Demanda por incumplimiento contractual derivado de defectos constructivos. Se reconoce la legitimación activa de la comunidad de propietarios para reclamar la cantidad a la que ascienda la reparación de los daños que afectan a elementos comunes, al ser el conjunto de los actuales comuneros los directamente perjudicados, con independencia de que no fueran los compradores originarios. Asimismo, se descarta la existencia de fraude de ley, al considerarse que la acción ejercitada frente a la promotora-vendedora constituye una vía de tutela válida y admitida por el ordenamiento y la jurisprudencia, sin eludir la aplicación de los arts. 1484 y 1490 CC y 17.1.b) LOE.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2026 (Sentencia 666/2026, Recurso: 5501/2021, Ponente: ANTONIO GARCIA MARTINEZ).

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PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.La comunidad de propietarios DIRECCION000 interpuso una demanda contra Promociones e Inmuebles Blauverd Mediterráneo, SL (en liquidación) por incumplimiento contractual derivado de los defectos constructivos observados por el arquitecto D. Eloy. A la demanda se acompañó el «Informe, Dictamen y Valoración de Patologías en Complejo Residencial» elaborado por dicho técnico. Estos defectos se localizaron en el complejo inmobiliario DIRECCION000, sito en DIRECCION001, en la DIRECCION002, término municipal de Roquetas de Mar (Almería), cuya construcción fue promovida por la demandada. En la demanda se solicitó su condena en los términos transcritos en el antecedente de hecho primero de esta resolución.

2.Por lo que ahora interesa, la sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación de la demandada y confirmó la de primera instancia, que había estimado la demanda en los términos que también se transcriben en dicho antecedente primero.

La Audiencia Provincial rechazó las excepciones de fraude procesal y de falta de legitimación activa y pasiva al considerar, en contra de lo alegado por la demandada: (i) que fundar la reclamación en la responsabilidad contractual (arts. 1089, 1101, 1124 y 1258 CC) no conllevaba un fraude de ley al amparo de una norma de cobertura sometida al plazo de prescripción general (art. 1964 CC) «para así evitar la aplicación de los plazos de prescripción y/o caducidad más estrictos de las acciones específicas que la ley civil prevé para defender los intereses de los actores, o sea, los artículos 1483 CC, 1484 en relación con el 1490 CC y el artículo 17.1.b de la LOE (normas cuya aplicación se pretende evitar o "normas eludidas")»; y (ii) que la demandante y la demandada estaban legitimadas: la primera, de forma activa, ya que «las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, ex artículo 13.3 LPH, gozan de legitimación para demandar la reparación de los daños causados tanto a elementos comunes como privativos»; y la segunda, de forma pasiva, ya que «la promotora dueña de la obra, está pasivamente legitimada para responder contractualmente de los defectos, ya sean de la comunidad o privativos o se trate de defectos más o menos graves, y también de aquellos elementos que reglamentariamente debieron colocarse o los que no funcionan adecuadamente, por el simple hecho de ostentar tal condición de promotora [...]».

3.La demandada ha interpuesto sendos recursos extraordinarios, por infracción procesal y de casación, que han sido admitidos.

…

Defectos constructivos. La promotora se encuentra activamente legitimada, en virtud de los contratos suscritos con los distintos agentes de la construcción intervinientes en la edificación por ella promovida, para ejercitar las acciones contractuales encaminadas a exigir el cumplimiento de las obligaciones profesionales asumidas por dichos técnicos de la construcción y, en consecuencia, a obtener la correlativa condena judicial de éstos últimos a ejecutar las reparaciones necesarias, o a satisfacer las indemnizaciones procedentes causadas por la inobservancia de las reglas reguladoras de la lex artis, que rigen su respectiva participación en las obras de construcción. La responsabilidad solidaria de constructor y promotor frente a los terceros adquirentes de los pisos, trae derivativamente su causa del contrato de obra; doctrina que de ningún modo contradice, sino más bien reafirma, la legitimación de cualquiera de los propietarios posteriores para reclamar del promotor y constructor la reparación solidaria de los daños; de ahí que el promotor arrendador trate, legítima y legalmente, de eludir esa responsabilidad demandando anticipadamente al arrendatario-ejecutor material, para que éste se responsabilice de su conducta incumplidora, origen del defecto constructivo.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 17 de abril de 2024 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso partimos de los antecedentes siguientes:

1º.- El objeto del proceso

La Compañía Río Arganza S.L., en su condición de promotora de la rehabilitación y reforma del inmueble, sito en el número NUM000 de la CALLE000 de la ciudad de Oviedo, finalizada en mayo de 2006, interpuso demanda contra el arquitecto técnico D. Segundo, que asumió la función de director de la ejecución de la obra, con la pretensión de que se le condenara a indemnizarla en el importe de diversas facturas a las que tuvo que hacer frente para subsanar diversos defectos que imputa a dicho demandado, por un total de 47.963,6 €; y que asimismo sea condenado a reparar los defectos que aún subsisten y que se detallan en el hecho sexto de la demanda; y aquellos otros que recoja el dictamen pericial a practicar en el proceso.

Los defectos exteriorizados en el hecho sexto de la demanda consisten en:

"1º).- Humedades por filtración a través de la cubierta y por condensación, en el interior de las viviendas situadas en el bajo cubierta, particularmente localizadas en las zonas de encuentro entre los paramentos verticales y horizontales superiores de las troneras y casetones de la cubierta, así como en el encuentro de la pared medianera con las fachadas del edificio, y en la zona bajo la canaleta de la cubierta: problemas especialmente afectantes (aunque no únicamente) a las viviendas de la planta NUM001, letras NUM002, NUM003, NUM004 y NUM005.

"2º).- Filtraciones y humedades diversas en las tres plantas de NUM006 del edificio destinadas a locales, garajes y trasteros, principalmente identificadas del siguiente modo:

"a).- Filtraciones desde la canaleta sita en la rampa de acceso a la primera planta del sótano del garaje desde la CALLE000, manifestadas en el techo de la planta inferior (NUM006 - NUM007).

"b).- Humedades en paredes y techo, principalmente en la zona de la esquina suroeste en área correspondiente a trasteros, y en las zonas de las esquinas del muro sur y de la pared oeste, esta última propagándose por forjado del techo.

"c).- Humedades en los laterales de la rampa de bajada de vehículos a los sótanos.

Defectos constructivos. Demanda formulada por entidad promotora en contrato de arrendamiento de servicios de ejecución de obra, consistente en la construcción de edificio para 25 viviendas, trasteros y garajes, frente al arquitecto técnico con el que se contrató la dirección de la obra, por razón de las deficiencias constructivas que se presentaron en las viviendas. Nada obsta a que un promotor ejercite las acciones derivadas de la responsabilidad contractual contra el arquitecto técnico contratado por ella y ello aún cuando no haya sido requerido o demandado por los adquirentes de las viviendas. A la promotora no puede exigírsele que demande a otros agentes de la edificación, cuando la acción resuelta se sustenta en la responsabilidad contractual, por lo que solo podía demandar a quien con ella había formalizado el contrato. El arquitecto técnico podía haber cuestionado, en su descargo, la responsabilidad de otros agentes de la edificación y de la propia demandante como promotora, por lo que no se le genera indefensión.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 7 de junio de 2021 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

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PRIMERO.- Antecedentes.

1.- Acción ejercitada y sentencia de primera instancia.

El presente recurso trae causa de la demanda formulada por entidad promotora en contrato de arrendamiento de servicios de ejecución de obra, consistente en la construcción de edificio para 25 viviendas, trasteros y garajes, frente al arquitecto técnico con el que se contrató la dirección de la obra, por razón de las deficiencias constructivas que se presentaron en las viviendas.

La sentencia de primera instancia declaro probada la existencia de tales defectos, como su naturaleza e importancia, así como la responsabilidad de la parte demandada, a la que se condena por un importe de 33.269,42 euros y a ejecutar a su costa las reparaciones de los vicios o defectos apreciados en una de las viviendas.

2.- Recurso de apelación.

Formulado recurso de apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial estima el recurso, con desestimación de la demanda formulada.

La sala de apelación considera, en síntesis, que:

a) Que, constatada la existencia de los defectos, la promotora carece de legitimación para reclamar la ejecución de las obras de reparación al arquitecto técnico, porque al no haber reparado los desperfectos no habría sufrido perjuicio patrimonial alguno, con remisión a la STS de 21 de diciembre de 2011.

b) Y, en segundo lugar, que el arquitecto técnico no es el único profesional que interviene en el proceso constructivo, por ello no cabe hacerle responsable exclusivo de los defectos, por lo que sería necesario dilucidar si es el responsable exclusivo o conjunto con la participación de los otros intervinientes en el proceso de edificación y en el porcentaje correspondiente.

3.- Recurso de casación.

Por la promotora demandante se interpone recurso de casación contra la citada sentencia, y que funda en dos motivos.

Acción de repetición que asiste al promotor o a su aseguradora, condenados en un proceso por defectos constructivos, frente a los demás agentes de la edificación. La responsabilidad de la promotora frente al propietario de la obra es solidaria con su aseguradora y con los demás agentes vinculados a una obra mal ejecutada en cuanto favorece la protección del perjudicado, pero esta solidaridad no impide a la aseguradora repetir lo que pagó al perjudicado por cuenta de su asegurado contra el arquitecto por defectos directamente imputables a dicho profesional y únicamente a el exigibles.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2018 (D. José Antonio Seijas Quintana).

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PRIMERO.- Unión Alcoyana de Seguros y Reaseguros, Promociones, Construcciones y Servicios Crisaldi y Don Lucas fueron condenados de forma solidaria en sentencia de 7 de febrero de 2013 de la Audiencia Provincial de Alicante, seguido por responsabilidad derivada de vicios de la construcción, a indemnizar a Prime Heat Property Spain SL la suma de 43.000 euros que, el caso del asegurador, se redujo a 40.000 euros por razón de la franquicia; más los intereses moratorios procesales a partir de la sentencia. En el pleito que da lugar al recurso la citada aseguradora ejercita acción de repetición reconocida en el artículo 18.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación con el artículo 17.2 del mismo Texto, porque considera que su asegurada, Promotora de la construcción, no tuvo participación culpable en los vicios que motivan el pago de la indemnización, pues encargó el proyecto y dirección de las obras al arquitecto demandado, que resultó responsable del daño, según la citada sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante.

Tanto la sentencia del Juzgado como la de la Audiencia Provincial desestimaron la demanda. Esta última, haciendo suyos los argumentos de aquella, dice lo siguiente:

«los condenados solidariamente entre si no pueden emprender un nuevo pleito entre ellos por sí o por entidad subrogada en sus derechos puesto que tal cuestión quedó ventilada en el pleito anterior y en virtud de ello se estableció la solidaridad. Se impone por tanto el efecto positivo de la cosa juzgada que actúa en el sentido de no poder decidir en un proceso posterior un concreto tema litigioso de manera contraria a como quedó resuelto en el pleito antecedente».

Responsabilidad decenal del art. 1591 CC. Acción de repetición o de regreso (art. 1145 CC) del constructor que pagó la reparación de los daños de la obra conforme a la responsabilidad solidaria declarada por una previa sentencia, sin determinación de las cuotas de responsabilidad de los agentes intervinientes. Exoneración del promotor que no participó en las labores de construcción, ni dio instrucciones de la misma. Doctrina jurisprudencial aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, si en un contrato de obra sujeto a la responsabilidad prevista en el artículo 1591 del Código Civil, y tras la condena solidaria del promotor, constructor y aparejador a realizar las obras necesarias o pagar el coste de las mismas por los defectos constructivos observados, el promotor, que no ha intervenido directamente en el proceso constructivo puede, en la relación interna de los agentes intervinientes en la obra, excepcionar la acción de regreso que ejercita en su contra la entidad constructora, que finalmente pagó el coste de las obras de reparación realizadas, por el importe de la cuota de responsabilidad que le correspondía de acuerdo con la condena solidaria establecida (artículo 1145 del Código Civil).

2. De la relación de hechos relevantes acreditados en la instancia conviene resaltar que de la prueba practicada no hay constancia de la participación causal y efectiva del promotor en la génesis de los daños ocasionados, cuya actividad se limitó a la contratación de los agentes intervinientes en el proceso constructivo: constructora, arquitectos y aparejador de la obra.

En este sentido, entre la empresa promotora, Proincasa, aquí recurrida, y la contratista, Ferrovial, S.A., aquí recurrente, se celebraron sendos contratos de ejecución de obra. El primero de ellos de 13 de septiembre de 1990, para la ejecución de las obras con suministro de materiales denominada «ESTRUCTURA DEL EDIFICIO PLAZA CENTRAL DE FONTIÑAS», que Ferrovial se comprometía a realizar, y otro de 23 de octubre de 1991, en cuya estipulación primera se hacía constar lo siguiente:

«[...] La propiedad encarga a la Constructora la ejecución de las obras con suministro de materiales, denominada EDIFICIO PLAZA CENTRAL, RESTO DE UNIDADES, que ésta se compromete a realizar. La ejecución de los trabajos se llevará a cabo con arreglo al Plan de Obra formulado al efecto por la Constructora, de acuerdo al Proyecto redactado por los Arquitectos don Ignacio y don Rafael, siguiendo las órdenes que para el adecuado cumplimiento de uno y otro le sean dadas por la Dirección Técnica de la Obra».

Defectos o vicios constructivos. Responsabilidad del promotor. La responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el art. 1591 CC es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la LOE.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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SEXTO.- Motivo Único. Enunciación y Planteamiento.

El recurso de casación se formula en un único motivo en el que se alega la infracción de los artículos 1101 y 1591 CC y de la jurisprudencia que los interpreta sobre la doctrina de yuxtaposición de acciones, la unidad de culpa civil y el principio iura novit curia. Considera la recurrente que en la demanda se ejercitaron acciones de responsabilidad contractual y extracontractual derivada del artículo 17 LOE, contra el promotor demandado en el procedimiento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo contemplada en las sentencias de 24 mayo 2007 y 11 abril 2012 determina que la atribución de responsabilidad el promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación ha sido ampliamente examinado por el TS que tiene establecido que aunque el promotor- vendedor no hubiera asumido tareas de constructor, no por esto en los supuestos del artículo 1591 del CC está exento de toda responsabilidad, ya que al haberse incorporado la figura del promotor inmobiliario al ámbito de los responsables que por desfase histórico no contempla el artículo 1591, no ha dicho que sólo su responsabilidad proceda cuando se declara la del constructor, pues se puede apreciar como autónoma teniendo en cuenta que al ser el vendedor está ligado a los adquirientes por los correspondientes contratos y como tal asume el deber de entregar las cosas con utilidad, es decir, exentas de vicios constructivos que frustren su utilidad y uso. En este mismo sentido se cita la sentencia de 24 mayo 2013. El recurrente considera evidente que al referirse su demanda a la doctrina jurisprudencial que dimana ante la interpretación del artículo 1591 CC, en relación con los artículos que regulan la compraventa y el incumplimento contractual, se está refiriendo a la responsabilidad del promotor como vendedor de las viviendas y que la jurisprudencia sobre dicho precepto como tal vendedor a efectos de establecer la responsabilidad decenal prevista en dicho artículo, debiendo tenerse presente el principio iura novit curia. Entiende que la causa de pedir tanto en la reclamación de la responsabilidad extracontractual de la LOE, como la responsabilidad contractual, es la misma, es decir, la existencia de los defectos de construcción que hacen imperfecto el cumplimiento del promotor como vendedor de las viviendas, que encuentra su obligación de entregarlas en perfecto estado de uso, debiendo aplicarse la doctrina de la unidad de culpa civil que permite en determinadas ocasiones admitir la responsabilidad contractual o la extracontractual, siempre que los mismos hechos sustenten cualquiera de ambas acciones, aunque no hubiera sido calificada acertadamente la demanda, pues lo importante e inmutable son los hechos.

Civil – Obligaciones. Daños en la construcción. Responsabilidad de los agentes de la construcción. Responsabilidad del promotor. No concurre la condición de tal en quien únicamente asesora a la cooperativa.

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2015 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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SEGUNDO.- En este sentido la demandada SERPROGESA -hoy recurrente- denuncia, en su primer motivo, la infracción del artículo 17 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) que, concretamente en su apartado 4, establece que «sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas». Considera la parte recurrente que no concurren en ella las circunstancias determinantes de la condición de "promotora" de la edificación, por lo que no se le puede exigir responsabilidad en tal concepto.

Para abordar dicha cuestión resulta necesario poner en relación dicha norma con la del artículo 9 de la propia LOE que, al referirse a la figura del promotor, dice:

1. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

2. Son obligaciones del promotor:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Civil – Obligaciones. Fuerza mayor. Caso fortuito. En términos generales no cabe considerar caso fortuito o fuerza mayor, a efectos de exonerar de responsabilidad al promotor vendedor frente a los compradores, los incumplimientos de la empresa constructora e incluso su quiebra.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 10ª) de 14 de enero de 2015.

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras.

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TERCERO.- El segundo motivo de recurso consiste en el error en la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil y la inaplicación del artículo 1.105 CC.

El caso fortuito y la fuerza mayor son, por disposición del art. 1105 C.C., supuestos de exención de la responsabilidad. En el citado precepto se establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hayan podido preverse o que previstos resultasen inevitables. La fuerza mayor es aplicable tanto a las obligaciones contractuales como extracontractuales y alude a sucesos ajenos a la voluntad del deudor que hacen imposible el cumplimiento de la obligación previamente contraída o impiden el nacimiento de la que conforme a los arts. 1902 y ss del C.C. pudiera sobrevenir, debiendo existir entre el daño y el evento que lo produjo un nexo de causalidad eficiente (SSTS 18/11/80, nº 354/1980 y 17/5/83). La sentencia TS de 20/10/1970, nº 460/70 declara que el concepto de fuerza mayor excluye toda posibilidad prever evitar el evento anulando la voluntad humana, o como se decía en el derecho romano " ea que consilio humano neque previderi, neque vitari potest ".

La prueba de la fuerza mayor corresponde al deudor pues quien la opone alega en definitiva la extinción de la obligación (217 LEC).

Civil – Contratos. Daños en el proceso de edificación. El promotor responde solidariamente, "en todo caso", con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

CUARTO.- El motivo tercero está mal formulado. Junto a la infracción del artículo 10 de la LEC y 24 CE, invoca los artículos 12, 13 y 17 de la LOE, además del artículo 1591 del CC. El motivo mezcla cuestiones procesales y sustantivas y dentro de estas últimas cuestiones que tienen que ver con regímenes jurídicos distintos, como son la LOE y el artículo 1591 del Código Civil, al objeto de establecer las responsabilidades de los distintos agentes intervinientes en el proceso constructivo, y que en el caso del promotor, conforme a reiterada jurisprudencia, en la interpretación del artículo 17.3, responde solidariamente, "en todo caso" con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras "en todo caso" con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma (SSTS 24 de mayo de 2007, 13 de marzo, 26 de julio y 4 de diciembre de 2008, 19 de julio 2010, 18 de septiembre 2012). 

Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Facultad del promotor de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único. Pero esa facultad que se le reconoce al promotor, único propietario, no le faculta para infringir la normativa de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- (...) Esta Sala en sentencia de 11-12-2009, rec. 1710 de 2005 declaró: Sólo en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa con reconocimiento de haber recibido el total de precio y, por tanto, el cese de la reserva de dominio a favor de la promotora, hubo una verdadera transmisión patrimonial, por lo que, al ser la promotora la única dueña, estaba legitimada para el otorgamiento de las escrituras.

En sentencia de 27 de mayo de 2009, rec. 1883 de 2004, relativa a un derecho de reserva de suelo y vuelo por el promotor, se declara el derecho de éste a constituirlo unilateralmente, pero su trascendencia real, la indeterminación de la reserva y sus efectos sobre los comuneros que adquieren sus viviendas lo hace incompatible con el régimen jurídico de la propiedad horizontal.

La Sentencia de 23 de octubre de 2009, rec. 313 de 2005, refiere un supuesto en que la promotora se reserva la cesión del uso de los "bajocubierta", sin que a los cesionarios se les fijase cuota de gasto alguna.

Civil – Contratos. Contrato de obra. Daños por defectos de construcción. Responsabilidad de los agentes de la construcción. Promotor.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 4ª) de 15 de julio de 2013 (D. JUAN IGNACIO MEDRANO SANCHEZ).

TERCERO.- Debe hacerse también una valoración inicial sobre las acciones ejercitadas en la demanda. Porque en la misma se ha producido una acumulación objetiva y subjetiva de acciones. Objetiva porque en la demanda se ha acumulado la acción de responsabilidad decenal ex- art.1591 C.Civil (la licencia de obra se otorgó el 16/x/1998, con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE; es por tanto de aplicación el régimen jurídico del art. 1591 c.civil) a la acción por responsabilidad contractual. Y subjetiva porque la primera de ellas se ha planteado frente a la promotora y frente a la constructora. La responsabilidad decenal que nacía del art.1591 C.Civil, ahora sustituida por el régimen de la Ley de Ordenación de la Edificación, contemplaba la posición del constructor, sin tener en cuenta la existencia de otros agentes de la edificación que aparecieron con posterioridad a la promulgación de la norma. La jurisprudencia equiparó inicialmente la posición del promotor a la del constructor.

Civil – Contratos. Daños en el proceso constructivo. Acción contra la promotora vendedora. Compatibilidad de las acciones por responsabilidad contractual y las acciones de responsabilidad previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 6ª) de 23 de julio de 2013 (Dª. ROSARIO MARCOS MARTIN).

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso en absoluto puede ser estimado. Con carácter principal se ejercita en la demanda una acción personal de responsabilidad contractual por incumplimiento de la obligación del vendedor de entregar la cosa en perfectas condiciones para su uso, invocando los artículos 1.445, 1.091, 1.101 y 1.124 del C.c y solo con carácter complementario las acciones de responsabilidad previstas en la Ley de Ordenación de la Edificación,, de forma tal que, aun en el supuesto hipotético de que se estuvieran reclamando daños que hubieran aparecido fuera del periodo de garantía de esta Ley, que siempre deja a salvo las acciones para exigir responsabilidad contractual (artículo 17 transcrito por la propia parte demandada en su escrito de contestación), nunca podría hablarse de prescripción, puesto que la acción principalmente ejercitada por la actora frente a la promotora vendedora de su vivienda al ser personal y no tener señalado plazo especial, prescribe a los quince años como establece el art. 1.964 del Cc.

Ciertamente dicho precepto establece:" La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince", pero, frente a lo que se sostiene en el recurso, la acción ejercitada en este caso, fundada en los artículos 1.101 y 1.124 del Cc, no tiene señalado un plazo especial de prescripción en la Ley de Ordenación de la Edificación, pues ésta no regula la responsabilidad contractual, como indica expresamente su art. 17, sino la responsabilidad legal de los intervinientes en el proceso constructivo.

Civil – Contratos. Contrato de obra. Acción directa del subcontratista contra el promotor de la obra del art. 1597 CC. No exigeencia de especiales formalidades para el requerimiento de pago a la promotora. No aplicación de los intereses de la Ley 3/2004 de 29 de diciembre.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- Motivo único. Infracción del art. 1597 del C. Civil, al entender la sentencia recurrida que la acción directa no se puede ejercer mediante reclamación extrajudicial.

Se estima el motivo. La parte recurrente alegó que podía efectuarse la reclamación que establece el art. 1597 del CC, vía judicial o extrajudicial.

Por su parte, en la sentencia recurrida se declara que el requerimiento extrajudicial carece de efectos en orden al ejercicio de la acción establecida en el art. 1597 del CC, y para ello se basaba en la sentencia de esta Sala de 8 de mayo de 2008. Rec. 443 de 2001.

Analizada la mencionada sentencia de esta Sala, debemos declarar que no excluye la posibilidad de requerimiento extrajudicial, sino que lo admite como anuncio al promotor para que no abone las cantidades pendientes de pago al contratista.

La jurisprudencia ha efectuado una interpretación del artículo 1597 CC en el sentido de concebirla como una acción directa, que se puede ejercer contra el comitente o contra el contratista o subcontratista anterior, o frente a todos ellos simultáneamente, al estar afectados y obligados en la relación contractual instaurada, que de esta manera se proyecta al comitente y, en tal caso, la responsabilidad de éste y del contratista es solidaria (SSTS 15 de marzo de 1990, 29 de abril de 1991, 12 de mayo y 11 de octubre de 1994, 2 y 17 de julio de 1997, 28 de mayo y 22 de diciembre de 1999, 6 de junio y 27 de julio de 2000, etc.), señalando que no se trata de una acción sustitutiva, por lo que cabe ejercitarla sin reclamar previa o simultáneamente al contratista (SSTS 16 de marzo de 1998, 11 de octubre de 2002), al que basta con haber constituido en mora, sin necesidad de haber hecho excusión de sus bienes ni de haberle declarado en insolvencia (STS 12 de mayo de 1994), STS, Civil sección 1 del 26 de Septiembre del 2008. Recurso: 155/2002.

Civil – Contratos. Contrato de obra. Responsabilidad por defectos en la construcción. Ruina funcional. Responsabilidad del promotor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de mayo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEXTO.- Motivo único. Infracción del art. 1591 del Código Civil.

Se desestima el motivo.

Funda el recurrente el motivo de impugnación en que pese a que en la sentencia recurrida se centra la responsabilidad en los arquitectos, por vicios del suelo, se condena a la promotora. Que se confunde la responsabilidad contractual y la que "ex lege" fija el art. 1591 del C. Civil. Que habiéndose individualizado la responsabilidad en los arquitectos, no cabe extender la solidaridad al promotor.

Partiendo de que nos encontramos ante un supuesto de aplicación del art. 1591 del C. Civil, dada la fecha de construcción del edificio, extremo no discutido (disposición transitoria primera de la Ley de Ordenación de la Edificación), es evidente que la actora supo distinguir la responsabilidad por ruina funcional de la responsabilidad contractual, pues en el apartado 3º del suplico de la demanda razonaba que COVALMON había incumplido parcialmente los contratos de venta, por lo que solicitaba su responsabilidad por incumplimiento, sin perjuicio de la posible solidaridad por ruina funcional.

En base a ello declaraba la sentencia recurrida en seguimiento de la jurisprudencia que la promotora, que también era constructora, no había entregado el inmueble en las condiciones pactadas, razón por la que la condena a los arquitectos, no exoneraba a la promotora que había hecho dejación de sus obligaciones contractuales, mientras que los compradores le habían satisfecho el precio íntegro de un bien, que adolecía de vicios sustanciales.

Mercantil. Sociedades. Doctrina de levantamiento del velo. Responsabilidad del promotor por vicios de la construcción.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

TERCERO.- (...) La doctrina del levantamiento del velo es, como recuerda la STS de 19 de septiembre de 2007, y reiteran las de 28 de febrero de 2008 y 14 de octubre de 2010, un instrumento jurídico que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían "terceros" -los socios o la sociedad- en parte responsable a partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la misma, que permita constatar una situación de abuso de la personalidad jurídica societaria perjudicial a los intereses públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los derechos de los demás o se utiliza como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento y que se produce, entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre ellas el pago de deudas (STS 29 de junio de 2006, y las que en ella se citan). Como dice la sentencia de 28 de enero de 2005, supone, en definitiva, un procedimiento para descubrir, y reprimirlo en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan, con lo que se busca poner coto al fraude o al abuso.

Civil - Contratos. Contrato de obra. Resarcimiento de los daños por defectos constructivos. Responsabilidad del promotor.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 29 de febrero de 2012 (D. FERNANDO SANZ TALAYERO).

