Sentencia del
Tribunal Supremo de 20 de julio de 2012 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).
PRIMERO.-
Con fecha
7 de febrero de 2000, Fabrega, Empresa Constructora S.A -demandante- y Ericsson
España S.A - demandada-, suscribieron un contrato de arrendamiento urbano sobre
el edificio denominado Merrimack-III, sito en las calle Josefa Valcárcel núm.
26 y Telémaco núm. 7 de Madrid, propiedad de Fabrega. Ericsson España se
fusionó sucesivamente con Ericsson, S.A., el 7 de julio de 2000; con Ericsson Servicios
Informáticos, S.A., el 24 de julio de 2002; con Ericsson Multimedia Móvil,
S.A.U, el 26 de mayo de 2003, y con Ericsson Innova, S.A. el 12 de julio de
2004, sociedades todas ellas que fueron absorbidas por la demandada.
Partiendo de estos hechos, la
sociedad actora solicitó a través de la demanda que se reconociese su derecho a
elevar la renta pactada con base, tanto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
como en la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento, la cual, bajo
el epígrafe "cesión y subarriendo" dispone lo siguiente: "
(...) Necesitan de la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora.
El subarriendo o cesión realizado sin disponer de la misma podrá ser causa de
resolución del contrato de arrendamiento a instancia de la arrendadora. A estos
efectos se reputará cesión el cambio producido en la persona de la arrendataria
por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la Sociedad arrendataria. No
obstante lo anterior, la arrendadora autoriza a la arrendataria para que
subarriende total o parcialmente las fincas objeto de arrendamiento a empresas
que formen parte del Grupo Ericsson, entendiendo por éstas las que acredita la
mente demuestren estar participadas en su capital social mayoritariamente por
la sociedad TELEFOAKTIEBOLAGET LM ERICSSON, empresa matriz de la contratante
arrendataria".
La sentencia de primera
instancia, acogió las alegaciones de la mercantil demandada y desestimó la demanda
considerando que la cláusula decimotercera del contrato excluía la aplicación
de lo dispuesto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que aquélla no
contemplaba la posibilidad del incremento de la renta, sólo facultaba al
arrendador para resolver el contrato; que, por otra parte, en el presente caso,
la sociedad absorbente era titular de todas las acciones de la absorbida; y
que, finalmente la actora conoció las distintas fusiones operadas y, sólo
cuando la arrendataria le comunicó su intención de desistir del contrato una
vez transcurridos seis años, pretendió elevar la renta.
Por el contrario, la Audiencia Provincial
consideró plenamente aplicable el artículo 32 LAU 1994.
Entiende acreditado que la
arrendadora no tuvo conocimiento de las fusiones hasta que obtuvo la
información necesaria en el registro mercantil y formuló su primera reclamación
extrajudicial mediante burofax de fecha 28 de enero de 2005, pese a lo cual
declara que la actualización debe operar únicamente a partir de ese requerimiento,
y no a partir del momento en que cada una de las fusiones tuvo lugar. Para
llegar a tal conclusión tiene en cuenta la sentencia de esta Sala de 5 de marzo
de 2009 (RC 1014/2004) que establece la irretroactividad de las actualizaciones
de la renta en los arrendamientos de vivienda, dado el carácter imperativo,
para estos contratos, del artículo 18.3 LAU 1994. Por este motivo únicamente
estima la reclamación de cantidad relativa a los incrementos de renta del 20%
por cada fusión (artículo 34.3 LAU), desde la fecha del citado burofax, hasta
febrero de 2005.
La parte actora ha formalizado
recurso de casación.
