Nulidad por simulación y pacto comisorio. Un préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisario, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al art. 1859 del Código civil. Dicha doctrina no es aplicable al caso presente, pues el dominio de la recurrida derivó de la transmisión inicial y de la inactividad de la recurrente al no ejercitar el retro, y no de un incumplimiento de deuda garantizada. Dicho de otra forma: no hay apropiación del bien dado en garantía, porque el bien no fue dado en garantía con reserva de dominio a favor de la recurrente; hubo una transmisión actual con facultad de recuperación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2025 (D. ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La Sociedad Agraria de Transformación Cítricos San José y la Sociedad Agraria de Transformación Monte Perico otorgaron una «[e]scritura de compraventa de fincas rústicas» el 30 de diciembre de 2014, mediante la cual la primera vendió a la segunda cuatro fincas de su propiedad por el precio de 914.321,45 euros.

En la escritura se hizo constar, respecto del pago del precio, que la compradora ya había abonado 664.321,45 euros a la vendedora el 24 de noviembre de 2014, mediante transferencia bancaria, y que el resto -250.000 euros- se instrumentaba en un pagaré nominativo no a la orden, con vencimiento el 30 de junio de 2016, que recibía la vendedora. Asimismo, la vendedora declaró que las fincas transmitidas se hallaban gravadas con una hipoteca a favor de la Caja Rural del Sur, pendiente de cancelación hasta que el juzgado que tramitaba la ejecución hipotecaria resolviera los recursos relativos a tasación e intereses en dicho procedimiento. También manifestó que la transferencia efectuada como pago parcial se había destinado íntegramente al abono de la deuda hipotecaria, siendo la Caja Rural del Sur su destinataria.

En la escritura se reconoció además el derecho de la vendedora a recuperar las fincas transmitidas durante un plazo de dieciocho meses a contar desde la fecha del otorgamiento. En caso de ejercitarse tal derecho de retracto, la vendedora debía reembolsar a la compradora 939.321,45 euros. Si no lo ejercitaba en el plazo y condiciones pactados, el derecho quedaría extinguido automáticamente, sin necesidad de notificación o requerimiento, adquiriendo definitivamente la compradora el pleno dominio de las fincas y tomando posesión de ellas en ese momento.

Durante esos dieciocho meses, la vendedora conservaría la posesión y explotación de las fincas, comprometiéndose a mantenerlas en perfecto estado de conservación. En caso de no ejercitarse el retracto, debía entregarlas en las mismas condiciones en que se encontraban.

2.Con posterioridad a la escritura, las partes firmaron un documento privado en el que reconocieron:

i) Que el precio de la compraventa fue de 914.321,45 euros.

ii) Que del precio quedaban pendientes 250.000 euros, documentados en un pagaré nominativo no a la orden entregado a la vendedora.

iii) Que en la escritura se reconocía a la vendedora el derecho de recuperar las fincas durante dieciocho meses, quedando extinguido de no ejercitarse en plazo, y que en tanto la vendedora conservaba la posesión y explotación de las fincas, obligándose a mantenerlas en buen estado.

iv) Que el plazo de dieciocho meses había transcurrido sin ejercicio del retracto y que las fincas no estaban en perfecto estado de conservación.

Prohibición del pacto comisorio. Compraventa con pacto de retroventa simulada en función de garantía.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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SEGUNDO.- Recurso de casación. Prohibición del pacto comisorio. Compraventa con pacto de retroventa simulada en función de garantía.

1.- Formulación del motivo.

De los dos motivos del recurso sólo se ha admitido el segundo que se encabeza del siguiente modo: "Infracción de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo del artículo 1275 del Código civil y en relación con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en cuanto al "pacto comisorio"".

En el desarrollo del motivo, la parte recurrente concreta la referencia a la jurisprudencia a que se refiere mencionando las sentencias de esta sala 413/2001, de 26 de abril, y 34/2012, de 27 de enero, que considera infringidas por la sentencia recurrida por cuanto no aprecia el pacto comisorio encubierto en la fiducia cum creditore simulada bajo la apariencia de un contrato de compraventa, unido al pacto verbal de retroventa, cuya nulidad se interesa por la infringir la prohibición legal del pacto comisorio, en relación con el art. 1275 CC, conforme al cual "los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral".

Procede desestimar el motivo por las razones que exponemos a continuación.

