al agotamiento de su prestación y no encontrarse expresamente prohibida en el contrato no puede aceptarse porque la regla del art. 1091 CC, según la cual las obligaciones nacidas de los contratos deben cumplirse al tenor de los mismos, tiene su complemento en la regla del art. 1258 del mismo Código, según la cual los contratos obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe.

2ª) Según la jurisprudencia, la buena fe a que se refiere el art. 1258 CC se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas, siendo su elemento fundamental la protección de la confianza (SSTS 7-12-09 y 29-2-00) y exigiendo el cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (SSTS 30-1-03, 20-2-00, 21-9-87 y 26-1-80).

Civil – Registral – Hipotecario. Principio de buena fe registral. Tercero hipotecario. Concepto de buena fe. Doble venta. Venta de cosa ajena.

Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación se basa en la infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Esta norma, esencial en el Derecho inmobiliario registral, proclama el principio de fe pública registral que protege absolutamente al llamado tercero hipotecario, siempre que reúna los presupuestos que señala aquella norma, uno de los cuales, el único que se discute en este proceso y que es el objeto de este motivo, es de la buena fe.

El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999, 22 diciembre 2000, 18 diciembre 2007. Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965.

Civil – Contratos. Precontrato de opción de compra. Interpretación de cláusulas oscuras. Principio de buena fe contractual.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

SEGUNDO.- (...) Tal como recuerda la sentencia de 7 mayo 2010: Cuando se ejercita ésta -perfección del precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.

Lo cual lo había dicho ya la del 23 abril 2010: El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente.

Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso