La cosa juzgada material. Función positiva de cosa juzgada de la sentencia que desestimó una acción de desahucio por precario por apreciar que los ocupantes, antiguos usufructuarios, tenían a su favor el derecho de retención del art. 502 CC. El derecho de retención que nace del crédito de quien fue usufructuario por el mayor valor de la cosa usufructuada debido a las mejoras extraordinarias costeadas por él no es un derecho ilimitado en el tiempo, pues se extingue con el abono del crédito por el propietario o en el momento en el antiguo usufructuario quede reintegrado con la percepción de los productos del objeto de la cosa. El TS confirma la sentencia de la AP que considera que el mayor valor del inmueble podría establecerse a lo sumo en 5.500 €, de modo que, atendido el valor de los frutos (750 € por 47 meses de ocupación), los antiguos usufructuarios ya habían cobrado su crédito sobradamente.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2025 (Dª. RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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PRIMERO.- Antecedentes del caso

Son antecedentes necesarios para resolver los recursos los siguientes:

1.-Los demandantes, los hermanos D. Pedro Enrique y D.ª Ángela, adquirieron en 1991 como nudos propietarios un inmueble descrito como «finca rústica en el DIRECCION000, finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 10 de Zaragoza». El usufructo vitalicio fue adquirido simultáneamente por su padre D. Higinio. Otro hermano, D. Pelayo, fue también adquirente de una parte indivisa de la nuda propiedad, que luego vendió a sus hermanos en escritura pública de 29 de octubre de 2004.

2.-Como consecuencia del impago, al menos en parte, del precio de las obras realizadas en dicha finca por el codemandado D. Simón, consistentes en la construcción de un chalet con piscina, vestuarios y jardín, se tramitó el juicio de menor cuantía 369/1993 del Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de Zaragoza frente a D. Higinio.

En ejecución del pronunciamiento de condena dictado en ese litigio, por valor de 3.237.440 pesetas (juicio ejecutivo 369/90-C) el acreedor se adjudicó para su sociedad consorcial en subasta pública, según resolución judicial de 4 de julio de 1996, el usufructo vitalicio tanto de la finca rústica en sí como de lo en ella edificado. Este derecho real había sido tasado en 3.960.000 pesetas. La vivienda constituía entonces el domicilio de D. Higinio y de su familia y era una casa perfectamente habitable. En el proceso de ejecución hubo varios intentos por parte del ejecutado de suspender el lanzamiento. Se aportó a tal efecto el certificado censal del Ayuntamiento de Zaragoza, expedido el 26 de de julio de 1994, para acreditar el empadronamiento del matrimonio y de sus tres hijos en la vivienda en cuestión y se presentaron varios escritos en los que se afirmaba que constituía su único domicilio.

3.-La entrega de la posesión al acreedor se produjo través de la comisión judicial el 15 de octubre de 1997. En la diligencia levantada al efecto se constató que las puertas, marcos, radiadores, sanitarios, conducciones y otros elementos habían sido arrancados, lo que quedó ratificado mediante acta notarial de 18 de noviembre de 1997, en la que se dejó constancia de que faltaban «una serie de elementos básicos de cualquier vivienda tales como puertas, ventanas, radiadores de calefacción, cuadros eléctricos, interruptores, conducciones de agua y electricidad, sanitarios, elementos de cocina, bomba de agua, caldera de calefacción y otros», que habían sido eliminados después de la construcción. También en el techo del hall, que se encontraba parcialmente al descubierto, había sido arrancado el falso techo de escayola. En los elementos exteriores, faltaba la depuradora de la piscina y todos los elementos de conducción de agua y grifería de la zona de duchas.

Juicio de desahucio por precario. Inexistencia de título posesorio. Improcedencia de un derecho de retención del inmueble por la realización de obras. En las situaciones de precario, donde concurren la falta de título suficiente y de buena fe (derivada del conocimiento por el precarista de su falta de título), no existe ni el derecho de reembolso de los gastos útiles ni el derecho de retención que garantiza su efectividad.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 18 de junio de 2024 (D. PEDRO JOSE VELA TORRES).

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PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Chiva se siguió un procedimiento de desahucio por impago de la renta, a instancia Catalunya Banc, contra Patrimonial Algama S.L., en el que recayó sentencia firme que declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 21 de julio de 2006 y condenó a la demandada a desalojar la finca arrendada, sita en DIRECCION000, de Xàtiva.

2.- El 10 de septiembre de 2018, el citado inmueble fue adquirido por Divarian Propiedad S.A. (en adelante, Divarian).

3.- La finca está ocupada por Avanza Fitness Club S.L. (en lo sucesivo, Avanza), cuya socia única es Patrimonial Algama.

4.- Divarian formuló una demanda de juicio de desahucio por precario contra Avanza, por ocupar sin título el inmueble y pese a la firmeza de la sentencia del Juzgado de Chiva antes citada.

5.- Previa oposición de la demandada, el juzgado desestimó la demanda, al entender, resumidamente, que: (i) carece de justificación que la demandante no haya instado la recuperación del inmueble en la ejecución de la sentencia precedente; (ii) existió una operación compleja integrada por unos contratos de arrendamiento financiero con Algama, socia única de la demandada, y con la demandada, cuya finalidad conjunta era propiciar el desarrollo del negocio o industria de Avanza; (iii) aunque la demandante tiene derecho a poseer el inmueble y falte el pago de renta, no procede el precario, porque la demandada tiene título que justifica su posesión, dado que las obras efectuadas en el inmueble han transformado la finca litigiosa y no existe identidad con el objeto del desahucio, encontrándonos ante unas instalaciones deportivas con todos sus elementos que no coinciden con la finca objeto del contrato de arrendamiento resuelto en el proceso anterior (una simple nave industrial), sin perjuicio de que pueda resolverse la relación en otro procedimiento.

