Resolución de compraventa de vivienda por incumplimiento esencial de la vendedora. La compradora no fue informada por los vendedores de que no habían solicitado la licencia requerida por la legislación urbanística para hacer las obras de segregación y división que se llevaron a cabo y de las que resultaron, entre otras, la vivienda adquirida, por lo que como consecuencia de la situación irregular de la vivienda, aun en el caso de que hubiera caducado la posibilidad de proceder a la demolición de lo construido, existe sobre la misma una grave limitación de las facultades de aprovechamiento que faculta para obtener la resolución del contrato.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 22 de junio de 2020 (Dª. María de los Ángeles Parra Lucan).

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PRIMERO.- Antecedentes

El presente recurso versa sobre la resolución por incumplimiento ejercitada por la compradora de una vivienda que procede de la segregación de otra sin que se hubieran solicitado las pertinentes licencias de obras y de primera ocupación.

El juzgado desestima la demanda y la Audiencia declara la resolución del contrato por incumplimiento de los vendedores, que interponen recurso de casación.

Son antecedentes necesarios del recurso, tal y como han quedado acreditados en la instancia, los siguientes.

1. El 21 de mayo de 2007, D.ª Maribel compra en escritura pública a D. Teodulfo y D.ª Josefina la vivienda sita en Madrid, CALLE000 NUM000.

La vivienda procede de la división de la vivienda situada en el piso NUM000 en otras cuatro viviendas de menor tamaño, D1, D2, D3 y D4, sin que los propietarios de la misma, luego vendedores, hubieran solicitado ni obtenido la previa licencia de obras ni posteriormente la licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Madrid.

Esta situación irregular dio lugar a un expediente de la sección de disciplina urbanística del Distrito de Ciudad Lineal del Ayuntamiento de Madrid, que dictó orden de demolición sobre las obras ejecutadas en el inmueble litigioso con fecha 23 de marzo de 2016.

La compradora interpone demanda contra los vendedores por la que solicita la declaración de nulidad de la compraventa o, subsidiariamente, la resolución del contrato.

Regulación de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas. Ámbito de la obligación de entregar la vivienda. Necesidad de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística.

Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2016 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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TERCERO.- Regulación de las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas.

En cuanto a las garantías legales de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, la norma básica es la Ley 57/68, dictada, según su preámbulo, ante «[l]a justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos». Estos ofrecimientos son los mencionados en el párrafo primero del propio preámbulo cuando constata que «[e]s frecuente en los contratos de cesión de viviendas que la oferta se realice en condiciones especiales, obligando a los cesionarios por el estado de necesidad de alojamiento familiar en que se encuentran a la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella». Por eso, como finalidad de esta ley se declara la de «establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que esta no se lleve a cabo»,de modo que «se estima necesario extender a toda clase de viviendas» las medidas de garantía que para las viviendas protegidas estableció el Decreto de 3 de enero de 1963 y se valora positivamente la jurisprudencia penal «al dar vida al denominado delito único, delito masa, ya que los actos que se realicen y afecten a la comunidad o convivencia social y al interés público son dignos de la mayor protección».

Compuesta en su origen de solamente siete artículos (hoy seis por la derogación de su art. 6 en 1995), dos disposiciones finales y una disposición adicional, y declarada expresamente vigente en 1984 por la Ley de Ordenación del Seguro Privado de 2 de agosto de ese año (apdo. 2.h. de su disposición derogatoria), interesa destacar, como más relevantes para la decisión del recurso, sus artículos 1, 2, 3, 4 y 7 cuyo contenido es el siguiente:

«Artículo 1.

»Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Resolución de contrato de compraventa de vivienda por ausencia de licencia de primera ocupación. La falta de cumplimiento de este deber no sólo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2016 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEXTO.- Motivo tercero. Al amparo del art. 477.1 LEC por aplicación indebida del art. 1124 CC e inobservancia de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el principio de conservación de los contratos o favor contractus recogido entre otras en las STSS, Sala Primera, núm. 759/2013 de 22 de abril de 2011 y núm. 8/2014 de 5 de febrero de 2014.