Prohibición de pacto comisorio (art. 1859 CC). Garantía atípica. Compromiso unilateral de los deudores hipotecarios de transmitir la vivienda hipotecada a los fiadores en caso de incumplimiento total o parcial de la deuda. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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SEGUNDO.- Prohibición de pacto comisorio (artículo 1859 del Código Civil). Garantía atípica. Compromiso unilateral de los deudores hipotecarios de transmitir la vivienda hipotecada a los fiadores en caso de incumplimiento total o parcial de la deuda. Doctrina jurisprudencial aplicable.

1. La recurrente, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, interpone recurso de casación que articula en cinco motivos. De los que han resultado admitidos el primero y el quinto.

2. En el motivo primero, denuncia la infracción del artículo 1859 del Código Civil que prohíbe el pacto comisorio. En el desarrollo del motivo cita las sentencias de esta sala de 27 de enero de 2012, 4 de mayo de 1988, 18 de febrero de 1997 y 25 de septiembre de 1986

3. El motivo debe ser estimado.

El artículo 1859 del Código Civil contempla, de acuerdo con nuestro Derecho Histórico y antecedentes de nuestra codificación (Partida 5.ª, ley 41 del Tít. V y 12 del Tít. XIII y Proyecto de 1851), la prohibición del pacto comisorio que impide que el acreedor, verificado el incumplimiento del deudor hipotecario o pignoraticio, haga suya la cosa entregada en garantía, bien directamente mediante su apropiación, o bien indirectamente mediante su disposición.

Dos son los presupuestos que caracterizan la aplicación de esta figura. En primer lugar, que el pacto de apropiación o disposición, previo o coetáneo a la garantía, se halle causalmente vinculado al nacimiento del crédito cuyo cumplimiento se garantiza. En segundo lugar, que la apropiación o disposición del bien no esté sujeta a un procedimiento objetivable de valoración de la adquisición, esto es, que se realice haciendo abstracción de su valor.

Civil – Contratos. Simulación absoluta. Dación en pago que encubre un préstamo usurario. Prohibición del pacto comisorio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2013 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

TERCERO.- La simulación, si es absoluta, se da cuando se prueba que el negocio jurídico carece de causa y, siendo ésta un elemento esencial, se declara inexistente. Si es relativa, disimulando otro negocio jurídico, el simulado será nulo y el disimulado será válido, siempre que reúna los elementos precisos para su validez, lo que contempla el artículo 1276 del Código civil.

En el caso presente, el Tribunal a quo ha calificado la dación en pago como simulada, que encubre un préstamo; lo que esta Sala acepta y confirma, no sólo porque la calificación del negocio jurídico es función propia de la instancia (así, sentencias de 2 marzo 2007, 20 febrero 2008, 20 enero 2009, 28 mayo 2009), sino también porque se advierte que no se trata de una deuda que se paga con una dación en pago, auténtico subrogado del cumplimiento, datio in solutum (sentencias de 7 octubre 1992, 28 junio 1997, 1 de octubre de 2009), sino que el que figura como acreedor es en realidad un prestamista que le levanta un embargo y el importe es el objeto del préstamo con un interés del 20% anual y con un plazo verdaderamente exiguo (tres meses), haciendo suya una finca, si no le devuelve el dinero prestado, que figura como dación en pago y se formula como pacto de retro.

No cabe considerar que este préstamo tenga una garantía real. Simplemente, al configurarse el pacto de retro, el prestamista no tiene una garantía, sino una expectativa de hacer suya la finca que era objeto de la simulada dación en pago.

Civil – Contratos. Simulación de compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era que el acreedor hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses. Prohibición del pacto comisorio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2012 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

QUINTO.- El motivo del recurso de casación, el primero, sí hay que tomarlo en cuenta, pues merece ser estimado, aunque en el presente caso, más que estimarlo, se aprecia al asumir la instancia esta Sala por razón de la aceptación del motivo por infracción procesal de incongruencia interna.

Efectivamente, la sentencia de instancia ha infringido la normativa, desarrollada judicialmente, sobre la prohibición del pacto comisorio. La doctrina que ahora se reitera es que un préstamo o un contrato simulado que disimula un préstamo, que incluye un pacto comisorio, es decir, pacto por el cual si no se devuelve una cantidad determinada (del verdadero préstamo) el contratante (prestamista) hace suya la propiedad de una cosa también determinada, tal pacto incurre en nulidad ipso iure conforme al artículo 1859 del Código civil.

Un caso típico, incluso históricamente, es la llamada "venta a carta de gracia": es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista; tantas veces usurero) adquiere la propiedad de la cosa. Lo cual es el clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) devolverá el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa, si no lo hace.