6.- El recurso de apelación de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial, que consideró, resumidamente, que: (i) la demandada ocupaba la nave industrial sin título para ello tras quedar resuelto el contrato que le permitía la posesión; (ii) que la demandada sea titular de unos bienes muebles que adquirió mediante leasing no conlleva que tenga título para ocupar el local, que es la cuestión nuclear del precario; (iii) la posesión de Avanza, en cuanto que no fue parte en el contrato, estaba subordinada al título que tenía Algama; (iv) las innovaciones introducidas en la nave no alteran esa situación, ya que en el contrato no se especificó el destino de la nave y no hay constancia de su situación arquitectónica con anterioridad al arrendamiento; (v) las obras no le confieren un título para poseer, ni tampoco el ejercicio de una actividad industrial; (vi) sobre el derecho a retener, solo se podría oponer como título en este procedimiento si con carácter previo se hubiera declarado tal derecho, sin perjuicio del derecho de la demandada respecto a aquellos bienes incorporados de manera permanente en la nave al correspondiente abono de su importe, cuestión que queda fuera de este proceso; (vii) no hay ejercicio desleal del derecho.

Por lo que revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda.

Desahucio por precario. El derecho de retención en atención a los gastos realizados en la cosa poseída en precario (art. 453 CC) no puede considerarse como título suficiente a efectos de evitar el desahucio por precario, porque dicho título no se confiere al mero poseedor de una finca que ha perdido su título, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con título. El derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título, y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio.

Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2018 (D. EDUARDO BAENA RUIZ).

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TERCERO.- Decisión de la sala.

1.- Para la adecuada inteligencia de la decisión del recurso conviene hacer dos precisiones:

(i) A lo que se contrae el debate, en lo acotado en el recurso, es solo y exclusivamente a sí, estimándose la condición de precarista de la demandada, ésta tiene derecho de retención sobre el inmueble, conforme al art. 453 C.C.

Por tanto no se trata de reclamar y cuantificar los gastos, necesarios o útiles, invertidos en el inmueble poseído.

(ii) La sentencia de ésta sala de 9 de febrero de 2006, que sirve de apoyo a la sentencia recurrida, no se puede trasladar y aplicar al caso enjuiciado, pues las condiciones fácticas de las que parte aquella y las que concurren en el presente no son sustancialmente coincidentes, lo que condiciona la solución jurídica en uno y otro caso.

La citada sentencia de 9 de febrero de 2006 contiene como ratio decidendi que el poseedor poseía con título y, por ende, era poseedor civil y no mero detentador por concesión graciosa. Lo anterior lo sustentaba porque, de una parte, lo que hizo el hijo fue edificar una vivienda nueva en el terreno donde antes se encontraba la de su madre, esto es, no fueron simples mejoras necesarias o útiles, y de otra porque obró así con el consentimiento de la madre, por lo que el título se lo había concedido ésta.

Por el contrario, en el supuesto que aquí se enjuicia, y sin apartarnos de los hechos que reconoce la sentencia recurrida, se trata de una edificación ya construida con anterioridad, esto es, antes de ser poseída por el matrimonio, en la que éste, durante el periodo en que la posee, llevó a cabo ciertas mejoras y obras de conservación, que no se afirma que expresamente se consintieran por los demandantes pero si que «hay que entender que... fueron consentidas y autorizadas por los demandantes a su hijo y nuera para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaba».

Concursal. Art. 59 bis LC. Tratamiento concursal del derecho de retención. Eficacia de la cesión del crédito pro soluto.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 5ª) de 27 de noviembre de 2014 (D. ALFONSO MARÍA MARTÍNEZ ARESO).

PRIMERO.- Motivos de recurso

Entabló la actora, Administración concursal de una sociedad constructora concursada y actualmente en fase de liquidación, acción ex art. 59 bis de la LC dirigida a la reintegración de las cantidades retenidas por la entidad promotora demandada en garantía de la buena terminación de la obra. La demandada alegó varios motivos de oposición, en primer lugar, que parte de las cantidades retenidas en garantía habían sido cedidas a un tercero por la entidad actora antes de su declaración de concurso, que tal cesión le fue notificada y que le dio total cumplimiento. En segundo lugar, alega que otras cantidades retenidas fueron destinadas a la subsanación de defectos de ejecución o el pago de partidas que debía satisfacer la actora con arreglo al contrato de obra, así como que existen numerosas partidas de la obra pendientes de subsanación dada la inicial mala ejecución.

La sentencia de la instancia estimó la demanda en su integridad.

Frente a ella se alza la demandada condenada alegando:

a) No se ha valorado correctamente la existencia con anterioridad a la declaración de concurso de la actora la existencia de una cesión de crédito pro soluto del que gozaba la actora frente a la demandada a un tercero, que cobró el crédito cedido. El crédito cedido salió del patrimonio de la demandada tan pronto fue cedido.

b) No es óbice a ello que el crédito del cesionario, ya abonado figure reconocido y no impugnado por este en la lista definitiva de acreedores de la actora, pues la demandada no es vinculada por los efectos externos del concurso.

c) Existe consunción del resto de las cantidades retenidas según se alegó y probó en la instancia.