Se alega que la obtención de la licencia de primera ocupación no es una obligación esencial y que el principio de conservación de los contratos exige desestimar la resolución contractual que se pidió por la parte demandante.

SÉPTIMO.- Decisión de la Sala.

Se desestima el motivo.

Esta Sala en sentencia de 9 de octubre de 2013, rec. 1985 de 2010, declaró:

«...que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio)...».

Compraventa de inmuebles en construcción. Incumplimiento del plazo de entrega. Calificación como esencial. Cabe atribuir trascendencia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa. La falta de licencia de final de obras y de primera ocupación al tiempo en que expiró dicho plazo de entrega solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente, correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de junio de 2016 (D. Francisco Marín Castán).

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TERCERO.- En atención a la fundamentación jurídica de la demanda y del recurso, y a la razón decisoria de la sentencia recurrida, el recurso ha de ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) Constituye doctrina reiterada que la cuestión referente al carácter esencial o no esencial de los plazos de entrega establecidos es una cuestión de indudable naturaleza interpretativa (entre las más recientes, sentencias 221/2013, de 11 de abril, 373/2015, de 26 de junio, y 71/2016, de 17 de febrero).

2.ª) En esta línea, también debe recordarse que «el recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de oposición a la doctrina de esta sala, en tanto que va encaminado a la fijación de la doctrina que se estima correcta en contra del criterio de la sentencia recurrida, exige a la parte recurrente justificar que la decisión del tribunal sentenciador se opone a la jurisprudencia de esta sala, lo que se traduce en la carga de plantear la controversia con pleno respeto a los hechos probados y a la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador salvo que esta interpretación se impugne a su vez en casación ateniéndose a los estrictos requisitos que exige la jurisprudencia de esta sala» (sentencia 71/2016, de 17 de febrero).

3.ª) En este sentido, constante doctrina de esta sala, reiterada, entre las más recientes, por la citada sentencia 71/2016, de 17 de febrero, declara que «la interpretación del contrato es función que corresponde al tribunal de instancia, de tal manera que, además de exigir la invocación como infringido de alguno o algunos de los preceptos que contienen las reglas de interpretación contractual -lo que no ha sido el caso-, su revisión solo será posible cuando la realizada por el tribunal sentenciador sea contraria a las normas legales, ilógica o arbitraria, sin que pueda instrumentarse el recurso de casación para conseguir una interpretación distinta, más favorable al recurrente, si la contenida en la sentencia es una de las posibles, ya que "el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello, salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud" (SSTS de 4 de abril de 2011, rec. 41/2007, 13 de junio de 2011, rec. 1008/2007, 4 de octubre de 2011, rec. 1551/2008, 10 de octubre de 2011, rec. 1148/2008, 26 de marzo de 2012, rec. 146/2009, 28 de junio de 2012, rec. 1154/2009, 26 de marzo de 2013, rec. 1185/2010, 12 de septiembre de 2013, rec. 401/2011, 14 de mayo de 2014, rec. 1171/2012, 4 de noviembre de 2014, rec. 2841/2012, 21 de mayo de 2015, rec. 1856/2013, 25 de junio de 2015, rec. 2868/2013, y 29 de junio de 2015, rec. 1246/2013, entre otras muchas)». De ahí que esta sala, en sus recientes sentencias 110/2016, de 1 de marzo, y 373/2015, de 26 de junio, haya resuelto desestimar (incluso por la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional) recursos que, lejos de cuestionar la interpretación contractual realizada por el tribunal sentenciador por ser ilógica, irracional o arbitraria, en realidad no buscaban otra cosa que defender una interpretación distinta.