TERCERO.- En cualquier caso, como antes decíamos, la naturaleza de la responsabilidad del promotor en el proceso constructivo determina que la pretensión de la apelante sobre su reducción de condena no pueda prosperar.

Reiterada doctrina jurisprudencial amplió la responsabilidad que el Código Civil impone al contratista a la figura del promotor. Este es equiparable en cuanto a consecuencias jurídicas al contratista, aun cuando no se encuentre contemplado en el Código Civil por razones puramente cronológicas al no ser conocida esta figura al tiempo de su promulgación. Pero surgida a la realidad jurídico social, genera la misma responsabilidad que el texto legal impone al contratista en cuanto por su calidad de promotor crea actividades proyectadas sobre la construcción y cómo la misma ha de llevarse a cabo, lo cual le vincula en relación con terceros adquirentes, los cuales contemplan las garantías que les depara el promotor. La Sentencia de 3 de septiembre de 1997 del Tribunal Supremo define al promotor como "la persona, ya sea física o jurídica, que disponiendo del solar por el título que fuera para construir en él, acomete la empresa para determinar la edificación bien para uso propio, o para arrendamiento, pero fundamentalmente a la cesión de la misma". Y las de 26 de junio de 1997 y 21 de junio de 1999 hablan de "aquella persona física o jurídica que ordena, programa y busca los medios financieros para realizar una determinada construcción".

Civil – Contratos. Contrato de obra. Responsabilidad del promotor por los vicios o defectos ruinógenos de la edificación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- El recurso se articula en dos motivos de los cuales únicamente ha sido admitido el primero en el que se alega la infracción, por indebida aplicación, de los artículos 11, 13, 17 y concordantes de la Ley de Ordenación de la Edificación, y de la teoría jurisprudencial relativa a la responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Señala la recurrente que se produce dicha infracción por haberle condenado solidariamente por los defectos declarados probados, junto con otros agentes intervinientes, responsables directos de los mismos, infringiendo dichos preceptos y la jurisprudencia relativa a la individualización de la responsabilidad. Además se le condena a la reparación de deficiencias existentes en la zona comunitaria, aun cuando no afectaban a la habitabilidad de las viviendas, siendo meros defectos de acabado o ejecución.

Argumenta que tratándose los defectos existentes en las viviendas 1 a 10 (a salvo de las humedades), y los existentes en la zona comunitaria, de meros defectos de ejecución o acabado, como señala la sentencia de primera instancia, en aplicación del artículo 17 LOE, su responsabilidad recae únicamente en las constructoras que lo ejecutaron, sin que pueda extenderse a la promotora ni a ninguno otro agente interviniente en la construcción. Además el citado artículo establece que la responsabilidad de los agentes intervinientes será siempre individualizada, salvo que resulte imposible identificar el origen del daño o estemos ante un caso de concurrencia de culpas por lo que, la solidaridad ni se presume a priori ni puede ser aplicada automáticamente, conforme tiene establecido la jurisprudencia mayoritaria, habiendo quedado perfectamente acreditada la causa de los daños e individualizada su responsabilidad en el presente caso, siendo incierto que el promotor haya de responder siempre como ha establecido la sentencia de la Audiencia Provincial que se recurre.

Civil – Obligaciones. Responsabilidad extracontractual. Daños causados por obras en finca colindante. Responsabilidad del promotor o dueño de la obra aunque la obra se haya encargado a un contratista.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 11ª) de 24 de febrero de 2012 (D. CESAREO FRANCISCO DURO VENTURA).

SEGUNDO.- La única cuestión discutida ahora, como lo fue en la instancia, es la relativa a la determinación de si debe o no responder la promotora de los daños causados al colindante actor, lo que la apelante rechaza con cita de las dos sentencias que alega de aplicación y que ahora reproduce.

Ciertamente la sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 20-11-2007 expresa: "Entre otras cosas supone que los promotores o propietarios del edificio desde los que se acometieron las obras no puedan ser equiparados al constructor, ya que tal equiparación, como dice la sentencia de 26 de noviembre de 1990,"tiene por finalidad la ampliación de la garantía de los adquirentes de los pisos o locales mediante tal asimilación, función de garantía que no se da frente a quienes no ostenten ese carácter de compradores de los pisos o locales construidos". Tampoco han tenido intervención en la dirección y ejecución de los trabajos, puesto que ninguna se reservaron, ni tienen el deber de conocer la situación de riesgo que pudiera conllevar en razón al estado del inmueble, limitándose a contratar su ejecución a personas capacitadas y con suficientes conocimientos para un ejercicio normalmente correcto de la "lex artis", como son el Arquitecto, el Aparejador y la Constructora, con los que ninguna relación de dependencia o subordinación tienen susceptible de incardinarse en el artículo 1903, de tal forma que cada uno asume los resultados de su propia actividad.