Compraventa de vivienda en construcción. El mero retraso de apenas cuatro meses en la obtención de la licencia de primera ocupación no justifica la resolución contractual pretendida por el comprador. Fue el comprador quien había incumplido sus obligaciones contractuales al no atender las sucesivas comunicaciones de la vendedora en las que le informaba de la inminente firma de la escritura pública, actuando de mala fe y con clara voluntad de impedir que aquellas llegaran a surtir efecto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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TERCERO.- El motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han decidido recursos de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como en la de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial.

De tales sentencias destaca, en primer lugar, la de 5 de mayo de 2014 (recurso nº 328/2012) que, equiparando la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC, declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.

En segundo lugar debe hacerse referencia a la sentencia, más reciente, de 21 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013) que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, concluye, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato.

No obstante, la propia sentencia de 21 de enero de 2015 puntualiza que la doctrina que establece «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador».

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. El retraso en la entrega no puede ser considerado como una frustración del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función, cuando se trata de un retraso de unos escasos meses, y además, cuando se ha pretendido la resolución el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida.

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria de 4 de marzo de 2015 (Juan José Cobo Plana).

PRIMERO.- Celebrado entre las partes un contrato de compraventa, de solar por un precio consistente en una parte de efectivo y otra parte en viviendas y plazas de garaje, DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. ejercitan una acción de reclamación de las cantidades que en concepto de indemnización se fijan en el contrato para el caso de que el mismo se considere incumplido por CCC por falta de entrega en el plazo pactado de las viviendas y plazas de garaje convenidas.

Gran parte del pleito gira en la interpretación que haya de darse a la cláusula e) del contrato que contempla el incumplimiento del mismo y las penalizaciones que del mismo se derivan.

Dice la referida cláusula e):

“1.- Transcurrido el plazo de 30 meses a contar desde el otorgamiento de la Licencia de obras, o en su caso el plazo máximo fijado en el apartado b de la presente estipulación, esto es el día 1 de marzo de 2010 sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) anterior, se entenderá incumplida la obligación de pago de parte del precio, por lo que quedarán facultados los vendedores para optar, bien por prorrogar por un periodo máximo de un año más dicho plazo, en cuyo caso devengará, en concepto de cláusula penal, la cantidad de 30,05 euros, por cada día prorrogado hasta la entrega de las viviendas y plazas de garaje; bien por exigir el pago en efectivo de la parte del precio que restare, con un devengo del 10% de intereses de demora, quedando facultados en tal caso, para la ejecución anticipada del aval bancario que se hubiera entregado en garantía de dicho pago, sin otro requisito que la notificación fehaciente a la compradora de la decisión adoptada.

2.- Transcurrido en su caso, el plazo de prórroga de un año a que se refiere el apartado anterior, sin que la compradora entregue las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) de la presente estipulación se entenderá definitivamente incumplida la obligación de pago de parte del precio, y salvo opción ampliatoria de los plazos por parte de los vendedores, en los términos pactados en el anterior apartado, quedará obligada la compradora a abonar en los tres días naturales siguientes al vencimiento de dicho plazo el importe de 156.263 euros, incrementado en un 10% de intereses de demora, quedando facultados en cualquier caso los vendedores para hacer efectivo el cobro mediante la ejecución del aval descrito en el apartado d) anterior.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Garantía de reintegro de las cantidades anticipadas de la Ley 57/1968. No es necesaria la previa resolución judicial. La Sala confirma la estimación de la demanda interpuesta por un comprador de vivienda en construcción contra la entidad aseguradora, pidiendo la devolución de las cantidades anticipadas tras haber comunicado a la promotora la resolución del contrato de compraventa una vez vencido el plazo de entrega sin licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015.

¿Conoces la FUNDACIÓN VICENTE FERRER?. ¿Apadrinarías un niño/a por solo 18 € al mes?. Yo ya lo he hecho. Se llaman Abhiran y Anji. Tienen 7 y 8 años y una mirada y sonrisa cautivadoras.

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SEGUNDO.- En el motivo primero del recurso se citan como infringidos los arts. 2, 3 y 4 de la Ley 57/1968 y se alega la existencia de interés casacional por resultar contradictoria la sentencia recurrida con otras dictadas por otra Sección diferente de la misma Audiencia Provincial, en la medida que en unos casos se ha llegado a la conclusión de que la garantía es exigible sin que sea necesaria la previa resolución del contrato de compraventa mientras que en otras sentencias se ha seguido el criterio opuesto, que la parte recurrente defiende como acertado, de entender que, por su carácter accesorio respecto del contrato de compraventa, y por no tratarse de un aval a primer requerimiento, no es posible exigir la devolución de las cantidades anticipadas y garantizadas sin antes resolver el contrato de compraventa, pudiendo la aseguradora oponer al comprador las mismas excepciones referidas al cumplimiento de dicho contrato que podría oponerle la promotora-vendedora. Como exponente del primer criterio, seguido por la sentencia recurrida, se cita, además de esta, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 27 de noviembre de 2009. Y como exponente del criterio opuesto, que se invoca como correcto, se citan las sentencias de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 30 de junio de 2010 y 3 de septiembre de 2010.

La parte demandante-apelante y recurrida se ha opuesto al recurso alegando, en resumen, que tiene la condición de consumidor, que concurren los supuestos de hecho contemplados en las condiciones particulares de los contratos de seguro suscritos y en el art. 2 de la Ley 57/1968 para poder reclamar y que la demanda se formuló antes de que la promotora obtuviera las preceptivas licencias de primera ocupación, resultando evidente el incumplimiento contractual de la obligación de entrega en cuanto al plazo pactado y en cuanto al deber de facilitar la referida cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. En suma, se interesa la desestimación por tres razones: a) Porque existe jurisprudencia de la Sala Primera (concretamente la STS 367/2003, de 9 de abril de 2003) que resuelve la controversia en el mismo sentido que la sentencia recurrida (contrario a supeditar el aval a la previa resolución contractual); b) porque del propio art. 3 de la Ley 57/1968 se desprende que no es necesaria la previa resolución judicial del contrato de compraventa; y c) porque no existe ni en los contratos de seguro ni en la Ley 57/1968 mención alguna a la necesidad de resolución del contrato como previa a la reclamación frente a la aseguradora, tratándose de dos contratos independientes como ha declarado esta Sala (SSTS de 4 de noviembre de 1989 y 9 de diciembre de 1997). Termina diciendo que, además de concurrir los requisitos legales (art. 2 de la Ley 57/1968), también se cumplió la exigencia contractualmente establecida de requerir notarialmente al promotor-vendedor y que este no hubiera devuelto las sumas anticipadas con sus intereses (la solicitud de rescisión de los contratos y requerimientos tuvo lugar el 18 de julio de 2008).

Civil – Contratos. Resolución del contrato de compraventa del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre  de 2014 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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6. (...) La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa del inmueble en construcción por incumplimiento en el plazo pactado es abundante, especialmente, por lo que aquí se plantea, en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de la Sala que dictó sentencia el 10 de septiembre de 2012: En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC. n.º 509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3ª., Sección 5ª, de 18 julio 1997, 1 de junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Tal doctrina fue reiterada más adelante por la sentencia de 14 de noviembre de 2013 que dice así: La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial (SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

Civil – Contratos. Jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción -compraventa de cosa futura- por incumplimiento de entrega en el plazo pactado, especialmente en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Interpretación de la cláusula "finalizar la construcción de la obra...": implica el plazo de cumplir la obligación de entrega, lo que significa la previa licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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4.- La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción -compraventa de cosa futura- por incumplimiento de entrega en el plazo pactado es abundante, especialmente en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de Sala que dictó la sentencia de 10 septiembre 2012:

En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º 509/1995) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo (SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997, 1 de junio de 1998, 23 de junio de 1998, 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

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Civil – Contratos. Contrato de obra. Compraventa de vivienda en construcción. La falta de licencia de primera ocupación supone incumplimiento de la obligación de entrega cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, y es causa de resolución del contrato aunque no se haya pactado expresamente como requisito de la entrega.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2014 (D. Francisco Marín Castán).