Supuesto el daño, el criterio de imputación es por tanto el establecido en los artículos 1.902 y 1.903 del Código Civil por culpa extracontractual o aquiliana, en su interpretación tradicional, concurrente a partir de la existencia de un daño, de una acción u omisión culposa, y de una relación de causalidad entre el daño y la culpa. Se requiere de los agentes un comportamiento culposo o negligente que puede devenir por vía de acción u omisión. Y es evidente que ningún criterio de imputación resulta de los hechos probados de la sentencia respecto de los ahora recurrentes puesto que ninguna intervención se les imputa en la ejecución de la obra ni ninguna relación de subordinación o dependencia se advierte con los profesionales que contrataron, ni esta deriva de su elección para llevarla a cabo, a lo que la sentencia parece vincular su responsabilidad de una forma acrítica, asumiendo sin más la del Juzgado de 1ª Instancia, cuando se trata de profesionales independientes y objetivamente capaces para ello y su concurrencia depende de que las características de todos ellos no sean las adecuadas para las debidas garantías de seguridad, caso en el que podrá apreciarse la existencia de responsabilidad, que la más moderna doctrina y jurisprudencia no consideran como una responsabilidad por hecho de otro amparada en el artículo 1903 CC, sino como derivada del artículo 1902 CC por incumplimiento del deber de diligencia en la selección del contratista (SSTS de 18 de julio de 2005; 7 de diciembre 2006)."3 La referida sentencia no invoca sino la necesidad de que deba existir un criterio de imputación para que pueda surgir la responsabilidad del promotor, criterio que la juzgadora estima concurrente en el presente caso por culpa in eligendo, con lo que estamos de acuerdo atendidas las circunstancias concurrentes en el supuesto.

Civil – Contratos. Contrato de obra. Vicios o defectos derivados de la construcción. Responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Promotor. Vicios ruinógenos.

Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- En el primero de los motivos, se alega la infracción del artículo 1591 del Código Civil, mientras que en el segundo, la del artículo 1101 del Código Civil, por cuanto no ha quedado acreditado incumplimiento alguno por parte de la hoy recurrente. Ambos se analizan conjuntamente puesto que están planteados en similares términos, salvo la diferente cita de normativa. Lo que pretende es que se le exima de responsabilidad tanto en el ámbito de la responsabilidad decenal como en el de la contractual puesto que en ningún caso tienen la consideración de vicios ruinógenos los defectos advertidos en la sentencia, ni ha dejado de entregar lo previsto y proyectado y, especialmente, lo contratado y pagado.

Ambos se desestiman.

Esta Sala tiene declarado que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo que impone el artículo 1591 del Código Civil es compatible con el ejercicio de acciones contractuales cuando, entre demandante y demandados, media contrato, de tal forma que la "garantía decenal" no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que pueden ser incluidos en el concepto de ruina, como si suponen deficiencias que conllevan un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autoriza a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 de noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que "(sin) perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes...", admitiendo de forma expresa, la coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculan a las partes y la que impone la Ley especial (SSTS 2 de octubre 2003, 28 de febrero y 21 de octubre de 2011).

Civil – Obligaciones. Contrato de obra. Responsabilidad por vicios o defectos de la construcción. Ruina funcional. Responsabilidad solidaria de los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Responsabilidad del promotor.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 8ª) de 13 de diciembre de 2011 (Dª. MARIA MARGARITA VEGA DE LA HUERGA).

TERCERO.- (...) No se discute, y en ello están conformes todos los informes periciales, en que en el inmueble sito en la DIRECCION000 número NUM000 de Galapagar, han aparecido, en concreto en los pisos NUM001 NUM002, NUM001 NUM003 y NUM001 NUM004, humedades en el techo del salón, dormitorio y techo de la cocina, así como en todas ellas en el perímetro de las ventanas velux instaladas en la planta superior.

Se considera igualmente acreditado que las causas de las humedades son las filtraciones de agua a través de la cubierta del inmueble, y se deben a errores en la ejecución.

Como hace la sentencia apelada, entiende este tribunal que es de aplicación la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo contenida, entre otras, en la sentencia de 19-10-2006, y las que en ella se citan, según la cual "la doctrina jurisprudencial, sobre el concepto de ruina, en proyección progresiva, entiende que la conforman todos aquellos vicios que impiden, y con ello también dificulten, el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por presentar un riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, incrementándose con el transcurso del tiempo si no se adoptan oportunamente las medidas correctas y efectivas necesarias, y debe considerarse que a los compradores de las viviendas también les asiste el derecho de su uso con la tranquilidad que aporta una construcción correcta y no están obligados a soportar las inquietudes y desasosiegos que proporcionan estados edificativos imperfectos".