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SEGUNDO.- (...) Como se anticipó, esta Sala ha examinado en múltiples ocasiones la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso, como el presente, de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, sentando como jurisprudencia, ya consolidada, que tiene carácter resolutorio todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de este deber no solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega. Efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2014 (D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN).

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TERCERO.- Para resolver el recurso debe atenderse a la razón causal del fallo impugnado y a la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda -particularmente en supuestos en que se ha pactado a favor del comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como esencial-, y, más específicamente, por retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación, fundamentalmente para dilucidar qué valoración jurídica merece esta demora a efectos resolutorios del contrato cuando no se hubiera pactado como esencial que la parte vendedora tuviera dicha licencia a disposición de la parte compradora en el plazo límite de entrega del inmueble.

1. Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, rec nº 369/2008, 21 de marzo de 2012, rec nº 931/2009, y 25 de octubre de 2013, rec. nº 1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC ).

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Fijación de plazo de entrega. Los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos. Los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2014 (D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).

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SEGUNDO.- (...) En primer lugar, el plazo ha sido determinado por la sentencia de la Audiencia Provincial en febrero de 2008, teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial y legal de que el folleto publicitario forma parte del contrato y en este caso señala como plazo de entrega aquella fecha. Así lo expresan las sentencias de 29 septiembre 2004, 15 marzo 2010 y 28 febrero 2013. Esta última, recogiendo lo dicho por las anteriores sentencias, dice:

"La jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1938 que "la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984, general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente"; la de 3 de julio de 1993 señala "la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo que establecen los arts. 1096, 1101, 1256 y 1258 del Código Civil y art. 8 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ".

Civil – Contratos. Compraventa de cosa futura. Vivienda. Resolución por incumplimiento del plazo de entrega por falta de licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2014 (D. Xavier O'callaghan Muñoz).

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TERCERO.- El segundo de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1124 del Código civil y se basa en dos argumentos: el primero mantiene que la licencia se había obtenido desde el 2 marzo 2006 y el segundo, que el retraso en la obtención de tal licencia no puede reputarse como incumplimiento esencial.

Es motivo se desestima por dos razones.

La primera, que el plazo que constaba en el contrato al prever un plazo más de gracia o lo que es lo mismo, una prórroga de dos meses, debe entenderse que el plazo es esencial y, por otra parte, según lo expuesto en el fundamento anterior y probado conforme dice la sentencia de instancia, el retraso no es tan breve como se expresa en el desarrollo del motivo, sino resulta un retraso de años según se dice en el fundamento anterior y no cabe en casación hacer supuesto de la cuestión.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Determinación del plazo de entrega: ausencia de término esencial. Arbitrio de uno de los contratantes (1256 del Código Civil). Retraso de la entrega y resolución contractual: diferenciación de planos. Cumplimiento: Licencia de primera ocupación y Aval en garantía.

Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2014 (D. FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO).

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3. En relación con la cuestión central relativa a la determinabilidad y alcance del plazo de entrega dispuesto por las partes que afecta, en su conjunto, a los motivos formulados, y particularmente a los quinto y sexto, debe señalarse, conforme al criterio hermenéutico seguido por la sentencia recurrida, que desde la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" como presupuesto impulsor del fenómeno interpretativo, cuando los términos son claros y no dejan lugar sobre la intención querida por los contratantes, se infiere de la estipulación cuarta del contrato que las partes no configuraron el plazo de entrega como un término o plazo esencial en orden al cumplimiento del contrato ( SSTS de 14 y 20 de noviembre de 2012, números 658 y 674, respectivamente). En este sentido debe entenderse que el plazo de terminación de las obras, en sí mismo considerado, se configure de un modo "aproximado" respecto a la fecha señalada, que se exceptúe del mismo los retrasos derivados por la licencia de primera ocupación imputables a la Administración y que, en definitiva, se amplíe automáticamente dicho plazo en tres meses a los efectos de la posible demora en la terminación de las obras de construcción.

Civil – Contratos. Compraventa de cosa futura. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2014 (Xavier O'callaghan Muñoz)

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SEGUNDO.- Son de destacar tres puntos antes de analizar con detalle los motivos del recurso de casación.

El primero, es la cafificación del contrato que lo hace correctamente la sentencia de instancia y no se discute por las partes. Es la compraventa de cosa futura, incardinable en el artículo 1445 del Código civil en relación con el artículo 1271, párrafo primero, en su modalidad de que requiere una actividad del vendedor para que se produzca efectivamente la existencia de la cosa, el cual incurre en responsabilidad si incumple cualquiera de los actos incluidos en el contrato, desde los caracteres de la cosa hasta el plazo de entrega de la misma: así, sentencias de 23 febrero 2007 y 11 diciembre 2009. Esta última dice literalmente:

Es un contrato de compraventa de cosa futura, que no incluye el contrato de obra, si bien, como dice la sentencia de 18 de septiembre de 1996, " en la compraventa de cosa futura existe una obligación del vendedor de hacer lo posible para que tenga realidad y la pueda entregar tal como se ha pactado", lo que corresponde al principio de la buena fe que en el cumplimiento del contrato proclama el artículo 1258 del Código civil. Incluso en el Derecho alemán (B.G.B. § 651) se distingue en el contrato de obra si la cosa suministrada es fungible o no y en el primer caso es una compraventa, en el segundo se mezcla la compraventa del material y el contrato de obra.

El segundo es el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes, sea el vendedor, sea el comprador. Si éste no cumple total o parcialmente su obligación esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil. Y si es el vendedor el que incumple en cuanto a la cosa o el plazo de entrega, el comprador puede asimismo resolver el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega. Efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial. Condena a devolver las cantidades entregadas a cuenta. Omisión del aval o garantía del artículo 1 de la Ley 57/1968. Interés aplicable.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

TERCERO.- (...) Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, debe reiterarse que la jurisprudencia más reciente (SSTS de 14 de junio de 2011, rec n.º 369/2008, y 21 de marzo de 2012, rec n.º 931/2009) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado en que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 1468 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC en relación con el artículo 1445 CC).

Civil – Contratos. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- El único motivo, que se formula como si se tratara de un escrito de alegaciones, tiene un contenido sustancialmente idéntico al de otros recursos de la misma recurrente (rec. 2041/2009, resuelto por STS de 6 de marzo de 2013, y recursos nº 1419/2010, 324/2011 y 1232/2010), girando en torno a la infracción del artículo 1124 CC, en relación con el artículo 1461 CC, y defendiéndose nuevamente la tesis de que la obtención de licencia de primera ocupación, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario, además de que, tras la solicitud cursada, debe considerarse finalmente obtenida dicha licencia por vía del silencio administrativo positivo, habida cuenta su distinción de la licencia de obras y de que no puede resultar afectada por la revisión de oficio de esta última.

Como se anticipó, la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial, y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

Civil – Contratos. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

TERCERO.- (...) la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre, que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial, y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente.

De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Civil – Contratos. Compraventa de viviendas. Efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- Como se anticipó, la cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, fijando una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial.

De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Resolución de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2013 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

Resolución de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación

6. La Sentencia de Pleno 537/2012, de 10 de septiembre, ha fijado doctrina general sobre los efectos resolutorios, por incumplimiento contractual del vendedor, de la falta de licencia de primera ocupación, con base en los siguientes criterios:

(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.